Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 11095282 \ CV EXPL 24-3242
Vonnis van 7 augustus 2025
in de zaak van
[eiseres],
wonende in [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: Van Lith Gerechtsdeurwaarders en Incasso,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende in [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.C.A. Geerts.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 april 2024 met producties (genummerd: 1 tot en met 5),
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties (genummerd: 1 tot en met 4),
- aanvullende producties 5 en 6 aan de zijde van [gedaagde] ,
- conclusie van repliek in conventie en conclusie van antwoord in reconventie met producties (genummerd 6 tot en met 11),
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties (genummerd: 1 tot en met 4),
- aanvullende producties 5 en 6 aan de zijde van [gedaagde] ,
- conclusie van repliek in conventie en conclusie van antwoord in reconventie met producties (genummerd 6 tot en met 11),
1.2.
Op 7 april 2025 heeft de mondelinge behandeling in deze zaak plaatsgevonden. [gedaagde] heeft tijdens de zitting opgemerkt dat zij de laatste akte van [eiseres] niet heeft ontvangen. De kantonrechter heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om na afloop van de mondelinge behandeling schriftelijk op deze akte te reageren. De antwoordakte van [gedaagde] heeft de kantonrechter op 21 mei 2025 ontvangen. Vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.De feiten
In conventie en in reconventie
2.1.
Op of omstreeks 1 april 2018 hebben [eiseres] (als verhuurder) en [gedaagde] (als huurder) een overeenkomst met elkaar gesloten voor de huur van een kantoorruimte gelegen aan de [adres] in [plaats] .
2.2.
De gehuurde kantoorruimte beschikt niet over energielabel C.
2.3.
Partijen hebben bij aanvang een huurprijs van € 1.958,33 per maand afgesproken bij vooruitbetaling te voldoen op de eerste dag van iedere huurperiode.
2.4.
In artikel 4.5. van de huurovereenkomst zijn partijen het volgende overeen gekomen:
4.5
De huurprijs wordt jaarlijks per 1 april voor het eerst met ingang van 1 april 2019 aangepast overeenkomstig artikelen 17.1 t/m 17.4 van de algemene bepalingen.
2.5.
In artikel 17 van de Algemene Bepalingen staat het volgende opgenomen:
Huurprijswijziging
17.1
Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
17.2
De huurprijs wordt niet gewijzigd indien een indexering van de huurprijs leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende. Die laatst geldende huurprijs blijft ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast hoger is dan het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Als dan worden bij die huurprijswijziging de indexcijfers van de in de vorige zin bedoelde kalendermaanden gehanteerd.
17.3
Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan Huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.
17.4
Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Bij verschil van mening hieromtrent kan door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen.
2.6.
[eiseres] heeft op 6 oktober 2023 een brief gestuurd aan [gedaagde] waarin zij de geïndexeerde huurprijs verhoging als volgt heeft aangekondigd:
“Geachte heren,
Hierbij deel ik u mede dat conform de huurovereenkomst welke u in maart
2018 gesloten heeft, de huurprijs verhoogd dient te worden volgens de
clausule 4.5 van de huurovereenkomst.
De huursom welke u dient te voldoen per 1 november 2023 is € 2400,28
per maand. Gezien het feit dat er nimmer van huurverhogingen een
mededeling is gedaan dient u nog de achterstallige aanpassingen te
voldoen. Dit is berekend op € 8824,74.
In de bijlagen vindt u de huurprijswijziging berekend op basis van de cijfers
van het Centraal Bureau voor de Statistiek.
In de bijlagen vindt u ook de berekening van de te weinig betaalde huur
vanaf het begin van de huurovereenkomst tot en met 1 november 2023.
(…)”
2.7.
Vervolgens heeft [eiseres] op 29 maart 2024 opnieuw brief gestuurd waarin een nieuwe huurprijsverhoging wordt aangekondigd. [eiseres] maakt kenbaar dat de huurprijs vanaf 1 april 2024 € 2.429,08 bedraagt.
2.8.
[gedaagde] heeft de geïndexeerde huurprijs niet betaald.
3.Het geschil
In conventie en in reconventie
3.1.
[eiseres] vordert - kortgezegd – om de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen de kantoorruimte te ontruimen en verlaten. Daarnaast vordert [eiseres] betaling van een bedrag ter hoogte van € 13.205,52 bestaande uit:
- € 11.505,24 aan huurachterstand voor de periode 1 april 2020 tot en met 1 mei 2024 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot de dag van algehele voldoening,
- € 1.076,96 aan buitengerechtelijke incassokosten,
- € 623,32 aan wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot de datum dagvaarding.
- € 11.505,24 aan huurachterstand voor de periode 1 april 2020 tot en met 1 mei 2024 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot de dag van algehele voldoening,
- € 1.076,96 aan buitengerechtelijke incassokosten,
- € 623,32 aan wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot de datum dagvaarding.
Daarnaast wordt gevorderd om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van
€ 2.429,08 per maand aan gebruiksvergoeding te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. Een en ander in een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] . Daarnaast stelt zij een eis in reconventie in. [gedaagde] heeft kortgezegd aangevoerd dat het gehuurde pand niet voldoet aan energielabel C en dat dit aan te merken is als een gebrek. [gedaagde] vordert in reconventie dat [eiseres] moet worden veroordeeld tot het herstel van dit gebrek door te voldoen aan energielabel C op straffe van een dwangsom. Daarnaast wordt ook een vermindering van de huurprijs met 50% gevorderd voor de periode waarin het pand een energielabel C diende te hebben, te weten vanaf 1 januari 2023 tot het moment waarop het pand voldoet aan energielabel C. Daarnaast wordt ook gevorderd dat [eiseres] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 390,00 per maand aan schade, extra stookkosten, vanaf 1 januari 2023 tot het moment waarop het gebrek is opgelost. Een en ander met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten vermeerderd met wettelijke rente.
3.3.
Gezien de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hieronder gezamenlijk worden behandeld. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en in reconventie
[gedaagde] dient de achterstallige huurpenningen met geïndexeerde huurprijs te betalen
4.1.
[eiseres] heeft betaling van nog niet betaalde geïndexeerde huurpenningen over de periode 1 april 2020 tot en met 1 mei 2024 gevorderd.
4.2.
[gedaagde] betwist dat zij gehouden is om de verhoogde huurprijs te betalen. Volgens [gedaagde] hadden partijen afgesproken dat de huurprijs niet zou worden verhoogd, omdat [eiseres] geen onderhoud aan het gebouw heeft verricht. [gedaagde] legt uit dat de aankondiging over de huurprijsverhoging is gedaan in de periode dat partijen een discussie hadden over het geschikte energielabel voor het pand. De aankondiging is in het kader van deze discussie gedaan en staat haaks op de afspraak, dat niet wordt geïndexeerd in ruil voor het niet verrichten van onderhoud, aldus [gedaagde] . Het feit dat de eerste huurprijsverhoging wordt aangekondigd bij brief van 6 oktober 2023 ondersteunt het standpunt dat partijen een afwijkende afspraak hadden, aldus [gedaagde] .
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de geïndexeerde huurprijs door [gedaagde] dient te worden betaald. Dat zit als volgt. [gedaagde] heeft naar voren gebracht dat zij een afwijkende afspraak met [eiseres] heeft gemaakt. Deze afspraak is door [eiseres] weersproken. De stelplicht en de bewijslast voor het bestaan van een afwijkende afspraak rust op [gedaagde] . Zeker gelet op de betwisting aan de zijde van [eiseres] , had het op de weg van [gedaagde] gelegen om haar stelling nader te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. Voor nadere bewijslevering is geen ruimte.
4.4.
Dit betekent dat de bepalingen (artikel 4.5. en artikel 17 van de algemene bepalingen) van de huurovereenkomst resteren. Het betalen van de huurpenningen is een ‘brengschuld’. Dit betekent dat de huurder, uit eigen beweging, gehouden is om het volledige bedrag aan huurpenningen te betalen. Op [gedaagde] , als huurder van de kantoorruimte, rust in die zin dan ook een eigen verantwoordelijkheid. Het feit dat [eiseres] pas op 6 oktober 2023 een huurprijsverhoging heeft aangekondigd, maakt dit niet anders. Het is niet gebleken dat sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan [gedaagde] mocht vertrouwen dat [eiseres] geen aanspraak zou maken op de verhoging van de huur. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid om de verhoging van de huur niet te betalen gaat in deze dan ook niet op.
4.5.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat het CBS het percentage voor 2024 fout heeft vastgesteld en dat daarom het gehanteerde indexpercentage foutief is en niet toegepast mag worden bij een huurprijsverhoging. [eiseres] is het hier niet mee eens en toont in de als productie 6 overgelegde screenshot van het CBS opnieuw aan dat de berekening klopt. Voor zover [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat [eiseres] van een verkeerde berekening is uitgegaan, wordt hieraan voorbij gegaan, omdat [eiseres] dit voldoende onderbouwd heeft betwist.
4.6.
Dit betekent dat de kantonrechter de betalingsachterstand die is ontstaan in de periode 1 april 2020 tot en met 1 mei 2024 toewijst, zoals omschreven in de beslissing.
Er is geen sprake van een gebrek
4.7.
[gedaagde] heeft naar voren gebracht dat de gemeente contact met hen heeft opgenomen, omdat de kantoorruimte op basis van de nieuwe regelgeving minimaal over energielabel C dient te beschikken. Het pand is op dit moment niet geïsoleerd, waardoor [gedaagde] in de winter de verwarming erg hard moet stoken en de medewerkers van [gedaagde] met hun jas aan zitten te werken. [gedaagde] heeft verhuurder aangesproken op het niet voldoen aan het juiste energielabel. In deze procedure vordert [gedaagde] een huurprijsvermindering van 50% vanaf 1 januari 2023 tot het moment dat het pand energielabel C heeft. Doordat [gedaagde] dermate hard moet stoken, vordert zij ook terugbetaling van de extra stookkosten in de vorm van schadevergoeding, die wordt begroot op € 390,00 per maand.
4.8.
[eiseres] heeft hierop gereageerd en is het hier niet mee eens. Zij heeft toegelicht dat contact is geweest met de gemeente over het benodigde energielabel. Zij legt uit dat zij de mogelijkheden van een energielabel C heeft laten onderzoeken en een aantal offertes heeft laten maken om het pand aan te passen zodat dit energielabel C zou krijgen. De totale kosten hiervan bedragen € 82.672,81. Dit betekent dat de terugverdientijd van deze investeringen meer dan tien (10) jaar bedraagt. Dat is ook de reden voor [eiseres] geweest om een ontheffing voor het energielabel bij de gemeente [plaats] aan te vragen. De gemeente [plaats] heeft bij brief van 25 november 2024 kenbaar gemaakt dat zij niet tot handhaving zal over gaan, omdat op grond van artikel 3.87 Bbl sprake is van een uitzondering en de terugverdientijd voor de benodigde aanpassingen meer dan tien (10) jaar bedraagt. Dit betekent dat het aanpassen van de kantoorruimte zodat het beschikt over energielabel C niet nodig is en geen gebrek vormt. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat de gevorderde huurprijsvermindering dient te worden afgewezen.
4.9.
De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 7:207 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is bepaald dat een huurder in het geval sprake is van een verminderd huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen.
4.10.
Het bestaan van een gebrek is hiervoor van belang. De wetgever omschrijft het begrip gebrek in artikel 7:204 lid 2 BW als volgt: ‘Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
4.11.
De kantonrechter is van oordeel dat het ontbreken van energielabel C geen gebrek is. Dat zit als volgt. Uit de brief van de gemeente [plaats] van 25 november 2024 komt naar voren dat [eiseres] aanspraak kan maken op de uitzondering in de wet en niet verplicht is om de benodigde wijzigingen door te voeren om het gehuurde in een dusdanige staat te brengen dat het gehuurde aan de eisen van energielabel C voldoet. Het vermoeden van [gedaagde] dat [eiseres] valse informatie heeft verstrekt aan de gemeente en dat op basis van deze informatie een beslissing is genomen, speelt in het kader van de civielrechtelijke procedure geen rol. Het is onvoldoende onderbouwd door [gedaagde] dat de kantonrechter, ondanks de beslissing van de gemeente [plaats] , [eiseres] verplicht kan worden om de aanpassingen te verrichten die leiden tot het verkrijgen van energielabel C. De kantonrechter volgt [gedaagde] ook niet in het standpunt dat het oordeel van de gemeente [plaats] niet relevant is voor het civielrechtelijk beoordelen van de aanwezigheid van het gebrek.
4.12.
De kantonrechter is van oordeel dat van een gebrek geen sprake is. Dit betekent dat de gevorderde huurprijsvermindering wordt afgewezen. De daaraan gekoppelde dwangsom volgt hetzelfde lot.
4.13.
Ook de gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen. Het is niet vast komen te staan dat [eiseres] het pand in een dusdanige staat dient te brengen dat aan een hoger energielabel wordt voldaan. Dit heeft dan ook tot gevolg dat de grondslag tot schadevergoeding om de stookkosten die worden gemaakt door [gedaagde] te vergoeden wordt afgewezen.
De ontbinding is niet gerechtvaardigd
4.14.
[eiseres] heeft ook de ontbinding en ontruiming van de kantoorruimte gevorderd. [gedaagde] is het hier niet mee eens. De kantonrechter stelt voorop dat uit artikel 6:265 BW volgt dat in beginsel iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van één van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Een uitzondering geldt als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet kan rechtvaardigen. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst en de belangen van partijen over en weer.
4.15.
Op grond van rechtsoverweging 4.6 staat vast dat [gedaagde] een betalingsachterstand heeft laten ontstaan. Hiermee is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst.
4.16.
De kantonrechter zal beoordelen of deze tekortkoming ook voldoende ernstig is om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De kantonrechter zal in dat kader de standpunten van partijen over de insteek van de vordering en de reactie van [gedaagde] meenemen.
4.17.
[gedaagde] heeft in haar conclusie opgemerkt dat het geval zij in het ongelijk wordt gesteld, zal overgaan tot betaling van de huurachterstand. Het gaat in deze zaak niet over structurele betalingsproblemen. Ook is gebleken dat partijen, voorafgaand aan de discussie over het energielabel, een goede relatie met elkaar hadden en zelfs hebben gesproken over het al dan niet (ver)kopen van het bedrijfspand. [gedaagde] brengt verder naar voren dat een ontbinding en ontruiming disproportionele gevolgen voor haar zal hebben, omdat zij een makelaarskantoor vanuit dit pand exploiteert en dat zij personeel, vaste klanten en naamsbekendheid heeft op de locatie van het gehuurde. De kantonrechter ziet gelet op bovenstaande omstandigheden geen aanleiding om de ontbinding en ontruiming van het bedrijfspand toe te wijzen.
De buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen
4.18.
[eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er is niet gesteld of gebleken dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. En dat heeft tot gevolg dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
De proceskosten in conventie en in reconventie worden gecompenseerd
4.19.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 12.128,56 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 11.505,24 vanaf 26 april 2024 tot aan de dag van volledige betaling,
.
in reconventie
5.2.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
in conventie en in reconventie
5.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2025.