Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/308
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bladel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M.L.J. van Camp).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 met de aan [naam] opgelegde beschikking van 24 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 329.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 29 november 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. [naam] is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1972. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 125 m² en een vrijstaande garage van 19 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 221 m²
Beoordeling door de rechtbank
3. De beschikking is (met de aanslag OZB) opgelegd aan [naam] . Daartegen kan (ook) beroep worden ingesteld – en daaraan voorafgaand bezwaar worden gemaakt – door degene van wie inkomens- of vermogensbestanddelen zijn begrepen in het voorwerp van de belasting waarop de belastingaanslag of de voor bezwaar vatbare beschikking betrekking heeft. [2] Uit de uitspraak op bezwaar volgt dat eiser mede-eigenaar is van de woning. Dat betekent dat hij op grond van de hiervoor genoemde regel gerechtigd was bezwaar te maken tegen de beschikking (en aanslag OZB) en vervolgens beroep in te stellen tegen de uitspraak op bezwaar.
4. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
4.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 356.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 30 augustus 2024 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
4.2.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem oudere keuken en gedateerde badkamer van de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning.
4.2.1.
De rechtbank kan de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid. [3]
4.2.2.
De heffingsambtenaar heeft de toestand van de woning gewaardeerd als gemiddeld. In de waardematrix komt dit tot uitdrukking door voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen telkens een correctiefactor 3 (gemiddeld) te hanteren. De drie vergelijkingsobjecten zijn net als de woning gebouwd in 1972. [adres] en [adres] bevinden zich over het geheel genomen kwalitatief in een betere toestand dan de woning. [adres] bevindt zich wat kwaliteit en onderhoud betreft in een mindere toestand dan de woning. De heffingsambtenaar wijst erop dat eiser geen bewijs van zijn stellingen heeft geleverd; niet in bezwaar en ook niet in beroep. De heffingsambtenaar wijst verder naar de afspraken die namens hem met het kantoor van de gemachtigde van eiser zijn gemaakt. Daarin staat onder andere: “In de ontvangstbevestiging van de gemeente zal aan Previcus Vastgoed/Juist standaard de vraag gesteld worden om fotomateriaal aan te leveren. In de ontvangstbevestiging zal worden aangegeven om welke foto’s het gaat. Het is vervolgens aan Previcus Vastgoed/Juist om de gegevens bij belanghebbende op te vragen.” In de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift is gevraagd om foto’s van de keuken, de badkamer, het sanitair, de woonkamer, de voorkant van de woning en de achterkant van de woning. Ook is eiser gevraagd om foto’s te overleggen die volgens hem een waardeverminderende factor aantonen. Eiser (althans zijn gemachtigde) heeft ondanks dat verzoek de gevraagde gegevens niet aangeleverd.
4.2.3.
Mede in het licht van de hiervoor gemaakte afspraken lag het op de weg van eiser om de door hem gestelde gebreken met bewijs te onderbouwen. Dat heeft eiser niet gedaan. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank de door de heffingsambtenaar toegepaste correcties volgen.
4.2.4.
Wat betreft het door eiser gestelde matige duurzaamheidsniveau van de woning wijst de heffingsambtenaar erop dat eiser dit niet heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar wijst er verder op dat het niet voldoen aan de huidige isolatienormen inherent is aan het bouwjaar van de woning. Verder is vergeleken met woningen met hetzelfde bouwjaar en met een vergelijkbaar isolatiepakket. De vergelijkingsobjecten beschikken wel over een energielabel (te weten D, C en D). Volgens de heffingsambtenaar zijn er ten aanzien van de woning geen noemenswaardige verduurzamende maatregelen genomen. De heffingsambtenaar vindt dat op deze manier het duurzaamheidsaspect in de waardering is verdisconteerd. De rechtbank kan ook dat volgen.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.