Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer / rekestnummer: C/01/404598 / EX RK 24-81
Beschikking van 27 augustus 2025
in de zaak van
BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE OSS,
te Oss,
verzoekende partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaten: mrs. H. Zeilmaker en L.G.H. Wichern,
tegen
1.[gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,3. [gedaagde 3] ,4. [gedaagde 4] ,
allen te [woonplaats] ,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. J.J.M. van Santvoort.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de tussenbeschikking van 11 juli 2024, waarin deskundigen zijn benoemd om advies uit te brengen over de prijs, met de daarin genoemde processtukken;
- de processen-verbaal van opname van 8 oktober 2024;
- het conceptrapport van de deskundigen van 13 maart 2025;
- de reactie op het conceptrapport van mr. Van Santvoort van 2 april 2025;
- de reactie op het conceptrapport van mr. Zeilmaker van 17 april 2025;
- het definitieve rapport van de deskundigen van 13 juni 2025;
- de kostenopgave van de deskundigen van 19 juni 2025;
- de kostenopgave van mr. Van Santvoort van 20 juni 2025;
- de kostenopgave van mr. A.A.H.M. van Heerebeek (deskundige van [gedaagden] ) van 20 juni 2025;
- de mondelinge behandeling van 24 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Aan het einde van de mondelinge behandeling is de datum voor deze eindbeschikking bepaald op 2 september 2025. De beschikking wordt vandaag bij vervroeging uitgesproken.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Deze zaak gaat over de prijsvaststelling voor de volgende twee percelen van [gedaagden] :
- perceel [gemeente] , [kadastrale aanduiding 1] , groot 436 m2 (woning, mantelzorgwoning en bijbehorende grond)
- perceel [gemeente] , [kadastrale aanduiding 2] , groot 9.384 m2 (schuur, loodsen, garage, stallen en gras/weideland).
De rechtbank zal de prijs voor deze percelen vaststellen op in totaal € 1.487.000,-.
2.2.
Daartoe wordt het volgende overwogen.
Prijsvaststelling
Grondslag
2.3.
De percelen van [gedaagden] zijn door de gemeente aangewezen op grond van de artikelen 2 en 6 respectievelijk 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg).
2.4.
Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet (hierna: Ow) per 1 januari 2024 geldt de aanwijzing op grond van de Wvg als een aanwijzing op grond van artikel 9.1 Ow (zie artikel 4.2 Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet).
2.5.
Op grond van artikel 16.122 Ow dienen de deskundigen over de prijs te adviseren met toepassing van de artikelen 15.21 tot en met 15.25 Ow.
2.6.
Bij de bepaling van de prijs dient uit te worden gegaan van ‘de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer’ tussen [gedaagden] als redelijk handelend verkoper en de gemeente als redelijk handelend koper (artikel 15.22 Ow).
Peildatum
2.7.
Op grond van artikel 16.123 Ow wordt de prijs bij beschikking vastgesteld. Daarmee is de datum van deze beschikking in beginsel de peildatum voor de bepaling van de prijs.
Het deskundigenrapport
2.8.
In het definitieve rapport hebben de deskundigen de prijs beoordeeld per
1 juni 2025. De deskundigen adviseren de prijs vast te stellen op in totaal € 1.487.000,-.
Zij hebben dit als volgt gemotiveerd.
2.9.
De waarde van het object van [gedaagden] (woning en bijgebouwen met 2.820 m2 bijbehorende grond) wordt door de deskundigen vastgesteld op € 1.025.000,-, dit op grond van de bij het rapport gevoegde taxatiebijlage (A).
2.10.
Volgens de deskundigen ontlenen de onbebouwde gronden (7.000 m2) aan hun ligging in het projectgebied Amsteleind een verwachtingswaarde. Dat wil zeggen dat redelijk handelende partijen in het vrije economische verkeer aan die gronden een hogere waarde zullen toekennen dan de gebruikswaarde op grond van de huidige agrarische bestemming. Ook kwalificeren de onbebouwde gronden als ruwe bouwgrond binnen het projectgebied, omdat de gronden zowel juridisch als technisch nog niet bouwrijp zijn.
Ten slotte geldt als uitgangspunt dat sprake is van een groter gebied met een toekomstige woon-/bouwbestemming. Het gaat om een zogenaamd “complex” in de zin van artikel 15.24 Ow. De deskundigen bepalen de prijs van de ruwe bouwgrond op grond van de taxatiebijlage (B) op € 66,- /m2. In totaal is dat € 462.000,-.
De standpunten van partijen
2.11.
De gemeente conformeert zich aan de door de deskundigen bepaalde prijs voor de woning en de bijgebouwen. De gemeente stemt echter niet in met de prijs voor de ruwe bouwgrond. In het conceptrapport was de prijs per 1 maart 2025 bepaald op € 65,- /m2.
De gemeente is het niet eens met de verhoging van € 1,- /m2 die in het definitieve rapport is toegepast. In de taxatiebijlage is daarvoor volgens de gemeente geen steun te vinden.
De deskundigen verwijzen uitsluitend naar een kwartaalbericht van Metafoor over de stijging van de prijs van bouwgrond. Dit is onterecht, omdat het hier gaat om ruwe bouwgrond. De waardeontwikkelingen van beide grondsoorten houden geen gelijke tred, omdat onzekerheden bij ruwe bouwgrond een grotere rol spelen. De waardeontwikkeling van ruwe bouwgrond laat juist een dalende lijn zien door vertragingen en oplopende (rente)kosten. De gemeente vindt daarom dat de prijs voor de ruwe bouwgrond (7.000 m2) op maximaal € 65,- /m2 moet worden bepaald.
2.12.
[gedaagden] verenigt zich met de door de deskundigen geadviseerde prijs van in totaal € 1.487.000,-.
Conclusie rechtbank
2.13.
Ook de rechtbank kan zich vinden in de door de deskundigen geadviseerde prijs en neemt dat advies over. Uit de hierboven aangehaalde standpunten van partijen blijkt dat alleen ter discussie staat of de deskundigen terecht zijn uitgegaan van een prijsverhoging voor de ruwe bouwgrond van € 1,- /m2, zoals die door de deskundigen in het definitieve rapport is verwerkt. De rechtbank ziet geen aanleiding hiervan af te wijken en licht dat hierna toe.
2.14.
De gemeente stelt weliswaar dat er in de door de deskundigen gebruikte gegevens geen steun kan worden gevonden voor de geadviseerde prijsverhoging, maar zij heeft haar standpunt over een stabiele of dalende lijn sinds 1 maart 2025 niet onderbouwd.
Door de deskundigen is vervolgens toegelicht dat de comparatieve methode het meest geschikt is om in deze zaak tot een prijsbepaling te komen. De gemeente en [gedaagden] hebben daar geen bezwaren tegen geuit. De deskundigen hebben met twee peildata moeten werken: 1 maart 2025 en 1 juni 2025. De comparatieve methode is echter niet geschikt voor het bepalen van de waardeontwikkeling over een periode van een aantal maanden. De deskundigen hebben vastgesteld dat er in de relevante periode voor woningen (gebouwencomplex) sprake was van een prijsstijging van 3,4%. Ook andere cijfers en ontwikkelingen in die periode zijn door hen bekeken. Gelet daarop achten de deskundigen het aannemelijker dat er wél sprake was van een prijsstijging van ruwe bouwgrond in de periode maart-juni 2025, dan dat daarvan geen sprake was. De deskundigen achten het verder aannemelijk dat de stijging van de prijzen van bouwgrond een weerslag heeft gehad op de prijzen van ruwe bouwgrond. De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen hun gedachtegang met betrekking tot de prijsstijging hiermee voldoende inzichtelijk hebben gemotiveerd. Niet is gebleken dat daarbij relevante factoren over het hoofd zijn gezien. De rechtbank wijst er daarbij op dat prijsvaststelling geen exacte wetenschap is, zodat het (mede) aankomt op de professionele ervaring, de intuïtie en het marktgevoel van de deskundigen. Ten slotte is van belang dat de prijs per de datum van de beschikking wordt vastgesteld. Deze beschikking wordt drie maanden na de datum van het definitieve rapport gewezen. Ook dit verdere tijdsverloop rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank dat uit wordt gegaan van de door de deskundigen geadviseerde prijs, inclusief de genoemde stijging (de opslag van € 1,- /m2).
Kosten
Grondslag
2.15.
Op grond van artikel 16.123 lid 4 Ow komen de kosten van deze procedure in beginsel ten laste van de gemeente. Hieronder vallen zowel de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen als de kosten die door [gedaagden] zijn gemaakt voor rechtsbijstand en andere deskundige bijstand.
2.16.
Bij de beoordeling van de door [gedaagden] gemaakte kosten moet worden getoetst of het redelijk is dat de kosten zijn gemaakt en of de omvang van die kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is (de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets). Ook het belang van de zaak en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, spelen daarbij een rol.
2.17.
Bij de beantwoording van deze vragen komt aan de rechtbank een grote mate van vrijheid toe, terwijl de bewoordingen van artikel 16.123 lid 4 Ow de rechtbank in belangrijke mate van haar motiveringsplicht ontheffen. De aan zodanige motivering te stellen (minimum-)eisen zijn mede afhankelijk van dat wat partijen over en weer hebben aangevoerd.
a.
Deskundigenadvies
Deskundigenadvies
2.18.
De kosten van de deskundigen bedragen in totaal € 71.666,24 inclusief btw.
2.19.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben de deskundigen een toelichting gegeven op hun kostenoverzicht. Zij hebben er daarbij op gewezen dat er aanvankelijk drie zaken waren en dat er in deze zaak eigenlijk drie taxaties zijn uitgevoerd: twee voor de woonobjecten en één voor de bouwgrond. De NRVT staat niet toe dat er een verkorte taxatienotitie wordt gemaakt. Er is daarom nauwgezet en uitvoerig onderzoek gedaan en de bijlagen zijn uitgebreid. Ten slotte was sprake van een nieuwe combinatie in de commissie van deskundigen, waardoor meer tijd dan gebruikelijk nodig was om een efficiënte werkwijze te vinden. Ook daarbij is van belang dat er meerdere rapporten zijn uitgebracht die een link hadden met elkaar.
2.20.
De gemeente heeft na deze toelichting ingestemd met de kosten van de deskundigen. De rechtbank zal de gemeente veroordelen tot betaling van € 71.666,24 inclusief btw.
b.
Kosten rechtsbijstand
Kosten rechtsbijstand
2.21.
De kostenopgave van mr. Van Santvoort (Hooglander advocaten) komt tot een totaal van € 7.554,03 inclusief btw. De gemeente heeft hierover geen opmerkingen gemaakt.
2.22.
Naar het oordeel van de rechtbank komen deze kosten voor vergoeding in aanmerking. Het was redelijk voor rechtsbijstand kosten te maken en ook zijn deze kosten redelijk van omvang gebleven.
c.
Kosten andere deskundige bijstand
Kosten andere deskundige bijstand
2.23.
[gedaagden] heeft zich ook laten bijstaan door mr. A.A.H.M. van Heerebeek (Arvalis), onder meer als taxatiedeskundige. Zijn kostenopgave komt tot een totaal van
€ 20.824,10 inclusief btw.
2.24.
Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft overleg plaatsgevonden over een aantal posten in dit overzicht, omdat deze volgens de gemeente niet thuishoorden in de kostenopgave voor deze procedure. De gemeente vindt daarom dat het honorarium van
mr. Van Heerebeek moet worden verlaagd tot € 16.010,- exclusief btw. Tijdens de mondelinge behandeling is namens mr. Van Heerebeek verklaard dat daarmee wordt ingestemd. Zijn declaratie bedraagt dan € 19.372,10 inclusief btw.
2.25.
Naar het oordeel van de rechtbank komen ook deze kosten voor vergoeding in aanmerking. Het was redelijk de kosten te maken. Ook de omvang daarvan is redelijk.
3.De beslissing
De rechtbank:
3.1.
bepaalt de prijs van de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadastrale aanduidingen] op € 1.487.000,-;
3.2.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op € 71.666,24 inclusief btw;
3.3.
veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagden] van € 7.554,03 inclusief btw ter zake kosten van juridische bijstand en € 19.372,10 inclusief btw ter zake kosten van andere deskundige bijstand.
Deze beschikking is gegeven door mr. H.T.J.F. Verhappen, mr. I.L.P. Crombeen en
mr. I. Boekhorst en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2025.