Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: 10864764 \ CV EXPL 24-46
Vonnis van 27 juni 2024
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk,
tegen
SERVICE AZ WORK B.V.,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
gedaagde,
vertegenwoordigd door [A] ,
procederend in persoon.
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiseres] en Service AZ Work.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 december 2023 met 9 producties;
- de aantekeningen van het mondelinge antwoord van 11 januari 2024 met 3 producties;
- de brief (akte) van [eiseres] van 16 mei 2024 met 3 producties;
- de mondelinge behandeling van 29 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat op 27 juni 2024 vonnis zal worden gewezen.
2.De zaak in het kort
2.1.
Service AZ Work huurt bedrijfs-kantoorruimte van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] B.V. Er is een huurachterstand ontstaan. Op het moment van uitbrengen van de dagvaarding waren drie huurtermijnen volledig onbetaald en 2 huurtermijnen gedeeltelijk onbetaald. Daarna is de huurachterstand opgelopen tot zes volledig onbetaalde en vier gedeeltelijk onbetaalde huurtermijnen.
2.2.
Het verweer van Service AZ Work slaagt niet. De vorderingen van [eiseres] tot nakoming van de betalingsverplichting, tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen. Ook de overige vorderingen ten aanzien van boete, buitengerechtelijke kosten, toekomstige huur en schadevergoeding wegens huurderving zullen worden toegewezen.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] is eigenaar van bedrijfs-kantoorruimte, staande en gelegen aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de bedrijfsruimte of het gehuurde).
3.2.
Service AZ Work exploiteert een onderneming die zich, onder meer, bezig houdt met glasvezel.
3.3.
Bij huurovereenkomst van 20 januari 2022 heeft de rechtsvoorganger van [eiseres] de bedrijfsruimte met ingang van 1 februari 2022 verhuurd aan Service AZ Work.
3.4.
De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van drie jaren. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als bedrijfs-kantoorruimte.
3.5.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ 2015) van toepassing verklaard (hierna: de algemene bepalingen).
3.6.
Grasgroep Vastgoedzorg B.V., gevestigd te Rosmalen, voert in opdracht van [eiseres] als huidige eigenaar het beheer over het gehuurde. Grasgroep Vastgoedzorg B.V. voerde eveneens voor de rechtsvoorganger van [eiseres] het beheer over het gehuurde.
3.7.
Medio mei 2024 was sprake van een huurachterstand van ruim zes maanden.
4.De vordering en het verweer
4.1.
[eiseres] vordert – samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst te ontbinden;
Service AZ Work te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen en met al de zijnen en het zijne te verlaten onder afgifte van de sleutels aan [eiseres] , met machtiging aan [eiseres] om, wanneer Service AZ Work daarmee binnen de gestelde termijn in gebreke mocht blijven, die ontruiming zelf te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, zo nodig met behulp van politie en/of justitie;
3. Service AZ Work te veroordelen om aan eiseres te betalen:
- een bedrag van € 7.018,-. (= € 9.570,70 aan zuivere huurachterstand over augustus tot en met december 2023 à € 2.226,40) minus twee betalingen à € 2.057,-);
- de nog te vervallen huren vanaf januari 2024 bedragende € 2.226,40 per maand tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
- een bedrag van € 1.500,- aan verbeurde contractuele boete over de periode tot en met datum van dagvaarding;
- de overeengekomen (boete-)rente van 1% per maand met een minimum van € 300,- per maand over de openstaande bedragen vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag dat de gehele vordering zal zijn betaald;
- een bedrag van € 1.052,70 aan incassokosten;
- als schadevergoeding wegens huurderving vanaf de dag waarop de huurovereenkomst zal zijn ontbonden een bedrag van € 2.226,40 per maand (nog te verhogen met eventuele indexeringen) tot en met januari 2025 en onder de voorwaarde dat deze betalingsverplichting van Service AZ Work vervalt op het moment dat [eiseres] erin slaagt het gehuurde aan een derde te verhuren onder gelijkluidende voorwaarden;
- de proceskosten, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van [eiseres] .
4.2.
[eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat sprake is van een huurachterstand van ruim zes maanden en dus van ernstig tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen van Service AZ Work op basis van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming is zodanig ernstig dat die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Ook is gedaagde vanwege de tekortkoming verplicht om de schade die [eiseres] daardoor heeft geleden en nog zal leiden, te vergoeden.
4.3.
Service AZ Work voert verweer. Zij betwist de hoogte van het maandelijks te betalen bedrag aan huur en daarmee tevens de hoogte van de huurachterstand. Zij voert verder aan dat zij geen maandelijkse boetes vanwege het te laat betalen is verschuldigd. Ook beroept zij zich op een gedane betaling na beslaglegging op haar bankrekening. Service AZ Work erkent dat de huur over de maand september 2023 niet is betaald.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Hoogte huurprijs en huurachterstand
5.1.
Vaststaat dat Service AZ Work op grond van de huurovereenkomst maandelijks de huurprijs moet betalen. Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de huurprijs, per betaalperiode van 1 kalendermaand, een bedrag van € 2.057,-,
5.2.
De huurprijs kan elke jaar op 1 januari, en voor het eerst op 1 januari 2023, worden
aangepast (geïndexeerd). Dat blijkt uit artikel 4.5 van de huurovereenkomst en de artikelen 17.1 t/m 17.3 van de algemene bepalingen.
aangepast (geïndexeerd). Dat blijkt uit artikel 4.5 van de huurovereenkomst en de artikelen 17.1 t/m 17.3 van de algemene bepalingen.
5.3.
Grasgroep Vastgoedzorg B.V. heeft aan Service AZ Work medegedeeld dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2023 werd verhoogd. Grasgroep Vastgoedzorg B.V. schreef daarover op 20 december 2022 een brief aan Service AZ Work. In de brief is aangegeven dat de huurprijs wordt verhoogd, per wanneer dat zal zijn en wat de maandelijkse huurprijs wordt. Service AZ Work heeft de brief niet betwist. Daarmee staat vast dat Service AZ Work met ingang van 1 januari 2023 maandelijks een huurprijs van € 2.165,90 is verschuldigd.
5.4.
De e-mail van 19 december 2022 die Grasgroep Vastgoedzorg B.V. aan Service AZ Work heeft verstuurd, maakt dit niet anders. Met die e-mail wordt Service AZ Work namelijk geïnformeerd over het feit dat er een andere eigenaar is voor het gehuurde ( [eiseres] ) en dat de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst heeft overgenomen. Uit de e-mail volgt dat er geen veranderingen zijn aan de lopende huurovereenkomst.
5.5.
Service AZ Work neemt het standpunt in dat het verhogen van de huurprijs een niet-toegestane verandering van de huurovereenkomst is. Dat standpunt is onjuist. Dat de huurprijs periodiek mag worden verhoogd, is namelijk wat partijen hebben vastgelegd in de huurovereenkomst en dus een gevolg (en geen verandering) daarvan. Het verweer slaagt dus niet.
5.6.
Op 27 november 2023 en op 16 mei 2024 heeft [eiseres] actuele overzichten van de betalingsverplichtingen, de gedane betalingen en het openstaande bedrag overgelegd. Service AZ Work heeft daarop niet gereageerd en de inhoud van die overzichten niet als zodanig weersproken tijdens de mondelinge behandeling. Wel heeft Service AZ Work aangegeven het niet eens te zijn met het moeten betalen van de huurtermijn(en) die hoger zijn dan de bij aanvang van de huurovereenkomst geldende huurprijs van € 2.057,- per maand. De kantonrechter stelt het aantal maanden waarvan de huurtermijn opeisbaar is en niet of niet op tijd is voldaan door Service AZ Work vast op 10 maanden, gerekend tot en met mei 2024. De kantonrechter komt tot de conclusie dat Service AZ Work over het jaar 2023 een bedrag van € 10.829,50 (= 5 termijnen van € 2.165,90) is verschuldigd. Service AZ Work heeft al een bedrag van € 4.114,- (= 2 termijnen van € 2.057,-) betaald. Dit bedrag zal de kantonrechter in mindering brengen, zodat over het jaar 2023 een huurachterstand resteert van € 6.715,50. Dit bedrag zal de kantonrechter toewijzen.
Eerder gelegd beslag niet ter inning van verschuldigde huurtermijnen vanaf augustus 2023
5.7.
Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 3 augustus 2023 de titel vormt voor het op 19 oktober 2023 gelegde beslag op de bankrekening van Service AZ Work. Niet is gebleken dat beslag is gelegd voor een hoger bedrag dan waarvoor verlof is verleend. De kantonrechter gaat daarom niet mee met het verweer van Service AZ Work. Het via het beslag geïnde bedrag komt dus niet alsnog geheel of gedeeltelijk in mindering op de thans openstaande huurtermijnen.
Vordering tot nakoming van de betalingsverplichting
5.8.
Service AZ Work is op grond van de huurovereenkomst verplicht om de maandelijkse huurtermijnen te voldoen. De vordering van [eiseres] tot betaling van de huurachterstand over de periode augustus tot en met december 2023 zal daarom worden toegewezen tot het hiervoor onder nr. 5.6 genoemde bedrag van € 6.715,50. Ook de vordering van [eiseres] tot betaling van de in 2024 (nog te) vervallen huurtermijnen tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.9.
[eiseres] heeft gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Zij heeft daartoe sommaties van 3, 13, 20 en 27 november en 7 en 15 december 2023 overgelegd en verwezen naar artikel 28.1 van de algemene bepalingen. Service AZ Work heeft deze kosten niet betwist.
5.10.
Gelet op het feit dat de sommaties aan Service AZ Work zijn uitgebracht om haar tot nakoming van de huurovereenkomst te dwingen, is Service AZ Work op grond van artikel 28.1. van de algemene bepalingen verplicht om alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in rechte als buiten rechte, aan [eiseres] te voldoen. Deze kosten zijn bij voorbaat vastgesteld op 15% van de hoofdsom. De hoofdsom bedroeg ten tijde van de dagvaarding € 6.715,50 aan huurachterstand. Dit betekent dat een bedrag van € 1.007,33 aan contractuele buitengerechtelijke kosten toewijsbaar is.
Boete verschuldigd
5.11.
Service AZ Work moet de huurprijs in maandelijkse termijnen voldoen. Het bedrag is bij vooruitbetaling verschuldigd, vóór of op de eerste dag van de maand waarop de betaling betrekking heeft. Dit volgt uit de artikelen 4.8 en 4.10 van de huurovereenkomst.
5.12.
In artikel 23.2 van de algemene bepalingen is vastgelegd wat het gevolg is van het niet op tijd betalen van de huurprijs. Artikel 23.2 van de algemene bepalingen luidt:
Betalingen
(…)
23.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
5.13.
Service AZ Work heeft de door [eiseres] gevorderde contractuele boete betwist. Volgens Service AZ Work bestaat er een afspraak tussen haar en de vroegere eigenaar van het gehuurde dat de huurprijs ronde de 15e dag van een maand mocht worden betaald, zonder dat dat financiële gevolgen zou hebben. Service AZ Work stelt zich op het standpunt dat zij dus geen maandelijkse boete is verschuldigd op het moment dat zij na de 1e dag van de maand betaalt.
5.14.
Service AZ Work heeft haar standpunt niet, althans niet voldoende onderbouwd. Als een dergelijke afspraak zou zijn gemaakt, dan had het op de weg van Service AZ Work gelegen om daarvan bewijs te overleggen, bijvoorbeeld met het overleggen van stukken waaruit die afspraak zou blijken. [eiseres] heeft dit standpunt gemotiveerd betwist. De kantonrechter volgt het betoog van Service AZ Work daarom niet.
5.15.
Service AZ Work is de contractuele boete op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen verschuldigd, omdat vast is komen te staan dat Service AZ Work de huurtermijnen van augustus 2023 tot en met mei 2024 niet of niet op tijd heeft betaald. De kantonrechter zal de vorderingen van [eiseres] tot betaling van de boetes dan ook toewijzen.
Ontbinding van huurovereenkomst en ontruiming van gehuurde
5.16.
De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.17.
Service AZ Work heeft een hoge huurachterstand. Deze huurachterstand levert een ernstige tekortkoming op. Een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst alsmede tot ontruiming van het gehuurde wegens wanbetaling wordt in beginsel toegewezen, indien vaststaat dat sprake is van een huurachterstand ter grootte van drie maandtermijnen. In dit geval staat vast dat Service AZ Work over de periode tot en met mei 2024 een huurachterstand van meer dan zes maanden heeft, zodat de vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen worden toegewezen.
Schadevergoeding wegens huurderving na ontbinding bij voortgezet gebruik
5.18.
[eiseres] vordert schadevergoeding wegens huurderving van een bedrag van € 2.226,40 per maand (nog te vermeerderen met eventuele indexeringen) voor elke maand dat Service AZ Work het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt. Deze vordering is niet weersproken en toewijsbaar. Als Service AZ Work het gehuurde na ontbinding en dus zonder recht of titel in gebruik houdt, kan [eiseres] het gehuurde immers niet aan een derde verhuren.
Schadevergoeding wegens huurderving na ontruiming
5.19.
[eiseres] vordert daarnaast ook schadevergoeding wegens huurderving van een bedrag van € 2.226,40 per maand (nog te vermeerderen met eventuele indexeringen) na ontruiming door Service AZ Work tot en met januari 2025, onder de voorwaarde dat de betalingsverplichting vervalt met ingang vanaf het moment dat [eiseres] erin slaagt het gehuurde onder gelijkluidende voorwaarden te verhuren aan een derde.
5.20.
Deze vordering is niet weersproken en toewijsbaar. De huurovereenkomst loopt immers tot 1 februari 2025 en [eiseres] lijdt door de voortijdige ontbinding schade in de vorm van huurderving. Die schade is het gevolg van de wanprestatie van Service AZ Work en komt daarom voor haar rekening.
Proceskosten
5.21.
Service AZ Work B.V. is de partij die ongelijk krijgt. Zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten van [eiseres] B.V. worden vastgesteld op:
- kosten van de dagvaarding
€
106,73
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2,00 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.443,73
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, staande en gelegen aan het adres [adres] te [plaats] ;
6.2.
veroordeelt Service AZ Work om het gehuurde binnen veertien (14) dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met het hare en de haren en het gehuurde onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen en te laten, met machtiging aan [eiseres] om, wanneer Service AZ Work daarmee binnen de gestelde termijn in gebreke mocht blijven, die ontruiming zelf te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, zo nodig met behulp van politie en/of justitie;
6.3.
veroordeelt Service AZ Work om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
1. een bedrag van € 6.715,50 aan zuivere huurachterstand tot en met december 2023;
2. een bedrag van € 1.007,33 aan contractuele buitengerechtelijke kosten;
3. een bedrag van € 1.500,- aan contractuele boete over de periode tot en met december 2023;
4. de (ten tijde van de dagvaarding) nog te vervallen huren van € 2.226,40 per maand, gerekend vanaf januari 2024 tot ontbinding van de huurovereenkomst;
5. een bedrag van € 300,- per maand aan contractuele boete voor elke maand dat een huurtermijn niet of te laat is betaald, gerekend over de periode januari 2024 tot ontbinding van de huurovereenkomst;
6. €2.226,40 (nog te verhogen met eventuele indexeringen) voor iedere maand dat Service AZ Work het gehuurde vanaf ontbinding in gebruik houdt;
7. € 2.226,40 (nog te verhogen met eventuele indexeringen) voor iedere maand na ontruiming door Service AZ Work tot en met januari 2025, onder de voorwaarde dat de betalingsverplichting vervalt op het moment dat [eiseres] het gehuurde onder gelijke voorwaarden heeft verhuurd aan een derde;
6.4.
veroordeelt Service AZ Work in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 1.443,73, te betalen binnen veertien (14) dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Service AZ Work B.V. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.5.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2024.