ECLI:NL:RBOBR:2025:6386

Uitspraak

RECHTBANKOOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: 11702390 \ CV EXPL 25-3565

Vonnis van 16 oktober 2025

in de zaak van

[eiser],

te [plaats] ( [land] ),

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. J.A.M. Louwers,

tegen

[gedaagde],

te [plaats] , gemeente [gemeente] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. A. Ekkel.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 7 mei 2025 met 10 producties,
- de conclusie van antwoord met voorwaardelijke eis in reconventie met 1 productie,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 6 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[eiser] heeft in het kader van zijn studieverblijf in Nederland van [gedaagde] een zelfstandige woonruimte gehuurd aan het [adres] in [plaats] . De kale huurprijs bedroeg € 835,-. De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 1 november 2023 tot en met 31 oktober 2024, maar is met ingang van 1 juli 2024 in onderling overleg tussentijds beëindigd.

2.2.

[eiser] heeft op 23 december 2024 de huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te toetsen.

2.3.

De huurcommissie heeft op 15 april 2025 in haar uitspraak met zaaknummer 2418353 geoordeeld dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat [eiser] niet tijdig het verzoek heeft ingediend. Dat verzoek moest [eiser] op grond van artikel 7:249 lid 1 BW, zoals dat gold tussen 1 juli 2016 en 1 juli 2024, namelijk binnen zes maanden na het tijdstip waarop de huurovereenkomst hebben ingediend. Omdat dat niet was gebeurd, heeft de huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk verklaard.

2.4.

[eiser] is het niet met de uitspraak van de huurcommissie eens en is daarom deze procedure begonnen. Volgens [eiser] is sprake van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:249 lid 2 BW zoals dat gold tussen 1 juli 2016 en 1 juli 2024. Voor dit type tijdelijke huurovereenkomst geldt een verlengde termijn waarbinnen een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs kan worden ingediend, namelijk tot zes maanden na het afloop van de huurovereenkomst. Daarom heeft hij het verzoek wel tijdig ingediend.

2.4.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bepaalt dat de overeengekomen aanvangshuurprijs niet redelijk is en dat wel redelijk is een huurprijs van € 595,70. [eiser] vordert verder betaling van de door deze uitspraak te ontstane vordering tot betaling van door hem te veel betaalde huurpenningen van in totaal € 1.914,40. Verder vordert [eiser] betaling van € 195,- aan nog niet terugbetaalde waarborgsom, aangezien [gedaagde] ten onrechte dit bedrag op de borg heeft ingehouden ten behoeve van schoonmaakkosten. [eiser] vordert dit alles uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en vermeerderd met wettelijke rente over de genoemde bedragen met ingang van respectievelijk 1 juli 2024 en 15 juli 2024.

2.5.

[gedaagde] is het niet met de vorderingen van [eiser] eens. Volgens [gedaagde] is sprake van verhuur die naar zijn aard slechts van korte duur is. Daarom is artikel 7:249 BW niet van toepassing. Mocht het dan geen verhuur zijn die naar zijn aard slechts van korte duur is, dan is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en is [eiser] te laat geweest met het indienen van het verzoek bij de huurcommissie. [gedaagde] stelt verder dat [eiser] het gehuurde niet schoon heeft achtergelaten en dat daarom een schoonmaakbedrijf is ingehuurd om schoon te maken.

2.6.

[gedaagde] heeft in voorwaardelijke reconventie een tegenvordering ingesteld die inhoudt dat de kantonrechter voor recht verklaart dat sprake is van:

primair: een huurovereenkomst die naar haar aard van korte duur is
subsidiair: een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

2.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

3.De beoordeling

3.1.

[eiser] woont in [land] . De zaak bevat daarmee internationale aspecten.

De kantonrechter dient daarom allereerst te beoordelen of zij bevoegd is om van het geschil kennis te nemen. Aangezien sprake is van de verhuur van een onroerende zaak voor een periode van langer dan zes maanden, is de Nederlandse rechter bevoegd om van deze zaak kennis te nemen (artikel 24 lid 1 EEX-Verordening nr. 1215/2012).

3.2.

Vervolgens moet de vraag worden beantwoord welk recht van toepassing is op de rechtsverhouding tussen partijen. Niet is gesteld of gebleken dat partijen een rechtskeuze hebben gedaan. Omdat het gaat om de huur van een onroerend goed dat in Nederland is gelegen, is het Nederlands recht onverkort van toepassing (artikel 4 lid sub c Verordening (EG) nr. 593/2008, Rome I Vo).

Conventie

Inleiding

3.3.

Voor de vorderingen van [eiser] is vereist dat sprake is van een huurovereenkomst waarop artikel 7:249 BW van toepassing is en dat [eiser] tijdig een in dit artikel bedoeld verzoek heeft ingediend. De verweren van [gedaagde] hebben de strekking dat dit wetsartikel niet van toepassing is, dan wel dat het te laat is aangewend. Deze verweren worden daarom als eerste besproken. Daarna worden de vorderingen besproken.

Huur naar zijn aard van korte duur?

Inleiding

3.4.

Partijen zijn het erover eens dat hier sprake is van huur van woonruimte. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of sprake is van een overeenkomst die betrekking heeft op een gebruik van woonruimte dat ‘naar zijn aard slechts van korte duur is’ zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Voor het leesgemak zal de kantonrechter hierna spreken van short stay-huur.

3.5.

Indien inderdaad, zoals [gedaagde] aanvoert, sprake is van short stay-huur, dan is artikel 7:249 BW niet van toepassing.

Toetsingskader

3.6.

Het huidige artikel 7:232 lid 2 BW vindt zijn oorsprong in het artikel 7A:1623a BW (oud). In de wetsgeschiedenis bij deze bepaling werd door de Minister van Justitie opgemerkt:

“Het gaat hier om het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Het is dus een uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis. Het beste voorbeeld is wellicht het gebruik als vakantiewoning. Een goed voorbeeld is ook het gebruik van een wisselwoning, die voor een aantal weken wordt betrokken als de eigen woning wordt gerenoveerd. Naar zijn aard is dat gebruik van beperkte duur. Het gaat dus om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is, dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De bepaling moet dan ook in onze opstelling zeer restrictief worden opgevat. Iedereen begrijpt dat het, als je een vakantiewoning huurt, onzinnig zou zijn om je na afloop van die paar weken op huurbescherming te beroepen. Het gaat trouwens ook niet om de aanduiding die je van de woning geeft, want het is best mogelijk dat een huis, dat je normaal als vakantiehuis zou typeren, permanent wordt verhuurd. Je moet het dus wel bekijken vanuit het concrete gebruik dat ervan wordt gemaakt en de daarbij passende huur.”^[1]

3.7.

Uit de tekst en de strekking van deze uitzonderingsbepaling moest worden afgeleid dat deze terughoudend dient te worden toegepast. Toepassing ervan heeft immers tot gevolg dat de dwingendrechtelijke bepalingen ter bescherming van de huurder van woonruimte niet van toepassing zijn.

3.8.

In andere wetgevingsoperaties waarin het begrip ‘naar zijn aard van korte duur’ is gehanteerd, zoals in de Huurprijzenwet woonruimte, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en artikel 7:232 BW, is in de wetsgeschiedenis steeds aansluiting gezocht bij de formulering en de strekking van artikel 7A:1623a BW (oud).

3.9.

Bij de totstandkoming van de Wet doorstroming huurmarkt is in de Memorie van Toelichting opgemerkt dat in voorkomende gevallen behoefte bestaat aan de introductie van tijdelijke huurovereenkomsten:

“Arbeidsmigranten (waarvoor woonruimte nu nog vaak gekoppeld is aan de arbeidsovereenkomst), werknemers in lokaal belangrijke sectoren zoals verpleegsters en agenten en kenniswerkers hebben regelmatig behoefte aan tijdelijke huisvesting tijdens een periode van studie of werk. Ook is hier aandacht gevraagd voor mensen in en rond de maatschappelijke opvang, in begeleide woonvormen, mensen uit de opvang, die snel tijdelijk onderdak moeten hebben in afwachting van een meer definitieve oplossing. Een dergelijke behoefte is naar voren gekomen voor mensen die bezig zijn te scheiden of net gescheiden zijn, en voor ex-gedetineerden, slachtoffers van mensenhandel, expats en mensen in afwachting van de oplevering van hun koopwoning. Kortom, er zijn meerdere gevallen waarbij huurders behoefte hebben aan woonruimte voor een korte periode, maar waarvoor op dit moment geen specifieke vorm van tijdelijke huurovereenkomsten bestaat.

Omdat potentiële aanbieders van woonruimte soms wel willen verhuren, maar niet vast willen zitten aan een huur voor onbepaalde tijd, en daar op dit moment geen mogelijkheid voor bestaat, komt een deel van dit potentiële huuraanbod mogelijk niet tot stand. In andere van dit soort gevallen, waarin thans geen tijdelijke huur mogelijk is, zullen verhuurders trachten hun huurovereenkomst te brengen onder artikel 7:232, tweede lid, van het BW, betreffende een huur «welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Uit de voormelde inventarisatie is gebleken dat dit inderdaad vaak voorkomt. Daaraan zijn evenwel grote bezwaren verbonden.

In de eerste plaats leent de figuur van artikel 7:232, tweede lid, van het BW zich niet voor toepassing op gevallen als hiervoor weergegeven. Deze bepaling, die destijds door de wetgever bedoeld is voor die «gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», werd toen gezien als een «uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis», die volgens de wetgever «in onze opstelling zeer restrictief moet worden opgevat»
[met in de voetnoot een verwijzing naar de in randnummer 3.6 vermelde passage, kantonrechter]. Zoals in de toen gevolgde gedachtegang past, gold (en geldt nog steeds) voor de hier bedoelde uitzonderingsgevallen geen enkele huurbescherming, noch ter zake van de beëindiging van de huur, noch ter zake van de huurprijs. De verhuurder is derhalve geheel vrij de huur op te zeggen. Ook aan het woningwaarderingsstelsel is hij niet gebonden. Voor de gevallen die hiervoor werden opgesomd, is dat bepaald onwenselijk. Hier bestaat juist een duidelijke behoefte aan huurprijsbescherming, terwijl ook een zekere bescherming bijvoorbeeld tegen bedingen die tussentijdse opzegging door de verhuurder mogelijk maken, op zijn plaats is.

In de tweede plaats is de begrenzing van het toepassingsgebied van artikel 7: 232, tweede lid, van het BW intussen minder duidelijk geworden. Voor een verhuurder is het in veel gevallen onzeker of zijn verhuur inderdaad onder de omschrijving «naar zijn aard van korte duur» valt. De rechter beoordeelt dit aan de hand van factoren als de aard van de woonruimte, de aard van het gebruik, de partijbedoeling en de feitelijke duur van het gebruik. De uitkomst van het oordeel van de rechter is daardoor vaak moeilijk te voorspellen. De jurisprudentie op dit punt geeft een sterk wisselend beeld. Ook een dergelijke onzekerheid heeft tot gevolg dat artikel 7: 232, tweede lid, van het BW geen geschikte oplossing biedt voor de hiervoor vermelde gevallen, waarin aan een korte tijdelijke huur behoefte is. Ook moet worden vermeden dat artikel 7: 232, tweede lid, van het BW verder buiten zijn eigenlijke grenzen wordt opgerekt om daaronder ook één of meer van deze gevallen te kunnen brengen.”^[2]

3.10.

Verderop merkt de Minister op:

“Verwacht mag worden dat de invoering van deze nieuwe figuur tot gevolg zal hebben dat de categorie van de huur «die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» minder zal worden gebruikt en door de rechter ook minder makkelijk zal worden aanvaard. Op die manier wordt in de hand gewerkt dat deze maatstaf in de toekomst wordt uitgelegd naar de beperkte betekenis die de wetgever oorspronkelijk voor ogen stond.

Dit brengt mee dat de ruimere functie die de huur «naar zijn aard van korte duur» in de huidige praktijk heeft gekregen, wordt overgenomen door de nieuwe figuur van tijdelijke huur voor één jaar of korter.”^[3]

3.11.

Uit deze passages uit de wetsgeschiedenis, die elders in de wetsgeschiedenis niet worden tegengesproken, moet worden afgeleid dat de wetgever in heeft willen grijpen op de 1971 in de feitenrechtspraak ontstane praktijk waarin geleidelijk aan meer vormen van verhuur onder short stay-huur worden geschaard. De kantonrechter hanteert daarom als uitgangspunt dat in ieder geval ook onder het tussen 1 juli 2016 en 1 juli 2024 geldende recht moet worden teruggegrepen op de restrictieve maatstaf die de wetgever sinds 1971 voor ogen heeft gestaan.

3.12.

De vraag of sprake is van short stay-huur is een kwalificatievraag en dus niet een vraag die ter vrije bepaling van partijen staat. Partijen kunnen dus niet als zodanig – los van de feitelijke bedoelingen van partijen – overeenkomen dat hun huurrelatie als short stay-huur gekwalificeerd moet worden. De rechter moet bij de beoordeling of sprake is van short stay-huur letten op de aard van het gebruik en die van de woning. Ook moet worden gekeken naar wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. De omstandigheden die aanleiding geven voor de kwalificatie als short stay-huur moeten daarom als zodanig kenbaar zijn geweest voor de huurder.

Beoordeling short stay-verhuur

3.13.

Het ligt op de weg van [gedaagde] om omstandigheden te stellen op grond waarvan moet worden geoordeeld dat sprake is van short stay-huur. [gedaagde] heeft in dit verband naar voren gebracht dat:

in de overeenkomst heel duidelijk wordt gemaakt dat het een tijdelijke huurovereenkomst betreft omdat de woning in een volgend collegejaar beschikbaar moet zijn voor een volgende buitenlandse student;
de woning is voorzien van een volledige inventaris, tot aan bestek toe, en
[eiser] werd voorzien van begeleiding ten behoeve van een ‘zachte landing’ in Nederland, zoals hulp met zijn BRP-inschrijving en een inschrijving bij huisarts en tandarts en het zoeken naar een volgende woning;
ook was sprake van een 24-uursservice ten aanzien van kleine herstellingen.

3.14.

Deze omstandigheden zijn, zo zij komen vast te staan, onvoldoende voor het oordeel dat de huurovereenkomst tussen partijen naar zijn aard slechts van korte duur is. De verhuur zoals in deze zaak aan de orde onderscheidt zich daarvoor te weinig van reguliere verhuur van gemeubileerde woonruimte. Het was weliswaar voor beide partijen de insteek dat [eiser] de woning ten behoeve van zijn studie huurde en voornemens was om na een jaar weer te vertrekken, maar daarmee is nog geen kortdurende aard van de verhuur gegeven. Er is veeleer bij beide partijen sprake geweest van een langer bewoonvoornemen, namelijk voor de duur van een studie die niet op voorhand geacht moet worden kort te duren.

3.15.

Dat de woning na een collegejaar weer beschikbaar moet worden gesteld van een volgende student, maakt op zichzelf ook niet dat de verhuur naar zijn aard slechts van korte duur was. Ook deze omstandigheid wijst er immers veeleer op dat het de bedoeling was dat [eiser] de woning voor een jaar zou betrekken. Een dergelijke duur van het gebruik wijst niet op short stay-verhuur.

3.16.

Verder is in dit verband van belang dat [eiser] onweersproken heeft gesteld dat de aard van de woonruimte zelf ook geen aanleiding geeft voor een kwalificatie als short stay-huur. Het gehuurde is ‘gewoon’ een studio in een appartementencomplex.

3.17.

Overige omstandigheden die – gegeven het restrictieve toetsingskader – erop wijzen dat sprake was van short stay-verhuur zijn door [gedaagde] niet gesteld en zijn ook anderszins niet gebleken.

3.18.

De kantonrechter komt tot de conclusie dat er al met al geen sprake is van een vorm van verhuur waarin het voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Er is dus geen sprake van short stay-huur, maar van een reguliere huurovereenkomst van woonruimte.

Er is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst

Inleiding

3.19.

Volgens [gedaagde] is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en heeft [eiser] daarom niet tijdig een verzoek ingediend bij de huurcommissie.

Toetsingskader

Artikel 7:249 BW, zoals dat gold tussen 1 juli 2016 en 1 juli 2024, luidde:

1. De huurder kan tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

2. In afwijking van lid 1 kan de huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter als bedoeld in artikel 271 lid 1, tweede volzin, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

3.20.

Artikel 7:271 lid 1 BW, zoals dat gold van 1 juli 2022 tot en met 1 juli 2024, luidde (tweede volzin dikgedrukt door kantonrechter):

“In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van:

a. langer dan twee jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, een woonwagen, een standplaats of een ligplaats, of

b. langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelfstandige woning is verhuurd,

niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.
Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert.Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.”

3.21.

Het gaat in deze zaak om de vraag of sprake is van een ‘huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter als bedoeld in artikel 271 lid 1, tweede volzin’ BW. De kantonrechter zal het voor de leesbaarheid hierna hebben over een tijdelijke huurovereenkomst.

3.22.

Bij de vraag of partijen een tijdelijke huurovereenkomst overeen zijn gekomen, moet eerst de huurovereenkomst worden uitgelegd. Hierbij komt het aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan de door hen gemaakte afspraken mochten toekennen. Daarbij moet niet worden uitgegaan van een zuiver taalkundige uitleg van wat er over en weer is gezegd of geschreven, maar ook op wat partijen, gelet op alle omstandigheden, redelijkerwijs mochten verwachten.

3.23.

Nadat de kantonrechter de overeenkomst heeft uitgelegd, kan hij beoordelen welke rechtsregels op de overeenkomst van toepassing zijn. Een huurovereenkomst is een tijdelijke huurovereenkomst als partijen overeen zijn gekomen dat de huurovereenkomst een vooraf bepaalde duur heeft en dat de huurovereenkomst na die bepaalde duur in principe ten einde komt.

Beoordeling

3.24.

De kantonrechter is van oordeel dat in deze zaak sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van één jaar. Hierna wordt uitgelegd waarom.

3.25.

Partijen hebben allebei aangevoerd dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst en dat dit bij de aanbieding van het gehuurde online ook duidelijk is vermeld.

3.26.

De huurovereenkomst vermeldt in de considerans hierover:

‘that the landlord aims to temporarily rent out independent living space to (international) students or expats moving to the Netherlands, i.e. for the term of one semester year’;
‘the landlord will make his homes available every semester to new (international) students or new expats arriving in the Netherlands who need reliable housing’;
‘that with a view to the landlord's objective and the fact that the number of independent living spaces he will rent out for this purpose is limited, the landlord is only prepared to rent out the independent living space for the agreed, specified term’;
‘that the agreed specified term of the rental agreement must be seen in the light of the fact that the landlord - with a view to his objective - wishes to make the scarcely independent living space available to other students or expats arriving after this rental agreement has expired’;
‘that the tenant realises that at the end of the rental period, he will leave the independent living space vacated - apart from the furnishings and fittings that form a part of the independent living space - and that it will not be possible to extend the rental period’
‘that the tenant wishes to rent the rented accommodation temporarily from the landlord on the basis of the abovementioned principles for a period of maximum 12 months’.

3.27.

En, in artikel 3 van de huurovereenkomst:

‘3.1 This rental agreement has been entered into for a period of max. 12 months, starting on 01 November 2023 running until 31 October 2024.

[…]

3.3

The rental agreement ends after the expiry of the term mentioned in Article 3.1.’

3.28.

En, in artikel 9.4 van de algemene bepalingen:

‘
Eviction at the end of the rental agreement

9.4

The tenant is obliged to leave the rented accommodation at the end of the agreed rental period with all the persons and goods present therein belonging to the tenant, vacate it and place it entirely at the disposal of the landlord by handing in the keys, all this under a penalty of € 350 for each day or part of a day that the tenant does not or not fully comply with this, with a maximum of € 50,000 such without prejudice to the tenant's obligation to compensate the landlord for the full damage suffered by the landlord.’

3.29.

Het is op basis van deze passages niet voor enig misverstand vatbaar dat partijen hebben bedoeld een huurovereenkomst te sluiten met een bepaalde duur, namelijk voor de periode van 1 november 2023 tot – of tot en met – 31 oktober 2024. Ook is duidelijk dat partijen hebben beoogd dat de overeenkomst daarna daadwerkelijk ten einde zou komen en dat [eiser] het gehuurde vervolgens diende te ontruimen.

3.30.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij niet is overgegaan tot aanzegging van het einde van de huurovereenkomst en dat daartoe geen bepalingen zijn opgenomen in de huurovereenkomst. Deze omstandigheid maakt echter niet dat geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. De wet verbindt weliswaar grote consequenties aan het ontbreken van zo’n aanzegging – de huurovereenkomst loopt toch door voor onbepaalde tijd – maar schrijft het vermelden van de aanzegging in de huurovereenkomst niet als vormvereiste voor. Het staat de verhuurder immers ook vrij om de aanzegging achterwege te laten en de voor bepaalde tijd overeengekomen huurovereenkomst toch voor onbepaalde tijd door te laten lopen. Voor de uitleg van de overeenkomst is het door de verhuurder in de huurovereenkomst onvermeld laten van de wetssystematiek van artikel 7:271 lid 1 BW (oud) daarom van ondergeschikt belang.

3.31.

De conclusie op dit punt is dat partijen een tijdelijke huurovereenkomst zijn overeengekomen. Dat betekent dat artikel 7:249 lid 2 BW van toepassing is en dat [eiser] tijdig de huurcommissie heeft verzocht om de aanvangshuurprijs te toetsen. De kantonrechter zal dit verzoek daarom hierna inhoudelijk behandelen.

Bespreking vorderingen

Vaststelling huurprijs

3.32.

[eiser] heeft een puntenwaardering in het geding gebracht die concludeert tot een waardering van (afgerond) 102 punten. [gedaagde] heeft deze puntenwaardering niet weersproken en de kantonrechter ziet ambtshalve ook geen aanleiding om van deze puntenwaardering af te wijken. De bij deze woningwaardering op 1 juli 2023 behorende maximaal redelijke huurprijs bedraagt € 595,70. De door partijen overeengekomen huurprijs van € 835,- is daarom niet redelijk. De kantonrechter zal uitspreken dat wel redelijk is een huurprijs van € 595,70 en zal de aanvangshuurprijs op dit bedrag vaststellen.

Te veel betaalde huurpenningen

3.33.

Aangezien de aanvangshuurprijs € 595,70 komt te bedragen en de huurovereenkomst in totaal acht maanden heeft geduurd, is [gedaagde] op grond van artikel 6:271 BW verplicht om het verschil tussen de overeengekomen huurprijs en de vastgestelde huurprijs aan [eiser] terug te betalen. Dat komt neer op een bedrag van (835,00 – 595,70) * 8 = € 1.914,40. De vordering van [eiser] tot betaling van dit bedrag wordt toegewezen.

Wettelijke rente over te veel betaalde huurpenningen

3.34.

[eiser] vordert de wettelijke rente over de te veel betaalde huurpenningen met ingang van 1 juli 2024.

3.35.

De kantonrechter stelt voorop dat de vraag vanaf wanneer wettelijke rente verschuldigd is, mede afhankelijk is van de vraag of de vaststelling van een lagere aanvangshuurprijs naar huidig recht geacht moet worden terugwerkende kracht te hebben. In dat geval moet de te veel betaalde huur namelijk geacht worden onverschuldigd zijn betaald. Als de vaststelling moet worden gezien als een gedeeltelijke ontbinding, dan vindt de vordering haar grondslag in een ongedaanmakingsverbintenis.

3.36.

De wettekst en de wetsgeschiedenis van artikel 7:249 BW of de aanpalende bepalingen in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte geven geen antwoord op deze vraag. In de voorheen geldende Huurprijzenwet woonruimte en de dáárvoor geldende Huurwet gold weliswaar het uitgangspunt dat de huurder een vordering uit onverschuldigde betaling ter beschikking stond, maar dit is op zichzelf niet doorslaggevend. Zowel vernietiging als ontbinding hadden naar oud recht immers terugwerkende kracht.

3.37.

De kantonrechter is van oordeel dat de vaststelling van een lagere aanvangshuurprijs naar huidig recht de meeste gelijkenis vertoont met een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Daarvoor is van belang dat het systeem van de wet – in het bijzonder artikel 7:262 lid 1 BW – uitgaat van een fictieve wilsovereenstemming tussen partijen in overeenstemming met het oordeel van de huurcommissie. Het ligt niet in de rede dat de (fictieve) totstandkoming van wilsovereenstemming geacht zou moeten worden terugwerkende kracht te hebben. De kantonrechter zal daarom analoog toepassing geven aan de wettelijke ontbindingsregeling.

3.38.

Op grond van artikel 6:274 BW wordt een partij die in weerwil van een dreigende ontbinding te kwader trouw een prestatie ontvangt, na de ontbinding geacht vanaf de ontvangst van de prestatie in verzuim te zijn geweest.

3.39.

Uit de wetsgeschiedenis bij deze bepaling volgt dat zij dezelfde strekking heeft als artikel 6:205 BW. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om de regeling van artikel 6:274 BW op dezelfde manier uit te leggen als artikel 6:205 BW.

3.40.

Voor kwade trouw in de zin van art. 6:205 BW is vereist dat de ontvanger wist of vermoedde dat de betaling niet verschuldigd was. De vraag of sprake is van kwade trouw dient dus te worden beantwoord aan de hand van de subjectieve kennis van de ontvanger ten tijde van de ontvangst van de betaling. Voor kwade trouw is daarom onvoldoende dat de ontvanger (objectief) behoorde te weten dat de betaling niet verschuldigd was. Ook is onvoldoende dat de ontvanger (subjectief) twijfelt over de verschuldigdheid van de betaling.^[4]

3.41.

De kantonrechter merkt op dat uit de wettekst van de artikelen 6:205 en 6:274 BW kan worden afgeleid dat deze bepalingen geen toepassing vinden in het geval dat de kwade trouw pas na de ontvangst van de prestatie ontstaat, zoals in deze zaak het geval is. Uit de wetsgeschiedenis bij artikel 6:205 BW volgt echter dat de ratio van deze regel is dat van een ontvanger niet kan worden verlangd dat hij bij later opgekomen kwade trouw uit zichzelf maatregelen treft om de prestatie ongedaan te maken. Voor het intreden van verzuim in zo’n geval daarom vereist – en ook voldoende – dat de ontvanger op de voorgeschreven wijze in gebreke wordt gesteld ter zake van de vordering uit onverschuldigde betaling (dan wel de ongedaanmakingsverbintenis).^[5]

3.42.

In het stelsel van het huurprijzenrecht mist de huurder deze mogelijkheid echter. Bij de aanvangstoets van de huurprijs gold immers dat het huurprijzenrecht (in ieder geval) tot 1 juli 2024 uitging van contractsvrijheid. Het stond partijen vrij om een hogere huurprijs te bedingen, met dien verstande dat het een huurder vervolgens ook vrijstond om de overeengekomen huurprijs ter toetsing aan de huurcommissie of de kantonrechter voor te leggen. De huurder was (en is) vervolgens afhankelijk van de huurcommissie of de rechter om de ontbinding bij constitutieve uitspraak te bewerkstelligen. Vóór die uitspraak was (en is) nog geen ongedaanmakingsverbintenis ontstaan.

3.43.

Een strikte lezing van de kwadetrouwregeling zou daarom met zich brengen dat een huurder die een huurprijs overeenkomt die boven de maximaal redelijke huurprijs uitstijgt, huur dient te betalen in de wetenschap dat deze later terug moet worden betaald, zonder dat de huurder de mogelijkheid heeft om de verhuurder in verzuim te doen brengen. Voor deze bevoordeling van de verhuurder bestaat echter geen goede rechtvaardiging. Een redelijke wetsuitleg brengt, gegeven de hierboven in nummer 3.41 omschreven strekking van de kwadetrouwregeling, binnen dit bijzondere kader daarom met zich dat het verzuim ook in kan treden indien de kwade trouw opkomt ná ontvangst van de te veel betaalde huur, namelijk zodra de huurder ondubbelzinnig kenbaar maakt dat hij huurverlaging wenst en bereid is daartoe rechtsmaatregelen te treffen.

3.44.

In deze zaak zijn partijen het erover eens dat [eiser] op 23 december 2024 zonder aankondiging een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs bij de huurcommissie heeft ingediend. [gedaagde] heeft onweersproken aangevoerd dat de huurcommissie dit verzoek pas op 15 januari 2025 aan [gedaagde] heeft doorgezonden en dat hij toen voor het eerst kennis kreeg van de wens van [eiser] om huurverlaging. Aangezien [gedaagde] als verhuurder geacht mag worden bekend te zijn met de kwaliteit van de woning en dus met het ophanden zijnde ontstaan van de vordering tot terugbetaling van de te veel betaalde huur, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] met ingang van 15 januari 2025 te kwader trouw was.

3.45.

De slotsom is op dit punt dat [gedaagde] met ingang van 15 januari 2025 in verzuim is geraakt en dat de gevorderde wettelijke rente met ingang van deze datum toewijsbaar is.

Schoonmaakkosten

3.46.

[eiser] heeft verzocht om betaling van de door [gedaagde] ingehouden borg ter hoogte van € 195,00. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij dit bedrag op de borg heeft ingehouden omdat [eiser] het gehuurde niet schoon heeft achtergelaten. Het ligt op de weg van [gedaagde] om deze stelling, voor zover betwist, nader te onderbouwen.

3.47.

[eiser] heeft in dit verband aangevoerd dat hij het gehuurde schoon heeft opgeleverd. Dat blijkt volgens [eiser] ook uit het voorinspectierapport dat door de beheerder van [gedaagde] is opgesteld. In dit rapport staat namelijk voor elk vertrek aangegeven dat het ‘clean’ is met kleurenfoto’s waarop op het oog geen sprake lijkt te zijn van vervuiling. Weliswaar staat op de laatste pagina vermeld dat ‘cleaning needed’ is, maar dit wordt in het geheel niet toegelicht. Ook op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] niet kunnen toelichten waaruit de vervuiling dan bestond.

3.48.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] zijn stelling dat [eiser] het gehuurde ondeugdelijk heeft opgeleverd, in het licht van de gemotiveerde betwisting van [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat [eiser] het gehuurde gebrekkig heeft opgeleverd. [gedaagde] had daarom geen rechtsgrond om een bedrag van € 195,- in te houden op de borg. De vordering tot terugbetaling van de borg wordt daarom toegewezen.

3.49.

[eiser] heeft aangevoerd dat partijen zijn overeengekomen dat de borg binnen 14 dagen na einde van de huurovereenkomst moet worden terugbetaald. De enkele termijnbepaling brengt echter niet met zich dat deze termijn als een fatale termijn moet worden aangemerkt. Een inhouding op de borg vanwege gestelde schade is immers juist logisch en gerechtvaardigd. Het ligt dus in de rede dat de overeengekomen termijn slechts het ontstaan van de betalingsverplichting regelt. [eiser] heeft niet aangevoerd dat hij [gedaagde] in gebreke heeft gesteld met betrekking tot de betaling van de waarborgsom. Ook anderszins heeft [eiser] geen omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat [gedaagde] in verzuim is geraakt met het terugbetalen. De kantonrechter zal daarom de ingangsdatum van de wettelijke rente over dit bedrag bepalen op 7 mei 2025, de datum van de dagvaarding.

Proceskosten in conventie

3.50.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

3.51.

De proceskosten van [eiser] in conventie worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

257,00

- salaris gemachtigde

€

542,00

(2 punten × € 271,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.079,45

3.52.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Reconventie

3.53.

[gedaagde] vordert in reconventie een verklaring van recht dat sprake is van verhuur die naar zijn aard slechts van korte duur is, dan wel dat sprake is van een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Deze vorderingen zijn ingesteld onder de voorwaarde dat de kantonrechter in conventie van oordeel is dat geen sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is.

3.54.

De voorwaarde waaronder de vorderingen in reconventie zijn ingesteld is, gelet op de beoordeling in conventie, vervuld.

3.55.

Gelet op de beoordeling in conventie worden deze vorderingen afgewezen.

3.56.

[gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Aangezien het geschil in reconventie volledig identiek is aan het geschil in conventie en [eiser] daarom maar zeer beperkt verweer heeft hoeven voeren, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te begroten aan de hand van het laagste forfaitaire tarief binnen de bandbreedte voor vorderingen van onbepaalde waarde en dit tarief, zoals gebruikelijk, te halveren. Voor het optreden van de gemachtigde van [eiser] tijdens de mondelinge behandeling wordt één punt toegekend.

3.57.

De proceskosten van [eiser] in conventie worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

40,50

(1 punt × € 81,00 × 0,5)

Totaal

€

40,50

4.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

4.1.

bepaalt dat de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs van € 835,00 niet redelijk is,

4.2.

bepaalt dat wel redelijk is een aanvangshuurprijs van € 595,70 per maand en stelt de aanvangshuurprijs op dit bedrag vast,

4.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.914,40 (aan teveel betaalde huur), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 15 juli 2024 tot de dag van voldoening,

4.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 195,00 (aan borg), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 7 mei 2025 tot de dag van voldoening,

4.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.079,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.7.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

4.8.

wijst het gevorderde af,

4.9.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 40,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

In conventie en in reconventie

4.10.

veroordeeld [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. O.Y. Ifzaren en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2025.

Huurprijs geschil tussen buitenlandse student en verhuurder over tijdelijke huurovereenkomst en redelijkheid aanvangshuurprijs