ECLI:NL:RBOBR:2025:6151 - Rechtbank Oost-Brabant - Afwijzing ontbinding huurovereenkomst wegens brand en ged...

Uitspraak

RECHTBANKOOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: 11598609 \ CV EXPL 25-2051

Vonnis van 2 oktober 2025

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende in [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. R.C. van der Weele,

tegen

De Stichting WOONSTICHTING THUIS,

gevestigd in Eindhoven,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Thuis,

gemachtigde: mr. W.J. Aardema.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 10 maart 2025 met producties 1 tot en met 11,

- de conclusie van antwoord tevens akte overlegging producties 1 t/m 7,

- de brief van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de producties 12 tot en met 25 van Thuis,

- de producties 8 en 9 van [eiseres] ,

- de akte wijziging van eis aan de zijde van Thuis,

- de mondelinge behandeling.

1.2.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 14 augustus 2025. Daarbij waren de volgende personen aanwezig: mr. Aardema, mevrouw [A] en mevrouw [B] , beiden sociaal beheerder bij Thuis en mr. Van der Weele. [eiseres] heeft, vanwege het feit dat zij in een revalidatiekliniek verblijft, op haar verzoek via een Teamsverbinding deelgenomen aan de mondelinge behandeling. Mr. Aardema heeft, voorafgaand aan de mondelinge behandeling, desgevraagd aan de kantonrechter bericht dat hij geen bezwaar heeft tegen deze wijze van deelname door [eiseres] en de kantonrechter is, gelet op het verblijf in de revalidatiekliniek en gelet op het feit dat de zaak betrekking heeft op een op artikel 8 EVRM Pro betrekking hebbend grondrecht, te weten het woonrecht van [eiseres] , van oordeel dat de deelname van [eiseres] via een Teamsverbinding een legitiem doel dient (zie Hoge Raad 13 juni 2025, ECLI:NL:HR:2025:902). De zaak is gelijktijdig behandeld met het kort geding bekend onder zaaknummer 11759466 CV EXPL 25-4593, waarbij de afspraak is gemaakt dat de standpunten die door partijen zijn ingenomen in beide procedures zal worden meegenomen. Mr. Aardema en mr. Van der Weele hebben spreekaantekeningen overgelegd.

1.3.

Ten slotte is bepaald dat vonnis wordt gewezen.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] is als gevolg van huiselijk geweld in een eerdere relatie rolstoelafhankelijk vanwege een opgelopen gedeeltelijke dwarslaesie.

2.2.

[eiseres] heeft in 2023 een urgentieverklaring voor woonruimte gekregen, waarna Thuis is aangewezen als instantie om uitvoering te geven aan deze urgentieverklaring.

[eiseres] huurt sinds 8 april 2024 van Thuis de woning aan de [adres] in [gemeente] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Huur Zelfstandige Woonruimte van Thuis van september 2015 van toepassing. In deze voorwaarden is onder meer opgenomen dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte (artikel 2), dat de huurder het gehuurde als een goed huurder moet gebruiken overeenkomstig de overeengekomen bestemming (artikelen 7.1 en 7.2.3), dat de huurder er voor zorgt dat geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf, huisgenoten of derden die zich in het gehuurde of de bijbehorende gemeenschappelijke ruimten bevinden (artikel 7.6.1) en dat de huurder gehouden is de nodige maatregelen te nemen om schade aan het gehuurde, waaronder brand, te voorkomen (artikel 7.8.2).

2.3.

De gemeente heeft een persoonsgebonden budget aan [eiseres] verstrekt ten behoeve van het aanbrengen van enkele WMO-voorzieningen in het gehuurde. Het betreft een volautomatische deur en een tillift. [eiseres] had tot aan haar opname in de revalidatiekliniek (zie 2.9) dagelijks thuiszorg aan huis en maakte voor verplaatsing vanuit bed gebruik van de tillift.

2.4.

Het gehuurde maakt deel uit van een complex met meerdere appartementen. Thuis heeft het appartementsrecht ten aanzien van een deel van de appartementen. De appartementsgerechtigden zijn lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE heeft een opstalverzekering voor het complex afgesloten.

2.5.

Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiseres] haar toenmalige partner, de heer [C] , laten inwonen in het gehuurde. Thuis heeft op 11 november 2024 en

19 januari 2025 een huisbezoek afgelegd bij [eiseres] vanwege het gedrag van [C] . Van deze bezoeken zijn gespreksverslagen opgemaakt.

2.6.

Eind december 2024 en januari 2025 ontving Thuis meerdere meldingen van buurtbewoners over onder meer overlast en crimineel gedrag door [C] . Thuis heeft [C] hiervoor een lokaalverbod opgelegd van 8 januari tot en met 7 oktober 2025.

2.7.

Op enig moment heeft [eiseres] de relatie met [C] beëindigd nadat zich ook in deze relatie huiselijk geweld heeft voorgedaan.

2.8.

Begin februari 2025 ontving Thuis een bestuurlijke rapportage met een bijlage van de politie.

2.9.

Begin 2025 is [eiseres] opgenomen in het ziekenhuis/de revalidatieafdeling. Zij verblijft daar nog steeds. Zij heeft op 25 juni 2025 een operatie ondergaan en moet een nieuwe operatie ondergaan, waarna zij opnieuw gedurende circa negen weken zal moeten revalideren.

2.10.

Op 25 februari 2025 is brand gesticht in het gehuurde. Enige tijd later heeft [eiseres] de inboedel verwijderd uit de woning. Recent heeft een aannemer in opdracht van de VvE een inventarisatie gemaakt van de in het gehuurde te verrichten noodzakelijke werkzaamheden naar aanleiding van de brand.

2.11.

Op 10 maart 2025 heeft Thuis [eiseres] gedagvaard in deze bodemprocedure. Op diezelfde datum heeft Thuis [eiseres] gedagvaard in kort geding en gevorderd dat [eiseres] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. Thuis is vanwege het ontbreken van spoedeisend belang niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen.

2.12.

Thuis heeft de huurovereenkomst bij recente brief (van onbekende datum) aan

mr. Van der Weele buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:210 BW Pro.

2.13.

Op 2 juli 2025 heeft [eiseres] Thuis gedagvaard in kort geding. Zij heeft gevorderd dat Thuis wordt veroordeeld om uiterlijk binnen vier maanden de woning aan haar ter beschikking te stellen en om haar vanaf de dag van ontslag uit de revalidatiekliniek vervangende passende woonruimte ter beschikking te stellen totdat de huurwoning is hersteld en bewoonbaar is, alles op straffe van een dwangsom. Bij vonnis van 18 september 2025 heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen vanwege het ontbreken van een spoedeisend belang, althans omdat de belangenafweging in het voordeel van Thuis uitvalt.

3.De vorderingen en standpunten van partijen

3.1.

Thuis heeft bij akte haar vordering gewijzigd. Daarmee voert Thuis nu
primairaan dat zij bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden omdat voldaan is aan de voorwaarden die genoemd zijn in artikel 7:210 BW Pro in samenhang met artikel 7:206 BW Pro. Zij vordert daarom bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden.

Subsidiairvoert Thuis aan dat sprake is van een tekortkoming van [eiseres] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt omdat het belang van Thuis bij ontbinding van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van [eiseres] bij afwijzing van de gevorderde ontbinding. Zij vordert daarom subsidiair, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst. Tot slot vordert Thuis veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

3.2.

Thuis heeft bij de akte wijziging van eis de in de dagvaarding gevorderde schadevergoeding ter hoogte van de huurprijs vanaf de datum van ontbinding tot aan de ontruiming ingetrokken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij ook de in de dagvaarding gevorderde ontruiming van het gehuurde ingetrokken. Op deze vorderingen hoeft dus niet meer te worden beslist.

3.3.

[eiseres] voert verweer tegen de vorderingen. Op de vorderingen en het verweer wordt hierna ingegaan, voor zover dat relevant is voor de beoordeling.

4.De beoordeling

Primair: buitengerechtelijke ontbinding?

4.1.

De kantonrechter zal als eerste de primaire vordering beoordelen. Thuis voert aan dat het genot van het gehuurde door de brand volledig onmogelijk is geworden omdat de woning onbewoonbaar is. Uit het plan van aanpak van de aannemer blijkt volgens Thuis dat de woning niet hersteld maar vernieuwd moet worden, wat de nodige tijd in beslag zal nemen. De vernieuwingskosten zullen naar verwachting aanzienlijk zijn. De opstalverzekeraar heeft nog geen akkoord gegeven voor de vernieuwingswerkzaamheden.

4.2.

[eiseres] stelt dat het huurgenot niet geheel onmogelijk is geworden. Verder stelt zij dat herstel van de woning mogelijk is en geen uitgaven vereist die niet te vergen zijn, mede omdat Thuis is verzekerd en geen sprake is van volledige sloop van de woning. Thuis heeft volgens [eiseres] herstel van de woning opzettelijk vertraagd en dat maakt in combinatie met de fysieke situatie van [eiseres] en het feit dat zij niet elders terecht kan, dat een beroep op de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

4.3.

Op grond van artikel 7:210 BW Pro kan zowel de verhuurder als de huurder de huurovereenkomst ontbinden als een gebrek, dat de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW Pro niet verplicht is te verhelpen, het genot, dat de huurder mocht verwachten van het gehuurde, geheel onmogelijk maakt. De verhuurder is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro verplicht een gebrek te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vergt die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

Vast staat dat de woning na de brand onbewoonbaar is geworden. Hoewel uit het plan van aanpak blijkt dat aanzienlijke werkzaamheden nodig zijn om de woning weer bewoonbaar te maken, kan daaruit niet worden afgeleid dat sprake is van (volledige) vernieuwing in plaats van herstel. Thuis heeft verder niet gesteld wat de (vermoedelijke) kosten zijn die gemoeid zijn met de noodzakelijke werkzaamheden. Gelet daarop kan op dit moment niet geoordeeld worden dat het herstel van de woning uitgaven vergt die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van Thuis zijn te vergen. Daarmee is niet voldaan aan de voorwaarden voor buitengerechtelijke ontbinding en bestaat ook geen aanleiding voor ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter op de primaire grondslag. Aan een beoordeling van het beroep van [eiseres] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid wordt in verband daarmee niet toegekomen.

Subsidiair: ontbinding wegens tekortkomingen?

Standpunt Thuis

4.4.

Thuis stelt dat sprake is van diverse tekortkomingen van [eiseres] . [eiseres] heeft zich volgens Thuis niet als een goed huurder gedragen door ernstige geluidsoverlast te veroorzaken door ruzies in de woning, door criminele activiteiten te ontplooien vanuit de woning en toe te staan dat [C] criminele activiteiten ontplooit vanuit de woning, door schade toe te brengen aan de woning en door prostitutie toe te staan in/vanuit de woning.

[eiseres] heeft vanwege dit laatste de woning bedrijfsmatig laten gebruiken voor illegale prostitutie, terwijl de woning uitsluitend bestemd is voor gebruik als woonruimte.

De overlast door (voornamelijk) het gedrag van [C] heeft geleid tot een lokaalverbod van [C] en tot een onveilig gevoel bij omwonenden. [eiseres] is gelet op artikel 7:219 BW Pro en artikel 7.6.1. van de huurvoorwaarden aansprakelijk/verantwoordelijk voor de gedragingen van [C] en zijn gedragingen worden [eiseres] daarom aangerekend. [eiseres] heeft geen hulpvraag aangegeven in het kader van het huiselijk geweld en zij heeft [C] ook niet bij voortduring de toegang tot het gehuurde ontzegd.

Tot slot is schade aan het gehuurde ontstaan (beschadigde deuren en kozijnen) en schade als gevolg van de brand. Thuis vermoedt dat de brand is ontstaan door toedoen van vrienden van [C] . De brand is volgens Thuis ontstaan doordat de voordeur niet goed was afgesloten, terwijl herstel van het slot van de voordeur voor rekening en risico van [eiseres] kwam. Daarmee is de brand het gevolg van nalatig handelen van [eiseres] .

Thuis is gehouden haar overige huurders in het complex het rustig woongenot te verschaffen maar dat is ondanks de gesprekken en brieven niet gelukt. Daarom weegt het belang van Thuis bij ontbinding van de huurovereenkomst zwaarder dan het belang van [eiseres] bij voortzetting van de huurovereenkomst.

Verweer [eiseres]

4.5.

[eiseres] voert aan dat zij slachtoffer is geworden van huiselijk geweld door [C] . Zij heeft dat huiselijk geweld niet (kunnen) voorzien. [C] zou als mantelzorger fungeren en zijn dagelijkse hulp was fijn en helpend voor [eiseres] . Omdat [eiseres] bang was voor [C] heeft zij niet eerder aangifte durven doen tegen [C] . De gestelde tekortkomingen van [eiseres] worden betwist en daarvan wordt geen onderbouwing gegeven. Dat [C] overlast heeft veroorzaakt betekent niet dat [eiseres] overlast heeft veroorzaakt. De andersluidende verklaringen zijn geanonimiseerd. [eiseres] had het niet in haar macht om de overlast door [C] te voorkomen of te stoppen. Wel heeft zij regelmatig de politie gebeld en uiteindelijk de relatie beëindigd. [eiseres] was niet op de hoogte van illegale prostitutie in de woning; dat was het werk van [C] en zij werd daar plots mee geconfronteerd.

De schade aan de voordeur is ten onrechte niet door Thuis hersteld. Daardoor kon [C] het gehuurde gewoon betreden, ook al had hij geen huissleutel meer.

[eiseres] is niet betrokken geweest bij criminele activiteiten en Thuis heeft dat ook niet onderbouwd.

[eiseres] geeft aan dat haar belang bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van Thuis bij ontbinding. [eiseres] heeft er alles aan gedaan om overlast te voorkomen en er ontstaat een noodtoestand als zij de woning moet verlaten. Zij heeft vanwege haar rolstoelafhankelijkheid namelijk geen mogelijkheden om elders te verblijven (een zorgplek is ook niet beschikbaar, zie de verklaring van de zorg), terwijl de kans op herhaling van overlast minimaal is.

Juridisch kader en beoordeling

4.6.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

4.7.

Een huurder kan behalve voor eigen gedragingen ook aansprakelijk zijn voor gedragingen van anderen die hij toelaat tot het gehuurde (“de zijnen”). Beslissend voor die aansprakelijkheid is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake als de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen. De huurder kan dan aansprakelijk zijn als hij met betrekking tot gedragingen van "de zijnen" ook zelf is tekortgeschoten in zijn verplichtingen, bijvoorbeeld door niet in te grijpen of onvoldoende toezicht te houden.

4.8.

Als eerste moet beoordeeld worden of sprake is van een tekortkoming van [eiseres] . De kantonrechter is van oordeel dat daar geen sprake van is en zal dat hieronder per gestelde tekortkoming nader toelichten.

Geluidsoverlast

4.9.

Ten aanzien van de geluidsoverlast geldt dat uit de meldingen van omwonenden en uit het politierapport blijkt dat de overlast voornamelijk werd veroorzaakt door [C] . In verband daarmee werd aan [C] ook een lokaalverbod opgelegd. Van (ernstige en structurele) overlast door [eiseres] is niet gebleken. Evenmin is, mede gelet op haar fysieke gezondheidssituatie, haar afhankelijkheid van dagelijkse hulp, het agressieve gedrag van [C] , het huiselijk geweld en haar angst voor [C] , gebleken dat [eiseres] het in haar macht had om de overlast door [C] te laten stoppen of te voorkomen. Dat [eiseres] niet direct, maar pas na een aantal maanden na inwoning de relatie heeft beëindigd is in het licht van deze (uitzonderlijke) omstandigheden dan ook begrijpelijk. Dat de gedragingen van [C] aan [eiseres] zijn aan te rekenen, zodanig dat sprake is van een eigen tekortkoming van [eiseres] , is daarom niet komen vast te staan.

(Toestaan van) criminele activiteiten vanuit de woning

4.10.

Datzelfde geldt voor de gestelde criminele activiteiten vanuit de woning. Uit de rapportage van de politie blijkt dat [C] meermaals is aangehouden wegens (verdenking van) diefstal en heling. Niet is gebleken van criminele activiteiten door [eiseres] . De enkele (geanonimiseerde en ongedateerde) verklaring van een buurtbewoner en de weergave van een gesprek van een medewerker van Thuis met een (anonieme) buurtbewoner bieden daarvoor, mede in het licht van de betwisting door [eiseres] , onvoldoende onderbouwing en worden bovendien niet ondersteund door de overgelegde videobeelden en/of de politierapportage. Dat, zoals Thuis stelt, niet is gebleken dat [eiseres] tot diefstal werd gedwongen door [C] maakt nog niet dat sprake is van een (eigen) tekortkoming van [eiseres] . Beslissend daarvoor is of een voldoende verband bestaat tussen de gedragingen van [C] en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake als [eiseres] van (het voornemen tot) die gedragingen van [C] op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen te treffen. [eiseres] kan dan aansprakelijk zijn als zij met betrekking tot gedragingen van [C] ook zelf is tekortgeschoten in haar verplichtingen, bijvoorbeeld door niet in te grijpen of onvoldoende toezicht te houden. Thuis heeft daarvoor onvoldoende gesteld en evenmin is dat gebleken in het licht van hetgeen onder 4.9. over de uitzonderlijke omstandigheden van [eiseres] is overwogen. Daarom kan niet geoordeeld worden dat sprake is van een (eigen) tekortkoming van [eiseres] .

Illegale prostitutie in het gehuurde

4.11.

Thuis stelt dat [eiseres] het gehuurde bedrijfsmatig heeft laten gebruiken voor illegale prostitutie. [eiseres] stelt dat zij niets afwist van prostitutie in de woning, dat [C] dit heeft geregeld en dat zij daar plots mee werd geconfronteerd. De kantonrechter constateert dat de politierapportage slechts een korte en algemene alinea bevat over het bezoek van de politie aan de woning. Daaruit blijkt alleen dat “de vrouwelijke bewoner” aanwezig was, naast “een man” en een “andere vrouw” met wie de melder (die de politie had gebeld vanwege bedreiging door de mannelijke bewoner met een breekijzer) een seksafspraak zou hebben. Niet blijkt dat [eiseres] door de politie is verhoord en/of dat de politie een proces-verbaal heeft opgemaakt waaruit blijkt wat door de aanwezigen is verklaard. Onder deze omstandigheden kan, mede in het licht van het verweer van [eiseres] , niet geoordeeld worden dat [eiseres] op de hoogte was van (het voornemen van [C] tot) het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in het gehuurde, en kan evenmin worden geoordeeld dat [eiseres] redelijkerwijs ernstig rekening had moeten houden met dat voornemen/die gedraging van [C] en dat zij heeft nagelaten om de in dat verband redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen tot voorkoming daarvan te treffen. Daarmee kan niet geconcludeerd worden dat sprake is van een (eigen) tekortkoming van [eiseres] .

Schade aan het gehuurde

4.12.

Ten aanzien van de gestelde schade aan de deuren en kozijnen en (het uitblijven van het verzoek tot) inwoning door [C] geldt dat, als al sprake is van een tekortkoming door [eiseres] , deze tekortkoming(en) niet zodanig ernstig is/zijn dat zij een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardig(t)en.

Dat Thuis vermoedt dat de brand en de daarmee gepaard gaande schade is ontstaan door toedoen van (vrienden van) [C] rechtvaardigt ook niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Ook als aangenomen moet worden dat herstel van het slot van de voordeur voor rekening van [eiseres] kwam, geldt dat het achterwege laten van dat herstel geen tekortkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat nadien een brand heeft plaatsgevonden in het gehuurde doet daar niet aan af. Dat de brand niet zou zijn ontstaan als de deur door [eiseres] zou zijn hersteld, zoals Thuis suggereert, kan niet worden vastgesteld. Van een tekortkoming van [eiseres] is dan ook niet gebleken.

Conclusie

4.13.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst worden afgewezen.

Proceskosten

4.14.

Thuis wordt in het ongelijk gesteld en daarom zal zij in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 510,00 aan proceskosten (2 x € 204,00 salaris gemachtigde + € 102,00 nakosten), plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen van Thuis af,

5.2.

veroordeelt Thuis in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden vastgesteld op € 510,00, te betalen binnen veertien dagen en - als Thuis niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet - te vermeerderen met de kosten van betekening als het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Weij en in het openbaar uitgesproken op

2 oktober 2025.