Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 10803824 \ CV EXPL 23-7106
Vonnis van 27 februari 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende in [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. R.F. van Dam namens Stichting Rechtsbijstand ZLM,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] , gemeente [plaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. H.J. Heynen.
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 november 2023 met 12 producties,
- de conclusie van antwoord van 8 februari 2024,
- de conclusie van antwoord van 8 februari 2024,
- de mondelinge behandeling van 19 november 2024,
- het ter zitting overgelegde afschrift van een e-mailbericht van 4 april 2024,
- akte aan de zijde van [gedaagde] van 19 december 2024 met productie 1,
- antwoord akte aan de zijde van [eiser] van 16 januari 2025 met producties op USB stick,
- akte aan de zijde van [gedaagde] van 19 december 2024 met productie 1,
- antwoord akte aan de zijde van [eiser] van 16 januari 2025 met producties op USB stick,
- aanvullende akte aan de zijde van [gedaagde] van 16 januari 2025 met producties 2 - 4,
- aanvullende akte aan de zijde van [eiser] van 30 januari 2025 met eisvermindering.
- aanvullende akte aan de zijde van [eiser] van 30 januari 2025 met eisvermindering.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiser] huurt sinds 11 augustus 2015 een woonruimte inclusief parkeerplaats aan de [adres] in [plaats] van [gedaagde] . In artikel 4.3. van de huurovereenkomst is de huursom als volgt gespecificeerd:
Huurprijs
€
824,25
Parkeerplaats
€
90,75
Service kosten
€
25,00
Voorschot op vergoeding bijkomende levering en diensten
€
105,00
2.2.
[eiser] heeft een vijftal problemen aan zijn woning geconstateerd en heeft [gedaagde] hiervan op de hoogte gebracht. Het gaat om de volgende problemen:
- het zonder toestemming betreden van de berging door (collega’s van) [gedaagde] ,
- de intercom werkt niet naar behoren,
- het zonder toestemming betreden van de berging door (collega’s van) [gedaagde] ,
- de intercom werkt niet naar behoren,
- een lekkage boven de zwaairamen aan de voorzijde van de woning,
- de dakgoot aan de achterzijde van de woning loopt niet goed door,
- een lekkage in de parkeergarage.
- de dakgoot aan de achterzijde van de woning loopt niet goed door,
- een lekkage in de parkeergarage.
2.3.
Partijen zijn het niet over alle bovenstaande punten eens geworden en [eiser] heeft zich tot de kantonrechter gewend. Gedurende de procedure is gebleken dat [eiser] de huurovereenkomst heeft opgezegd en per 1 februari 2025 de woning heeft verlaten.
Wat wordt gevorderd?
2.4.
[eiser] vordert – samengevat en na eisvermindering – om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een huurvermindering ter hoogte van € 3.715,26, of een in goede justitie te bepalen bedrag. En een vermindering van de huurprijs van [eiser] met 10% tot de dag dat het gebrek is hersteld. Een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis.
2.5.
[gedaagde] is het hier niet mee eens. Hij verzoekt de kantonrechter om de vorderingen van [eiser] af te wijzen, dan wel te matigen. Met een veroordeling in de proceskosten aan de zijde van [eiser] .
Juridisch kader
2.6.
De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 7:207 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is bepaald dat een huurder in het geval sprake is van een verminderd huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen.
2.7.
Het bestaan van een gebrek is hiervoor van belang. De wetgever omschrijft het begrip gebrek in artikel 7:204 lid 2 BW Pro als volgt: ‘Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’
De intercom, de opslagplaats, de lekkage bij het zwaairaam en de goot
2.8.
Tijdens de mondelinge behandeling is naar voren gekomen dat enkel de lekkage in de parkeergarage nog resteert. De problemen omtrent de intercom, de opslagplaats, de lekkage bij het zwaairaam en de goot zijn inmiddels opgelost.
2.9.
Op [eiser] rust de stelplicht en de bewijslast dat sprake is van een gebrek. [eiser] heeft hier niet aan voldaan, omdat niet voldoende is onderbouwd dat de door hem gesignaleerde problemen omtrent de intercom, de opslagplaats, de lekkage aan het zwaairaam en de goot hebben geleid tot een verminderd huurgenot. De vordering tot huurvermindering zal in zoverre dan ook worden afgewezen.
De lekkage in de parkeergarage
2.10.
Zoals hiervoor is overwogen kan de huurder die in zijn huurgenot is beperkt als gevolg van een gebrek een tijdelijke huurvermindering vragen. Die vermindering moet in verhouding staan tot de aard en de omvang van de beperking (van het huurgenot). In artikel 7:257 lid 3 BW Pro is door de wetgever verder bepaald dat voor het verleden geen huurvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden vóór het instellen van een vordering (in dit geval: het uitbrengen van de dagvaarding). In dit geval is de dagvaarding uitgebracht op 14 november 2023 en kan de huurvermindering dus enkel zien op de periode na 14 mei 2023.
2.11.
In januari 2021 heeft [eiser] geklaagd, omdat schade was ontstaan aan zijn auto door een lekkage in de parkeergarage. [eiser] heeft ter onderbouwing whatsapp berichten met foto’s overgelegd waaruit blijkt dat vlekken op de auto zijn ontstaan. Weliswaar heeft [eiser] op 17 januari 2021 via Whatsapp geklaagd over de lekkage bij [gedaagde] , maar kennelijk waren de lekkages op dat moment niet dusdanig dat dit tot (een vordering tot) huurprijsvermindering heeft geleid. De kantonrechter treft in het dossier pas op 10 april 2023 een nieuwe melding van [eiser] aan waarin hij richting [A] , property manager ZUID beheer, (hierna: [A] ) via Whatsapp een melding maakt van een lekkage in de parkeergarage.
2.12.
[A] reageert op dit Whatsapp bericht en meldt dat de lekkages in de parkeergarage al een tijd spelen, door een discussie tussen de eigenaar van het pand en de onderhoudspartij. [eiser] stuurt dezelfde avond een e-mail aan Zuid Beheer waarin hij dringend verzoekt om een oplossing voor dit probleem te vinden. Op 11 april 2023 ontvangt [eiser] een e-mail van Zuid Beheer, dat aan [eiser] een vaste parkeerplaats kan worden toegewezen in een deel van de garage waar de lekkages niet voorkomen. Zuid Beheer laat aanvullend op het eerdere bericht, op 17 april 2023, weten dat het gebruik van een ‘vaste’ parkeerplaats wel op eigen risico is.
2.13.
[eiser] is het hier niet mee eens en antwoordt als volgt:
2.14.
Een tijd later, op 2 september 2023, biedt de gemachtigde van [gedaagde] twee andere oplossingen aan, omdat de lekkage in de parkeergarage niet direct kan worden verholpen. Een mogelijke oplossing is dat [eiser] en [gedaagde] afspreken dat de parkeerplaats geen deel meer uitmaakt van de huurovereenkomst. Een andere mogelijke oplossing is, dat de huurprijs van de parkeergelegenheid wordt verlaagd tot een bedrag van € 50,00 per maand, zolang de lekkage niet is opgelost.
2.15.
[eiser] heeft de alternatieve oplossingen uit de e-mail van 2 september 2023 niet (formeel) geaccepteerd. Ook is [eiser] niet formeel akkoord gegaan met het parkeren op de vaste parkeerplaats zoals blijkt uit het in rechtsoverweging 2.14 opgenomen e-mailbericht.
2.16.
Partijen zijn het wel erover eens dat [eiser] zijn auto sinds 11 april 2023 op de gereserveerde parkeerplaats heeft geparkeerd. Ook is naar verloop van tijd een naambordje geplaatst bij deze parkeerplaats. Hoewel [eiser] tijdens de mondelinge behandeling heeft verteld dat er soms andere auto’s op deze parkeerplaats staan, hetgeen door [gedaagde] gemotiveerd is betwist, is deze blote stelling van [eiser] tegenover de betwisting door [gedaagde] niet verder onderbouwd.
2.17.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat de lekkages in de parkeergarage nog steeds niet zijn opgelost. [gedaagde] betwist dit en legt op de mondelinge behandeling uit dat, hoewel de aanvang van de werkzaamheden lange tijd heeft geduurd, de werkzaamheden eind mei/begin juni 2024 zijn afgerond en dat hij dit kan onderbouwen met het opleveringsrapport. Ten tijde van de mondelinge behandeling had [gedaagde] dit rapport nog niet in zijn bezit, omdat de werkzaamheden niet in opdracht van [gedaagde] , maar de eigenaar van het pand zijn uitgevoerd. Bij akte van 19 december 2024 heeft [gedaagde] het opleveringsrapport overgelegd en hieruit blijkt dat de werkzaamheden inmiddels zijn afgerond en de lekkages zijn verholpen.
2.18.
Bij antwoordakte van 16 januari 2025 meldt [eiser] dat de lekkages in de praktijk nog niet zijn verholpen. Ter onderbouwing van zijn stelling wordt een aantal foto’s en video fragmenten meegestuurd waarop lekkages aan het dak en de balken in de parkeergarage zichtbaar zijn. De kantonrechter heeft alle foto’s en de videofragmenten bekeken, maar merkt op dat de foto’s en videofragmenten niet zijn gedateerd. Hierdoor kan de kantonrechter niet met zekerheid zeggen dat dit beeldmateriaal na mei/juni 2024 is gemaakt. Aangezien [eiser] zich op het standpunt stelt dat de lekkages niet zijn opgelost, is het aan [eiser] om te stellen en te onderbouwen dat er (nog) sprake is van een gebrek. Hier is hij niet in geslaagd.
2.19.
Zoals in rechtsoverweging 2.10 is opgemerkt kan een vordering tot huurvermindering niet verder terug gaan dan zes maanden voorafgaand aan het uitbrengen van de dagvaarding (in dit geval 14 mei 2023). Het staat vast dat [eiser] in april 2023 een ‘vaste’ parkeerplaats aangeboden heeft gekregen. Hoewel hij deze parkeerplaats niet formeel heeft geaccepteerd, is deze parkeerplaats wel door [eiser] in gebruik genomen. Het staat vast dat hij na de ontstane schade is januari 2021 geen andere schade door lekkages heeft gehad aan zijn auto. De kantonrechter begrijpt dat het vervelend is dat een langdurige lekkage aanwezig is (geweest) in de parkeergarage, maar merkt ook op dat [eiser] sinds april 2023 gebruik heeft gemaakt van een vaste parkeerplaats waar geen lekkage aanwezig was en dat hij hier sinds april 2023 huurgenot van heeft ervaren. Hij heeft immers te allen tijde een parkeerplaats gehad in de parkeergarage en zijn auto niet in een andere (betaalde) parkeergarage hoeven onderbrengen. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om een huurvermindering toe te wijzen.
De proceskosten worden gecompenseerd
2.20.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
3.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is bij vervroeging gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2025.