Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/373
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 november 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: D. van der Locht),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, de heffingsambtenaar
(S.J.A. van Daelen).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan [adres] in [plaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de aan [naam] opgelegde beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 433.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 30 november 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. [naam] is eigenaar van de woning. Dit is een geschakelde woning met bouwjaar 1982. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 134 m², een aangebouwde berging van 5 m², een dakkapel van 3 m² en een aangebouwde garage van 18 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 325 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De beschikking is (met de aanslag OZB) opgelegd aan [naam] . Daartegen kan (ook) beroep worden ingesteld – en daaraan voorafgaand bezwaar worden gemaakt – door degene van wie inkomens- of vermogensbestanddelen zijn begrepen in het voorwerp van de belasting waarop de belastingaanslag of de voor bezwaar vatbare beschikking betrekking heeft. [2] Hoewel specifieke informatie hieromtrent in het dossier ontbreekt, neemt de rechtbank aan dat eiseres mede-eigenaar is van de woning. Dat betekent dat zij op grond van de hiervoor genoemde regel gerechtigd was bezwaar te maken tegen de beschikking (en aanslag OZB) en vervolgens beroep in te stellen tegen de uitspraak op bezwaar.
4. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
4.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 461.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 16 september 2024 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] en [adres] in [plaats] en [adres] in [plaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
4.2.
Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiseres wijst in dit verband op de volgens haar gedateerde keuken van de woning, schimmelvorming op de binnenmuren van de woning en het slecht onderhouden schilderwerk (de rechtbank begrijpt: zowel binnen en buiten). Ook wijst zij op het in haar ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning en lekkages van de dakgoten.
4.2.1.
De rechtbank kan de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid. [3]
4.2.2.
De heffingsambtenaar heeft de toestand van de woning gewaardeerd als gemiddeld. In de waardematrix komt dit tot uitdrukking door voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen telkens een correctiefactor 3 (gemiddeld) te hanteren. De drie vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in 1986, 1988 respectievelijk 1976. [adres] in [plaats] en [adres] in [plaats] bevinden zich (op verschillende onderdelen) over het geheel genomen in een betere toestand dan de woning. [adres] in [plaats] bevindt zich in een gelijke toestand als de woning. De heffingsambtenaar wijst erop dat eiseres geen bewijs van haar stellingen heeft geleverd; niet in bezwaar en ook niet in beroep. De heffingsambtenaar wijst verder naar de afspraken die namens hem met het kantoor van de gemachtigde van eiseres zijn gemaakt. Daarin staat onder andere: “In de ontvangstbevestiging van de gemeente zal aan Previcus Vastgoed/Juist standaard de vraag gesteld worden om fotomateriaal aan te leveren. In de ontvangstbevestiging zal worden aangegeven om welke foto’s het gaat. Het is vervolgens aan Previcus Vastgoed/Juist om de gegevens bij belanghebbende op te vragen.” In de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift is gevraagd om foto’s van de keuken, de badkamer, het sanitair, de woonkamer, de voorkant van de woning en de achterkant van de woning. Eiseres (althans haar gemachtigde) heeft ondanks dat verzoek de gevraagde gegevens niet aangeleverd.
4.2.3.
Mede in het licht van de hiervoor gemaakte afspraken lag het op de weg van eiseres om de door haar gestelde gebreken met bewijs te onderbouwen. Dat heeft eiseres niet gedaan. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank de door de heffingsambtenaar toegepaste correcties volgen.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.