Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/560
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar
(J. de Heus).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van eisers woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 740.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 14 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 2008. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 204 m², een aangebouwde garage en twee aanbouwen. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 551 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 740.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat is opgemaakt door taxateur G. van der Meulen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Er zijn sprake van lekkages aan de binnenzijde van de woning en de dakgoten. Dit zijn waardeverminderende omstandigheden.
3.2.1.
De rechtbank kan de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid. [2]
3.2.2.
De stelling van eiser wordt door de rechtbank niet gevolgd omdat deze stelling op geen enkele manier wordt onderbouwd. Eiser heeft geen relevante foto’s of andere gegevens overgelegd waaruit de gestelde lekkages blijken. Daar komt bij dat eiser in zijn waarderapport de kwaliteit, het onderhoud en de luxe van de woning, net als de heffingsambtenaar, ook op een gemiddelde heeft gewaardeerd Daarom is geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar rekening had moeten houden met de door eiser gestelde lekkages. Deze beroepsgrond slaagt niet.
3.3.
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft geschonden door diverse (door eiser concreet omschreven) gegevens in de bezwaarfase niet te overleggen. Eiser verbindt hieraan de conclusie dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. De rechtbank volgt dat niet. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van het geding de waarde anders of nader te onderbouwen. Een eventuele gebrekkige onderbouwing in een eerdere fase van het geding kan aldus worden hersteld. Voor zover eiser (tevens) bedoelt dat in verband met de door hem gestelde schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de heffingsambtenaar in de proceskosten moet worden veroordeeld, volgt de rechtbank dat evenmin. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift gemotiveerd (en met onder andere e-mails van 31 juli 2023 onderbouwd) gesteld dat hij de door eiser verzochte informatie wel (tijdig) in de bezwaarfase heeft aangeleverd. Als die informatieverstrekking in de visie van eiser onvolledig was, dan had eiser dat in de bezwaarfase aan de orde moeten stellen. Dat heeft eiser niet gedaan, zoals onder andere blijkt uit de aanvulling op zijn bezwaarschrift (door eiser genoemd: verslag hoorzitting) waarin dit punt niet aan de orde wordt gesteld. Het is in strijd met de goede procesorde om pas eerst in de beroepsfase een beweerdelijk gebrek in de informatievoorziening door de heffingsambtenaar aan de orde te stellen. [3] Dat oordeel betekent dat niet wordt toegekomen aan de vraag of artikel 40 van Pro de Wet WOZ is geschonden.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 oktober 2024.
griffier
rechter
Een kopie van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.