Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/213
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: S. van Daelen)
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van zijn woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld op € 456.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 bekendgemaakt.
1.3.
Met de uitspraak op bezwaar van 23 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
1.4.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 21 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en E. Dekker (taxateur).
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1970. De woning ligt in [woonplaats] en bestaat uit een hoofdbouw van 157 m², een dakkapel van 3 m², een garage van 22 m2 en een overkapping van 123 m2. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 317 m².
De beoordeling
Het nadere stuk van de heffingsambtenaar
3.1.
De rechtbank overweegt allereerst dat een verweerschrift tijdens het vooronderzoek (dat is afgerond met het versturen van de uitnodigingen voor de zitting) moet worden ingediend. Bij brief van 12 juni 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar gevraagd of hij in deze procedure een verweerschrift en een taxatierapport wil indienen en indien dat het geval is, dat hij dat binnen acht weken na die brief moet doen. Vervolgens is niet binnen de gestelde termijn een verweerschrift ingediend. In dit geval moet het door de heffingsambtenaar ingediende gedingstuk van 12 november 2024, dan ook worden aangemerkt als nader stuk. [2] Behalve dat de in de brief van 12 juni 2024 genoemde termijn voor het verweerschrift niet in acht is genomen, is het nadere stuk ook niet met inachtneming van de in artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht genoemde termijn ingediend. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om dit nadere stuk als in strijd met de beginselen van een goede procesorde te laat ingediend buiten beschouwing te laten, in aanmerking genomen dat eisers gemachtigde er tijdens de zitting blijk van heeft gegeven adequaat op dit nadere stuk te hebben kunnen reageren.
3.2.
De rechtbank wil hier niet onvermeld laten dat de gemachtigde van eiser zelf contact heeft gezocht met de heffingsambtenaar toen hij zag dat de zaak nog niet compleet was. Dit getuigt van een professionele houding en een collegiale instelling en is zeer te prijzen. De rechtbank vindt het goed om dit hier extra te duiden omdat het in contrast staat met haar uitspraak van 19 november 2024 (te vinden onder ECLI:NL:RBOBR:2024:5516) waarin het procedeergedrag van sommige no-cure-no-pay bureaus nader is belicht.
De waarde van de woning
4. In geschil is de WOZ-waarde van de woning voor kalenderjaar 2023 per waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers gemachtigde heeft tijdens de zitting een waarde van € 418.000 bepleit. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 456.000) naar de getaxeerde waarde (€ 486.000), zoals opgenomen in de waardematrix, die op 5 november 2024 is opgesteld door taxateur E. Dekker.
5. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde terecht heeft vastgesteld op € 456.000 per waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet de rechtbank ook betrekken wat eiser daartegen heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
6. Eiser heeft de objectkenmerken van de woning niet bestreden. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate de WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
8. Eiser heeft beroepsgronden aangevoerd ten aanzien van de objecten [adres] , [adres] en [adres] , in [woonplaats] . De rechtbank overweegt hierover dat de heffingsambtenaar deze objecten in de beroepsfase niet meer hanteert als vergelijkingsobjecten. Dit betekent dat aan die gronden die eiser hierover heeft aangevoerd geen relevantie meer toekomt en ze dus geen bespreking meer behoeven. Verder overweegt de rechtbank dat het de heffingsambtenaar op grond van vaste jurisprudentie [3] vrijstaat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.
9. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle gelegen in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, als dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar rekening moet houden met de onderlinge verschillen.
10.1.
Eisers gemachtigde heeft op de zitting aangevoerd dat de objecten [adres] en [adres] het best vergelijkbaar zijn met de woning en de waarde bepaald dient te worden op basis van deze twee objecten. Het object [adres] zou kunnen dienen voor de onderbouwing van de KOUDV-factoren, maar niet voor de m2-prijs, omdat de verschillen te groot zijn.
10.2.
De taxateur heeft hierop toegelicht dat bij de keuze van de vergelijkingsobjecten tevens wordt gekeken naar de aangevoerde grieven. De taxateur heeft rekening gehouden met de onderlinge verschillen en waar nodig een correctie toegepast. Bij het object [adres] is een correctie van -12% toegepast voor de oppervlakte. Het object [adres] is bovendien het laagste in transactieprijs van verkopen rondom de waardepeildatum. De rechtbank is van oordeel dat eiser onvoldoende heeft ingebracht waaruit blijkt dat het object [adres] niet kan dienen als vergelijkingsobject. De rechtbank kan de heffingsambtenaar, gelet op zijn toelichting op de zitting en op basis van de stukken, volgen in zijn standpunt. De beroepsgrond slaagt niet.
11. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte
vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de onderbouwing blijkt dat de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, grootte en bijgebouwen in de onderbouwing genoegzaam inzichtelijk heeft gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De waardebepaling van de heffingsambtenaar berust in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten.
12.1.
Eiser heeft aangevoerd dat de onderhoudstoestand van zijn woning ten onrechte als gemiddeld (kwalificatie 3) is gekwalificeerd. Er is volgens eiser sprake van achterstallig onderhoud. Deze omvat houtrot, beschadigde voegen, een verweerde buitenkant van de woning en een slechte afvoer in de badkamer. Hij heeft verwezen naar de door hem aangeleverde foto’s.
12.2.
De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd dat de onderhoudstoestand van de woning als matig is gekwalificeerd (kwalificatie 2) en dat hiermee derhalve bij de waardebepaling voldoende rekening wordt gehouden. Dit is door eiser niet betwist. De beroepsgrond slaagt derhalve niet.
13.1.
Verder heeft eisers gemachtigde op de zitting aangevoerd dat de woning ten tijde van de waardepeildatum nog geen zonnepanelen had en dus niet beschikte over waardeverhogende omstandigheden.
13.2.
De taxateur heeft toegelicht dat de foto van de woning waarop de zonnepanelen zichtbaar zijn, afkomstig is uit het bestand van de gemeente en waarschijnlijk van net na het plaatsen van de zonnepanelen is. Het heeft evenwel op dit moment geen invloed op de waarde van de woning en mocht de taxateur eisers gemachtigde volgen, dan zou dit niet gunstig zijn voor de waardering van de woning van eiser. De rechtbank kan de toelichting van de taxateur op de zitting volgen. De grond slaagt niet.
14. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde stukken en toelichting daarop in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Wat daartegen is aangevoerd, slaagt niet. De rechtbank komt tot de conclusie dat eiser geen twijfel heeft gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Ook het door eiser bepleite bedrag van
€ 418.000 is niet aannemelijk omdat dit – zoals de gemachtigde van eiser op de zitting voorrekende – is gebaseerd op twee van de drie referentieobjecten. Nu de rechtbank daarin niet meegaat is die berekening onvoldoende overtuigend. De rechtbank is daarom van oordeel dat de voor de woning op waardepeildatum 1 januari 2022 vastgestelde waarde van € 456.000 niet te hoog is en dat de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
€ 418.000 is niet aannemelijk omdat dit – zoals de gemachtigde van eiser op de zitting voorrekende – is gebaseerd op twee van de drie referentieobjecten. Nu de rechtbank daarin niet meegaat is die berekening onvoldoende overtuigend. De rechtbank is daarom van oordeel dat de voor de woning op waardepeildatum 1 januari 2022 vastgestelde waarde van € 456.000 niet te hoog is en dat de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 16 december 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.