Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/670
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 september 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: F.E.M. van der Loop).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van eisers woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 28 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 456.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 14 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 1967. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 122 m², een carport en een inpandige garage. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 587 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 456.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiser stelt dat de woning en bijbehorende grond onderdeel uitmaakt van een dijk.
3.2.1.
Eiser zegt dat het waterschap een legger heeft vastgesteld waarin onder andere kern- en beschermingszones zijn aangewezen. Eiser vindt dat op dergelijke zones de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken [2] van toepassing is. De heffingsambtenaar vindt dat eiser zijn standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. Hij wijst erop dat een watergang op het perceel van eiser ontbreekt. De dichtstbijzijnde ‘dijk’ is de (achter eisers perceel gelegen) openbare weg met de naam Meerdijk , maar die ligt niet op het perceel van eiser. Dat de Meerdijk slechts op loopafstand van eisers perceel ligt, maakt dat niet anders.
3.2.2.
Eiser doet een beroep op een waarderingsuitzondering, zodat op hem de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat die uitzondering aan de orde is. Eiser is hierin niet geslaagd. Anders dan eiser stelt, is alleen een dijklichaam zelf een waterverdedigingswerk. [3] Verder maakt het enkele feit dat een openbare weg (deels) ‘dijk’ wordt genoemd niet dat sprake is van een dijklichaam en dus een waterverdedigingswerk. En zelfs als de Meerdijk al als waterverdelingswerk zou zijn aangewezen – wat eiser met het enkel verwijzen naar ‘een legger’ van ‘het waterschap’ niet aannemelijk heeft gemaakt – heeft de heffingsambtenaar met fotomateriaal voldoende onderbouwd dat die niet (deels) op eisers perceel ligt.
3.3.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer van de woning en schimmelvorming op de binnenmuren van de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. Eiser heeft foto’s overgelegd van de badkamer, het toilet en de keuken van de woning.
3.3.1.
De rechtbank kan de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid. [4]
3.3.2.
De heffingsambtenaar heeft de toestand van de woning goeddeels gewaardeerd als gemiddeld. In de waardematrix komt dit tot uitdrukking door voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid telkens een correctiefactor 3 (gemiddeld) te hanteren. Voor voorzieningen is een correctiefactor 2 (beneden gemiddeld) gehanteerd. De drie vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in 1961, 1970 respectievelijk 1963. De vergelijkingsobjecten bevinden zich (op verschillende onderdelen) over het geheel genomen in een betere toestand dan de woning. De heffingsambtenaar heeft dat per vergelijkingsobject in het verweerschrift concreet toegelicht en vervolgens in de waardematrix voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid dan wel voorzieningen minimaal een correctiefactor 3 (gemiddeld) en waar nodig een correctiefactor 4 (bovengemiddeld) gehanteerd. Met de toestand van de keuken en badkamer is volgens de heffingsambtenaar zo voldoende rekening gehouden, waarbij hij erop wijst dat een gedateerde badkamer en keuken niet per se van invloed is op de waarde omdat die ook sterk zijn verbonden met de persoonlijke voorkeuren van de eigenaar. De heffingsambtenaar ziet daarom geen aanleiding (verdere) correcties door te voeren. De rechtbank kan dat volgen.
3.3.3.
Wat betreft de schimmelvorming is de heffingsambtenaar het niet met eiser eens dat dit aantoont dat sprake is van een bouwkundig probleem. De heffingsambtenaar geeft aan dat schimmelvorming in het overgrote deel van de gevallen wordt veroorzaakt door onvoldoende ventilatie. Eventuele kosten om dergelijke schimmelvorming te verwijderen zijn niet dusdanig dat daar in de waardering rekening mee moet worden gehouden. Aangezien eiser oorzaak van de schimmelvorming niet aangeeft ziet de heffingsambtenaar geen aanleiding hier in de waardering rekening mee te houden. Wat betreft het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat hij de woning heeft vergeleken met drie vergelijkingsobjecten uit dezelfde bouwperiode met een vergelijkbaar duurzaamheidspakket. Dit aspect is daarmee volgens de heffingsambtenaar in de waardering verdisconteerd. De rechtbank kan ook dat volgen.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
5. Eiser heeft nog een aantal beroepsgronden naar voren gebracht tegen (de toepassing van) artikel 30a van de Wet WOZ waarin specifiek voor WOZ-zaken (aanvullende) regels over de proceskostenvergoeding staan. Omdat eiser geen recht heeft op een proceskostenvergoeding ziet de rechtbank geen reden zich uit te laten over wat eiser tegen (de toepassing van) artikel 30a van de Wet WOZ heeft aangevoerd.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 september 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.