Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/418244 / KG ZA 25-413
Vonnis in kort geding van 16 oktober 2025
in de zaak van
1.ORIENT HOLDING B.V.,
te Eindhoven,
2.
ORIENT UITZENDORGANISATIE B.V.,
2.
ORIENT UITZENDORGANISATIE B.V.,
te Eindhoven,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: Orient c.s.
advocaten: mrs. L.M. Stoffels en R.C. van Wieringhen Borski
tegen
GEMEENTE EINDHOVEN,
te Eindhoven,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. M.C. Willems-Muller.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 augustus 2025 met producties, genummerd 1 tot en met 6;
- de akte overlegging producties van mr. Willems-Muller, ingekomen ter griffie van de rechtbank op 30 september 2025
- de mondelinge behandeling ter zitting van 2 oktober 2025
- de pleitnota van mr. Stoffels;
- de pleitnota van de gemeente.
- de pleitnota van mr. Stoffels;
- de pleitnota van de gemeente.
2.De feiten
2.1.
Orient Holding B.V. (Hierna: Orient Holding) is het moederbedrijf van Oriënt Uitzendorganisatie B.V. (hierna: Orient Uitzendorganisatie). Orient Holding en Orient Uitzendorganisatie zijn beiden gevestigd op het adres Jeroen Boschlaan 2-02 te Eindhoven. Orient Holding is eigenaar van dit perceel, dat kadastraal bekend is als gemeente Tongelre, sectie E 4027 A1 (hierna: perceel Orient). Het betreft een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van een commerciële ruimte op de begane grond. Orient Holding verhuurt dit perceel aan Orient Uitzendorganisatie.
2.2.
Orient Uitzendorganisatie is een uitzendbureau met ruim 500 medewerkers actief
in uiteenlopende sectoren in en rondom Eindhoven, waaronder productie, logistiek, hout- en metaalbewerking, techniek, bouw, facilitaire dienstverlening, agrarische
sector en de vleessector. Ten behoeve van haar bedrijfsvoering beschikt Oriënt Uitzendorganisatie over een uitgebreid wagenpark bestaande uit busjes en personenauto’s.
2.3.
De gemeente is eigenaar van een stuk grond gelegen aan en nabij de
Veestraat 4-6, bestaande uit het perceel, kadastraal bekend als gemeente Tongelre, sectie E nummer 4847 en het perceel, kadastraal bekend als gemeente Tongelre, sectie E, nummer 5443, dat voorheen onderdeel uitmaakte van het inmiddels gesplitste perceel gemeente Tongelre, sectie E, nummer 4880. (hierna gezamenlijk te noemen: de percelen).
2.4.
Op 16 juli 2025 heeft de gemeente een
Voornemen tot verkoop van grond ten behoeve van herontwikkeling Veestraat 4-6 te Eindhovengepubliceerd in het Gemeenteblad (productie 1 van de gemeente). De te verkopen grond betreft de percelen. In het voornemen staat vermeld dat de gemeente van plan is om de percelen te verkopen en te leveren aan de eigenaar van het aangrenzende perceel dat kadastraal bekend is als gemeente Tongelre, sectie E, nummer 1404. De eigenaar van dit perceel is Veestrate B.V. (hierna: Veestrate). Dit voornemen is als volgt gemotiveerd:
Voornemen tot verkoop van grond ten behoeve van herontwikkeling Veestraat 4-6 te Eindhovengepubliceerd in het Gemeenteblad (productie 1 van de gemeente). De te verkopen grond betreft de percelen. In het voornemen staat vermeld dat de gemeente van plan is om de percelen te verkopen en te leveren aan de eigenaar van het aangrenzende perceel dat kadastraal bekend is als gemeente Tongelre, sectie E, nummer 1404. De eigenaar van dit perceel is Veestrate B.V. (hierna: Veestrate). Dit voornemen is als volgt gemotiveerd:
“(…)
(…)”
2.5.
Veestrate is voornemens om de percelen, tezamen met het haar reeds in eigendom toebehorende perceel 1404 opnieuw in te richten. Zij is van plan om de bestaande bebouwing en terreinverharding op het laatstgenoemde perceel te verwijderen om plaats te maken voor een gebouw dat plaats biedt aan 36 zelfstandige studioappartementen voor studenten, vier startersappartementen en één zogenaamd Friendsappartement. Daarbij is een kwart van het bouwplan gesitueerd op de percelen.
2.6.
Bij e-mailbericht van 7 augustus 2025 heeft Orient c.s. aan de gemeente laten weten dat zij heeft gezien dat de percelen te koop staan en dat zij geïnteresseerd is de aankoop van de percelen (productie 4 bij de dagvaarding).
2.7.
De gemeente heeft hierop bij e-mailbericht van 8 augustus 2025 aan Orient c.s. laten weten dat zij voornemens is de percelen te verkopen aan Veestrate, ten behoeve van de realisatie van een woningbouwproject (productie 5 bij de dagvaarding). De gemeente geeft in dit bericht tevens aan dat op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria alleen Veestrate in aanmerking komt om de grond te kopen.
2.8.
Op diezelfde datum heeft de advocaat van Orient c.s. per e-mailbericht aan de gemeente laten weten dat Orient c.s. zich niet met het voornemen van de gemeente kan verenigen en dat Orient c.s. daarom een kort geding aanhangig zal maken (productie 6 bij de dagvaarding).
3.Het geschil
3.1.
Orient c.s. vordert- samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de gemeente te verbieden om met Veestrate, dan wel een daaraan gelieerde onderneming of een derde, een onderhandse koopovereenkomst te sluiten met betrekking tot de percelen, tenzij een partij daarvoor in aanmerking komt als gevolg van een openbare selectieprocedure;
II. de gemeente te verbieden om - voor zover reeds een koopovereenkomst met Veestrate dan wel een daaraan gelieerde onderneming of een derde is gesloten – daaraan uitvoering te geven;
III. de gemeente te gebieden om - voor zover zij (gedeelten van) de percelen alsnog wenst te verkopen of een ander recht ten aanzien hiervan wenst te verstrekken - een openbare selectieprocedure te organiseren die voldoet aan de eisen uit het Didam-arrest;
IV. de gemeente te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW.
3.2.
Orient c.s. legt aan haar vorderingen -kort weergegeven- het volgende ten grondslag.
De gemeente heeft in strijd met het gelijkheidsbeginsel gehandeld door de percelen onderhands aan te bieden aan Veestrate, zonder een openbare selectieprocedure te volgen. De gemeente miskent dat er meerdere serieuze gegadigden zijn, waaronder Orient, die een vergelijkbaar gebruiksdoel nastreven, namelijk het realiseren van parkeerplaatsen. Door de selectiecriteria zodanig te formuleren dat uitsluitend Veestrate in aanmerking komt, heeft de gemeente Eindhoven gelijke kansen voor andere gegadigden uitgesloten. Dit is in strijd met de uitgangspunten zoals neergelegd in het Didam-arrest.
Daarnaast heeft de gemeente Eindhoven nagelaten om alternatieve mogelijkheden
voor het gebruik van de percelen te onderzoeken. Het bouwplan van Veestrate kan eenvoudig worden aangepast door het project een kwartslag te draaien, waardoor het
project volledig op het eigen perceel van Veestrate kan worden gerealiseerd.
Orient c.s. heeft een concreet en dringend belang bij de verwerving van de percelen. Zij ervaart al geruime tijd een hoge parkeerdruk, hetgeen zij herhaaldelijk bij de gemeente heeft aangekaart. Tegelijkertijd is het voor haar bedrijfsuitoefening essentieel dat zij over voldoende parkeergelegenheid beschikt. De wens om de percelen aan te kopen en daarop parkeergelegenheid te realiseren bestond bij Orient c.s. dan ook al geruime tijd. De gemeente heeft echter nagelaten om haar verkoopvoornemen tijdig en transparant te communiceren, waardoor Orient c.s. pas bij publicatie in het Gemeenteblad daarvan op de hoogte raakte. Wanneer zij eerder kennis had gehad van het voornemen, dan had zij haar serieuze interesse tijdig kenbaar kunnen maken. Orient c.s. maakt overigens sinds jaar en dag gebruik van de percelen om haar bedrijfsauto’s te parkeren. Het wegvallen van deze mogelijkheid zal de bedrijfsvoering van Orient c.s. dan ook belemmeren.
3.3.
De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Orient c.s., althans tot afwijzing van de vorderingen van Orient c.s., met veroordeling van Orient c.s. in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang van Orient c.s. bij haar vorderingen vloeit voort uit de aard van de vorderingen en is ook niet betwist door de gemeente.
4.2.
Het gaat in deze zaak om een overheidslichaam dat het voornemen heeft – ter zitting heeft de gemeente onbetwist verklaard nog geen overeenkomst met Veestrate te hebben gesloten – een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten voor de verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak. Volgens vaste rechtspraak vloeit uit artikel 3:14 BW voort dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Uit het Didam-arrest volgt dat dit ook geldt voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden een overheidslichaam een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Ten aanzien van de toepassing van het gelijkheidsbeginsel in een dergelijke situatie overweegt de Hoge Raad als volgt:
“3.1.4 Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
3.1.5
Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
3.1.6
De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.”
4.3.
De vraag is of aan de gemeente een beroep toekomt op de uitzondering op de in beginsel op haar rustende verplichting tot het doorlopen van een openbare selectieprocedure. Beoordeeld moet worden of de gemeente redelijkerwijs had mogen aannemen dat Veestrate is aan te merken als de enige serieuze gegadigde.
4.4.
De gemeente heeft ter zitting uitgelegd dat één van haar beleidsdoelen is: het realiseren van sociale woningbouw, meer specifiek ten behoeve van studenten. Daarnaast heeft de gemeente uitgelegd dat zij ambieert dat zoveel mogelijk van deze woningbouw wordt gerealiseerd door inbreiding in het stedelijk gebied. Ter onderbouwing van dit beleid heeft de gemeente de volgende beleidsstukken overgelegd:
- de Brabantse omgevingsvisie
De kwaliteit van Brabant,vastgesteld in december 2018 (productie 14 van de gemeente). Deze omgevingsvisie stelt dat er meer woningen nodig zijn in Brabant en dat het uitgangspunt is dat de woningbouwontwikkelingen zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied moeten worden ingepast. Volgens de omgevingsvisie ligt er een woningbouwopgave van circa 120.000 woningen.
De kwaliteit van Brabant,vastgesteld in december 2018 (productie 14 van de gemeente). Deze omgevingsvisie stelt dat er meer woningen nodig zijn in Brabant en dat het uitgangspunt is dat de woningbouwontwikkelingen zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied moeten worden ingepast. Volgens de omgevingsvisie ligt er een woningbouwopgave van circa 120.000 woningen.
- de
Nota Grondbeleid 2023waaruit naar voren komt dat de gemeente een regisserend grondbeleid voert (productie 11 van de gemeente). In deze nota staat onder meer vermeld dat een flinke versnelling van de woningbouw nodig is om het woningtekort terug te dringen, alsmede dat het Woonprogramma 2021-2025 inzet op de toevoeging van 12.000 woningen. In paragraaf 5.3 van de nota staat vermeld:
Nota Grondbeleid 2023waaruit naar voren komt dat de gemeente een regisserend grondbeleid voert (productie 11 van de gemeente). In deze nota staat onder meer vermeld dat een flinke versnelling van de woningbouw nodig is om het woningtekort terug te dringen, alsmede dat het Woonprogramma 2021-2025 inzet op de toevoeging van 12.000 woningen. In paragraaf 5.3 van de nota staat vermeld:
“(…)
(…)
(…)”
- het
Convenant Studentenhuisvesting,gesloten met diverse onderwijsinstellingen en woningcorporaties (productie 12 van de gemeente). Daarin zijn afspraken vastgelegd die de gemeente met de diverse instellingen heeft gemaakt voor de periode 2021-2028. In het convenant staat onder meer vermeld:
Convenant Studentenhuisvesting,gesloten met diverse onderwijsinstellingen en woningcorporaties (productie 12 van de gemeente). Daarin zijn afspraken vastgelegd die de gemeente met de diverse instellingen heeft gemaakt voor de periode 2021-2028. In het convenant staat onder meer vermeld:
“(…)
(…)
(…)”
- de
Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant,op 9 maart 2023 ondertekend door 21 gemeenten in Zuidoost-Brabant, 13 woningcorporaties in Zuidoost-Brabant, de Provincie Noord-Brabant en de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (productie 13 van de gemeente). Daarin is onder meer het volgende opgenomen:
Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant,op 9 maart 2023 ondertekend door 21 gemeenten in Zuidoost-Brabant, 13 woningcorporaties in Zuidoost-Brabant, de Provincie Noord-Brabant en de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (productie 13 van de gemeente). Daarin is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
(…)”
- een infographic van het maatregelenpakket
Project Beethoven(productie 15 van de gemeente) waarin is gevisualiseerd hoe het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de regio tot 2030 een bedrag van 2,51 miljard euro zullen investeren in “Brainport Eindhoven”. Uit de infographic blijkt dat van dit bedrag 425 miljoen euro geïnvesteerd zal worden in woningbouw en dat met dit geld de bouw van ongeveer 20.000 woningen zal worden versneld.
Project Beethoven(productie 15 van de gemeente) waarin is gevisualiseerd hoe het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de regio tot 2030 een bedrag van 2,51 miljard euro zullen investeren in “Brainport Eindhoven”. Uit de infographic blijkt dat van dit bedrag 425 miljoen euro geïnvesteerd zal worden in woningbouw en dat met dit geld de bouw van ongeveer 20.000 woningen zal worden versneld.
4.5.
Met de overgelegde beleidsstukken heeft de gemeente het door haar gehanteerde beleidsdoel (het realiseren van sociale woningbouw, met name voor studenten) voldoende aannemelijk gemaakt. Met de gemeente is de voorzieningenrechter van oordeel dat de door Veestrate voorgenomen ontwikkeling van de percelen aansluit bij dit beleidsdoel, nu zij voornemens is om 36 zelfstandige studioappartementen voor studenten, vier startersappartementen en één zogenaamd Friendsappartement te realiseren op de samen te voegen percelen, die zich bovendien bevinden in het stedelijk gebied, zodat ook aan haar ambitie tot inbreiding in het stedelijk gebied wordt voldaan.
4.6.
De gemeente heeft in haar voornemen kenbaar gemaakt dat zij de percelen wenst uit te geven ten behoeve van de bouw van sociale huurwoningen. Deze woningbouw, zo legt zij uit, kan alleen worden gerealiseerd als de percelen worden samengevoegd met het aangrenzende perceel van Veestrate, nu de percelen zelf te klein zijn om de ambities en doelstellingen uit het stedebouwkundig plan, waaronder de aantallen en de kwaliteit van woningen, de integraliteit van het bouwplan en de parkeeropgave, te kunnen realiseren.
4.7.
De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat de gemeente, in het licht van het door haar gevoerde beleid, op basis van de bouwplannen van Veestrate en het feit dat Veestrate eigenaar is van het aangrenzende perceel, redelijkerwijs mocht aannemen dat Veestrate de enige serieuze gegadigde was voor de aankoop van de percelen. Dat slechts een kwart van de aan te kopen percelen daadwerkelijk zal worden bebouwd maakt dit niet anders. De percelen zijn immers ook nodig om ten behoeve van de te bouwen woningen voorzieningen te realiseren zoals parkeerplaatsen, een fietsenstalling, een tuin en de ontsluiting met de openbare weg.
4.8.
Orient c.s. heeft nog aangevoerd dat het beleid van de gemeente ook gericht is op het faciliteren en stimuleren van het MKB en dat zij had moeten kijken naar alternatieve bouwplannen die passen bij het faciliteren van het MKB. Orient c.s. miskent hiermee echter dat de gemeente een ruime mate van vrijheid heeft om een beleidsdoel, zoals de sociale huisvesting voor studenten, voorrang te geven boven andere beleidsdoelen.
4.9.
Met de gemeente is de voorzieningenrechter van oordeel dat Orient c.s. hoe dan ook niet als een serieuze gegadigde voor de uit te geven percelen kan worden aangemerkt. Zij wenst immers geen sociale woningbouw maar louter parkeergelegenheid ten behoeve van haar eigen onderneming te realiseren. Orient c.s. stelt dat zij regelmatig aan de gemeente kenbaar heeft gemaakt dat zij kampt met parkeerproblemen. Dit maakt echter nog niet dat de gemeente Orient c.s. in weerwil van het voorgaande als serieuze gegadigde had moeten aanmerken. Wanneer Veestrate de percelen louter zou willen aanwenden om er parkeerplaatsen op te realiseren, had een en ander wellicht anders gelegen. De gemeente heeft echter laten zien dat op een kwart van de percelen bebouwing zal worden gerealiseerd. Gesteld noch gebleken is dat Orient c.s. dan wel een andere gegadigde een dergelijk bouwplan zou kunnen/willen realiseren. De gemeente heeft ter zitting aangegeven dat zich geen andere gegadigden bij de gemeente hebben gemeld. Dat ligt ook niet voor de hand omdat andere gegadigden, indien zij voornemens zouden zijn om een dergelijk bouwplan te realiseren, daarvoor het perceel van Veestrate nodig hebben en dus Veestrate zullen moeten uitkopen.
4.10.
Nu de gemeente gezien het voorgaande Veestrate als enige serieuze gegadigde mocht aanmerken, hoefde zij geen openbare selectieprocedure te organiseren. De gemeente heeft de voorgenomen verkoop tijdig kenbaar gemaakt in het gemeenteblad, waarbij zij op behoorlijke wijze heeft toegelicht waarom zij van mening is dat Veestrate de enige serieuze gegadigde is. De aanvraag en het ontwerpbesluit omgevingsvergunning voor het bouwplan hebben bovendien van 18 december 2024 tot en met 29 januari 2025 ter inzage gelegen.
4.11.
Het voorgaande leidt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat de gemeente niet in strijd heeft gehandeld met de uitgangspunten van het Didamarrest. Van een inbreuk op het gelijkheidsbeginsel is geen sprake.
4.12.
Gelet op het voorgaande ligt de vordering onder III, die ertoe strekt de gemeente te gebieden om voor de verkoop van de percelen een openbare selectieprocedure te organiseren, voor afwijzing gereed.
4.13.
Ook de vordering onder I zal, voor zover deze ertoe strekt de gemeente te verbieden een koopovereenkomst te sluiten met Veestrate, worden afgewezen. De vordering zal ook overigens -voor zover zij ertoe strekt de gemeente te verbieden een koopovereenkomst te sluiten met een aan Veestrate gelieerde onderneming of met een derde- worden afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat de gemeente voornemens is om met andere partijen dan Veestrate een koopovereenkomst te sluiten met betrekking tot de percelen.
4.14.
Ten aanzien van de vordering onder II, die ertoe strekt de gemeente te verbieden om uitvoering te geven aan een reeds met Veestrate of een aan haar gelieerde onderneming gesloten overeenkomst, overweegt de voorzieningenrechter dat de gemeente ter zitting heeft verklaard dat zij (nog) geen overeenkomst met Veestrate of een aan haar gelieerde onderneming heeft gesloten, hetgeen Orient c.s. niet heeft weersproken. Reeds hierom ligt deze vordering voor afwijzing gereed.
4.15.
Orient c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
Totaal
€
1.821,00.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van Orient c.s. af,
5.2.
veroordeelt Orient c.s. in de proceskosten van de gemeente, tot op heden begroot op € 1.821,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.T.J.F. Verhappen en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2025.