Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/409121 / HA ZA 24-632
Vonnis van 17 september 2025
in de zaak van
DALMORE B.V.,
te Haaren,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: de koper (mannelijk, enkelvoud),
advocaat: mr. D. Bercx,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ( [land] ),
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: de verkoper (mannelijk, enkelvoud),
advocaat: mr. R.A. Oliemans.
1.De kern van de zaak
1.1.
Deze zaak gaat over de koop van onroerend goed. Na de levering blijkt een deel van het (verondersteld) geleverde van de buurman te zijn. Volgens de koper heeft hij teveel betaald, omdat er minder is geleverd dan waar hij op basis van de overeenkomst recht op had. Hij vordert terugbetaling van € 79.770,-. De verkoper voert hiertegen diverse verweren.
1.2.
De rechtbank is van oordeel dat de vordering moet worden afgewezen – de verkoper hoeft niet een deel van de koopsom terug te betalen. Hieronder licht de rechtbank haar oordeel toe.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 oktober 2024 met producties 1 tot en met 8,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in voorwaardelijke reconventie met producties 1 tot en met 3,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in voorwaardelijke reconventie met producties 1 tot en met 3,
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie,
- producties 4 en 5 van de verkoper,
- productie 9 van de koper,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling (zitting) is bepaald,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling (zitting) is bepaald,
- de zitting van 26 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Tijdens de zitting hebben beide partijen spreekaantekeningen voorgedragen.
2.2.
Na afloop van de zitting is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
3.De feiten
3.1.
De koper heeft van de verkoper gekocht een perceel in [plaats] . Op het perceel bevindt zich een nieuw bedrijfspand.
3.2.
De koopovereenkomst is als volgt tot stand gekomen.
De verkoper heeft besloten zijn perceel (met bedrijfspand) te koop aan te bieden. Op het perceel zat een huurder. De huurder van het perceel ( [A] ) heeft aanvankelijk geprobeerd het perceel zelf te kopen, maar de financiering daarvan is hem niet gelukt. Vervolgens heeft de huurder de koper (althans de heer [B] die namens koper optrad) benaderd. De koper had interesse. De verkoper heeft een notaris ingeschakeld die een concept koopovereenkomst heeft opgemaakt. De concept koopovereenkomst is, met toelichting, op 23 juni 2022 gestuurd aan, onder meer, de verkoper en de heer [B] . In de toelichting geeft de notaris aan dat een gedeelte van het perceel in gebruik is bij de buurman. Vervolgens is de koopovereenkomst getekend op 26 juni 2022.
3.3.
In de koopovereenkomst is het verkochte beschreven aan de hand van de kadastrale aanduiding en met de totale oppervlakte van 6.268 m2.
3.4.
De koper heeft de koopsom voldaan.
3.5.
Op 15 augustus 2022 is de notariële akte gepasseerd waarbij de levering heeft plaatsgevonden. Het geleverde perceel is in de akte beschreven aan de hand van de kadastrale aanduiding en met de totale oppervlakte van 6.268 m2.
3.6.
Na de levering hebben de koper contact gehad met de buurman die een deel (van 500 m2) van het in de leveringsakte aangeduide perceel (met een vermelde oppervlakte van 6.268 m2) in gebruik had.
3.7.
Het geheel ziet er als volgt uit:
3.8.
De koper heeft de buurman verzocht het deel (van 500 m2) te ontruimen. De buurman heeft daarop gesteld dat het deel inmiddels zijn eigendom is geworden, op grond van verjaring.
3.9.
De koper heeft zich tot de verkoper gericht en hem per brief van 10 juli 2023 – kortweg – bericht (1) dat de verkoper tekort is geschoten doordat er minder m2 is geleverd dan wat partijen zijn overeengekomen, (2) dat de overeenkomst deels wordt ontbonden en (3) dat hij (de koper) aanspraak maakt op (terug)betaling van € 79.770,00 (zijnde een deel van de koopsom).
3.10.
De verkoper heeft het gevorderde van de hand gewezen.
3.11.
De koper is daarop deze procedure gestart.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
De koper vordert veroordeling van de verkoper tot betaling van € 79.770,00, vermeerderd met rente, van € 1.572,00 aan buitengerechtelijke incassokosten en van proceskosten.
4.2.
Volgens de verkoper moet het gevorderde worden afgewezen.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.4.
De verkoper vordert voorwaardelijk, voor zover de vordering in conventie tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen, (ook) veroordeling van de koper tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten, begroot op € 1.234,21, vermeerderd met de proceskosten.
4.5.
Volgens de koper moet het gevorderde worden afgewezen.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
De bevoegdheid van de Nederlandse rechter en het toepasselijk recht
5.1.
Dit is een internationale kwestie. De verkoper woont immers in [land] , terwijl de koper in Nederland is gevestigd en het verkochte zich in Nederland bevindt.
5.2.
Over de vragen of de Nederlandse rechter bevoegd is om te oordelen over het geschil en welk recht van toepassing is, oordeelt de rechtbank als volgt.
De Nederlandse rechter is bevoegd te oordelen over het geschil (onder meer) op grond van het bepaalde in artikel 26 Verordening Brussel I-bis [1] . Het Nederlandse recht is van toepassing op grond van het bepaalde in artikel 4 lid 1 sub c Verordening Rome I [2] , omdat het onroerend goed in Nederland is gelegen.
Is de verkoper tekortgeschoten?
5.3.
De verkoper en de koper hebben een overeenkomst gesloten voor de verkoop / koop van onroerend goed. De koper stoelt zijn vordering op gedeeltelijke ontbinding van deze overeenkomst (artikel 6:265 BW) en op ongedaanmaking van een deel van de nagekomen prestaties (artikel 6:271 BW). De ongedaanmaking houdt kortweg in: terugbetaling van een deel van de koopsom (€ 79.770,00 van het betaalde bedrag van € 1.000.000,00).
5.4.
Voorwaarde voor ontbinding van een koopovereenkomst door een koper is, onder meer, dat de verkoper
tekort is geschoten. Partijen zijn het niet eens over het antwoord op de vraag of dit het geval is:
tekort is geschoten. Partijen zijn het niet eens over het antwoord op de vraag of dit het geval is:
- volgens de koper is de verkoper tekortgeschoten, omdat er een perceel van 6.268 m2 is verkocht en er slechts een perceel van 5.768 m2 is geleverd. Een deel, van 500 m2, van het verkochte perceel is namelijk in gebruik door de buurman en die buurman was (zo is achteraf gebleken: al voor de verkoop) door verjaring eigenaar geworden van dat deel.
- de verkoper betwist dat hij is tekortgeschoten. Het deel van het perceel van 500 m2 waar het om gaat, was ten tijde van de verkoop al langdurig in gebruik bij de buurman. De koper had met het feit dat de buurman het deel in gebruik had bekend kunnen zijn gelet op de feitelijke situatie. Bovendien is de koper erop gewezen dat een deel van het verkochte perceel in gebruik was bij de buurman, aldus de verkoper.
5.5.
Hierover overweegt de rechtbank als volgt.
5.6.
Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. In feite betoogt koper dat hieraan niet is voldaan – de afgeleverde zaak (het geleverde perceel) beantwoordde niet aan de overeenkomst omdat er slechts 5.768 m2 is geleverd van de verkochte 6.268 m2, aldus de koper.
5.7.
Of een zaak aan de overeenkomst beantwoordt, bepaalt artikel 7:17 lid 2 BW onder meer dat:
“Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. […]”
5.8.
Relevant in dit kader is ook artikel 7:17 lid 6 BW, dat bepaalt:
“Bij koop van een onroerende zaak wordt vermelding van de oppervlakte vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.”
5.9.
In het licht van dit toetsingskader is de rechtbank van oordeel dat de verkoper
nietis tekortgeschoten, op grond van het volgende.
nietis tekortgeschoten, op grond van het volgende.
5.10.
In de koopovereenkomst is het verkochte perceel (met pand) beschreven aan de hand van de kadastrale aanduiding. Daarbij is ook de oppervlakte van 6.268 m2 vermeld.
5.11.
Kern van het betoog van de koper is dat het verkochte (het geleverde perceel) niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat in de overeenkomst staat dat het perceel 6.268 m2 groot is en niet een perceel met een dergelijke oppervlakte is geleverd. Uit artikel 7:17 lid 6 BW volgt echter dat de oppervlakte vermoed wordt slechts als aanduiding bedoeld te zijn en dat de zaak dus niet noodzakelijkerwijs die oppervlakte moet hebben om aan de overeenkomst te beantwoorden. Met andere woorden: de oppervlakte die is vermeld in de overeenkomst is in beginsel niet allesbepalend.
5.12.
De koper heeft tegen dit vermoeden (dat de oppervlakte slechts als aanduiding bedoeld was) onvoldoende ingebracht, zodat dit niet is ontzenuwd. De koper heeft geen feiten gesteld waaruit volgt dat de oppervlakte meer was dan (onderdeel van) een aanduiding van het verkochte.
5.13.
De overige feiten uit het dossier duiden er niet op dat de oppervlaktevermelding in de overeenkomst van wezenlijke betekenis was voor partijen, althans dat voor de koper het aantal vierkante meters essentieel was. Zoals ter zitting nader is toegelicht was de feitelijke situatie ter plekke aldus dat de verkoper (althans [A] , aan wie hij het verhuurde) het perceel in gebruik had
zonderhet deel dat de buurman in gebruik had. Het deel dat de buurman in gebruik had, was van (de rest van) het perceel zichtbaar afgescheiden door middel van een haag. [A] heeft de koper benaderd (althans [B] die namens koper optrad) met de vraag of deze het pand met perceel wilde kopen en daarop is de koper ingegaan. Vervolgens is opdracht gegeven aan een notaris om een conceptovereenkomst op te stellen en die heeft de aanduiding van perceel (met ook de vermelding oppervlakte van 6.268 m2) opgeschreven. Daarop is de overeenkomst getekend, zonder dat de beschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst onderdeel is geweest van discussie tussen partijen. Uit deze feiten blijkt niet zonder meer dat de oppervlaktevermelding een wezenlijke betekenis had voor partijen, althans voor de koper (bijvoorbeeld bedoeld om aan te geven welk deel en welk deel niet werd verkocht). De verkoper heeft toegelicht, en de hiervoor beschreven feiten ondersteunen dit, dat partijen de bedoeling hadden het perceel te kopen / verkopen zoals dat perceel feitelijk in gebruik was (dus met de toen waarneembare grootte) – en niet zoals het perceel ooit was (geweest) in termen van numerieke perceeloppervlakte.
zonderhet deel dat de buurman in gebruik had. Het deel dat de buurman in gebruik had, was van (de rest van) het perceel zichtbaar afgescheiden door middel van een haag. [A] heeft de koper benaderd (althans [B] die namens koper optrad) met de vraag of deze het pand met perceel wilde kopen en daarop is de koper ingegaan. Vervolgens is opdracht gegeven aan een notaris om een conceptovereenkomst op te stellen en die heeft de aanduiding van perceel (met ook de vermelding oppervlakte van 6.268 m2) opgeschreven. Daarop is de overeenkomst getekend, zonder dat de beschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst onderdeel is geweest van discussie tussen partijen. Uit deze feiten blijkt niet zonder meer dat de oppervlaktevermelding een wezenlijke betekenis had voor partijen, althans voor de koper (bijvoorbeeld bedoeld om aan te geven welk deel en welk deel niet werd verkocht). De verkoper heeft toegelicht, en de hiervoor beschreven feiten ondersteunen dit, dat partijen de bedoeling hadden het perceel te kopen / verkopen zoals dat perceel feitelijk in gebruik was (dus met de toen waarneembare grootte) – en niet zoals het perceel ooit was (geweest) in termen van numerieke perceeloppervlakte.
5.14.
Daar komt nog het volgende bij. De notaris heeft per e-mail van 23 juni 2022 partijen bericht dat een deel van het perceel (dat de notaris dus had omschreven aan de hand van de kadastrale aanduiding en met een oppervlakte van 6.268 m2) in gebruik is / lijkt te zijn bij de buurman. De koper erkent deze e-mail te hebben ontvangen. Hij heeft hierop niet doorgevraagd en op 26 juni 2022 is de overeenkomst getekend, zonder aanpassing van de kadastrale aanduiding of de oppervlaktevermelding. Ook uit deze feiten volgt niet dat de oppervlaktevermelding van 6.268 m2 van wezenlijke betekenis was. Integendeel: die feiten vormen een aanwijzing dat partijen niet bijzonder inzaten over het oppervlak van het perceel.
5.15.
De conclusie is dat de verkoper niet is tekortgeschoten. Het standpunt dat de verkoper is tekortgeschoten is gebaseerd op de aanname dat met de oppervlaktevermelding van 6.268 m2 meer is dan is bedoeld als aanduiding van het perceel, maar dat dit het geval is (en de oppervlaktevermelding van wezenlijke betekenis is), is niet gebleken.
5.16.
Partijen hebben over diverse andere vragen verschillende standpunten aangevoerd (o.a. over de vragen of sprake is van verjaring en/of de koper bekend was/had moeten zijn met de verjaring), maar deze vragen behoeven geen beantwoording, gelet op het voorgaande.
5.17.
De vorderingen worden afgewezen.
De proceskosten
5.18.
De koper is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de verkoper worden begroot op:
- griffierecht
€
1.325,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.931,00
in voorwaardelijke reconventie
5.19.
De vordering in voorwaardelijke reconventie behoeft geen behandeling, aangezien niet aan de voorwaarde is voldaan. Zoals hiervoor overwogen, worden de buitengerechtelijke incassokosten in conventie afgewezen.
5.20.
Geen van partijen wordt veroordeeld in de proceskosten in voorwaardelijke reconventie, omdat deze niet wordt behandeld en de rechtbank ook overigens geen aanleiding ziet om een van partijen in de kosten daarvan te veroordelen.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
wijst het gevorderde af,
6.2.
veroordeelt koper in de proceskosten van € 3.931,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als koper niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
in voorwaardelijke reconventie
6.4.
verstaat dat de vordering in voorwaardelijke reconventie geen behandeling behoeft.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Vieira en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025.