ECLI:NL:RBOBR:2024:4150

• Datum uitspraak: 16 augustus 2024
• Publicatiedatum: 5 september 2024
• Zaaknummer: 11146448
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M.F.M.T. Franke
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een pand door de Gemeente Eindhoven na kraken door gedaagde

In deze zaak vordert de Gemeente Eindhoven in kort geding de ontruiming van een pand dat door de gedaagde, samen met haar kinderen, is gekraakt. De Gemeente stelt dat zij eigenaar is van het pand en dat de gedaagde zonder recht of titel in het pand verblijft, wat een inbreuk op haar eigendomsrecht vormt. De gedaagde heeft het pand enkele dagen voor de zitting in gebruik genomen en verzet zich tegen de ontruiming, onder andere door te stellen dat zij huisrecht heeft en dat de ontruiming een inmenging vormt op haar recht op eerbiediging van de woning, zoals gewaarborgd door artikel 8 van het EVRM.

De procedure begon met een dagvaarding op 11 juli 2024, gevolgd door een mondelinge behandeling op 12 augustus 2024. De Gemeente heeft een sloopvergunning voor het pand verkregen, die onherroepelijk is geworden, en heeft plannen voor de sloop in het kader van de gebiedsontwikkeling van de Genneper Parken. De gedaagde voert aan dat de Gemeente geen spoedeisend belang heeft bij de ontruiming en dat zij een andere woning heeft waar zij kan verblijven, maar deze voldoet niet aan haar eisen.

De kantonrechter oordeelt dat de Gemeente voldoende spoedeisend belang heeft bij de ontruiming, omdat de aanwezigheid van de gedaagde de sloop- en saneringswerkzaamheden vertraagt. De rechter wijst de vordering tot ontruiming toe, maar verlengt de ontruimingstermijn tot zeven dagen na betekening van het vonnis. De gedaagde wordt ook veroordeeld in de proceskosten van de Gemeente.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: 11146448 \ CV EXPL 24-4009

Vonnis in kort geding van 16 augustus 2024

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE EINDHOVEN ,

zetelende te Eindhoven,

eisende partij,

hierna te noemen: de Gemeente,

gemachtigden: mrs. K.M.G. Verkleij en D.A.M. Veen,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. A.A.M. van Hoorn.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 juli 2024 met producties 1 tot en met 14;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 10;
- de mondelinge behandeling van 12 augustus 2024;
- de pleitnota van de Gemeente.

1.2.

Ten slotte is de datum voor het vonnis nader bepaald op vandaag.

2. De relevante feiten

2.1.

De Gemeente is eigenaar van het pand aan de [adres 1] te Eindhoven (verder te noemen: het pand). Het pand maakt onderdeel uit van het perceel kadastraal bekend gemeente Gestel [kadastrale aanduiding] (verder te noemen: het perceel). Op het perceel bevindt zich tevens het voormalig milieu-educatiecentrum (ook: MEC), gelegen aan de Genneperweg 145. Sinds 1 oktober 2018 zijn dit voormalig centrum en het pand door de Gemeente in beheer uitgegeven aan VPS Leegstandbeheer.

2.2.

Het perceel maakt onderdeel uit van de plannen van de Gemeente voor de gebiedsontwikkeling van de Genneper Parken in Eindhoven. De gemeenteraad heeft in 2021 ingestemd met het inrichtingsplan voor de Genneper Parken.

2.3.

In het inrichtingsplan is, onder andere, het volgende opgenomen:
“Het 'motto' van het inrichtingsplan is het creëren van optimale natuur en (be)leefbaarheid in een uniek cultuurhistorisch landschap dat tegelijkertijd klimaatrobuust gemaakt is voor de toekomst. Uitgangspunt is dat die optimalisatie qua klimaatrobuustheid / natuur / (be)leefbaarheid waar mogelijk versterkt en/of verenigbaar is. Het behoud van de unieke waarden van het gebied staat hierbij voorop.” (pagina 8/9)

en

“Cultuurhistorie herstellen en versterken:

Bij de watermolen ligt er een kans om het voormalige milieu-educatiecentrum te slopen en hier een aantrekkelijk, op de historische watermolen georiënteerde verblijfsplek te maken, waar ontmoeten centraal staat. Door in aansluiting op het afsluiten van de Genneperweg de autoparkeerplaatsen bij de watermolen terug te brengen tot wat noodzakelijk is aan parkeerplaatsen voor het de aanliggende functies ontstaat tevens ruimte om een pleintje met uitzicht op het water te maken. Bij het gehugt van de watermolen ontstaat hiermee een rust- en ontmoetingsplaats, met tevens ruimte voor meer fietsparkeerplekken.” (pagina 34)

en

“Bebouwing

In de [naam] (m.u.v. de watermolen)

• Bebouwing verwijderen, als zich daartoe kansen voordoen, en deze ruimte teruggeven aan het [naam] .

• Geen bebouwing in de [naam] .”(pagina 37)

en

“Bestaande gebouwen die niet passen binnen de beschreven toekomstbeelden worden gedoogd. Op het moment dat een dergelijk gebouw haar originele functie verliest, wordt besloten het gebouw te amoveren. Er gaat nadrukkelijk niet gezocht worden naar een nieuwe functie voor een dergelijk – niet binnen de visie passend – gebouw of bouwwerk. Hierbij wordt gedacht aan (…) het voormalige MEC (..)” (pagina 38)

2.4.

Er is sprake van ernstige bodemverontreiniging op het perceel. Uit de beschikking van Burgemeester en Wethouders van Eindhoven d.d. 30 oktober 2023 blijkt dat de sanering niet spoedeisend is en dat er binnen vier jaar na inwerkingtreding van de beschikking met de sanering moet worden begonnen en dat de Gemeente heeft aangegeven in 2024 te willen beginnen met sanering. In de beschikking wordt aangegeven dat de locatie op dat moment niet in gebruik is en dat na sanering het gebruik wordt gewijzigd in wonen met tuin.

2.5.

De Gemeente heeft een vergunning voor het slopen van het pand en het voormalig milieu-educatiecentrum aangevraagd. Op 16 januari 2024 is de vergunning verleend. Het besluit is onherroepelijk geworden.

2.6.

Bij brief van 19 april 2024 heeft de Gemeente aan [A] B.V. (verder te noemen: de aannemer) geschreven is dat zij voornemens is om de opdracht ‘Sloop Genneperweg 145 & 147’ aan haar te verstrekken.

2.7.

Vanaf 1 mei 2024 heeft de aannemer het beheer van het pand en het voormalig milieu-educatiecentrum van VPS Leegstandbeheer overgenomen. De aannemer heeft voorbereidingshandelingen voor de sloop van het pand verricht. Volgens de planning van de aannemer zouden de sloopwerkzaamheden aanvankelijk in de week van 10 juni 2024 aanvangen.

2.8.

De Gemeente heeft Eco Assist B.V. (verder te noemen: Eco Assist) ingeschakeld voor de ecologische begeleiding van de sloop. Eco Assist heeft op 17 mei 2024 een rapport opgesteld. Daarin is, onder andere, het volgende opgenomen:
“Alle gebouwen zijn in november als dichtgezet voor vleermuizen door Fauna Protect. Bij de woning aan de [adres 1] zijn er daarnaast geen broedplekken aanwezig in de woning, en bij de rondgang ook geen nesten aangetroffen van broedvogels in de het struweel direct tegen de woning aan. Voor de zekerheid is er een extra controle in de woning uitgevoerd waarbij ook de zolder gecontroleerd is. In de woning zijn in zijn geheel geen sporen van steenmarters aangetroffen. De woning is daarmee momenteel natuurwaardenvrij en kan derhalve gesloopt worden. Als de werkzaamheden plaatsvinden gedurende het broedseizoen en er zit meer dan een week tussen de rondgang en aanvang van de werkzaamheden, dan dient vooraf een broedvogelcheck uitgevoerd te worden om de aanwezigheid van nesten uit te sluiten. Wanneer er actieve nesten aanwezig zijn dient

gewacht te worden met verstorende werkzaamheden tot het nest niet meer in gebruik is.

Het broedseizoen valt voor de meeste vogelsoorten tussen maart en eind augustus.”

2.9.

Op 28 mei 2024 heeft [gedaagde] een WhatsApp-bericht aan de Gemeente gestuurd, waarin zij schrijft dat zij samen met haar kinderen het pand enkele dagen daarvoor in gebruik genomen heeft.

“Goedemorgen [B] , Graag wil ik bij deze u op de hoogte stellen dat wij (ik & mijn kinderen, dochter van 18) het pand op de [adres 1] al enkele dagen in gebruik hebben genomen. Doordat wij hier al een tijdje zijn, genieten van op dit moment van huisvrede en zullen de sloop plannen even op een laag pitje gezet moeten worden. Zoals de gemeente Eindhoven weet, heb ik meerdere panden van de gemeente gered van hun ondergang en dit keer was deze aan de beurt. Als je de behoefte hebt om na te trekken wie ik ben dan heb ik daar geen problemen mee. Ik heb altijd veel respect voor de panden, zowel de omgeving eromheen. Vandaar dat de gemeente me ook een huis had aangeboden. Een huis waar ik ieder jaar opnieuw een onzeker contract vanuit vps voorgeschoteld krijg, en dit contract maar tot januari 2025 is verlengd. Ik ben deze onzekerheid inmiddels een beetje beu, woon met 3 kinderen in een te kleine woning die niet geïsoleerd is en enkele beglazing heeft, waardoor ik dit jaar een eindafrekening heb van 2400 euro, ik raak er financieel van in de problemen. Op de vraag of de gemeente hier iets aan wilt doen, krijg ik helaas geen antwoord. De villa begeeft zich zowat voor ons in nieuwstaat. Wij willen graag met de gemeente om de tafel gaan zitten. Ik wil de sloop van deze villa tegenhouden, door bewoning aangezien dat prima kan. Het zou zeer triest zijn als zo'n mooi pand tegen de vlakte gaat, vanwege een "groene entree " Oke en nu even het zakelijke gedeelte wat nooit leuk klinkt maar wel even noodzakelijk is. De politie is ook al van op de hoogte. Ik heb uiteraard bijstand van mijn advocaat die gespecialiseerd is in woonrecht, kraken etc. Dit is Meneer [C] . Omdat wij inmiddels huisvrede hebben, mag er niks gesloopt worden, aan het pand op de [adres 1] . Ook mag zich niemand binnendringen, dit betreft, VPS, De Gemeente of De politie. Gebeurt dit wei dan zal mijn advocaat direct over gaan tot aangifte van huisvredebreuk tegen alle 3 de partijen. Daarbij, belangrijk onderdeel is, Ik zit hier met al mijn kinderen. Een onterecht optreden zal traumatisch voor hun zijn. Zoals ik al eerder aangaf wens ik graag met jullie rond de tafel te gaan zitten en te bespreken hoe nu verder. Het pand is niet onbewoonbaar, of brandgevaarlijk. Het is in een keurige staat achtergelaten en ik zal het met respect behandelen. Wil je graag komen kijken ben je van harte welkom, Ik ga vandaag het gras maaien... Vps ga ik zelf ook op de hoogte brengen. Met vriendelijke groet, [gedaagde] ”

2.10.

[gedaagde] heeft twee keer eerder een pand gekraakt. Nadat zij eind 2018 een ander pand van de Gemeente had gekraakt, heeft de Gemeente zich ingespannen om alternatieve woonruimte voor [gedaagde] te vinden. In dat kader heeft de Gemeente een huis met tuin aan de [adres 2] te [plaats] (verder te noemen: [adres 2] ) aan [gedaagde] aangeboden. VPS Nederland is namens de Gemeente beheerder van [adres 2] . Bij schriftelijke huurovereenkomst heeft VPS Nederland met ingang van 1 mei 2019 voor de bepaalde tijd [adres 2] aan [gedaagde] verhuurd. De huurovereenkomst is aangegaan onder vigeur van de Leegstandswet. Op 6 oktober 2022 is opnieuw een (verlenging van de) vergunning verstrekt voor de tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet tot en met 22 januari 2025. Op basis daarvan zijn VPS Nederland en [gedaagde] een verlenging van de huurovereenkomst overeengekomen tot en met 22 januari 2025. Vanaf 1 mei 2019 betaalt [gedaagde] voor deze woning met tuin een huurprijs van € 180,- per maand.

2.11.

De Gemeente heeft [gedaagde] aangeschreven en haar verzocht het pand vrijwillig te verlaten. De Gemeente en [gedaagde] hebben overleg gevoerd. [gedaagde] heeft aangegeven niet over te gaan tot het vrijwillig ontruimen van het pand.

2.12.

Op 10 juni 2024 heeft de Gemeente aangifte van huisvredebreuk gedaan bij de politie.

2.13.

[gedaagde] heeft de Omgevingsdienst ingeschakeld in verband met de mogelijke aanwezigheid van diersoorten in het pand. In een e-mail van 7 augustus 2024 van de Omgevingsdienst schrijft mevrouw [D] (toezichthouder omgevingswet soortenbescherming) aan [gedaagde] dat het pand op dit moment niet gesloopt kan worden, omdat uit de controle is gebleken dat zowel de schuur als de woning nog toegankelijk zijn voor (beschermde) soorten.

3. Het geschil

3.1.

De Gemeente vordert bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen om het pand binnen drie dagen na het wijzen van vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen periode, te ontruimen met al het hare en haren op straffe van een dwangsom;

II. de Gemeente, indien [gedaagde] na daartoe te zijn veroordeeld niet voldoet aan het

gevorderde onder (I), te machtigen om zelf de ontruiming van het pand te bewerkstelligen als bedoeld in artikel 3:299 lid 1 BW en artikel 555 Rv;

III. te bepalen dat dit vonnis binnen een termijn van een jaar ten uitvoer kan worden gelegd tegen eenieder die zich binnen die periode in het pand bevindt of binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet als bedoeld in artikel 557a Rv;

IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure en de nakosten.

3.2.

De Gemeente legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] verblijft samen met haar kinderen zonder recht of titel in het pand. Daarnaast maakt [gedaagde] inbreuk op het eigendomsrecht van de Gemeente. Hierdoor handelt zij onrechtmatig en is zij verplicht de schade die de Gemeente daardoor lijdt te vergoeden. Door het handelen van [gedaagde] wordt de Gemeente gedwongen om – in weerwil van contractuele afspraken – de (sloop)werkzaamheden uit te stellen. Dit lijdt tot hogere kosten en vertraging.

De Gemeente is eigenaar van het Pand en heeft reeds om die reden voldoende belang bij haar vordering tot ontruiming. Zij dient vrijelijk over haar eigendom te kunnen beschikken. Eigendom is immers het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Op grond van artikel 5:2 BW is de eigenaar van een zaak bevoegd haar van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen (revindicatie). Daarnaast dient dit ook het algemeen belang om de vergroening van Genneper Parken mogelijk te maken. Gelet hierop dient de ontruimingsvordering van de Gemeente te worden toegewezen. Ontruiming dient in dezen ook als proportioneel te worden aangemerkt omdat (i) de sloop- en saneringswerkzaam-heden op korte termijn worden uitgevoerd, (ii) de Gemeente bij deze werkzaamheden belang heeft als eigenaar en als publiekrechtelijk orgaan ter uitvoering van de gebieds-ontwikkeling en (iii) [gedaagde] reeds een andere woning tot haar beschikking heeft.

De Gemeente heeft ook een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening. Door de aanwezigheid van [gedaagde] in het pand leidt de Gemeente (aanzienlijke) vertraging in de verdere realisatie van de gebiedsontwikkeling Genneper Parken. De sloop staat ‘on hold’, als de vorderingen worden toegewezen zal de gemeente de aannemer hiertoe direct instrueren. In dat geval wordt zo spoedig mogelijk gestart met de werkzaamheden. De gemeente heeft ook opdracht gegeven voor een laatste (broedvogel)check in het kader van de vraag of het pand natuurwaardenvrij is en gesloopt kan worden; die check kan pas plaatsvinden als het pand is vrijgegeven.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de Gemeente, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de Gemeente, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de Gemeente in de kosten van deze procedure.

3.4.

[gedaagde] voert – kort gezegd – het volgende aan. De Gemeente heeft geen spoedeisend belang bij haar vordering. Daarnaast heeft zij huisrecht; de gevorderde ontruiming is een inmenging op het door artikel 8, eerste lid EVRM gewaarborgde recht van de bewoner op eerbieding van de woning. [gedaagde] heeft belang bij voortgezette bewoning van het pand. De ontruimingstermijn van drie dagen is te kort.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Inleiding

4.1.

De Gemeente stelt dat [gedaagde] zonder recht of titel in het pand verblijft, en een inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de Gemeente. [gedaagde] handelt daardoor onrechtmatig en is gehouden de schade die zij daardoor lijdt te vergoeden, aldus de Gemeente. [gedaagde] betwist dat er sprake is van schade. De Gemeente heeft de gestelde schade niet verder toegelicht of geconcretiseerd, zij heeft enkel gesteld dat het uitstellen van de sloopwerkzaamheden leidt tot hogere kosten. Gelet daarop zijn er duidelijke aanwijzingen dat de schade geen hogere waarde vertegenwoordigt dan € 25.000,-. Dat betekent dat de kantonrechter op basis van art 254 lid 5 jo. art. 93 sub b Rv bevoegd is een voorziening te geven in deze zaak.

4.2.

Kern van dit kort geding is de vraag of [gedaagde] het pand moet ontruimen. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of de Gemeente ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

Spoedeisend belang

4.3.

Een spoedeisend belang is aanwezig, indien aannemelijk wordt gemaakt dat een eigenaar van een pand op korte termijn (concrete) plannen heeft met dat pand.

4.4.

[gedaagde] betwist dat uit het inrichtingsplan blijkt dat het pand moet worden gesloopt. Zij stelt dat in het inrichtingsplan enkel gesproken wordt over de sloop van het milieu-educatiecentrum (Genneperweg 145). De gemeente stelt dat in het inrichtingsplan ook is opgenomen dat de bebouwing in de [naam] verwijderd dient te worden als zich daartoe kansen voordoen, maar uit een figuur in het inrichtingsplan, waarin de [naam] zijn opgenomen, blijkt dat de bebouwing rondom de watermolen (waaronder dus ook het pand waarin [gedaagde] zich bevindt), zich niet binnen het [naam] bevindt, maar binnen het bebouwingslint. Het slopen van het pand is daarmee dan ook in strijd met het beleid van het inrichtingsplan, aldus [gedaagde] .

De gemeente heeft op de zitting toegelicht dat er weliswaar niet expliciet wordt gesproken over sloop van het pand, maar dat uit het inrichtingsplan blijkt dat waar gesproken wordt over de sloop van bouwwerken op het perceel, gedoeld wordt op álle bouwwerken op het gehele kadastrale perceel. Daaronder valt ook het pand. De bebouwing binnen de [naam] valt immers in de herontwikkeling en het doel is om op het perceel een ontmoetingsplek te creëren, zo blijkt uit het inrichtingsplan, aldus de Gemeente.

Deze stellingen van de Gemeente vinden steun in het inrichtingsplan. Verder constateert de kantonrechter dat de stelling van [gedaagde] , dat de bebouwing rond de watermolen zich niet binnen het [naam] bevindt, niet strookt met hetgeen is opgenomen op pagina 37 van het inrichtingsplan (zie onder rechtsoverweging 2.3); daar wordt ervan uitgegaan dat de watermolen, die zich naast het perceel met het pand bevindt, zich wel degelijk in het [naam] bevindt. De kantonrechter volgt [gedaagde] dan ook niet in haar stelling, dat het slopen van het pand in strijd is met het beleid van het inrichtingsplan.

4.5.

De gemeente heeft als eigenaar van het pand besloten tot sloop. Niet in geschil is dat inmiddels een sloopvergunning is verleend en dat die sloopvergunning onherroepelijk is geworden. [gedaagde] stelt dat de inhoud van de sloopvergunning niet bekend is, zodat niet kan worden vastgesteld dat op basis van de sloopvergunning een concreet plan bestaat om over te gaan tot het slopen van het pand ten behoeve van de natuur, maar dit verweer treft geen doel. De gemeente heeft de publicatie in het gemeenteblad van de verleende vergunning overgelegd. Op basis daarvan staat vast dat er een sloopvergunning voor het pand is verleend. Uit de publicatie blijkt dat de aanvraag verband houdt met
‘Aanleg, Beschermd natuurgebied, Sloop in beschermd stads/dorpsgezicht’ , de omschrijving betreft ‘slopen van de panden’ en het adres van het pand wordt expliciet genoemd.. De exacte inhoud van de sloopvergunning is niet van belang voor de vraag of sprake is van een spoedeisend belang.

4.6.

[gedaagde] stelt dat de overgelegde planning van de aannemer slecht leesbaar is en bovendien ook nog gewijzigd kan worden, terwijl ook niet blijkt dat al een definitief besluit ten aanzien van de aannemer is genomen, omdat enkel een gunningsbrief is overgelegd. Er is geen aannemingsovereenkomst of iets dergelijks overgelegd waaruit de concrete plannen blijken.

De gemeente heeft onweersproken gesteld dat de aannemer, na de gunning van 19 april 2024, op 1 mei 2024 het beheer van het pand heeft overgenomen, ter voorbereiding op de geplande sloop en sanering. Verder is een planning overgelegd die uitging van het aanvankelijk starten van de werkzaamheden in de week van 10 juni 2024. Die plannen zijn opgeschort door de ingebruikname van het pand door [gedaagde] , dus deze planning zal gewijzigd moeten worden, maar [gedaagde] kan niet aan de Gemeente tegenwerpen dat de plannen niet concreet zijn.

4.7.

Volgens [gedaagde] mag er op dit moment niet gesloopt worden, omdat er is gebleken dat het pand nog toegankelijk is voor (beschermde) diersoorten. [gedaagde] verwijst hierbij naar de e-mail van 7 augustus 2024 van de Omgevingsdienst. De gemeente erkent dat er op dit moment nog niet gesloopt kan worden. Zij heeft toegelicht dat door Eco-Assist een onderzoek is verricht in verband met de ecologische begeleiding bij de sloop, en dat er nu nog een laatste check gedaan moet worden. Die check staat al ingepland, maar daarvoor is noodzakelijk dat het pand niet is bewoond en is vrijgegeven. Ervan uit gaande dat die laatste check in orde is, kan er daarna gesloopt worden, aldus de Gemeente. Gesteld noch gebleken is dat er, na de uitvoering van deze laatste check, nog beletselen voor de sloop zijn. Voor zover [gedaagde] op zitting nog heeft aangevoerd dat er twee bevers een burcht hebben in het water dat aan de tuin ligt, en dat daar een nader onderzoek voor vereist is, en dat de nog uit te voeren check alleen ziet op broedvogels en niet op andere beschermde diersoorten, overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] haar stellingen op dit punt niet nader heeft onderbouwd en dat zij daarvoor geen enkel aanknopingspunt heeft gegeven, terwijl de Gemeente stelt dat het uitgevoerde onderzoek allesomvattend is.

4.8.

Op basis van de voorgaande informatie is de kantonrechter van oordeel dat de Gemeente haar spoedeisend belang bij de vordering voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

En verder

4.9.

Vast staat dat de gemeente eigenaar is van het pand. Op grond van artikel 5:2 BW is de eigenaar van een zaak bevoegd deze op te eisen van eenieder die haar zonder recht houdt. [gedaagde] betwist niet dat zij, zoals de Gemeente stelt, zonder recht of titel in het pand verblijft. Dat is een evidente inbreuk op het eigendomsrecht van de Gemeente, zodat de vordering tot ontruiming van de Gemeente in beginsel kan worden toegewezen.

4.10.

[gedaagde] stelt echter dat er sprake is van een huisrecht. Zij heeft aangevoerd dat de gevorderde ontruiming een inmenging op het door artikel 8, eerste lid EVRM gewaarborgde recht van de bewoner op eerbieding van de woning is. Of die inmenging is toegestaan, dient te worden beoordeeld waarbij de belangen van enerzijds de bewoner en anderzijds de eigenaar moeten worden afgewogen, aldus [gedaagde] .

4.11.

[gedaagde] stelt dat zij een groot belang heeft bij het voortzetten van de bewoning van het pand. Zij beschikt weliswaar over een andere woning ( [adres 2] ), maar die woning voldoet op diverse punten niet aan de eisen die aan een huurwoning zouden mogen worden gesteld. Zij heeft dat herhaaldelijk bij de gemeente gemeld. [gedaagde] overlegt foto’s die de status van de woning aan [adres 2] aantonen. De voorstellen die de gemeente heeft gedaan ten aanzien van de renovatie, zijn onvoldoende. De woning aan [adres 2] is slecht geïsoleerd en slecht onderhouden en dat levert gevaarlijke situaties op (o.a. risico op kortsluiting). Verder loopt de huurovereenkomst voor [adres 2] slechts tot 1 januari 2025. Daarna zal zij met haar vier kinderen op straat komen te staan. Zij heeft haar zorgen omtrent het aflopen van het contract al eerder geuit richting de Gemeente. De Gemeente heeft de vergunning telkens met één jaar verlengd, zonder te kijken naar eventuele definitieve mogelijkheden. Die onzekerheid maakt dat zij zich serieus zorgen maakt over hoe het verder moet na 1 januari 2025. Gelet daarop dient haar belang zwaarder te wegen dan het belang van de Gemeente om het pand op korte termijn te slopen. De verdere inrichting van de Genneper Parken kan immers gewoon ten uitvoer worden gebracht ook zonder de sloop van het pand (op korte termijn). De Gemeente lijdt daarin verder geen schade, althans dat wordt op geen enkele wijze onderbouwd, aldus [gedaagde] .

4.12.

De Gemeente stelt dat het belang van [gedaagde] verwaarloosbaar is, omdat zij een woning heeft waar zij naar terug kan keren. De Gemeente betwist dat de woning aan [adres 2] niet voldoet. Daarbij heeft de Gemeente al eerder aangegeven dat zij op grond van het meerjaren-onderhoudsplan in het najaar van 2024 werkzaamheden aan de woning zal verrichten, onder andere schilder- en herstelwerkzaamheden aan de kozijnen en het vervangen van enkelglas voor isolatieglas.

4.13.

De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden maken niet, dat haar belang prevaleert boven het belang van de Gemeente.

De Gemeente heeft een zwaarwegend belang om vrijelijk over haar eigendom te kunnen beschikken.

Het belang van [gedaagde] om nog langer in het pand te kunnen verblijven weegt daar niet tegenop. De belangrijkste reden daarvoor is dat [gedaagde] al meer dan vijf jaar beschikt, en voorlopig ook nog kan blijven beschikken, over de woning met tuin aan [adres 2] . Voor een zeer laag bedrag per maand. Dat de woning aan [adres 2] niet geschikt is om als woning te dienen, is onvoldoende aannemelijk geworden. [gedaagde] heeft enkel een e-mailbericht aan de Gemeente overgelegd, waarin zij aangeeft dat de woning aan [adres 2] slecht geïsoleerd is. De Gemeente heeft aangegeven de woning dit najaar te willen voorzien van isolatieglas. [gedaagde] heeft verder geen stukken overgelegd waarin zij concrete klachten over de woning aan de Gemeente kenbaar maakt. Zij heeft als productie 2 een aantal foto’s overgelegd, maar zonder een nadere toelichting is onvoldoende duidelijk wat zij daarmee wil aantonen. Dat de woning onveilig zou zijn, is niet onderbouwd. De kantonrechter ziet daarvoor onvoldoende aanknopingspunten. [gedaagde] kan dus per direct terugkeren naar de woning aan [adres 2] . [gedaagde] heeft de overeenkomst met de Gemeente betreffende [adres 2] niet opgezegd en zij heeft op zitting verklaard dat de woning aan [adres 2] de afgelopen maanden leeg stond en dat haar oudste twee kinderen er sporadisch kwamen. De overige stellingen van [gedaagde] missen feitelijke grondslag. Zo is de huurovereenkomst niet verlengd tot 1 januari 2025 maar tot en met 22 januari 2025 en heeft de Gemeente op zitting nogmaals aangegeven dat opnieuw een vergunning in het kader van de Leegstandwet kan worden verstrekt waarna de overeenkomst betreffende [adres 2] kan worden verlengd met opnieuw één jaar. Overigens is de huurovereenkomst niet telkens verlengd met één jaar maar met twee jaar. Op zitting is gebleken dat het oudste kind van [gedaagde] (uit 2005) niet langer op [adres 2] is ingeschreven en dat de jongste twee kinderen zijn geboren toen [gedaagde] al in [adres 2] woonde.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij duidelijkheid wil over haar woonsituatie na 1 januari 2025. Op dat punt biedt het kraken van het pand aan de Genneperweg geen soelaas nu dat immers nog een grotere onzekerheid met zich meebrengt. Volgens [gedaagde] staat zij als gevolg van een eerdere ontruiming op de zwarte lijst van de woningcorporaties en komt zij daarom niet meer in aanmerking voor een huurwoning. Ook deze stelling heeft [gedaagde] niet onderbouwd. Bovendien heeft de Gemeente aangeboden behulpzaam te willen zijn om [gedaagde] (opnieuw) als woningzoekende te laten inschrijven, maar heeft [gedaagde] niet gereageerd op het verzoek van de Gemeente om haar gegevens te mogen delen met de woningcorporaties, om zo te kunnen nagaan of [gedaagde] nog op de lijst van ongewenst huurdersgedrag staat, aldus de Gemeente. De Gemeente heeft voorts terecht aangevoerd dat [gedaagde] een eigen verantwoordelijkheid draagt. Desondanks is zij wel bereid om [gedaagde] te helpen. De eerste stap is dan dat er gecheckt wordt of [gedaagde] inderdaad nog op de zwarte lijst staat, want normaal gesproken betekent plaatsing op deze lijst dat een persoon gedurende drie jaren niet kan reageren op sociale huurwoningen en geen urgentie kan aanvragen, zo stelt de Gemeente. Deze drie jaar zijn sinds de intrek van [gedaagde] in de woning aan [adres 2] al verstreken. [gedaagde] heeft op zitting toegezegd dat de Gemeente mag checken of zij op de bewuste lijst staat, en dat zij openstaat voor een driegesprek met de gemeente en de woningcorporaties. Daarnaast heeft de Gemeente heeft ook toegezegd te zullen bekijken wat de mogelijkheden voor de woning aan [adres 2] zijn. Zij heeft toegelicht dat zij meerdere woningen aan [adres 2] in eigendom heeft, en dat voor sommige van die woningen nog een huurovereenkomst van onbepaalde tijd geldt. De ontwikkeling van het gebied zal daarom wellicht nog op zich laten wachten. Op basis van de Leegstandwet kan de woning maximaal 7 jaar verhuurd worden, maar als de woning vooralsnog behouden blijft als woning, dan is de Gemeente bereid om te kijken of daarna een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd mogelijk is.

Conclusie

4.14.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de onder I. gevorderde veroordeling tot ontruiming zal worden toegewezen. [gedaagde] heeft verzocht bij het bepalen van de ontruimingstermijn rekening te houden met het begin van het schooljaar. Gelet hierop zal de ontruimingstermijn niet worden bepaald op drie dagen na datum vonnis maar op zeven dagen na betekening van het vonnis. De dwangsom wordt afgewezen omdat de Gemeente niet heeft toegelicht wat dit toevoegt naast de ontruiming door de deurwaarder.

4.15.

De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat deze ingevolgde de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv overbodig is. Op grond van artikel 557 Rv is artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing. Laatstgenoemde bepaling geeft de deurwaarder de directe bevoegdheid om de hulp van de sterke arm in te roepen

4.16.

De vordering onder III. zal met toepassing van artikel 557a Rv worden toegewezen voor de duur van een jaar. Tegen die vordering is door [gedaagde] geen verweer gevoerd.

4.17.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

136,72

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

135,00

(plus kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.215,72

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om het pand binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met al het hare en haren;

5.2.

bepaalt dat de veroordeling onder 5.1 binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.215,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.F.M.T. Franke en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2024.