Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 23/68
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
14 mei 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 14 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser [naam] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een kapwoning aan [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 1978. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 117 m2, een vrijstaande garage van 100 m³, een carport en een berging/schuur van 10 m³. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 283 m².
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [1] -waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 met de beschikking van 31 mei 2022 vastgesteld op € 325.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 6 december 2022 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 345.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 20 juni 2023 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , allen in [woonplaats] . Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De transactiecijfers zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum op basis van bij de taxatie gevoegde prijsontwikkelingsgegevens. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.3.
Eiser heeft op de zitting de onderbouwing van de toegepaste indexering voor het vergelijkingsobject [adres] bestreden. De heffingsambtenaar heeft voor de toegepaste correctie van 17% in verband met de indexering gewezen op de door hem overgelegde indexeringsgegevens afkomstig uit zijn permanente marktanalyse. Eiser heeft geen eigen gegevens overgelegd waaruit blijkt dat die gegevens onjuist zouden zijn. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding die gegevens en daarmee de hiervoor genoemde correctie voor onjuist te houden.
3.4.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige isolatie van de woning, de bovenmatige toestand van het vergelijkingsobject [adres] en voor het verschil in oppervlakte tussen laatstgenoemd object en de woning.
3.4.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [2]
3.4.2.
De heffingsambtenaar wijst erop dat de isolatie inherent is aan het bouwjaar. Hij heeft de woning (uit 1978) vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode (te weten uit 1979 en 1980) en geeft aan dat dit aspect daarmee in de waarde is verdisconteerd. De rechtbank kan dat volgen.
3.4.3.
Eiser heeft op de zitting de toestand van het vergelijkingsobject [adres] bestreden. Volgens eiser zijn kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningenniveau bovengemiddeld. De heffingsambtenaar zegt dat eiser dit pas op de zitting ter discussie stelt, dat hij daarop niet meer kan reageren en dat deze beroepsgrond dus in strijd met de goede procesorde te laat is aangevoerd. De rechtbank is dat laatste met de heffingsambtenaar eens wat betekent dat deze beroepsgrond buiten beschouwing moet blijven. Het verweerschrift en de taxatie zijn door de rechtbank op 11 juli 2023 aan eiser toegezonden. Hij had bijna een jaar om deze beroepsgrond naar voren te brengen. Een goede reden om dit pas op de zitting te doen is niet gebleken. Anders dan eiser stelt vindt de rechtbank niet dat eiser met het enkele overleggen van de verkoopadvertentie van [adres] bij het beroepschrift – waartoe een pagina A4 met miniatuurfoto’s behoort – de toestand al is bestreden. De taxatie van de heffingsambtenaar is immers nadien opgemaakt en aan eiser toegezonden. Naar aanleiding daarvan heeft eiser niet eerder dan op de zitting de daarin weergegeven waardering van de toestand van dit object bestreden.
3.4.4.
Eiser heeft op de zitting de onderbouwing van de toegepaste correctie voor de gebruiksoppervlakte van het vergelijkingsobject [adres] bestreden. De heffingsambtenaar heeft voor de toegepaste correctie van 20% in verband met het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de woning en dit vergelijkingsobject erop gewezen dat hij een in de praktijk beproefde correctie van 0,5% per 1 m² verschil hanteert vanwege het afnemend grensnut. De rechtbank kan ook dat volgen en constateert dat de heffingsambtenaar dit in de waardering consistent heeft toegepast.
3.5.
Eiser bepleit een waarde van € 290.000. Eiser stelt dat drie door hem aangedragen vergelijkingsobjecten die waarde zouden onderbouwen, maar dat heeft eiser niet inzichtelijk gemaakt door bijvoorbeeld te laten zien dat en in welke mate rekening is gehouden met de verschillen tussen deze objecten en de woning. De heffingsambtenaar heeft op de zitting nog gesteld dat als dit wel zou zijn gedaan dat hieruit volgt dat aannemelijk is dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Met wat eiser verder aanvoert heeft hij geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
3.6.
Eiser klaagt erover dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ geen inzicht in de indexeringsgegevens heeft verstrekt. Eiser heeft per in de bezwaarfase gehanteerd vergelijkingsobject een taxatiekaart van de heffingsambtenaar ontvangen met daarop de transactieprijs en -datum en de waarde die op de waardepeildatum aan het vergelijkingsobject was toegekend. Aan de hand daarvan kon eiser het indexeringspercentage eenvoudig zelf uitrekenen en in dat opzicht de waarde controleren. Dat laatste is bij de verstrekking van informatie in bezwaar van belang. De informatieverstrekking in bezwaar heeft dus in overeenstemming met artikel 40 van Pro de Wet WOZ plaatsgevonden.
3.7.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2024 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: