ECLI:NL:RBOBR:2025:5909

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: C/01/418166 / KG ZA 25-408

Vonnis in kort geding van 23 september 2025

in de zaak van

SALIX ONTWIKKELMAATSCHAPPIJ B.V.,

te Amersfoort,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Salix,

advocaten: mr. G. Bosma en mr. N.A. Aalbers,

tegen

MOESKOPS’ BOUWBEDRIJF B.V.,

te Bergeijk,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: Moeskops,

advocaten: mr. M. de Marco en mr. K. Albert.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 20 augustus 2025 met producties 1 tot en met 19

- de akte overlegging aanvullende producties tevens houdende wijziging/vermeerdering van eis van Salix met de producties 20 tot en met 24
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie van Moeskops met producties 1 tot en met 18
- de akte overlegging aanvullende producties 25 tot en met 31 van Salix
- de mondelinge behandeling van 2 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van mr. Bosma en mr. Aalbers
- de pleitaantekeningen van mr. De Marco en mr. Albert.

2.De feiten

2.1.

De gemeente Eindhoven heeft in maart 2023 een verkoop bij inschrijving uitgeschreven voor de realisatie van woontoren in ontwikkelgebied Meerhoven.

Het project heeft de naam “Woontoren Meerland” (hierna te noemen: het Project).

2.2.

De winnende inschrijving is gedaan door een samenwerkingsverband van vier partijen: BIEB, Architect|en|en, Bygg Architecture & Design en Strotec (hierna gezamenlijk aangeduid met: de Initiatiefnemers).

2.3.

De Initiatiefnemers hebben eind 2023 Moeskops als benaderd om de grond voor het Project van de gemeente aan te kopen en om als aannemer het Project te realiseren.

2.4.

Nadat Moeskops had aangegeven dat zij niet bereid was om tot aankoop van de grond over te gaan in verband met de daaraan verbonden financiële risico’s hebben de Initiatiefnemers EarthY Invest B.V. (hierna te noemen: EarthY) als investeerder voorgedragen.

2.5.

Tussen de betrokken partijen is vervolgens overleg gevoerd over een nieuw op te richten vennootschap waarbij 50% van de aandelen zou worden gehouden door een op te richten vennootschap Salix waarin de Initiatiefnemers en Moeskops gezamenlijk zouden participeren en de andere 50% door EarthY.

2.6.

Moeskops heeft uiteindelijk niet ingestemd met deze constructie.

2.7.

Moeskops heeft in een e-mail van 7 juni 2024 aan de betrokken partners onder meer het volgende geschreven:

“Beste Salix partners;

Naar aanleiding van herhaaldelijk overleg met [A] en [B] stuur ik jullie deze email met een aantal overwegingen. Inmiddels hebben we nogal wat tijd gespendeerd in het helder krijgen van de verhoudingen tussen en met elkaar op basis van een beoogde samenwerkingsvorm in Salix ontwikkelmaatschappij B.V. i.o.. De basis van het overleg is altijd een 50-50 basis tussen de 5 ontwerpende/uitwerkende partijen en EarthY Invest. Samen met [C] van BG-legal hebben we onze rechtspositie en de zekerheden vanuit EarthY uitgebreid besproken. Uitgangspunt voor de 5 partners is daarbij om geen enkel financieel risico te lopen bij de verdere uitwerking. Noch op het gebied van te besteden uren, noch op het gebied van de uitgangspunten vanuit de koopovereenkomst met de gemeente Eindhoven. [A] geeft aan dat hij financieel garant staat voor enerzijds de verplichtingen uit de koopovereenkomst, anderzijds vanuit de voorbereidingskosten bij ons vijven (dit natuurlijk vanuit een gefaseerde uitwerking van het project).

Als ik zie wat er allemaal juridisch geregeld moet worden vanuit aandeelhoudersstaturen enerzijds in onze samenwerking, maar ook richting EarthY, lijkt het veel simpeler, helderder en kosten efficiënter als enkel Salix ontwikkelmaatschappij wordt opgericht en geen nadere entiteit Salix bouw en ontwikkeling BV. Van de ontwikkelmaatschappij is alsdan EarthY enige en aldus voor 100% eigenaar. Daar vallen alle risico’s voor wat betreft de nadere ontwikkeling richting de gemeente en van daaruit worden wij betaald naar gelang de voortgang van het werk. [A] zorgt en garandeert dat hij voldoende middelen stort om de ontwikkelmaatschappij ons te laten betalen. Met ons vijven wordt alsdan een samenwerkingsovereenkomst/bouwteamovereenkomst gesloten waarin de betrokkenheid bij het project enerzijds, maar ook een mogelijk afscheidsscenario van betrokkenen anderzijds wordt vastgelegd, evenals planning, kosten etc etc.

(…)”

2.8.

In een e-mail van 10 juni 2024 heeft Salix aan Moeskops onder meer het volgende bericht:

De twee opties die voorliggen naar ons oordeel:

1. Eerste optie: er wordt niet ondertekend door de gemeente Eindhoven en Salix Ontwikkelmij BV i.o. De partners van Salix Bouw- en Ontwikkeling aanvaarden het risico / gevolgschade van het niet ondertekenen;

2. Tweede optie: er wordt door de gemeente Eindhoven en EarthY Invest wel ondertekend a.s. woensdag. In dat geval:

a. Reageer ik voor vanmiddag 12:00 uur naar de gemeente Eindhoven;

b. Stel ik vanmiddag een schrijven op waarin ik de samenwerking met de partners van Salix Bouw- en Ontwikkeling onderschrijf waarbij door EarthY Invest de financiële middelen beschikbaar worden gesteld voor de start van een ontwerpproces c.a. dat moet leiden tot een aanvraag Omgevingsvergunning. Een en ander als uitwerking van de verplichting die voor Salix Ontwikkelmaatschappij i.o. (en haar enig aandeelhouder EarthY Invest) voortvloeit uit de Koopovereenkomst. Dat schrijven wordt morgen ondertekend en voor akkoord geretourneerd. Vanzelfsprekend benoemt het schrijven ook de gezamenlijke ambitie en het daarbij behorende proces om het project Salix in een coöperatievorm tot stand te brengen (ondanks het feit dat de gemeente Eindhoven daar contractueel blijkbaar nog niet aan wil);

c. Direct na ondertekenen richt EarthY Invest Salix Ontwikkelmaatschappij op en levert het Bibob formulier aan de gemeente Eindhoven aan;

d. Volgende week (na de Provada deze week) starten we het overleg tussen Salix Ontwikkelmaatschappij en de partners in Salix Bouw- en Ontwikkeling over de volgende onderwerpen:

i. een Samenwerkingsovereenkomst, gereed en ondertekend voor eind juni 2024.

EarthY neemt het initiatief voor het laten opstellen van een eerste concept;

ii. een Bouwteamovereenkomst tussen Moeskops, Salix Ontwikkelmaatschappij en Salix Bouw- en Ontwikkeling, gereed uiterlijk eind augustus 2024.

(…)

Ik weet natuurlijk niet welke schriftelijke afspraken er bestaan tussen Moeskops en de 4 indienende partners van de prijsvraag; ik hoop dat bovenstaand voorstel, de tweede optie, jullie past.

(…)

2.9.

Op 11 juni 2024 heeft Salix in oprichting de koopovereenkomst voor de grond met de gemeente gesloten

2.10.

EarthY heeft op 20 juni 2024 Salix opgericht en is daarvan enig aandeelhouder geworden.

2.11.

Partijen hebben vervolgens het overleg over het sluiten van een bouwteamovereenkomst voortgezet.

2.12.

In een e-mail van 27 oktober 2024 schrijft Salix aan Moeskops onder meer het volgende:

Belangrijke week in aantocht voor Salix.

Na de herfstvakantie een frisse start en met de hoogste prioriteit tot een Bouwteamovereenkomst komen waarin Moeskops naast een coördinerende rol ook een deel van het financieel risico zal moeten gaan dragen. Met die belofte hebben jullie immers ook je positie verworven bij de initiatiefnemers.

(…)

2.13.

Op 29 oktober 2024 schrijft Moeskops aan Salix onder meer:

Het team is bereid om er op een beheerste manier mee aan de slag te gaan. Op basis van mijn eerdere berichten zijn wij vanuit Moeskops bereid om onze rol te vervullen van coördinerende partij met de inbreng van onze specifieke kennis van ontwikkelen en bouwen. Het nemen van de verantwoordelijkheid van realisatie mede contractverantwoordelijkheid richting kopers/afnemers behoort daarbij. We kunnen namelijk in de bouwteam fase onze inbreng hebben in het ontwerpproces.

Het moeten dragen van financieel risico in het ontwerptraject is iets anders dan bovenstaande. We zullen op basis van overeenkomst met EarthY per milestone de benodigde adviseurs contracteren en bij wijze van voorschot afrekenen. Bij afsluiting van de fase zal EarthY deze kosten (inclusief onze eigen bijdrage hierin) afrekenen. Ik begreep van de initiatiefnemers dat zij een rechtstreekse (financiële) verhouding houden met EarthY. Daar zullen wij als Moeskops dus geen contract mee aangaan.

(…)

Daarnaast zullen wij in overleg met Fakton input leveren voor het bijstellen van de Stiko per milestone. Wij zijn echter niet risicodragend voor de haalbaarheid van de Stiko. Dit moge duidelijk zijn.

(…)

2.14.

In november en december 2024 zijn een concept samenwerkingsovereenkomst en een conceptbouwteamovereenkomst opgesteld.

2.15.

In het concept van de bouwteamovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen, waarbij Moeskops wordt aangeduid met Opdrachtnemer:

Artikel 14

Opdrachtnemer is gerechtigd om als eerste een Prijsaanbieding te doen voor het Werk, zoals omschreven in het overeenkomstig artikel 10 lid 4 door de Opdrachtgever goedgekeurde Ontwerp.

(…)

Artikel 17

1.
indien de Prijsaanbieding van Opdrachtnemer past binnen het Budget en Opdrachtgever en Opdrachtnemer over de overige voorwaarden overeenstemming hebben bereikt, komt de Aannemingsovereenkomst tot stand, een en ander met inachtneming van artikel 18.

2.
lndien de Prijsaanbieding van Opdrachtnemer niet past binnen het Budget voor het Werk, voeren Opdrachtgever en Opdrachtnemer overleg over de door Opdrachtnemer gedane Prijsaanbieding, teneinde alsnog tot overeenstemming te komen. Gedurende deze onderhandelingen zullen Opdrachtgever en Opdrachtnemer rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van de ander,

2.16.

In een e-mail van 10 december 2024 heeft de gemeente aan Salix haar zorgen geuit over de voortgang van de uitwerking en de haalbaarheid van het door de Initiatiefnemers ingediende plan voor het Project.

2.17.

Moeskops heeft naar aanleiding van de concept bouwteamovereenkomst onder meer het volgende bericht:

Naar aanleiding van het overleg van vanmiddag, doe ik jullie zoals gezegd hierbij toekomen onze opmerkingen op de concept bouwteamovereenkomst van 27 november 2024.

(…)

Artikel 2: C. Opdrachtnemer is benaderd om te participeren en heeft samen met initiatiefnemers de haalbaarheid getoetst. Moeskops heeft zich niet bereid getoond om risicodragend te participeren. Wel om als coördinator en organisator op te treden richting een risicodragende partij. De vorm van organisatie is met elkaar sinds april/mei onderwerp van overleg geweest. BG.legal is daarbij ook betrokken geweest. Uiteindelijk besloten om in een vorm van een bouwteamsamenwerking te komen, waarbij de initiatiefnemers een belangrijke rol hebben.

(…)

Artikel 10.3 Veel te zwaar. Volgens mij zijn we met elkaar in een bouwteam op grond van de doelstelling een plan aan het ontwerpen wat moet voldoen aan de kaders. Dat is de insteek. Het uiteindelijke risico van de haalbaarheid ligt bij de opdrachtgever.”

2.18.

In een e-mail van 12 december 2024 schrijft de advocaat van Salix:

Beste allen,

(…)

Zoals jullie kunnen zien en zoals iedereen bekend is een heel belangrijk onderdeel van die nadere overeenstemming de positie van Moeskops’ als het gaat om de risico-allocatie van (met name) de adviseurskosten en de honoraria van de architecten. Het standpunt/uitgangspunt van opdrachtgever/Salix Ontwikkelingsmaatschappij B.V./EarthY is ongewijzigd opgeschreven in deze BTO en is ook in overeenstemming met het standpunt/uitgangspunt van de architecten (zo blijkt ook uit hun opmerkingen op de vorige versie van de BTO). Het gesprek met Moeskops’ over het feit dat haar huidige standpunt daar niet mee strookt, loopt nog.

(…)

Dank voor je opmerkingen op het concept. Een aantal zal ik verwerken. De opmerkingen die gaan over de risico-allocatie waarover we gisteren spraken niet, gelet op het feit dat daarover geen overeenstemming bestaat tussen partijen.

2.19.

Op 21 maart 2025 heeft een evaluatiegesprek plaatsgevonden. In het door partijen geaccordeerde besprekingsverslag is onder meer de volgende afspraak opgenomen:

Omdat ook Moeskops' inhoudelijke verantwoordelijkheid draagt c.q. gaat dragen wat betreft het ontwerp en zij er dus ook formeel op enige manier bij/in de samenwerking tussen EarthY en de architecten betrokken moet zijn, zal het concept van de bouwteamovereenkomst dat er al ligt vermoedelijk wel als onderlegger kunnen dienen, maar elke vrijblijvendheid moet daaruit en Moeskops' hoofdverantwoordelijkheid daarin moet liggen bij de realisatie binnen de gestelde randvoorwaarden zoals het afgegeven taakstellend budget, prijsvast einde werk, van € 15,5 miljoen excl. BTW.

2.20.

In een e-mail van 6 juni 2025 schrift de advocaat van Salix aan Moeskops onder meer:

Op de drempel van de start van de DO-fase wenst Salix Ontwikkelmaatschappij B.V. thans de maximale aanneemsom vast te kunnen stellen en zekerheid te verkrijgen of Moeskops' Bouwbedrijf B.V. zich daaraan zal willen committeren.

Uitgaande van de initiële bouwkostenraming van Moeskops' Bouwbedrijf ad € 13.360.000,- (woontoren, gebouwde parkeervoorziening en stelpost voor het landschap) d.d. 25 april 2024, de sindsdien aangepaste ontwerpuitgangspunten en een reële prijsindexatie over de periode vanaf april 2024 tot en met de bouw-fase (uitgaande van een bouwtijd van 14 maanden), is Salix Ontwikkelmaatschappij B.V. met haar adviseurs tot de vaststelling gekomen van een wat haar betreft reële aanneemsom (rekening houdend met de door gemeente Eindhoven gemaakte opmerkingen op het ingediende Voorlopig Ontwerp) voor de realisatie van de woontoren, gebouwde parkeervoorziening en het omliggende landschap ten bedrage van in totaal € 15.915.000,- exclusief btw, prijsvast einde werk.

Bij de vaststelling van de hiervoor vermelde aanneemsom is Salix Ontwikkelmaatschappij B.V. uitgegaan de toepassing van een Strotec-gevel en van een Meissnitzer hoofddraagconstructie.

Graag verneemt Salix Ontwikkelmaatschappij B.V. van Moeskops' Bouwbedrijf B.V. of Moeskops' Bouwbedrijf B.V. bereid is de realisatie van de woontoren en het omliggende landschap aan te nemen tegen de hiervoor vermelde aanneemsom. Als dat zo is, zal het nodige verder worden uitgewerkt in een tussen Salix Ontwikkelmaatschappij B.V. van Moeskops' Bouwbedrijf B.V. op te stellen aannemingsovereenkomst

2.21.

In juni 2025 hebben Salix en de gemeente aanvullende afspraken gemaakt op de koopovereenkomst die zijn vastgelegd in een allonge. Daarin is onder meer bepaald dat de termijn voor Salix voor het indienen van een omgevingsvergunning is verlengd met zes maanden en dat Salix een rentevergoeding verschuldigd is aan de gemeente vanaf 1 oktober 2025 tot het moment van de notariële levering van de grond.

2.22.

Daarop is door Moeskops bij brief van 26 juni 2025 onder meer het volgende geantwoord:

Ons voorstel: Om ons commitment ook op financieel vlak definitief te kunnen geven en deze bindend prijsvast te vertalen in een aanneemsom als genoemd, hebben we gezamenlijk nog een traject te gaan. We willen ons blijvend inzetten om uit te kunnen komen op het voorgestelde budget en doen daartoe de volgende voorstellen.

Op basis van een door het ontwerpteam gedragen optimalisatieopgave in de DO-fase, maakt Moeskops, mede op basis van haar bijdrage in het ontwerptraject, de volgende documenten op het door Salix Ontwikkelmaatschappij BV vast te stellen Definitief ontwerp (aanvraag omgevingsvergunning):

een open begroting voor de directe bouwkosten op basis van uitgewerkte en goedgekeurde ontwerpdocumenten,
een gedetailleerde voorbereidings- en uitvoeringsplanning,
een uitgewerkte begroting voor de algemene bouwplaats kosten inclusief bouwplaatsinrichtingstekening,
een uitgewerkt overzicht van mogelijk aanwezige (kosten)optimalisaties verkregen vanuit de marktconsultatie van leveranciers en onderaannemers

Voor de op te stellen begroting op basis van het DO+ doen we het voorstel om voor algemene kosten 8% en voor winst en risico 3,5% te hanteren.

Om tot een reële en zorgvuldige afweging te kunnen komen (die rekening houdt met onze wederzijdse belangen), doen we het voorstel om ook bouwkostenadviseur [D] een schaduwbegroting te laten maken op grond waarvan vergelijk en onderhandeling kan plaatsvinden teneinde tot een prijsvaste aanneemsom te komen. Van de genoemde open begroting maken de kosten voor onze inzet in het bouwteam zoals bovenstaand aangegeven geen onderdeel uit. Deze bouwteamkosten zullen tot en met het opleveren van bovenstaande documenten een bedrag van ca. € 175.000,= excl. BTW bedragen.

Wij hebben ons beiden in onze samenwerking contractueel gecommitteerd om tot een aannemingsovereenkomst te komen. Na de prijsaanbieding zullen we op basis van de hiervoor genoemde documenten in onderhandeling treden wanneer onze aanbieding niet binnen de budgettaire kaders valt. Wij hebben het vertrouwen dat we tot een reële en marktconforme aanneemsom komen. Mocht dit onverhoopt niet lukken, dan kan door ons beiden gezamenlijk een onafhankelijke kostendeskundige benoemd worden die dan een aanneemsom kan vaststellen op basis van een marktconform prijsniveau. Mocht dit prijsniveau lager liggen dan dat van Moeskops, dan krijgt zij de gelegenheid zich hieraan alsnog te conformeren. Gaat Moeskops daar niet op in, dan is Salix vrij om met derden in onderhandeling te treden om tegen dit lagere kostenniveau het plan te laten realiseren.

(…)

2.23.

Naar aanleiding van de brief heeft de advocaat van Salix bij e-mail van 11 juli 2025 aan Moeskops onder meer het volgende geschreven:

Moeskops' Bouwbedrijf B.V. is destijds aan boord gekomen met haar initiële bouwkostenraming ad € 13.360.000,-. In vervolg op de daarop volgende concretisering en nadere uitwerking in de VO-fase hebben de adviseurs van Salix Ontwikkelmaatschappij B.V. zorgvuldig gemotiveerd geconcludeerd tot een vast te stellen maximale aanneemsom van € 15.915.000,- exclusief btw, prijsvast einde werk, zoals aangegeven in mijn brief van 6 juni jl. Op inhoudelijke gronden heeft Salix Ontwikkelmaatschappij B.V. het bij eind VO-fase vastgestelde budget van € 15.500.000,- derhalve nog eens verhoogd.

In weerwil van de verwachtingen die Salix Ontwikkelmaatschappij B.V. had en redelijkerwijs mocht hebben, bleek gedurende het proces rondom de pogingen die hadden moeten leiden tot een bouwteamovereenkomst tussen partijen in de VO-fase dat risico's die verder gaan dan de inbreng door Moeskops Bouwbedrijf B.V. van haar eigen uren en kosten — bijvoorbeeld rísico's wat betreft de architect- en adviseurskosten en ook wat betreft de (voor)financiering van de milestone-betalingen — toch een struikelblok voor Moeskops' Bouwbedrijf B.V.

Om die reden is een bouwteamovereenkomst er nooit gekomen. Salix Ontwíkkelmaatschappij B.V. heeft in de VO-fase zelf die architect- en adviseurskosten moeten dragen en richting de DO-fase bilateraal met de architecten moeten contracteren. In dat licht bevreemdt het Salix Ontwikkelingsmaatschappij B.V. overigens dat jullie in jullie reactie van 26 juni jl. een paar keer de indruk lijken te willen wekken dat er al sprake zou zijn van een bestaand contract tussen Salix Ontwíkkelingsmaatschappij B.V. en Moeskops' Bouwbedrijf B.V. Dat ís niet het geval.

Rondom de evaluatie van het VO-proces hebben Salix Ontwikkelmaatschappíj B.V. en Moeskops' uitdrukkelijk uitgesproken dat de kennelijke onduidelijkheid over posities, rollen, verantwoordelijkheden en risico's in een volgende fase vooraf helder moeten zijn en goed moeten vastliggen in een overeenkomst. Op de drempel van de start van de DO-fase wenst Salix Ontwikkelmaatschappij B.V. daaraan gekoppeld een heldere financiële taakstelling en duidelijke uitgangspunten voor de maximale aanneemsom en de bevestiging dat Moeskops' Bouwbedrijf B.V. zich daaraan zal willen commítteren.

Die bevestiging geven jullie met de brief van 26 juni jl. nieten helaas geeft niets in jullie brief Salix Ontwikkelmaatschappíj B.V. het comfort dat Moeskops' Bouwbedrijf B.V. zich committeert aan die taakstelling en daarop kan/zal/wil sturen. Er is, ondanks nota bene een uitdrukkelijke uitnodiging daartoe in mijn brief van 6 juni jl, ook niet eens een telefoontje gekomen richting [D] en/of [E] om over die taakstelling in gesprek te gaan en/of om voorstellen te doen de mogelijke risico's verder te voorkomen of te mitigeren.

Namens Salix Ontwikkelingsmaatschappíj B.V. zal [D] samen met [E] de komende dagen nog een laatste poging doen om in rechtstreeks overleg met jullie alsnog tot het gevraagde commitment te komen. Heeft dat uiterlijk vrijdag 18 juli 2025 om 12.00 uur niet tot duidelijkheid en overeenstemming geleid, dan zal Salix Ontwikkelmaatschappij B.V. met andere aannemers/partijen besprekingen voeren en/of afspraken maken. Zij kan ook niet anders, de tijd dringt immers om met volle kracht de DO-fase te doorlopen. Voorkomen van verdere vertraging en beperking van schade nopen ertoe dat de komende dagen echt knopen worden doorgehakt. Ervan uitgaande dat partijen volgende week zijdens Moeskops' Bouwbedrijf B.V. alsnog akkoord op c.q. commitment aan de maximale aanneemsom wordt gegeven, zullen partijen vervolgens ook op de andere onderdelen de nodíge nadere afspraken moeten maken, waarna een en ander zo spoedíg mogelijk zal worden vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst. Totdat de handtekeningen van partijen onder die schriftelijke overeenkomst zijn gezet zíjn partijen over en weer niet gebonden.

2.24.

De advocaat van Moeskops heeft in reactie daarop in een e-mail van 17 juli 2025 onder meet het volgende geantwoord:

Er is dus wel degelijk sprake van een bouwteamovereenkomst met een exclusieve positie van cliënte als de beoogde aannemer. Voor zover partijen over tekstuele onderdelen van de concept bouwteamovereenkomst nog geen overeenstemming hebben bereikt, kan gesteld worden dat cliënte er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat die overeenstemming door de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen partijen beheerst, ingevuld zal worden. Partijen zijn dan ook verplicht om hierover met elkaar door te onderhandelen en daarnaast genoemde 5 punten nader in te vullen.

(…)

Gelet op het vorenstaande is uw cliënte niet gerechtigd om gesprekken met andere aannemers/partijen te voeren zonder medewerking en instemming van mijn cliënte. Bij deze wordt uw cliënte gesommeerd dat achterwege te laten en de samenwerking binnen bouwteamverband met mijn cliënte voort te zetten (en mij binnen 5 dagen schriftelijk te bevestigen dat zij aan deze sommatie zal voldoen) teneinde te komen tot een ondertekende bouwteamovereenkomst met cliënte, bij uitblijven waarvan uw cliënte toerekenbaar tekortschiet en in verzuim zal raken. Voor dat geval behoudt mijn cliënte zich alle rechten voor en maakt zij aanspraak op vergoeding van schade, naast vergoeding van de bouwteamkosten van tenminste € 175.000,- excl. BTW. Zoals gezegd blijft cliënte beschikbaar voor overleg teneinde vóór de afronding van de DO-fase tot sluitende afspraken tussen partijen te komen. Tot nadere toelichting en overleg ben ik vanzelfsprekend bereid.

2.25.

Salix heeft niet aan de sommatie van Moeskops voldaan. Bij e-mail van haar advocaat van 25 juli 2025 heeft zij aan Moeskops bericht dat zij met de Initiatiefnemers met spoed op zoek gaat naar een andere aannemer.

2.26.

In een e-mail van diezelfde datum hebben de Initiatiefnemers aan Moeskops bericht dat zij tot de conclusie zijn gekomen dat Moeskops niet aan de door haar geschapen verwachtingen heeft voldaan om als risicodragende partij deel te nemen.

2.27.

De advocaten van partijen hebben in de daarop volgende correspondentie hun standpunten herhaald.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

Salix vordert - samengevat en na wijziging van eis – om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

I. Moeskops te verbieden om zich te gedragen alsof zij de aannemer (dan wel bouwteampartner) is of zal worden voor het Project;

II. Moeskops in ieder geval te verbieden gesprekken te voeren of anderszins te communiceren met de gemeente en/of derden over het Project vanuit de rol van (of met het oogmerk tot) (beoogd) bouwteampartner dan wel aannemer, of zich op welke manier wijze dan ook vanuit die rol te bemoeien met het Project of betrokkenheid te hebben bij het Project;

III. Moeskops te veroordelen om zich te onthouden van elk handelen en/of nalaten dat Salix en/of Initiatiefnemers en/of hun adviseurs, in welk opzicht en op welke manier dan ook, direct of indirect hindert, belemmert of beperkt:

a. in de verdere ontwikkeling en realisatie van het Project;

b. en in het bijzonder in het voeren van onderhandelingen en/of het sluiten van overeenkomsten met andere aannemers ten behoeve van de verdere ontwikkeling en realisatie van het Project;

Het vorenstaande onder I, II en III alle op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per overtreding en € 5.000,-- per dag waarop de overtreding voortduurt, met een maximum van € 200.000,-- dan wel (een) in goede justitie te bepalen bedrag|(en);

IV. Moeskops te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.

3.2.

Salix legt aan de vordering het volgende ten grondslag.

Grondslag van de vordering is artikel 3:296 BW. Er is sprake van een reële dreiging dat Moeskops onrechtmatig blijft handelen en daarmee schade toebrengt aan het Project en aan Salix. Dat onrechtmatig handelen bestaat eruit dat Moeskops zich gedraagt alsof zij de aannemer van het Project is. Dat is zij niet. Op Moeskops rust de rechtsplicht om zich te onthouden van gedragingen die impliceren dat zij wel de aannemer is.

Salix wordt op dit moment in feite gegijzeld door Moeskops. Zij verbiedt Salix namelijk om met een andere aannemer in zee te gaan waardoor het Project nu stilligt en Salix schade lijdt.

Moeskops stelt ten onrechte dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen. Partijen zijn het namelijk niet eens geworden over cruciale onderdelen van de beoogde samenwerking.

Voor zover al enige overeenkomst tot stand zou zijn gekomen of bij Moeskops het gerechtvaardigd vertrouwen zou zijn gewekt dat een overeenkomst tot stand was gekomen of zou komen, dan vloeit daaruit voor Salix hooguit een onderhandelings- en inspanningsverplichting voort. Aan die verplichting heeft Salix ruimschoots voldaan.

Moeskops is ook feitelijk al enige tijd uit beeld en is niet betrokken geweest bij het indienen van de definitieve ontwerpstukken.

Voor zover al zou moeten worden aangenomen dat tussen partijen een vorm van een bouwteamovereenkomst tot stand is gekomen, dan kwalificeert die overeenkomst zich hooguit als een voorbereidende hulpovereenkomst bedoeld om in een vroeg stadium van het Project zicht te krijgen op de uitvoerbaarheid en de kosten van het ontwerp. Daaruit vloeit dan niet automatisch een aanneemovereenkomst voort. Van Moeskops mag als aannemer verondersteld worden dat zij bekend is met de strekking van een aannemingsovereenkomst.

In de concepten van de bouwteamovereenkomst zijn daarnaast ook de nodige ontbindende voorwaarden opgenomen die van toepassing zouden zijn geweest als er daadwerkelijk een overeenkomst tot stand zou zijn gekomen.

3.3.

Moeskops voert het volgende verweer.

Moeskops betwist dat sprake is van dreigend onrechtmatig handelen jegens Salix. Tussen partijen is namelijk een mondelinge bouwteamovereenkomst tot stand gekomen. Partijen zijn het over de essentialia van een dergelijke overeenkomst namelijk eens geworden.

Het enige dat partijen verdeeld houdt is de risicoallocatie van de ontwikkeling. Door Salix en eerder ook EarthY is echter meermaals uitdrukkelijk toegezegd dat zij dat risico zal dragen. Salix kan daar nu in redelijkheid niet meer op terugkomen.

Moeskops heeft terecht geen vaste aanneemsom gelijk aan het gemaximeerde bouwbudget afgegeven. Het ontwerp van het Project bevindt zich nog niet in de eindfase en er zijn nog tal van onzekerheden die van invloed kunnen zijn op de prijs.

Voor zover tussen partijen geen bouwteamovereenkomst tot stand is gekomen dan geldt dat partijen zich in een dermate vergevorderd stadium van onderhandelen bevinden dar het Salix niet meer vrijstaat om die onderhandelingen af te breken.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

Moeskops vordert - samengevat – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Salix te veroordelen per ommegaande uitvoering te geven aan de bouwteamovereenkomst, althans te verplichten om naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot dooronderhandeling over te gaan om te komen tot een schriftelijke samenwerkings- en bouwteamovereenkomst, met als uitvloeisel daarvan een aannemingsovereenkomst tegen een marktconforme prijs conform de uitgangspunten zoals door Moeskops gedeeld in haar schrijven van 26 juni 2025, althans een voorziening te treffen die de voorzieningenrechter in goede justitie juist acht;

II. Salix ter zake het Project per ommegaande te verbieden om zowel in woord als in geschrift in de meest brede zin van het woord andere aannemers dan Moeskops te benaderen om tot een aannemingsovereenkomst ten behoeve van de realisatie van het Project te komen;

III. te bepalen dat als Salix niet aan de veroordeling onder I. en/of II. voldoet, zij een dwangsom verbeurt van € 50.000,-- ineens per overtreding en € 10.000,-- per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 500.000,-- althans een in goede justitie te bepalen deel daarvan;

IV. Moeskops te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente.

3.6.

Moeskops legt aan de vordering het volgende ten grondslag.

Er bestaat tussen partijen een bouwteamverband uit hoofde waarvan Moeskops het exclusieve recht heeft om tot een prijsaanbieding te komen en tot realisatie van het Project over te gaan.

Moeskops heeft er een spoedeisend belang bij het gevorderde verbod omdat zij heeft vernomen dat Salix al in gesprek is met andere aannemers.

3.7.

Salix voert verweer.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of Salix ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

4.2.

Salix heeft voldoende spoedeisend belang bij het treffen van de gevorderde voorzieningen. De Initiatiefnemers en Salix willen het Project voortzetten met een andere aannemer omdat zij geen vertrouwen meer hebben in Moeskops. Moeskops weigert daaraan mee te werken. Zij stelt dat zij het exclusieve heeft om als aannemer het Project te realiseren. Als gevolg van het geschil tussen partijen dreigt het Project vertraging op de lopen. Salix heeft er, mede gelet op de met de gemeente gemaakte afspraken en de daaraan voor haar verbonden financiële risico’s, belang bij dat het Moeskops wordt verboden om nog langer als aannemer van het Project op te treden zodat zij verder kan met een andere aannemer. Van Salix kan niet worden gevergd dat zij eerst de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.3.

Grondslag van de vorderingen van Salix is artikel 3:296 lid 1 BW. Op grond van die bepaling kan de rechter bij (dreigend) onrechtmatig handelen een partij veroordelen om dat handelen te staken. Kern van dit kort geding is de vraag of Moeskops onrechtmatig handelt jegens Salix door zich te blijven gedragen als de aannemer van het Project terwijl Salix en de Initiatiefnemers hebben aangegeven dat zij met een andere aannemer verder willen.

4.4.

Moeskops betwist dat zij onrechtmatig handelt en stelt daartoe primair dat met Salix en de Initiatiefnemers een bouwteamovereenkomst tot stand is gekomen. Uit hoofde van die overeenkomst zou Moeskops in de gelegenheid moeten worden gesteld om haar adviserende en coördinerende rol als bouwteampartner verder uit te voeren om uiteindelijk na goedkeuring van het definitieve ontwerp als exclusieve aannemer een prijsaanbieding te kunnen doen.

Salix betwist dat een dergelijke overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Het ligt dan op de weg van Moeskops om het bestaan daarvan voldoende aannemelijk te maken.

4.5.

Voorop gesteld zij dat er tussen partijen geen schriftelijke overeenkomst tot stand is gekomen. Er is wel een conceptovereenkomst opgemaakt, maar dat heeft niet geleid tot een definitieve, door partijen ondertekende versie. Uit de overgelegde correspondentie en het feit dat eind 2024 een conceptbouwteamovereenkomst is opgemaakt blijkt dat het destijds de bedoeling van partijen was om een dergelijke overeenkomst te sluiten. Ook is duidelijk dat partijen in het kader van de voorbereiding van het voorlopige ontwerp ook daadwerkelijke samen hebben gewerkt. Dat staat tussen partijen ook niet ter discussie.

Dat betekent echter nog niet dat tussen hen ook daadwerkelijk een bouwteamovereenkomst tot stand is gekomen waaruit voor Salix de door Moeskops gestelde verbintenissen voortvloeien.

Dat tussen partijen mondeling overeenstemming is bereikt over alle essentialia van een bouwteamovereenkomst, zoals Moeskops stelt, is onvoldoende aannemelijk geworden. Tot die essentialia behoren naar het oordeel van de voorzieningenrechter onder meer de vraag wie het (financiële) ontwikkelrisico van het Project draagt en voor welk bedrag het Project zal worden gerealiseerd (het taakstellend budget).

4.6.

Uit de door partijen overgelegde correspondentie volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende dat partijen het daar eens over zijn geworden. Tussen partijen staat vast dat Moeskops telkens heeft geweigerd om risicodragend te participeren in het Project. Voor zover Moeskops stelt dat namens Salix (en aanvankelijk EarthY) meermaals zou zijn toegezegd dat uitsluitend zij het ontwikkelrisico als investeerder zou dragen, geldt dat die toezegging onvoldoende blijkt uit de overgelegde stukken. Moeskops verwijst ter onderbouwing van haar stelling in het bijzonder naar een e-mail van 4 april 2024 van EarthY waarin onder meer het volgende staat:

“EarthY Invest loopt 100% van het financieel en contractueel eindrisico dat volgt uit de Koopovereenkomst met de gemeente Eindhoven. Dit tot aanvraag omgevingsvergunning;”

“Ook kunnen we de opbrengstenkant verhogen, echter loopt [A] daar natuurlijk ook een risico, waarbij met [A] wordt bedoeld EarthY.”

Salix (althans EarthY) lijkt in de e-mail slechts te bevestigen dat zij als contractspartij in de verhouding met de gemeente het volledige financiële risico loopt. Dat Salix ook intern, binnen het beoogde bouwteamverband dat risico alleen zou (willen) dragen kan daar niet uit worden afgeleid. Salix heeft Moeskops er juist in de onderhandelingen en ook nog voor het opstellen herhaaldelijk op gewezen dat ook zij risicodragend zal moeten participeren in het Project. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de e-mail van 27 oktober 2025. Uit de daarop volgende correspondentie blijkt dat partijen het daarover niet eens zijn geworden: Moeskops heeft zich consequent op het standpunt gesteld dat zij niet bereid om dat risico aan te gaan.

4.7.

Ten aanzien van het taakstellend budget geldt dat dit aanvankelijk door Moeskops was geraamd op € 13.130.185 exclusief BTW. Dat budget is vervolgens verhoogd naar € 15.500.000,--. Moeskops heeft volgend in mei 2025 aangegeven dat ook dat budget waarschijnlijk niet toereikend is. Vervolgens heeft Salix Moeskops verzocht in te stemmen met een vaste aanneemsom van € 15.915.000,-- exclusief BTW. Moeskops heeft aangegeven dat zij zich daar niet akkoord mee kan gaan omdat sprake zou zijn van te veel onzekere omstandigheden die nog van invloed zouden kunnen zijn op de uiteindelijke aanneemsom. Kortom, Moeskops geeft zelf aan dat zij zich in dit stadium nog niet kan committeren aan een vaste aanneemsom. Zij verwijt Salix dat zij niet bereid is om mee te werken aan het opstellen van een open en transparant taakstellend budget.

Duidelijk is dat partijen het over de hoogte van de uiteindelijke aanneemsom niet eens zijn: Salix wil dat Moeskops op voorhand instemt met een vaste aanneemsom terwijl Moeskops alleen bereid is om te werken met een taakstellend budget waarin de financiële risico’s voor extra kosten voor de uitvoering van het definitieve ontwerp voor haar zijn afgedekt.

Het enkele feit dat het volgens Moeskops gebruikelijk is dat in een bouwteamverband de aannemer pas een prijsaanbieding doet op basis van een definitief ontwerp, betekent niet dat in zijn algemeenheid kan worden aangenomen dat overeenstemming over de prijs geen voorwaarde is voor het tot stand komen van een bouwteamovereenkomst. Moeskops heeft ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat Salix er op voorhand mee heeft ingestemd dat Moeskops pas in de fase van het definitieve ontwerp zou hoeven aan te geven voor welk bedrag zij het Project zou kunnen realiseren. Het bestaan van een dergelijke afspraak blijkt niet uit de overgelegde correspondentie.

4.8.

Slotsom is dan dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk is geworden dat partijen het eens zijn geworden over de vraag of Moeskops risicodragend zal participeren in het Project en wat het taakstellend budget, althans de aanneemsom zal zijn waarvoor Moeskops het Project zal realiseren. Daaruit volgt dat eveneens onvoldoende aannemelijk is geworden dat tussen partijen een mondelinge bouwteamovereenkomst tot stand is gekomen uit hoofde waarvan Moeskops als aannemer het exclusieve recht heeft om een prijsaanbieding te doen waarvoor zij het Project vervolgens mag uitvoeren.

4.9.

Vervolgens rijst de vraag of het afbreken van de onderhandelingen over een bouwteamovereenkomst door Salix onder de gegeven omstandigheden onredelijk is voor Moeskops omdat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen indien de onderhandelingen zouden zijn voortgezet. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad moeten daarbij drie onderhandelingsfases worden onderscheiden, waarbij alleen in de derde fase het afbreken van de onderhandelingen niet meer geoorloofd is en een veroordeling tot dooronderhandelen aan de orde kan zijn. Die maatstaf dient volgens de Hoge Raad echter streng en terughoudend te worden toegepast^[1].

De voorzieningenrechter kan in kort geding niet goed vaststellen in welke fase van de onderhandelingen partijen zich bevonden op het moment dat deze door Salix werden afgebroken om op zoek te gaan naar een andere aannemer. Dat vergt een nader onderzoek naar de feiten waarvoor een kort geding zich niet leent. Los daarvan lijkt een veroordeling tot dooronderhandelen op dit moment weinig zinvol. Partijen hebben al uitvoering onderhandeld over het risicodragend participeren door Moeskops en over het taakstellend budget en zijn daar niet uitgekomen. Salix en de Initiatiefnemers hebben ook duidelijk gemaakt dat zij geen vertrouwen meer hebben in Moeskops als aannemer om het Project te realiseren.

In hoeverre het afbreken van de onderhandelingen Salix verplicht tot het vergoeden van schade (een negatief contractbelang in fase 2 of een positief contractsbelang in fase 3) zal zo nodig in een bodemprocedure moeten worden vastgesteld.

4.10.

Gelet op het bovenstaande is voldoende aannemelijk dat Moeskops onrechtmatig handelt jegens Salix door zich te gedragen alsof zij de aannemer is van het Project en door Salix te belemmeren met een andere aannemer in zee te gaan. Er bestaat een voldoende reële dreiging dat dergelijk handelen zich zal voordoen. Moeskops claimt immers dat haar als aannemer een exclusief recht toekomt om het Project te realiseren en zij heeft Salix uitdrukkelijk verboden om een andere aannemer te benaderen.

De voorzieningenrechter ziet daarom voldoende grond om de vorderingen van Salix toe te wijzen en aan Moeskops de verboden op te leggen zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter ziet ook voldoende aanleiding om daar een dwangsom aan te verbinden.

4.11.

Moeskops is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Salix worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

119,40

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

Totaal

€

1.940,40

4.12.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

in reconventie

4.13.

De vorderingen van Moeskops in reconventie strekken tot een veroordeling van Salix tot nakoming van de bouwteamovereenkomst, althans een veroordeling tot dooronderhandelen en een verbod voor Salix om een andere aannemer voor het Project te benaderen.

Uit de overwegingen in conventie volgt dat de voorzieningenrechter het bestaan van de door Moeskops gestelde bouwteamovereenkomst onvoldoende aannemelijk acht en dat een vordering tot dooronderhandelen – voor zover daar überhaupt al een juridische grondslag voor zou bestaan – onder de gegeven omstandigheden niet zinvol moet worden geacht.

Dat leidt tot de slotsom dat de vorderingen van Moeskops zullen worden afgewezen.

4.14.

Moeskops is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Salix worden begroot op:

- salaris advocaat

€

553,50

(factor 0,5 × 1.107,00)

Totaal

€

553,50

4.15.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

5.1.

verbiedt Moeskops om zich te gedragen alsof zij de aannemer (dan wel bouwteampartner) is of zal worden voor het Project waaronder in elk geval is begrepen het voeren van gesprekken of anderszins te communiceren met de gemeente Eindhoven en/of derden over het Project vanuit de rol van (of met het oogmerk tot) (beoogd) bouwteampartner dan wel aannemer, of zich op welke manier wijze dan ook vanuit die rol te bemoeien met het Project of betrokkenheid te hebben bij het Project;

5.2.

veroordeelt Moeskops om zich te onthouden van elk handelen en/of nalaten dat Salix en/of Initiatiefnemers en/of hun adviseurs, in welk opzicht en op welke manier dan ook, direct of indirect hindert, belemmert of beperkt:

a. in de verdere ontwikkeling en realisatie van het Project;

b. en in het bijzonder in het voeren van onderhandelingen en/of het sluiten van overeenkomsten met andere aannemers ten behoeve van de verdere ontwikkeling en realisatie van het Project;

5.3.

veroordeelt Moeskops om aan Salix een dwangsom te betalen van € 10.000,-- voor iedere keer dat Moeskops niet aan de in 5.1. en/of 5.2. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 200.000,-- is bereikt,

5.4.

veroordeelt Moeskops in de proceskosten van € 1.940,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Moeskops niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

veroordeelt Moeskops tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.8.

wijst de vorderingen van Moeskops af,

5.9.

veroordeelt Moeskops in de proceskosten van € 553,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Moeskops niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.10.

veroordeelt Moeskops tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.11.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T. Zuidema en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025.

Kort geding over de realisatie van het project 'Woontoren Meerland' in Eindhoven met geschil over aannemerschap en bouwteamovereenkomst

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten