Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 23/1275
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 februari 2024 in de zaak tussen
[naam] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M. Sengers).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 14 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] (de woning), een rijwoning met het bouwjaar 1972. De woning, gelegen in Eindhoven, bestaat uit een hoofdbouw van 136 m², een aanbouw woonruimte van 7 m², een garage van 18 m², een berging/schuur 7 m², een dakkapel en een perceel grond van 226 m².
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [1] -waarde van woning met de beschikking van 23 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 457.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 20 april 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 467.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 5 juli 2023 is opgesteld door taxateur J.F. Verbeek.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde in zijn taxatie onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , allen in Eindhoven. Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.3.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met “het hoekwoning-effect” van [adres] . De heffingsambtenaar zegt (al in de uitspraak op bezwaar) dat tussenwoningen en hoekwoningen voldoende vergelijkbaar zijn. Het waardeverschil in deze woningen zit met name in de extra grond waarover hoekwoningen meestal beschikken.
3.3.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [2]
3.3.2.
De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. [adres] beschikt over een perceel van 280 m² en de woning over een van 226 m². De consequenties voor (het verschil in) de grondwaarde zijn inzichtelijk gemaakt in de waardematrix waarbij de daarin opgenomen grondstaffel is toegepast. Er is niet gebleken van het bestaan van een ander “hoekwoning-effect” dat in dit geval van invloed is op de waarde.
3.4.
Eiser vindt dat de indexering van de verkoopcijfers niet inzichtelijk en controleerbaar is. Dat is de rechtbank niet met hem eens. In de taxatie staat dat deze cijfers zijn geïndexeerd door middel van Vastgoedpro. Dit is een (via internet) openbaar toegankelijk programma aan de hand waarvan deze gegevens zijn te controleren. De heffingsambtenaar heeft terecht naar voren gebracht dat deze gegevens nauwkeuriger zijn dan de algemene stijgingspercentages van de Waarderingskamer en het CBS waar eiser naar verwijst.
3.5.
Eiser wijst op de verkoop van [adres] en concludeert dat (ook) daaruit volgt dat de vastgestelde waarde te hoog is. De heffingsambtenaar heeft hier onbetwist tegenover gezet dat hij dit met zijn taxateur heeft besproken en dat als dit verkoopcijfer aan zijn taxatie zou worden toegevoegd waarbij rekening zou worden gehouden met de verschillen tussen de woning en dit vergelijkingsobject de getaxeerde waarde uitkomt op € 464.000. Dat is nog altijd boven de vastgestelde waarde.
3.6.
Voor zover eiser klaagt over de motivering of onderbouwing van de uitspraak op bezwaar, geldt dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om in beroep andere vergelijkingsobjecten te kiezen dan in de bezwaarfase. De enkele keuze voor andere vergelijkingsobjecten maakt niet dat de uitspraak op bezwaar gebrekkig is gemotiveerd of onzorgvuldig is voorbereid. Eiser heeft nog gezegd dat hij terecht beroep heeft ingesteld, omdat het (bij de uitspraak op bezwaar) gemaakte vergelijk met het object [adres] – wat voor eiser ‘de graat in zijn keel’ was – door de heffingsambtenaar in beroep is losgelaten. De heffingsambtenaar heeft daarover gezegd dit object nog altijd goed vergelijkbaar te vinden, maar dat de in beroep door hem geselecteerde objecten beter zijn. De rechtbank ziet onvoldoende aanleiding daaraan te twijfelen.
3.7.
Eiser kan ook niet worden gevolgd in zijn stelling dat uit een door hem gemaakte vergelijking van WOZ-waarden van de woning en de door hem genoemde woningen volgt dat de vastgestelde waarde tussen de € 10.000 en ruim € 50.000 te hoog is. Bij toepassing van de vergelijkingsmethode gaat het om een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers op of omstreeks de waardepeildatum en niet om een vergelijking met WOZ-waarden.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: