Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/84
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
7 oktober 2024 in de zaak tussen
[naam] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: A. Arsjad).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiseres op 7 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres [naam] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. Eiser is eigenaar van de woning, een geschakelde woning aan de [adres] met bouwjaar 1998. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 134 m² en een aangebouwde garage van 19 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 264 m².
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [1] -waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 met de beschikking van 28 februari 2023 vastgesteld op € 470.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 470.000, zoals opgenomen in de door hem (met het verweerschrift van 26 juni 2024) overgelegde waardematrix. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [plaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de meer dan 20 jaar oude en dus gedateerde keuken en badkamer in de woning.
3.2.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [2]
3.2.2.
De heffingsambtenaar vindt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar heeft de toestand van de woning en de vergelijkingsobjecten in het verweerschrift per object concreet toegelicht. De heffingsambtenaar heeft de toestand van de woning en het eerste en derde vergelijkingsobject gewaardeerd als gemiddeld. In de waardematrix komt dit tot uitdrukking door voor deze objecten voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen telkens een correctiefactor 3 (gemiddeld) te hanteren. Het tweede vergelijkingsobject bevinden zich wat de voorzieningen betreft in een betere toestand dan de woning. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar dat inzichtelijk gemaakt door voor voorzieningen een correctiefactor 4 (bovengemiddeld) te hanteren. Voor het overige zijn er wat de toestand betreft volgens de heffingsambtenaar geen verschillen. Verder wijst de heffingsambtenaar erop dat enkel de leeftijd van de badkamer en de keuken geen reden is om de waarde te verlagen. Niet is gebleken dat deze voorzieningen niet zouden functioneren of niet meer in goede staat zouden zijn. Verder zijn dit smaakgevoelige voorzieningen zodat bij een eventuele vervanging door een nieuwe koper eerder diens persoonlijke smaak dan de leeftijd van deze voorzieningen daartoe de aanleiding zal zijn. De rechtbank kan dat volgen, temeer omdat eisers betoog algemeen van aard is en de in bezwaar overgelegde summiere foto’s geen ander licht op de zaak werpen.
3.2.3.
Eiser heeft op de zitting gezegd dat de heffingsambtenaar geen onderbouwende informatie heeft verstrekt waarmee de in de waardematrix toegekende correcties kunnen worden gecontroleerd. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar hierdoor die correcties niet heeft onderbouwd en dat de vastgestelde waarde daarmee niet aannemelijk is. De rechtbank laat dit argument vanwege strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. Het verweerschrift van de heffingsambtenaar stond namelijk per 1 juli 2024 in het digitale zaaksdossier. Op diezelfde datum heeft de rechtbank eiser in de gelegenheid gesteld om (binnen vier weken) op dit verweerschrift te reageren. Hiervan heeft eiser geen gebruik gemaakt. Doordat eiser dit punt pas op de zitting aan de orde stelt ontneemt hij tevens de heffingsambtenaar de mogelijkheid om hier nog adequaat op te reageren.
3.3.
Eiser wijst erop dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar voor het eerst drie nieuwe vergelijkingsobjecten heeft genoemd die in de bezwaarfase niet eerder waren opgevoerd. Eiser kon dus niet anders dan beroep instellen om de waarde te controleren. Verder heeft de heffingsambtenaar van deze vergelijkingsobjecten in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ niet de KOUDV- en liggingsfactoren, de waarde van de objectonderdelen en de toepasselijke grondstaffels verstrekt. Om deze redenen moet de heffingsambtenaar eisers proceskosten vergoeden, aldus eiser.
3.3.1.
De heffingsambtenaar vindt het noemen van de vergelijkingsobjecten in de uitspraak op bezwaar een aanvullende onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Ten aanzien van een dergelijke in de uitspraak op bezwaar opgenomen aanvullende onderbouwing strekt artikel 40 van Pro de Wet WOZ zich niet uit. Verder kon eiser, gelet op de gegevens die de heffingsambtenaar al eerder had verstrekt, zijn waardestandpunt voldoende controleren. Er was dus geen beroep nodig om dat te kunnen doen. Tot slot was de aanvullende motivering in de uitspraak op bezwaar voor eiser niet de enige reden om in beroep te gaan, zodat ook geen reden is voor een proceskostenveroordeling. [3]
3.3.2.
De rechtbank onderschrijft het betoog van de heffingsambtenaar dat artikel 40 van Pro de Wet WOZ zich niet uitstrekt ten aanzien van in de uitspraak op bezwaar opgenomen overwegingen. Zelfs als dat wel zo zou zijn, dan merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar puntsgewijs en concreet op de bezwaargronden van eiser is ingegaan. Eiser wist dus met de uitspraak op bezwaar dat en waarom de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet te hoog vond. Dat was niet anders geweest als de heffingsambtenaar de passage over de vergelijkingsobjecten in de uitspraak op bezwaar geheel achterwege had gelaten. Had de heffingsambtenaar dat gedaan, dan had eiser geen enkele aanleiding om de (in overweging 3.3. genoemde) beroepsgrond aan te dragen, zoals hij ook op de zitting heeft erkend. Eisers standpunt komt er aldus op neer dat er geen sprake van een gebrek in de uitspraak op bezwaar zou zijn als de heffingsambtenaar hem daarin minder informatie had verstrekt dan hij nu heeft gedaan. Een redelijke wetsuitleg van artikel 40 van Pro de Wet WOZ – een bepaling die in essentie gaat over informatieverstrekking in de bezwaarfase – kan volgens de rechtbank niet tot die uitkomst leiden.
3.4.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 oktober 2024 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. P. van Berkel, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: