Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 11705196 \ CV EXPL 25-3600
Vonnis van 13 november 2025, bij vervroeging
in de zaak van
WOONSTICHTING 'THUIS,
te Eindhoven,
eisende partij,
hierna te noemen: 'thuis,
gemachtigde: mr. W.J. Aardema,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R. Janssen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 mei 2025 met producties 1 tot en met 8;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 8 oktober 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft
gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [gedaagde] ‘korte aantekeningen’ overgelegd en voorgedragen.
gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [gedaagde] ‘korte aantekeningen’ overgelegd en voorgedragen.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
Vanaf 5 februari 2002 huurde de (inmiddels) ex-vrouw van [gedaagde] , samen met [gedaagde] als medehuurder, de standplaats met berging en kindplaats gelegen aan de [adres] in ( [postcode] ) [gemeente] (hierna: de standplaats) van 'thuis. Met ingang van 1 april 2023 huurt [gedaagde] van 'thuis deze standplaats.
2.2.
Bij brief van 23 mei 2023 heeft 'thuis, voor zover in deze procedure relevant, aan [gedaagde] bericht:
“(…)Verboden activiteiten
In het verleden, toen u de wettelijk medehuurder was van de standplaats, is achter de standplaats een hennepkwekerij aangetroffen. 'thuis heeft onlangs informatie ontvangen op grond waarvan vast zou staan dat u mogelijk betrokken zou zijn geweest bij deze hennepkwekerij en dat op de standplaatsen zaken zijn aangetroffen die verband houden met zowel u als de hennepkwekerij.
Indien vast komt te staan dat u vanuit de standplaats betrokken bent geweest bij deze hennepkwekerij dan kan het zo zijn dat'
thuis zich beroept op dwaling. Dit betekent dat 'thuis dan het standpunt inneemt dat zij nooit met u de huurovereenkomst was aangegaan als zij dit alles eerder zou hebben geweten. Dit kan leiden tot een vernietiging van de huurovereenkomst.(…)
thuis zich beroept op dwaling. Dit betekent dat 'thuis dan het standpunt inneemt dat zij nooit met u de huurovereenkomst was aangegaan als zij dit alles eerder zou hebben geweten. Dit kan leiden tot een vernietiging van de huurovereenkomst.(…)
Zoals aangegeven behoud 'thuis zich ook het recht voor om de huurovereenkomst te vernietigen wegens dwaling als vast komt te staan dat u betrokken bent geweest bij de eerder aangetroffen hennepkwekerij. (…)”
2.3.
Op 12 april 2024 heeft het Openbaar Ministerie bij dagvaarding een zaak aanhangig gemaakt tegen [gedaagde] . Het onderzoek ter terechtzitting in die zaak vond plaats op 16 mei 2024. Bij vonnis van 30 mei 2024 heeft de meervoudige kamer voor de behandeling van strafzaken van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) [gedaagde] veroordeeld voor – kort gezegd – het met een ander schuldig maken aan het opzettelijk aanwezig hebben van 273 hennepplanten. De rechtbank acht wettig en overtuigend bewezen dat [gedaagde] in de periode van 6 april 2021 tot en met 20 april 2021 te [gemeente] , tezamen en in vereniging met een ander, opzettelijk aanwezig heeft gehad 273 hennepplanten, zijnde hennep een middel vermeld op de bij de Opiumwet behorende lijst II.
2.4.
[gedaagde] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank. Bij arrest van 31 januari 2025 acht de meervoudige kamer voor strafzaken van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (hierna: het gerechtshof) wettig en overtuigend bewezen dat [gedaagde] in de periode van 6 april 2021 tot en met 20 april 2021 te [gemeente] opzettelijk aanwezig heeft gehad 273 hennepplanten, zijnde hennep een middel vermeld op de bij de Opiumwet behorende lijst II.
2.5.
Op 5 februari 2025 is er namens [gedaagde] beroep in cassatie ingesteld tegen het arrest van het gerechtshof van 31 januari 2025.
2.6.
Bij brief van 1 mei 2025 heeft 'thuis, voor zover in deze procedure relevant, aan [gedaagde] bericht:
“(…) In het tweede deel van vorig jaar is'
thuis geïnformeerd over het feit dat u veroordeeld bent omdat u in 2021 hennep hebt geteeld/voorhanden hebt gehad in een ruimte gelegen buiten de standplaats, maar die alleen bereikt kon worden vanuit de standplaats.
thuis geïnformeerd over het feit dat u veroordeeld bent omdat u in 2021 hennep hebt geteeld/voorhanden hebt gehad in een ruimte gelegen buiten de standplaats, maar die alleen bereikt kon worden vanuit de standplaats.
(…)
'
thuis is van mening dat u haar had moeten informeren over de situatie die in 2021 is aangetroffen, nu u wist of had moeten weten dat dit voor'
thuis belangrijk was. Dat hebt u niet gedaan. Om die reden heeft'
thuis bij het sluiten van de huurovereenkomst in juridische zin gedwaald.
thuis is van mening dat u haar had moeten informeren over de situatie die in 2021 is aangetroffen, nu u wist of had moeten weten dat dit voor'
thuis belangrijk was. Dat hebt u niet gedaan. Om die reden heeft'
thuis bij het sluiten van de huurovereenkomst in juridische zin gedwaald.
Als u het standpunt zou willen innemen dat u nergens van op de hoogte was, dan is het zo dat u in juridische zin beide hebt gedwaald bij het sluiten van de huurovereenkomst.
Omdat'
thuis gedwaald heeft vernietigt zij hierbij de huurovereenkomst op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW of artikel 6:228 lid 1 sub c BW.
thuis gedwaald heeft vernietigt zij hierbij de huurovereenkomst op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW of artikel 6:228 lid 1 sub c BW.
Omdat de huurovereenkomst met deze brief vernietigd is hebt u geen recht meer om de standplaats te gebruiken. U moet de standplaats dan ook ontruimen.
Namens'
thuis verzoek ik u binnen 7 dagen schriftelijk te bevestigen dat u uiterlijk op 31 juli 2025 de standplaats zult hebben ontruimd en leeg zult opleveren aan'
thuis. Dit betekent dus dat u de woonwagen(s) en alle andere spullen verwijderd moet hebben. (…)”
thuis verzoek ik u binnen 7 dagen schriftelijk te bevestigen dat u uiterlijk op 31 juli 2025 de standplaats zult hebben ontruimd en leeg zult opleveren aan'
thuis. Dit betekent dus dat u de woonwagen(s) en alle andere spullen verwijderd moet hebben. (…)”
2.7.
Ten tijde van de mondelinge behandeling (8 oktober 2025) is de standplaats door [gedaagde] niet ontruimd en opgeleverd.
3.Het geschil
3.1. '
thuis vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst zoals gesloten tussen 'thuis en [gedaagde] met betrekking tot de standplaats met kindvak aan de [adres] is vernietigd;
[gedaagde] te veroordelen om voornoemde standplaats met kindvak te ontruimen met al het zijne en het zijnen en al diegenen die van zijnentwege voornoemde standplaats gebruiken, zulks in overeenstemming met hetgeen daaromtrent gesteld in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden en wel binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, met machtiging van 'thuis om, indien [gedaagde] niet aan de veroordeling tot ontruiming voldoet, zelfstandig tot verwijdering en sloop van de op de standplaats gestalde goederen en/of zaken, waaronder de woonwagen(s), over te gaan, een en ander met bepaling dat verwijdering en sloop op kosten van [gedaagde] plaatsvindt;
[gedaagde] te veroordelen om bij wege van schadevergoeding aan 'thuis per maand te voldoen een bedrag gelijk groot aan de laatst verschuldigde maandelijkse huurpenningen, vanaf de dag van vernietiging althans vanaf de maand waarin de laatste betaling plaatsvond tot aan de dag van ontruiming;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2. '
thuis legt aan de vorderingen ten grondslag dat zij de (tweede) huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig heeft vernietigd wegens dwaling, primair op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW en subsidiair op grond van artikel 6:228 lid 1 sub c BW. Omdat de huurovereenkomst met [gedaagde] is vernietigd, gebruikt hij de standplaats zonder recht of titel en is hij gehouden om de standplaats te ontruimen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van 'thuis en 'thuis te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.4.
[gedaagde] voert aan dat er volgens hem geen sprake is van dwaling door 'thuis op grond van een geval zoals neergelegd in artikel 6:228 lid 1 sub a tot en met c BW.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig voor de beslissing, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Er is op dit moment geen succesvol beroep op dwaling mogelijk
4.1.
De eerste vraag die voorligt, is of 'thuis heeft gedwaald bij het aangaan van de (tweede) huurovereenkomst met [gedaagde] . 'thuis doet daarbij primair een beroep op artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW (schending mededelingsplicht door de huurder) en subsidiair een beroep op artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder c BW (wederzijdse dwaling).
4.2.
Uit artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b en c BW volgt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is:
- indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (sub b);
- indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden (sub c).
4.3. '
thuis stelt dat zij bij het sluiten van de (tweede) huurovereenkomst met [gedaagde] niet ermee bekend was dat [gedaagde] - samen met zijn ex-vrouw - door het Openbaar Ministerie werden vervolgd voor het hebben van een hennepkwekerij op een aanpalend stuk grond waartoe gebruik werd gemaakt van voorzieningen op de standplaats. Als 'thuis dit had geweten, dan had zij de ontbinding gevorderd van de eerste huurovereenkomst zoals deze op dat moment nog bestond tussen 'thuis enerzijds en [gedaagde] en zijn ex-vrouw anderzijds. In ieder geval was 'thuis nimmer een nieuwe huurovereenkomst aangegaan met [gedaagde] . Ook stelt 'thuis in de dagvaarding dat het naar haar mening voldoende vast staat dat [gedaagde] zich wel degelijk feitelijk schuldig heeft gemaakt aan het kweken van hennep, ondanks dat hij daar in strafrechtelijke zin niet voor veroordeeld is. 'thuis stelt dat [gedaagde] zich in ieder geval schuldig heeft gemaakt aan het voorhanden hebben van hennep, waartoe hij de standplaats heeft gebruikt. Op grond van het voorgaande en gelet op het zero tolerance beleid van 'thuis heeft 'thuis de huurovereenkomst met [gedaagde] vernietigd wegens dwaling.
4.4.
[gedaagde] voert aan dat er geen sprake is van dwaling, omdat (ook) hij bij het aangaan van de (tweede) huurovereenkomst, die op 1 april 2023 is ingegaan, niet bekend was met de daad van vervolging door het Openbaar Ministerie, nu hij pas op 12 april 2024 is gedagvaard door het Openbaar Ministerie. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat het ten tijde van het aangaan van de (tweede) huurovereenkomst op de weg van 'thuis lag om aan [gedaagde] te vragen of hij met de vondst van de hennepkwekerij in de nabijheid van de standplaats te maken had en [gedaagde] bovendien – als 'thuis hier al naar had gevraagd – destijds waarschijnlijk had ontkend, althans hij zou hebben gezegd dat hij daarover niets van justitie had vernomen. Bovendien heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling verklaard onschuldig te zijn.
4.5. '
thuis heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het voor [gedaagde] vervelend is dat hij laat is gedagvaard, maar dat [gedaagde] – gelet op het arrest in de strafzaak – wist dat hem iets boven het hoofd hing en dat 'thuis van niets wist. Ook heeft 'thuis tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de inhoud van het vonnis en het arrest wat haar betreft volslagen helder is en dat zowel de rechtbank als het gerechtshof de betrokkenheid van [gedaagde] bij de hennepkwekerij vanuit de standplaats vaststelt. 'thuis heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat deze betrokkenheid van [gedaagde] maakt dat zij, gelet op haar zero tolerance beleid, de onderhavige procedure is gestart. Tevens heeft 'thuis zich tijdens de mondelinge behandeling op het standpunt gesteld dat het beroep in cassatie niet hoeft te worden afgewacht.
4.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. Vast staat dat er namens [gedaagde] cassatie is ingesteld tegen het arrest van het gerechtshof. [gedaagde] heeft daarover tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zijn cassatieadvocaten op 21 juni 2025 een cassatieschriftuur bij de Hoge Raad hebben ingediend en dat de uitkomst van de procedure bij de Hoge Raad niet bekend is op het moment van de mondelinge behandeling in deze civiele procedure (8 oktober 2025). In tegenstelling tot het tijdens de mondelinge behandeling ingenomen standpunt van 'thuis (zie r.o. 4.5), is de kantonrechter van oordeel dat het oordeel van de Hoge Raad wel moet worden afgewacht.
4.7.
Gelet op het namens [gedaagde] ingestelde beroep in cassatie staat op dit moment niet vast dat [gedaagde] onherroepelijk is veroordeeld voor – kort gezegd – het opzettelijk aanwezig hebben van 273 hennepplanten. Dit strafbaar handelen is voor 'thuis wel de reden geweest om de (tweede) huurovereenkomst met [gedaagde] op grond van dwaling te vernietigen, gelet op hetgeen zij daarover heeft vermeld in haar brieven aan [gedaagde] (zie r.o. 2.2 en r.o. 2.6), hetgeen zij daarover heeft gesteld in de dagvaarding en hetgeen zij daarover heeft toegelicht tijdens de mondelinge behandeling.
4.8.
Omdat het arrest van het gerechtshof (nog) niet onherroepelijk is, is voor 'thuis op dit moment geen succesvol beroep op dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b en/of c BW mogelijk en kan zij de huurovereenkomst met [gedaagde] (nog) niet vernietigen. Dit heeft tot gevolg dat de door 'thuis gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst zoals gesloten tussen 'thuis en [gedaagde] met betrekking tot de standplaats met kindvak aan de [adres] is vernietigd (vordering 1), wordt afgewezen.
De overige vorderingen worden ook afgewezen
4.9.
De gevorderde ontruiming van de standplaats met kindvak (vordering 2) en de gevorderde schadevergoeding per maand (vordering 3) volgen het lot van de hoofdvordering (vordering 1) en worden dus ook afgewezen.
'thuis moet de proceskosten betalen
4.10.
Omdat de vorderingen van 'thuis worden afgewezen, zal zij worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde] . De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van 'thuis af,
5.2.
veroordeelt 'thuis in de proceskosten van € 510,00, te vermeerderen met de kosten van betekening als 'thuis niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Iding en in het openbaar uitgesproken op
13 november 2025.