Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 23/3620
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
7 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: A. Arsjad).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiseres op 7 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres [naam] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. Eiseres is eigenaar van de woning, een rijwoning aan [adres] met bouwjaar 1979. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 105 m², een aanbouw van 8 m², een berging van 8 m² en twee dakkapellen. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 125 m².
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [1] -waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 met de beschikking van 28 februari 2023 vastgesteld op € 311.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 17 november 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 311.000, zoals opgenomen in de door hem (met het verweerschrift van 25 januari 2024) overgelegde waardematrix. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in Drunen. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de oudere keuken en de gedateerde badkamer in de woning. Ook vindt zij dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het ondergemiddelde duurzaamheidsniveau van de woning.
3.2.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [2]
3.2.2.
De heffingsambtenaar vindt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar heeft de toestand van de woning en de vergelijkingsobjecten in het verweerschrift per object concreet toegelicht. De heffingsambtenaar heeft de toestand van de woning gewaardeerd als gemiddeld. In de waardematrix komt dit tot uitdrukking door voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen telkens een correctiefactor 3 (gemiddeld) te hanteren. De eerste twee vergelijkingsobjecten bevinden zich wat het onderhoud betreft in een betere toestand dan de woning. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar dat inzichtelijk gemaakt door voor onderhoud een correctiefactor 4 (bovengemiddeld) te hanteren. Voor het overige zijn er wat de toestand betreft volgens de heffingsambtenaar geen verschillen. Verder wijst de heffingsambtenaar erop dat enkel de leeftijd van de badkamer en de keuken geen reden is om de waarde te verlagen. Niet is gebleken dat deze voorzieningen niet zouden functioneren of niet meer in goede staat zouden zijn. Verder zijn dit smaakgevoelige voorzieningen zodat bij een eventuele vervanging door een nieuwe koper eerder diens persoonlijke smaak dan de leeftijd van deze voorzieningen daartoe de aanleiding zal zijn. De rechtbank kan dat volgen, temeer omdat eisers betoog algemeen van aard is en niet met objectspecifieke gegevens (zoals foto’s) is onderbouwd. Anders dan eiseres meent kan dit laatste haar niet pas worden tegengeworpen als de heffingsambtenaar een informatiebeschikking heeft genomen.
3.2.3.
Eiseres heeft op de zitting gezegd dat de heffingsambtenaar geen onderbouwende informatie heeft verstrekt waarmee de in de waardematrix toegekende correcties kunnen worden gecontroleerd. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar hierdoor die correcties niet heeft onderbouwd en dat de vastgestelde waarde daarmee niet aannemelijk is. De rechtbank laat dit argument vanwege strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. Het verweerschrift van de heffingsambtenaar stond namelijk per 31 januari 2024 in het digitale zaaksdossier. Op 5 maart 2024 heeft de rechtbank eiseres in de gelegenheid gesteld om (binnen vier weken) op dit verweerschrift te reageren. Hiervan heeft eiseres geen gebruik gemaakt. Doordat eiseres dit punt pas op de zitting aan de orde stelt ontneemt zij tevens de heffingsambtenaar de mogelijkheid om hier nog adequaat op te reageren.
3.2.4.
Het duurzaamheidsniveau acht de heffingsambtenaar in de waardering verdisconteerd, omdat de woning is vergeleken met vergelijkingsobjecten uit dezelfde bouwperiode die bij de bouw niet beter of slechter zijn geïsoleerd dat de woning. De drie vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in 1968, 1982 respectievelijk 1981. De rechtbank kan ook dat volgen.
3.3.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 oktober 2024 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. P. van Berkel, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: