Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/1858
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 februari 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
gemachtigde: D. van der Locht,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch
gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de vaststelling van de WOZ-waarde [1] over het belastingjaar 2023 van twee onroerende zaken, gelegen aan van [adres] en van [adres] in [vestigingsplaats] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaken vastgesteld met de beschikking van 24 februari 2023. De waarde van van [adres] in [vestigingsplaats] is vastgesteld op € 417.000 en van van [adres] op € 726.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2023. In het aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (gebruik) 2023 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift, dat door de rechtbank wordt aangemerkt als een nader stuk, omdat het na afronding van het vooronderzoek is ingediend. [2]
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: H. Vloet en E.M.J. Brandsen, taxateur, als waarnemers van de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar
,bijgestaan door W.H. Lemckert RT en ing. P.H.R.J. Roijmans RT, beiden taxateur.
,bijgestaan door W.H. Lemckert RT en ing. P.H.R.J. Roijmans RT, beiden taxateur.
Feiten
2. Eiseres is gebruiker (huurder) van de onroerende zaken. De onroerende zaak aan van [adres] is een crèche/peuterspeelzaal. De onroerende zaak bestaat uit leslokalen met een oppervlakte van totaal 462 m2, opslag/magazijn/berging van 64 m2, een kantoor en kantine van 60 m2, en een omheining/hekwerk. Verder behoort er een perceel van 1022 m2, extra grond van 707 m2, en verharde grond van 313 m2 tot de onroerende zaak.
2.1.
De onroerende zaak van [adres] is ook een crèche/peuterspeelzaal. Deze onroerende zaak bestaat uit leslokalen met een oppervlakte van totaal 469 m2, leslokalen speellokaal van 108 m2, een personeelsvoorziening/kantine van 158 m2, leslokaal slaapvertrekken bijgebouw van 63 m2, een omheining van gaas, een omheining van spijl/draai, een kelder van 28 m2, een berging van 22 m2, en een opslag/magazijn van 94 m2. Bij de onroerende zaak hoort ook een perceel van 1.449 m2, extra grond van 244 m2 en verharde grond van 420 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
4. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Het geschil en de standpunten van partijen
5. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de onroerende zaken voor het kalenderjaar 2023. De waardepeildatum is 1 januari 2022.
6. Eiseres vindt dat de waarde van van [adres] € 325.000 moet zijn en dat de waarde van van [adres] € 457.000 moet zijn. Eiseres verwijst naar de taxatierapporten, die op 29 februari 2024 zijn opgesteld door taxateur E.M.J. Brandsen en E.L.M. Noce-Boelens, en de bijbehorende taxatiekaarten waaruit deze waarden blijken. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken onderbouwd met een taxatierapport en bijlagen. Met dit taxatierapport, opgesteld op 15 oktober 2024 door W.H. Lemckert RT en ing. P.H.R.J. Roijmans RT, zijn de WOZ-waarden (€ 417.000 en € 726.000) getaxeerd op € 593.000 en € 864.000.
De gecorrigeerde vervangingswaarde
7. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van onroerende zaken waarvan de waarde moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Ook de rechtbank neemt dit tot uitgangspunt.
8. Bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de technische en functionele veroudering die sinds de stichting van de zaak is opgetreden. De invloed van latere wijzigingen wordt daarin meegenomen. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar heeft.
9. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is?
10. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank wat eiseres hierover heeft aangevoerd.
11. Eiseres heeft de objectafbakening niet aan de orde gesteld en over de objectkenmerken van de onroerende zaken op de zitting verklaard zich te verenigen met de objectkenmerken die de heffingsambtenaar in beroep heeft gehanteerd. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar.
12. De heffingsambtenaar heeft zich bij de bepaling van de hoogte van de restwaarde van beide onroerende zaken gebaseerd op de kengetallen zoals deze zijn opgenomen in de taxatiewijzers, in dit geval de ‘Taxatiewijzer Algemene Kengetallen’ en ‘Taxatiewijzer Onderwijs’ (hierna samen: Taxatiewijzers). De Taxatiewijzers zijn in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgesteld door ter zake kundige partijen, waarbij gebruik is gemaakt van cijfers en kennis uit de praktijk. In de beroepsfase heeft een hertaxatie van beide onroerende zaken plaatsgevonden, waarbij één van de taxateurs in opdracht van de heffingsambtenaar de onroerende zaken ter plaatse heeft opgenomen. De heffingsambtenaar verwijst naar de rapporten van zijn taxateur.
13. Eiseres heeft in haar beroepschrift aangevoerd dat de heffingsambtenaar een te hoge restwaarde voor de onroerende zaken heeft gehanteerd. Tijdens recente juridische procedures is volgens eiseres gebleken dat de rechter van mening is dat de kengetallen in de Taxatiewijzers onvoldoende zijn onderbouwd. Een enkele verwijzing door de heffingsambtenaar naar de gegevens in de taxatiewijzer is daarom onvoldoende. Eiseres heeft een onderzoeksrapport naar de restwaarde van dagverblijven laten opstellen door Phydias B.V. (Phydias) waaruit volgens haar blijkt dat de gehanteerde restwaarde voor de onroerende zaken niet juist is.
14. De rechtbank overweegt dat Taxatiewijzers hulpmiddelen zijn om te bereiken de WOZ-waarde overeenkomt met het wettelijke waardebegrip van art. 17 Wet Pro WOZ. [3] De rechtbank volgt eiseres in haar betoog dat in de Taxatiewijzers, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversies beschikbaar zijn, cruciale onderbouwende gegevens ontbreken, zoals relevante transactieprijzen. De Taxatiewijzer bevat wel analyseresultaten van marktgegevens voor de kengetallen, maar deze maken de aannames en gegevens betreffende de gehanteerde restwaardes niet zonder meer inzichtelijk en controleerbaar. Ook zijn in deze Taxatiewijzers geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 [4] volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken.
15. Eiseres heeft voor wat betreft de restwaarde uitdrukkelijk het standpunt ingenomen dat zij de richtsnoeren van de Taxatiewijzer Onderwijs niet als uitgangspunt voor de waardering aanvaardt. Dit betekent voor de hoogte van de restwaarde dat wordt teruggevallen op de hoofdregel dat de heffingsambtenaar – in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd – moet voldoen aan de op hem rustende bewijslast. De Taxatiewijzer Onderwijs kan nog steeds door de heffingsambtenaar als bewijsmiddel worden gehanteerd als de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de daarin gehanteerde kengetallen worden onderbouwd door relevante marktgegevens.
16. In de Taxatiewijzer Onderwijs is de gemiddelde levensduur 30,83 jaar en de gemiddelde restwaarde is 22,5%. De heffingsambtenaar heeft zich er rekenschap van gegeven dat de kengetallen in de Taxatiewijzer Onderwijs gebaseerd zijn op marktgegevens die niet publiekelijk bekend zijn. De heffingsambtenaar heeft in dit verband ook gewezen op het door hem overgelegde onderzoek, uitgevoerd door de VNG, voor een extra onderbouwing van de kengetallen voor de restwaarde voor dagverblijven en crèche/peuterspeelzalen. In dat onderzoek zijn de kengetallen nader onderbouwd met marktcijfers van dagverblijven en crèche/peuterspeelzalen, waarbij volgens de heffingsambtenaar alleen transacties zijn gebruikt van dagverblijven en crèche/peuterspeelzalen die na de aankoop niet zijn gesloopt en waarbij de bestemming (direct) na de aankoop niet is gewijzigd. Taxateur Lemckert heeft de transacties geanalyseerd, waaruit blijkt dat de gemiddelde leeftijd waarop de panden zijn verkocht 53 jaar is en dat de gemiddelde restwaarde 41% is. In het taxatierapport waarop de heffingsambtenaar zich baseert is bij de gebouwen voor de restwaarde geen aansluiting gezocht bij de taxatiewijzer, maar is uitgegaan van verlaagde minimale restwaarden van 15%, omdat de gebruiksjaren langer zijn totdat de geschatte restwaarde wordt bereikt. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, in het licht van de Taxatiewijzer Onderwijs, het nadere onderzoek van de VNG en de analyse van dat onderzoek door de taxateur, in beginsel heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast.
17. Eiseres voert aan dat de restwaarde van de onroerende zaken op 10% van de opstallen moet worden gesteld. Zij baseert dat op het rapport van Phydias, waarin zes markttransacties van dagverblijven zijn geanalyseerd. Het betreft de transactiegegevens van Sterrenkroos 52 in Zwolle, De Bengele 7 in Nederweert, Terracottalaan 1 te Venlo, Hubertusstraat 18 in Echt en Waalstraat 23 in Geldermalsen.
18. De heffingsambtenaar heeft het rapport schriftelijk gemotiveerd bestreden, waarin hij per transactie uiteen heeft gezet dat in de analyse is uitgegaan van veel te hoge vervangingswaarden, waardoor de berekende restwaarden veel te laag uitvallen. Verder zijn transacties gehanteerd die in verhuurde staat zijn verkocht en één object dat aan de betreffende huurder is verkocht. De heffingsambtenaar concludeert dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat moet worden uitgegaan van een lagere restwaarde voor kinderdagverblijven.
19. In het rapport van Phydias is uitgegaan van zes transacties van kinderdagverblijven, die ook voorkomen in het onderzoek van VNG. De rechtbank gaat er daarom van uit dat beide partijen het erover eens zijn dat ook deze transacties tot uitgangspunt kunnen dienen voor het onderbouwen van de restwaarde (visie eiseres) dan wel de kengetallen zoals opgenomen in de Taxatiewijzer Onderwijs (visie heffingsambtenaar). Eiseres heeft op de zitting nader toegelicht dat het grote verschil in de berekening van de restwaarde zit in de manier waarop in de berekening met de BTW wordt omgegaan. De rechtbank constateert dat de gemachtigde van eiseres zijn visie op de berekening van de BTW recent heeft bepleit bij deze rechtbank en dat de rechtbank in haar uitspraak van 16 augustus 2024 [5] al heeft geoordeeld dat zij die visie niet volgt. Eiseres heeft in de onderhavige zaak geen nieuwe argumenten naar voren gebracht en de rechtbank ziet evenmin gronden om in deze zaak tot een ander oordeel te komen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
20. De rechtbank constateert dat de waarden die eiseres voor de onroerende zaken bepleit, zijn gebaseerd op de taxatierapporten en bijbehorende -kaarten, waarbij is uitgegaan van een restwaarde van 10%. Uit wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, blijkt dat de rechtbank die stelling niet volgt. Eiseres heeft met de door haar bepleite waarden geen twijfel gezaaid over de door de heffingsambtenaar gehanteerde WOZ-waarden.
21. Eiseres heeft op de zitting voor het eerst aangevoerd dat zij ook de verlengde levensduur voor de nieuwbouw en de renovatie van de onroerende zaken betwist zoals die zijn vermeld in het taxatierapport waarop de heffingsambtenaar zich baseert. Ook heeft zij verzocht om een pleitnota te mogen overleggen en een nieuwe taxatiekaart, waarin haar taxateur heeft gerekend met de volgens eiseres nieuwe uitgangspunten voor de taxatie. Desgevraagd hebben de heffingsambtenaar en beide taxateurs medegedeeld, dat zij niet in staat zijn om ter zitting op deze nieuwe stellingen te reageren. De rechtbank heeft op de zitting medegedeeld dat eiseres in dit stadium van de procedure geen nieuwe stukken meer mag inbrengen en dat het in beginsel ook niet is toegestaan om aan de hand van pleitnotities te pleiten. De rechtbank heeft op de zitting ook geoordeeld dat de nieuwe stellingen tardief zijn aangevoerd, zodat deze hier verder niet worden besproken.
22. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
23. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mrs. M. Cune, voorzitter, J. Lie en F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 februari 2025.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.