Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/784
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
7 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: A. Arsjad).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiseres op 7 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres [naam] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. Eiseres is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning aan de [adres] met bouwjaar 1969. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 210 m², een aanbouw van 16 m², een aanbouw van 7 m², een overkapping/veranda van 30 m², een aangebouwde garage van 78 m², een tuinhuis/blokhut van 58 m² en een zwembad van 47 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 1.029 m².
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [1] -waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 met de beschikking van 28 februari 2023 vastgesteld op € 682.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 18 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 682.000, zoals opgenomen in de door hem (met het verweerschrift van 26 februari 2024) overgelegde waardematrix. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiseres vindt dat de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] niet bruikbaar zijn, omdat die in een andere kern zijn gelegen. De heffingsambtenaar is dat niet met haar eens. Hij wijst erop dat de kern [plaats] een klein dorp is. Het vinden van voldoende goed vergelijkbare referenties in die kern was niet mogelijk, waardoor ook naar andere kernen van de gemeente moest worden gekeken. De rechtbank kan dat volgen en acht gelet op dit verder niet weersproken betoog van de heffingsambtenaar deze vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning.
3.3.
Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de oudere keuken en de gedateerde badkamer in de woning. Ook vindt zij dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het ondergemiddelde duurzaamheidsniveau van de woning.
3.3.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [2]
3.3.2.
De heffingsambtenaar vindt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar heeft de toestand van de woning en de vergelijkingsobjecten in het verweerschrift per object concreet toegelicht. In de waardematrix zijn de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten tot uitdrukking gebracht door waar nodig voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen corresponderende correctiefactoren te hanteren. Verder wijst de heffingsambtenaar erop dat enkel de leeftijd van de badkamer en de keuken geen reden is om de waarde te verlagen. Niet is gebleken dat deze voorzieningen niet zouden functioneren of niet meer in goede staat zouden zijn. Verder zijn dit smaakgevoelige voorzieningen zodat bij een eventuele vervanging door een nieuwe koper eerder diens persoonlijke smaak dan de leeftijd van deze voorzieningen daartoe de aanleiding zal zijn. De rechtbank kan dat volgen, temeer omdat eisers betoog algemeen van aard is en niet met objectspecifieke gegevens (zoals foto’s) is onderbouwd.
3.3.3.
Eiseres heeft op de zitting gezegd dat de heffingsambtenaar geen onderbouwende informatie heeft verstrekt waarmee de in de waardematrix toegekende correcties kunnen worden gecontroleerd. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar hierdoor die correcties niet heeft onderbouwd en dat de vastgestelde waarde daarmee niet aannemelijk is. De rechtbank laat dit argument vanwege strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. Het verweerschrift van de heffingsambtenaar stond namelijk per 17 juni 2024 in het digitale zaaksdossier. Op diezelfde datum heeft de rechtbank eiseres in de gelegenheid gesteld om (binnen vier weken) op dit verweerschrift te reageren. Hiervan heeft eiseres geen gebruik gemaakt. Doordat eiseres dit punt pas op de zitting aan de orde stelt ontneemt zij tevens de heffingsambtenaar de mogelijkheid om hier nog adequaat op te reageren.
3.3.4.
Het duurzaamheidsniveau acht de heffingsambtenaar in de waardering verdisconteerd, omdat de woning is vergeleken met vergelijkingsobjecten uit dezelfde bouwperiode die bij de bouw niet beter of slechter zijn geïsoleerd dat de woning. De drie vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in 1951, 1979 respectievelijk 1967. De rechtbank kan ook dat volgen.
3.4.
Eiseres wijst erop dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar voor het eerst drie nieuwe vergelijkingsobjecten heeft genoemd die in de bezwaarfase niet eerder waren opgevoerd. Eiseres kon dus niet anders dan beroep instellen om de waarde te controleren. Verder heeft de heffingsambtenaar van deze vergelijkingsobjecten in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ niet de KOUDV- en liggingsfactoren, de waarde van de objectonderdelen en de toepasselijke grondstaffels verstrekt. Om deze redenen moet de heffingsambtenaar volgens eiseres haar proceskosten vergoeden.
3.4.1.
De heffingsambtenaar vindt het noemen van de vergelijkingsobjecten in de uitspraak op bezwaar een aanvullende onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Verder kon eiseres, gelet op de gegevens die de heffingsambtenaar al eerder had verstrekt, zijn waardestandpunt voldoende controleren.
3.4.2.
De rechtbank overweegt dat artikel 40 van Pro de Wet WOZ zich niet uitstrekt ten aanzien van in de uitspraak op bezwaar opgenomen overwegingen. Zelfs als dat wel zo zou zijn, dan merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar puntsgewijs en concreet op de bezwaargronden van eiseres is ingegaan. Eiseres wist dus met de uitspraak op bezwaar dat en waarom de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet te hoog vond. Dat was niet anders geweest als de heffingsambtenaar de passage over de vergelijkingsobjecten in de uitspraak op bezwaar geheel achterwege had gelaten. Had de heffingsambtenaar dat gedaan, dan had eiseres geen enkele aanleiding om de (in overweging 3.4. genoemde) beroepsgrond aan te dragen, zoals zij ook op de zitting heeft erkend. Het standpunt van eiseres komt er aldus op neer dat er geen sprake van een gebrek in de uitspraak op bezwaar zou zijn als de heffingsambtenaar haar daarin minder informatie had verstrekt dan hij nu heeft gedaan. Een redelijke wetsuitleg van artikel 40 van Pro de Wet WOZ – een bepaling die in essentie gaat over informatieverstrekking in de bezwaarfase – kan volgens de rechtbank niet tot die uitkomst leiden.
3.5.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 oktober 2024 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. P. van Berkel, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: