ECLI:NL:RBOBR:2025:417

• Datum uitspraak: 29 januari 2025
• Publicatiedatum: 28 januari 2025
• Zaaknummer: C/01/409629 / HA ZA 24-671
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.J.C. Adang
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing voorlopige voorziening inzake voorkeursrecht bij verkoop appartementsrecht

Eisers zijn eigenaar van een appartementsrecht voor een woning en gedaagde is eigenaar van het appartementsrecht voor een winkel in hetzelfde gebouw. Er bestaat een voorkeursrecht voor gedaagde bij verkoop van de woning door eisers. Eisers willen de woning verkopen, maar partijen verschillen van mening over de uitleg en toepassing van het voorkeursrecht.

Eisers vorderen in het incident primair dat zij niet meer gebonden zijn aan het voorkeursrecht of subsidiair dat gedaagde medewerking verleent aan het verkooptraject, onder dreiging van een dwangsom. De hoofdzaak betreft een schadevordering wegens vermeende onrechtmatige gedragingen van gedaagde die potentiële kopers zou hebben afgeschrikt.

De rechtbank oordeelt dat de incidentele vordering onvoldoende samenhang vertoont met de hoofdvordering en dat de primaire vordering een declaratoir karakter heeft, waardoor toewijzing van een voorlopige voorziening niet mogelijk is. Het verzoek tot mondelinge behandeling wordt afgewezen en eisers worden veroordeeld in de proceskosten van het incident.

Uitkomst: De rechtbank wijst het verzoek tot voorlopige voorziening af wegens onvoldoende samenhang met de hoofdvordering.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/409629 / HA ZA 24-671

Vonnis in incident van 29 januari 2025

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2.
[eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in de hoofdzaak,

eisers in het incident,

advocaat mr. G.C.L. van de Corput te Breda,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente ’ [plaats] ,

gedaagde in de hoofdzaak,

verweerster in het incident,

advocaat mr. E.P.M. Smit te Vught.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding tevens houdende de incidentele vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening,
• de incidentele conclusie van antwoord,
• de conclusie van antwoord in de hoofdzaak.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.

2. In het kort

2.1.

[eisers] zijn eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitende gebruik van 1/4e deel van een gebouw aan de [adres] te [plaats] als woning, met huisnummer [nummer 1] , en [gedaagde] is eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitende gebruik van 3/4e van dat gebouw als winkel, met huisnummer [nummer 2] .

Volgens de splitsingsakte moet [gedaagde] de volledige erfpachtscanon betalen en voor 3/4e deel bijdragen in de gemeenschappelijke lasten. [gedaagde] wil deze verdeelsleutel in de splitsingsakte aanpassen. Bij beschikking van 20 december 2022 heeft de kantonrechter van deze rechtbank de door [gedaagde] verzochte machtiging voor het wijzigen van de splitsingsakte afgewezen.

In de akte van levering van het appartementsrecht betreffende de woning is een voorkeursrecht opgenomen, dat onder meer inhoudt dat [eisers] als zij de woning willen verkopen, deze eerst aan [gedaagde] te koop moeten aanbieden. Als [eisers] zich daaraan niet houden, zijn zij aan [gedaagde] een boete verschuldigd. [eisers] willen de woning verkopen en [gedaagde] doet een beroep op haar voorkeursrecht. Partijen verschillen van mening over de uitleg van het voorkeursrecht.

3. Het geschil en de beoordeling in het incident

3.1.

In de hoofdzaak vorderen [eisers] [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de door hen geleden schade, nader op te maken bij staat. Zij stellen dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld. [gedaagde] heeft een potentiële koper afgeschrikt door hem op 21 juli 2021 mee te delen dat de service- en erfpachtkosten in de toekomst anders verdeeld zouden gaan worden waardoor de kosten voor de koper per maand tussen de € 1.000 en € 1.500 zouden toenemen. De potentiële koper liet [eisers] hierop weten gezien de door [gedaagde] gewenste kostenverdeling af te zien van de koop. [gedaagde] hebben de woning al (tenminste) drie keer kunnen verkopen voor (meer dan) € 1.000.000,00, maar telkens haakte de

koper af door toedoen van [gedaagde] . De woning is door de gestegen rente inmiddels minder waard. Daarnaast heeft de woning leeg gestaan, maar zijn de lasten daarvan doorgelopen.

3.2.

[eisers] vorderen in het incident primair te bepalen dat zij jegens [gedaagde] niet (meer) gebonden zijn aan het voorkeursrecht zoals opgenomen in de notariële akte van levering [adres] [nummer 1] te [woonplaats] d.d. 15 oktober 1999, althans dat [gedaagde] daaraan geen rechten meer kan ontlenen. Subsidiair vorderen [eisers] [gedaagde] te gebieden haar medewerking te verlenen aan het binnen de daarvoor in het voorkeursrecht bepaalde termijnen doorlopen van het traject, op straffe van een dwangsom van € 25.000,- per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] daaraan haar medewerking onthoudt en/of middels haar doen en/of laten het doorlopen van het traject frustreert, en/of op straffe van verval van haar rechten uit het voorkeursrecht, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen voorziening.

[eisers] stellen dat de voorlopige voorzieningen ervoor moeten zorgen dat zij op korte termijn tot verkoop van de woning kunnen komen. Zij hebben de woning in 2021 reeds aan [gedaagde] aangeboden. [gedaagde] wilde toen niet kopen en heeft (tenminste impliciet) ingestemd met verkoop aan een derde. Het voorkeursrecht is niet repeterend in die zin dat bij iedere potentiële koper weer opnieuw de woning aan [gedaagde] moet worden aangeboden. [eisers] wensen, gezien het boetebeding, geen risico te lopen en hebben zij de woning bij brief van 27 november 2023 (andermaal) aangeboden aan [gedaagde] . [gedaagde] doet een beroep op het voorkeursrecht, maar handelt niet coöperatief. [gedaagde] heeft de termijnen voor het voorkeursrecht ongebruikt laten verstrijken. Zelfs als dit anders zou zijn, kan [gedaagde] in de gegeven omstandigheden daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep meer doen of daar rechten aan ontlenen.

3.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en verzoekt om een mondelinge behandeling in dit incident om haar standpunt toe te lichten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3.5.

Gelet op het bepaalde in artikel 223 lid 2 Rv is toewijzing van een vordering tot een voorlopige voorziening voor de duur van het geding alleen mogelijk wanneer die voorziening voldoende samenhang vertoont met de hoofdvordering, bijvoorbeeld doordat zij een onderdeel van de hoofdvordering als inhoud heeft of gericht is op een conservatoire maatregel die met de hoofdvordering in verband staat. De rechtbank is van oordeel dat zich geen van deze omstandigheden voordoet. De vordering in de hoofdzaak ziet op vergoeding van de schade die [eisers] stellen te hebben geleden doordat zij hun woning door toedoen van [gedaagde] niet hebben kunnen verkopen. Het gaat daarbij om de kostenverdeling in de splitsingsakte en de door [gedaagde] gewenste wijziging daarvan. De vorderingen in het incident zijn er echter op gericht dat [eisers] hun woning zo spoedig mogelijk kunnen verkopen, aan een derde of aan [gedaagde] , en deze vorderingen zijn gegrond op het voorkeursrecht in de akte van levering van het appartementsrecht betreffende de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen sprake van voldoende samenhang tussen de (primaire en subsidiaire) incidentele vordering en de hoofdvordering voor toewijzing van de incidentele vorderingen. Voor de primaire incidentele vordering geldt daarnaast dat deze een declaratoir karakter heeft en daarmee geen ‘voorlopige voorziening voor de duur van het geding’ is (artikel 223 lid 1 Rv). De primaire en subsidiaire incidentele vordering worden daarom afgewezen.

3.6.

Omdat de incidentele vorderingen van [eisers] worden afgewezen, heeft [gedaagde] er geen belang meer bij om haar stellingen daarover op een mondelinge behandeling toe te lichten. Het verzoek tot het houden van een mondelinge behandeling in het incident wordt daarom niet gehonoreerd.

3.7.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het incident (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 614,- aan salaris advocaat (1 punt x tarief II) en € 178,- aan nakosten (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).

4. De beslissing

De rechtbank

in het incident

4.1.

wijst het gevorderde af,

4.2.

veroordeelt [eisers] in de kosten van het incident, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 792,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,- plus de kosten van betekening als hij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.3.

veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten in het incident als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.4.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in de hoofdzaak

4.5.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
12 februari 2025 voor beraad rolrechter omtrent het bepalen van een mondelinge behandeling.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.