Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 11540149 \ CV EXPL 25-1119
Vonnis van 4 december 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats 1] ( [land] ),
eisende partijen,
hierna samen te noemen: eisers,
afzonderlijk te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
gemachtigde: mr. R.G.M. Michels,
tegen
1.[gedaagde 1] V.O.F.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. [gedaagde 2] ,
2. [gedaagde 2] ,
3. [gedaagde 3] ,
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: gedaagden,
afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ,
gemachtigde: mr. R. van der Donk.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding met 7 producties;
- de conclusie van antwoord met 2 producties;
- de aanvullende productie 8 van eisers;
- de aanvullende productie 3 van gedaagden.
1.2.
Op 22 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De gemachtigde van eisers heeft ter zitting spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de behandeling is besproken. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter gezegd dat
22 november 2025 vonnis zal worden gewezen. Vanwege organisatorische omstandigheden is dit uitgesteld naar vandaag.
2.De feiten
2.1.
Eisers zijn ouders van [gedaagde 2] en schoonouders van [gedaagde 3] .
2.2.
Partijen hebben op 1 juni 2008 twee huurovereenkomsten gesloten met betrekking tot:
- de bedrijfsruimte aan het adres [adres 1] te [plaats] (hierna te noemen: de bedrijfsruimte);
- en de bovengelegen woonruimte aan het adres [adres 2] te [plaats] (hierna te noemen: de woonruimte).
2.3.
Gedaagden huren de bedrijfsruimte en de woonruimte van eisers. Gedaagden exploiteren in de bedrijfsruimte een coffeeshop. De woonruimte wordt door gedaagden gebruikt als kantoor.
2.4.
Voor de huur van de bedrijfsruimte hebben partijen een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend. De huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte is mondeling tot stand gekomen. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurprijs voor de bedrijfsruimte € 3.500,00 per maand en voor de woonruimte € 1.200,00 per maand.
2.5.
In de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte is, voor zover voor dit geschil van belang, het volgende bepaald:
“4.5 Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks aangepast.
(..)
4.1
De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.”
2.6.
Op de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte zijn de
Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Winkelruimte(ROZ Model van juli 2003) (hierna te noemen: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing. In de algemene huurvoorwaarden is, voor zover voor dit geschil van belang, het volgende bepaald:
Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Winkelruimte(ROZ Model van juli 2003) (hierna te noemen: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing. In de algemene huurvoorwaarden is, voor zover voor dit geschil van belang, het volgende bepaald:
“Huurprijswijziging
9.1
Een in 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Tenzij het bepaalde in 9.2 van toepassing is, wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt
aangepast.
(..)
9.5
Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.
(..)
Betalingen
18.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. Dit laat onverlet de bevoegdheid van huurder om gebreken zelf te verhelpen en de
redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. Het staat verhuurder vrij door middel van schriftelijke opgave aan huurder wijziging aan te brengen in de plaats of wijze van betaling. Verhuurder is gerechtigd te bepalen op welke openstaande vordering uit de huurovereenkomst een door hem van huurder ontvangen betaling in mindering komt, tenzij huurder bij de betaling uitdrukkelijk anders aangeeft. In het laatste
geval is het gestelde in artikel 6:50 Burgerlijk Wetboek niet van toepassing.
18.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
2.7.
Op 30 december 2024 heeft de gemachtigde van eisers gedaagden het volgende
e-mailbericht verstuurd:
“Geachte heer [gedaagde 2] ,
Op 22 november 2024 heb ik u namens uw vader en verhuurder [eiser 1] uitvoerig telefonisch
gesproken. U bleek daarbij helaas niet bereid tot een bespreking in bijzijn van mijn cliënt.
Tijdens ons overleg op 22 november 2024 heb ik u - als vennoot van huurder [gedaagde 1] VOF -
aangesproken op de structureel te late huurbetalingen voor het bedrijfspand (inclusief bovenruimten)
aan de [adres 1] te [postcode] [plaats] . Ofschoon [gedaagde 1] VOF op grond van haar
huurovereenkomst de huur ad (€ 3.500,- + € 1.200,- =) € 4.700,- maandelijks voor of op de eerste
van de maand dient te voldoen, wordt deze huur al jarenlang (veel) te laat betaald, ondanks
herhaalde aansporingen door cliënt en andere naasten en familieleden.
In ons telefoongesprek op 22 november 2024 heb ik [gedaagde 1] VOF uitdrukkelijk gemaand om voortaan zorg te dragen voor tijdige huurbetaling, maar desondanks heeft [gedaagde 1] VOF ook de huur voor december 2024 weer eerst op 10 (!) december 2024 aan cliënt betaald.
Voor cliënt is hiermee de maat vol. Cliënt vindt de structureel te late huurbetaling een zeer ernstige
tekortkoming in de huurdersverplichting van [gedaagde 1] VOF om de huur op tijd te voldoen en
acht daarin grond gelegen tot het treffen van passende beëindigingsmaatregelen.
Met vriendelijke groet en onder alle voorbehoud,
Robert Michels”
3.Het geschil
De vordering
3.1.
Eisers vorderen – samengevat – ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten en ontruiming van de bedrijfsruimte en woonruimte alsmede betaling van de volgende bedragen:
I. een bedrag van € 20.182,52 ter zake van achterstallige huurpenningen;
II. de geldende huurprijs van in totaal € 5.470,18 per maand (€ 4.270,18 + € 1.200,00) over de periode van 1 maart 2025 tot aan de dag waarop de bedrijfsruimte en de woonruimte door gedaagden volledig verlaten en ontruimd zullen zijn, als huurprijs tot aan de dag van ontbinding van de bestaande huurovereenkomsten en als schadevergoeding wegens verzuim van ontruiming en onrechtmatige occupatie vanaf de dag van die ontbinding tot aan de dag van de volledige verlating en ontruiming;
III. een bedrag van € 6.000,00 ter zake van verschuldigde contractuele boete(n);
IV. de wettelijke rente ex artikel 6:119 en 120 BW over de onder sub I tot en met III vermelde bedragen, te rekenen vanaf de dag van intreding van het verzuim tot aan de dag der algehele voldoening;
V. de kosten van het geding.
3.2.
Eisers leggen het volgende aan hun vordering ten grondslag.
Gedaagden schieten tekort in de nakoming van hun betalingsverplichtingen op grond van de huurovereenkomsten door vanaf mei 2023 de huur voor de bedrijfsruimte en de woonruimte structureel te laat te betalen, behoudens de huurtermijnen van december 2023 en maart 2024. Ondanks dat eisers gedaagden meermaals (via tussenpersonen) hebben aangesproken op de te late huurbetalingen en de gemachtigde van eisers op 22 november 2024 hierover telefonisch contact heeft opgenomen met [gedaagde 2] , is het betalingsgedrag niet verbeterd. Ook nadat de gemachtigde van eisers gedaagden op 30 december 2024 per e-mailbericht op de schending van de huurovereenkomst heeft gewezen en rechtsmaatregelen heeft aangezegd worden de huurpenningen nog steeds niet tijdig betaald.
3.3.
Daarnaast volgt uit artikel 9.1. van de algemene huurvoorwaarden dat de huurprijs voor de bedrijfsruimte jaarlijks per 1 juli kan worden geïndexeerd. Deze indexeringen zijn achterwege gebleven. Echter, op grond van artikel 9.5 van de algemene huurvoorwaarden zijn gedaagden de geïndexeerde huurprijs verschuldigd ook al hebben eisers daar geen afzonderlijke mededeling van gedaan. Eisers vorderen op grond van artikel 9.1 en 9.5 van de algemene huurvoorwaarden alsnog betaling van de indexeringen van de huurprijs voor de bedrijfsruimte over de afgelopen vijf jaar. Dit komt neer op een bedrag van € 9.242,16. Na indexering bedraagt de huurprijs voor de bedrijfsruimte per 1 juli 2024 € 4.270,18 per maand.
3.4.
Op grond van artikel 18.2 van de algemene voorwaarden verbeuren gedaagden een boete van € 300,00 per maand voor elke maand dat de huur niet op de vervaldag is voldaan. Aangezien gedaagden ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding de verschuldigde huur voor de bedrijfsruimte en de woonruimte twintig keer te laat hebben betaald zijn zij eisers een contractuele boete verschuldigd van € 6.000,00.
3.5.
Daar komt bij dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding de geïndexeerde huur voor de maanden januari en februari 2025 voor zowel de bedrijfsruimte als de woonruimte (zijnde 2 x € 4.270,18 en 2 x € 1.200,00) nog niet waren betaald.
Inmiddels hebben gedaagden deze twee huurtermijnen voor de woonruimte volledig voldaan evenals de huur voor maart 2025. Gedaagden hebben echter na maart 2025 opnieuw een huurachterstand met betrekking tot de woonruimte laten ontstaan. Daar waar gedaagden in april 2025 nog een bedrag van € 100,00 voor de woonruimte hebben betaald, hebben zij over de maanden mei, juni, juli en augustus 2025 niets voor de woonruimte betaald en in september 2025 slechts een bedrag van € 520,80.
Voor de huur van de bedrijfsruimte hebben gedaagden in de periode januari 2025 tot en met september 2025 maandelijks de niet geïndexeerde huurprijs betaald (dus steeds € 3.500,00 in plaats van € 4.270,18).
3.6.
De langdurige en vrijwel structurele te late huurbetaling vanaf mei 2023 in combinatie met de huurachterstand met betrekking tot de woonruimte vormt een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming dat ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de bedrijfsruimte en de woonruimte gerechtvaardigd zijn.
Het verweer
3.7.
Gedaagden hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Zij hebben daartoe het volgende aangevoerd.
3.8.
Gedaagden betwisten dat zij meermaals (door tussenpersonen) op de te late huurbetalingen zijn aangesproken. Wel hebben zij het e-mailbericht van de gemachtigde van eisers van 30 december 2024 ontvangen. Vanaf het begin van de huurovereenkomst zijn partijen van artikel 4.10 afgeweken. Er is sprake van een langdurige en impliciet geaccepteerde gang van zaken waarbij de betaling van de huur niet steeds strikt vóór of op de eerste van de maand plaatsvond. Eisers hebben jarenlang gedoogd dat de huur soms later betaald werd en hebben daar nooit bezwaar tegen gemaakt. Gedaagden hebben erop mogen vertrouwen dat de te late betaling binnen de grenzen van de familierelatie aanvaardbaar was. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om, vanwege een verstoorde familierelatie, alsnog strikte naleving van artikel 4.10 van de huurovereenkomst te verlangen terwijl dit jarenlang feitelijk is losgelaten. Gedaagden doen in dit verband een beroep op de aanvullende dan wel beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 1 en 2 BW.
Er is geen sprake van een fatale termijn voor het betalen van de huur voor de bedrijfsruimte omdat niet alleen moet worden gekeken naar artikel 4.10 van de huurovereenkomst maar ook naar de feitelijke gang van zaken en die was afwijkend. Van een situatie zoals bedoeld in artikel 6:83 sub a BW is daarom geen sprake.
3.9.
Gelet op het verweer onder 3.8. dienen ook de gevorderde contactuele boetes te worden afgewezen.
3.10.
Niet alleen werd geen uitvoering gegeven aan artikel 4.10 van de huurovereenkomst maar ook hebben eisers zich nooit gehouden aan de in de huurovereenkomst opgenomen indexering. Vanwege de familierelatie zijn er mondeling andere afspraken gemaakt met betrekking tot de huurverhoging. Zo heeft [eiser 1] op willekeurige momenten aangegeven de huur te verhogen. Eisers hebben gedaagden geen enkel jaar aangeschreven met betrekking tot de indexering. Ook hiervoor geldt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat eisers op dit moment een beroep doen op naleving van artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden.
Naast de familierelatie is van belang dat [gedaagde 2] zorg draagt voor de onderhoud van de bedrijfsruimte. Gedaagden hebben eisers nooit aangeschreven om gebreken te verhelpen of onderhoudswerkzaamheden uit te voeren en [gedaagde 2] heeft het gehele pand gerenoveerd waardoor het pand meer waard is geworden.
Mocht de kantonrechter oordelen dat de gevorderde geïndexeerde huur niettemin toewijsbaar is, wordt subsidiair verzocht het bedrag te matigen.
3.11.
Gedaagden huren al 24 jaar van eisers. Voordat in 2008 de huurovereenkomst werd gesloten gold al een andere huurovereenkomst vanaf 2001. Eisers maken misbruik van recht door bij een verstoring van de familiaire verhoudingen de onderhavige vorderingen in te stellen. De bevoegdheid om de huurprijs achteraf te indexeren en de huurovereenkomsten te ontbinden wordt door eisers aangewend als pressiemiddel of vergeldingsmaatregel vanwege een persoonlijk conflict. Dit is enkel bedoeld om gedaagden te schaden zodat dit tot gevolg moet hebben dat eisers deze bevoegdheid niet kunnen inroepen.
3.12.
Van een tekortkoming in de nakoming die de ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt is geen sprake omdat gedaagden niet in verzuim zijn geraakt. Er is immers a) geen sprake is van een fatale termijn zoals opgenomen in de huurovereenkomst en b) eisers hebben altijd gedoogd dat betaling niet conform artikel 4.10 van de huurovereenkomst plaatsvond. Ze hebben gedaagden daar nooit op aangesproken of voor gewaarschuwd. Voor zover wel sprake is van een tekortkoming in de nakoming rechtvaardigt deze de ontbinding van de huurovereenkomsten niet omdat dit zeer ernstige gevolgen heeft voor gedaagden. Zij verliezen hierdoor hun bedrijfsvoering aangezien de bedrijfsruimte essentieel is voor het voortbestaan van de onderneming. De coffeeshop heeft vaste klanten, een specifieke inrichting en een vergunning die aan het adres zijn verbonden. Bij een ontbinding kan de onderneming niet worden voortgezet, verliezen gedaagden hun inkomen en kan een faillissement volgen.
4.De beoordeling
Rechtsmacht en toepasselijk recht
4.1.
De onderhavige zaak kent een internationaal karakter aangezien eisers in [land] woonachtig zijn en [gedaagde 1] V.O.F. gevestigd is Nederland en [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in Nederland wonen. De vraag of de rechtbank bevoegd is om van de vorderingen van eisers kennis te nemen, dient gelet op deze inhoud van het geschil te worden beantwoord aan de hand van de Verordening (eu) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (hierna: EEX-Vo II) die rechtstreeks verbindend en toepasselijk is in Nederland en [land] .
Op grond van artikel 24 lid 1 EEX-Vo II zijn bij verhuur van onroerende zaken de rechters van de lidstaat waar het onroerend goed gelegen is exclusief bevoegd. Nu de gehuurde bedrijfsruimte en woonruimte in Nederland zijn gelegen komt de Nederlandse rechter op grond van voornoemd artikel rechtsmacht toe.
4.2.
Gelet op het internationale element zal de rechtbank op de voet van art. 10:2 BW tevens ambtshalve toetsen welk recht van toepassing is op de rechtsverhoudingen tussen partijen. Het geschil betreft verbintenissen uit huurovereenkomsten. De vraag welk recht van toepassing is dient daarom te worden bepaald aan de hand van Verordening (EG) nr. 593/2008 van het Europees Parlement en de Raad van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (hierna: Rome I). In het geval van verhuur van een onroerende zaak wijst artikel 4 lid 1 sub c Rome I het recht van het land aan waar de onroerende zaak is gelegen. In dit geval is dat Nederland.
De inhoudelijke beoordeling
4.3.
In de dagvaarding vorderen eisers een bedrag van € 20.182,52. Dit bestaat uit twee componenten, zijnde achterstallige indexeringen van de huurprijs over de periode 2020 tot en met 2024 en achterstallige huur over de maanden januari en februari 2025. De kantonrechter zal eerst ingaan op de achterstallige indexeringen.
Achterstallige indexeringen
4.4.
Vaststaat dat in artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden de verhuurder de bevoegdheid wordt gegeven om de huurprijs jaarlijks te indexeren. Gedaagden hebben deze bevoegdheid tot indexering noch de door eisers gestelde omvang van de achterstallige indexeringen betwist. Zij hebben enkel aangevoerd dat eisers deze indexeringen niet kunnen opeisen omdat de eisen van redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW zich daartegen verzetten, daar sprake is van een familierelatie tussen partijen en eisers nooit eerder van de indexeringsbevoegdheid gebruik hebben gemaakt.
De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
4.5.
De kantonrechter stelt vast dat gedaagden hun beroep op de aanvullende dan wel beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW, anders dan met een verwijzing naar de familierelatie tussen partijen, niet hebben onderbouwd. Het enkele feit dat tussen partijen een familieband bestaat is echter onvoldoende voor een geslaagd beroep op de aanvullende of beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid daar partijen een zakelijke overeenkomst zijn aangegaan.
4.6.
Ook het argument dat eisers zich nooit aan de indexering hebben gehouden kan gedaagden niet baten. Artikel 9.5. van de algemene voorwaarden bepaalt immers dat de indexeringen opeisbaar zijn ook al wordt van de indexering aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan. Dat eisers de indexeringen nooit hebben aangekondigd of nooit eerder hebben gevorderd is dan ook niet van belang. Uit de rechtspraak volgt de hoofdregel dat het vorderen van indexering met terugwerkende kracht tot vijf jaar terug mogelijk is (vgl. ECLI:NL:GHAMS:2017:836) tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden zoals rechtsverwerking. Voor zover gedaagden met hun stelling dat eisers zich nooit aan de indexeringen hebben gehouden, hebben beoogd een beroep te doen op rechtsverwerking, geldt dat zij ook deze stelling onvoldoende hebben onderbouwd. Voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop dan wel louter stilzitten van de gerechtigde (in dit geval eisers) onvoldoende. Hiervoor dient sprake te zijn van bijkomende omstandigheden maar die hebben gedaagden, anders dan het bestaan van een familierelatie, niet gesteld.
Dat duidelijk andere afspraken zijn gemaakt omdat [eiser 1] op willekeurige momenten bepaalde dat de huur verhoogd diende te worden, zoals gedaagden hebben betoogd, acht de kantonrechter in dit kader niet relevant daar de huur, naast de contractueel vastgelegde indexering, ook om andere redenen kan worden verhoogd.
4.7.
Verder hebben gedaagden aangevoerd dat zij altijd zorg hebben gedragen voor het onderhoud van de bedrijfsruimte en dat eisers hier geen kosten aan hebben gehad. Eisers hebben dit betwist. Volgens eisers zijn partijen dit niet overeengekomen en zijn de onderhoudskosten altijd tussen hen verdeeld. Gelet op de betwisting van eisers en het feit dat gedaagden hun stelling niet met stukken hebben onderbouwd gaat de kantonrechter hieraan voorbij. Dit geldt eveneens voor de stelling van gedaagden dat zij de bedrijfsruimte hebben gerenoveerd. Uit niets blijkt dat gedaagden de bedrijfsruimte hebben gerenoveerd, laat staan dat en met welk bedrag de waarde van de bedrijfsruimte daardoor is gestegen.
4.8.
In de hiervoor door gedaagden aangevoerde omstandigheden ziet de kantonrechter geen reden de indexeringen te matigen. De conclusie is dan ook dat de gevorderde achterstallige indexeringen toewijsbaar zijn.
Achterstallige huurpenningen
4.9.
Vaststaat dat gedaagden ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding de huurpenningen voor zowel de bedrijfsruimte als de woonruimte voor de maanden januari en februari 2025 nog niet hadden voldaan. Uit de stellingen van partijen en het door eisers als productie 8 overgelegde betalingsoverzicht blijkt dat gedaagden zowel op 3 als op 6 februari 2025 een bedrag van € 3.500,00 (voor de bedrijfsruimte) en van € 1.200,00 (voor de woonruimte) hebben voldaan ter zake van de huur voor januari en februari 2025.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de verschuldigdheid van de indexeringen betekent dit dat voor de maanden januari en februari 2025 nog een bedrag van € 1.540,36 (2x [€ 4.270,18 - € 3.500,00]) open staat.
4.10.
Voorts blijkt uit voornoemd overzicht dat gedaagden over de periode maart 2025 tot en met september 2025 voor de bedrijfsruimte steeds een bedrag van € 3.500,00 (de niet geïndexeerde huurprijs) hebben voldaan. Dat betekent dat over deze periode in totaal
€ 5.391,26 (7x [€ 4.270,18 –€ 3.500,00]) te weinig is betaald voor de bedrijfsruimte.
4.11.
Uit voornoemd overzicht blijkt tevens dat gedaagden in diezelfde periode voor de woonruimte enkel de huur voor maart 2025 volledig hebben betaald. Voor de huur van april 2025 is slechts een bedrag van € 100,00 voldaan en voor de huur van september 2025 een bedrag van € 520,80. Voor de maanden mei, juni, juli en augustus 2025 hebben gedaagden voor de woonruimte geen betalingen verricht. Hieruit volgt dat gedaagden met betrekking tot de woonruimte in totaal € 6.579,20 ([4 x € 1.200,00] + € 1.100 + € 679,2) te weinig hebben betaald.
4.12.
Gedaagden hebben het betalingsoverzicht van eisers niet betwist zodat de kantonrechter van de juistheid daarvan zal uitgaan.
4.13.
Ten aanzien van de huurachterstand met betrekking tot de woonruimte hebben gedaagden aangevoerd dat sprake was van een lekkage aan het dak. Volgens gedaagden is de lekkage via een tussenpersoon aan [eiser 1] gemeld maar hebben eisers daar niets meegedaan. Om die reden hebben gedaagden het dak op 28 april 2025 zelf laten herstellen en de kosten daarvan (zoals deze blijken uit productie 3 van gedaagden) op de huurpenningen ingehouden, aldus gedaagden. Naar de kantonrechter begrijpt doen gedaagden hiermee een beroep op artikel 7:206 lid 3 BW. Ingevolge dit artikel kan de huurder gebreken zelf laten verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen door deze op de huurprijs in mindering te brengen, mits de verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. Gesteld noch gebleken is dat eisers met het verhelpen van de lekkage aan het dak in verzuim zijn. Gedaagden hebben weliswaar gesteld dat [A] , de 16-jarige neef van [gedaagde 2] , de lekkage aan [eiser 1] heeft doorgegeven – hetgeen eisers betwisten – en dat de facturen van de herstelwerkzaamheden op 29 april 2025 aan eisers zijn verstrekt maar niet gesteld of gebleken is dat gedaagden eisers een ingebrekestelling hebben gestuurd. Evenmin is gebleken dat partijen hebben afgesproken dat de herstelkosten van het dak op de huur voor de woonruimte mochten worden ingehouden. Dit betekent dat gedaagden niet gerechtigd waren de herstelkosten op de huur van de woonruimte in te houden. Gedaagden zijn dus gehouden de achterstallige huurpenningen met betrekking tot de woonruimte alsnog aan eisers te voldoen.
4.14.
De slotsom is dat de onder 4.9, 4.10 en 4.11 genoemde achterstallige bedragen toewijsbaar zijn.
Misbruik van recht
4.15.
Gedaagden stellen zich op het standpunt dat eisers misbruik maken van recht en om die reden hun bevoegdheid tot het indexeren van de huur en het ontbinden van de huurovereenkomsten niet moeten kunnen inroepen. Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door deze uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen (artikel 3:13 lid 2 BW). Dit alles is in deze zaak niet gebleken. De kantonrechter ziet geen aanknopingspunten om, zoals door gedaagden is betoogd, aan te nemen dat de vorderingen enkel zijn ingesteld om gedaagden te schaden. Integendeel, eisers hebben ter zitting toegelicht dat zij voor hun inkomsten afhankelijk zijn van de huurbetalingen voor de bedrijfsruimte en de woonruimte en derhalve belang hebben bij tijdige en volledige nakoming van de betalingsverplichtingen. Eisers hebben dit niet gemotiveerd betwist.
Zodoende faalt het beroep van gedaagden op misbruik van recht.
De gevorderde ontbinding en ontruiming
4.16.
De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Volgens vaste jurisprudentie is een huurachterstand van drie maanden in de regel een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarnaast kan ook herhaalde, structurele te late betaling van de huur (zonder het bestaan van een betalingsachterstand) een ernstige tekortkoming opleveren die de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee gepaard gaande ontruiming in beginsel rechtvaardigt.
4.17.
Vaststaat dat gedaagden in strijd met artikel 4.10 van de huurovereenkomst de huur voor de bedrijfsruimte structureel niet vóór de eerste van de maand hebben betaald. Dit blijkt uit de door eisers overgelegde betalingsafschriften (productie 3 tot en met 6 en productie 8). Gedaagden hebben deze te late betalingen niet betwist maar voeren aan dat eisers de te late betalingen van de huurpenningen altijd hebben gedoogd. Zij stellen nooit door eisers te zijn aangemaand tot tijdige betaling. Eisers betwisten dit en stellen dat zij gedaagden in het verleden regelmatig, via familieleden en vrienden, hebben aangespoord om de huur op tijd te voldoen. Of eisers gedaagden in het verleden hebben aangesproken op de te late huurbetalingen kan in het midden blijven. Uit de stellingen van partijen en het e-mailbericht van de gemachtigde van eisers aan gedaagden van 30 december 2024 (productie 7 dagvaarding), waarvan gedaagden de ontvangst niet hebben betwist, blijkt immers dat gedaagden
in ieder gevalsinds het telefoongesprek op 22 november 2024 ervan op de hoogte waren dat eisers de te late huurbetalingen niet (meer) accepteerden.
in ieder gevalsinds het telefoongesprek op 22 november 2024 ervan op de hoogte waren dat eisers de te late huurbetalingen niet (meer) accepteerden.
Desondanks hebben gedaagden ook na 22 november 2024 de huurtermijnen voor de bedrijfsruimte niet tijdig voldaan. Zo is de huur voor december 2024 pas op 10 december 2024 voldaan, voor januari 2025 pas op 6 februari 2025, voor februari 2025 op 3 februari 2025, voor maart 2025 op 3 maart 2025, voor april 2025 op 7 april 2025, voor mei 2025 op 2 mei 2025, voor juni 2025 op 9 juni 2025, voor juli 2025 op 7 juli 2025, voor augustus 2025 op 25 augustus 2025 en de huur voor september 2025 op 8 september 2025.
4.18.
Ook in dit kader hebben gedaagden een beroep gedaan op de aanvullende dan wel beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW. Hiervoor geldt hetzelfde als hetgeen onder 4.5 is overwogen. Het enkele feit dat sprake is van een familierelatie betekent niet dat de eisen van redelijkheid en billijkheid eraan in de weg staan dat eisers van gedaagden tijdige betaling van de huurpenningen conform artikel 4.10 van de huurovereenkomst verlangen, ook al zouden eisers dat (volgens gedaagden) in het verleden nooit gedaan hebben (hetgeen eisers betwisten). Behoudens een geslaagd beroep op rechtsverwerking staat dit de verhuurder vrij. Voor het aannemen van rechtswerking hebben gedaagden onvoldoende gesteld. Ook van andersluidende afspraken over de betalingstermijn van de huur is de kantonrechter niet gebleken. De kantonrechter volgt gedaagden dan ook niet in hun stelling dat geen sprake is van een fatale termijn voor de huurbetalingen voor de bedrijfsruimte.
4.19.
Het voorgaande betekent dat de huurpenningen voor de bedrijfsruimte, gerekend vanaf het telefoongesprek op 22 november 2024 (de dag waarop het voor gedaagden in ieder geval duidelijk was dat de te late huurbetalingen niet (meer) geaccepteerd werden), inmiddels bijna een jaar lang niet tijdig worden betaald. Dit is aan te merken als langdurige structurele wanbetaling en vormt naar het oordeel van de kantonrechter een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst evenals een ontruiming van de bedrijfsruimte rechtvaardigt.
4.20.
Daarnaast hebben gedaagden vanaf april 2025 de huur voor de woonruimte niet dan wel slechts gedeeltelijk voldaan waardoor zij tot en met september 2025 een huurachterstand hebben laten ontstaan van € 6.579,20, zijnde een achterstand van ruim vijf maanden. Gelet op hetgeen onder 4.16. is overwogen vormt ook dit een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming om de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte te rechtvaardigen.
Voor zover gedaagden met hun stellingen in punt 50 van de conclusie van antwoord hebben bedoeld een beroep te doen op de zogenoemde ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW faalt dit. Gedaagden hebben hun stellingen zowel in de conclusie van antwoord als ter zitting met onvoldoende met feiten en omstandigheden omkleed. De enkele blote stelling dat toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming tot gevolg heeft dat de exploitatie van de coffeeshop niet kan worden voortgezet en tot een faillissement
kanleiden is ontoereikend. Aan een afweging van de belangen van partijen wordt dan ook niet toegekomen.
kanleiden is ontoereikend. Aan een afweging van de belangen van partijen wordt dan ook niet toegekomen.
4.21.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten, zowel met betrekking tot de bedrijfsruimte als de woonruimteruimte, zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. De kantonrechter zal de huurovereenkomsten met ingang van de datum van dit vonnis ontbinden. Gedaagden zullen worden veroordeeld de bedrijfsruimte alsmede de woonruimte te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de ontruimingstermijn, zoals door gedaagden is verzocht, vast te stellen op één jaar. Enerzijds omdat niet van eisers kan worden verlangd om een dergelijk lange periode op de ontruiming van de bedrijfsruimte en de woonruimte te moeten wachten en anderzijds omdat het, gelet op de onvoldoende weersproken stellingen van eisers over het door de gemeente [plaats] gehanteerde beleid – niet te verwachten is dat het gedaagden lukt om binnen deze termijn een vergunning te verkrijgen voor een coffeeshop op een andere locatie.
4.22.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf, eventueel met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen. Dit berust niet op de wet. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat eisende partij de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat gedwongen ontruiming door een deurwaarder wordt uitgevoerd. Eisers hebben geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van een deurwaarder in te schakelen.
4.23.
Wat betreft de gevorderde ontruimingskosten geldt dat de partij die ongelijk krijgt alleen kan worden veroordeeld tot betaling van kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt dan wel kosten die na de uitspraak worden gemaakt maar die zich wel laten begroten. Dat is niet het geval bij ontruimingskosten; deze kosten worden namelijk (mogelijk) na het ontruimingsvonnis gemaakt en laten zich niet op voorhand begroten. Op de datum van het ontruimingsvonnis staat nog niet vast of deze kosten gemaakt zullen worden en hoe hoog deze kosten mogelijk zullen zijn.
De gevorderde huurtermijnen tot de datum van ontbinding en gebruiksvergoeding tot de daadwerkelijke ontruiming
4.24.
Eisers vorderen dat gedaagden worden veroordeeld tot het betalen van de (geïndexeerde) huurprijs voor zowel de bedrijfsruimte als de woonruimte tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomsten en tot het betalen van een maandelijks bedrag ter hoogte van de (geïndexeerde) huurprijs van de bedrijfsruimte en de woonruimte (€ 4.270,18 + € 1.200,00), te rekenen vanaf de dag van de ontbinding tot het moment dat gedaagden het gehuurde hebben ontruimd. Deze vorderingen zijn ook toewijsbaar.
Contractuele boetes
4.25.
Eisers vorderen een bedrag van € 6.000,00 omdat 20 keer niet tijdig zou zijn betaald. Naar de kantonrechter begrijpt verwijst zij daarbij naar de te late betalingen genoemd onder punt 7., 9., 10., 12. en 14. in de dagvaarding. Gedaagden hebben de gevorderde contractuele boetes niet betwist maar verzoeken om matiging van de boetes. De kanontrechter oordeelt daarover als volgt.
4.26.
De gevorderde boetes voor de te late huurbetalingen van vóór november 2024 komen niet voor toewijzing in aanmerking. Gelet op de stelling van gedaagden dat zij nooit voor de huur voor de bedrijfsruimte zijn aangemaand is het aan eisers om te onderbouwen en zo nodig te bewijzen dat zij gedaagden vóór november 2024 wel hebben gesommeerd of aangemaand tot tijdige betaling. De blote stelling van eisers dat zij gedaagden, via familieleden en vrienden, meermaals tevergeefs mondeling hebben aangesproken of gesommeerd tot tijdige betaling is onvoldoende. Van een mondelinge aanmaning of sommatie door familieleden of vrienden is de kantonrechter niet gebleken. Het had op de weg van eisers gelegen om hun stelling te onderbouwen met concrete bewijsstukken, zoals een verklaring van een hierbij betrokken familielid.
4.27.
Dan resteren de gevorderde boetes voor de te late huurbetalingen na november 2024. Het gaat om drie te late betalingen (de huur van december 2024, januari 2025 en februari 2025). Aangezien hiervoor is overwogen dat het vanaf 22 november 2024 voor gedaagden duidelijk was dat de te late huurbetalingen niet (meer) geaccepteerd werden, zijn gedaagden voor deze te late betalingen de contractuele boete verschuldigd op grond van artikel 18.2 van de algemene huurvoorwaarden. Dit betreft een bedrag van € 900,00. De kantonrechter ziet in hetgeen gedaagden hebben aangevoerd en de beperkte hoogte van de boete geen reden de boete te matigen. Ook hiervoor geldt dat het beroep op de aanvullende dan wel beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, met de enkele verwijzing naar de familieband tussen partijen, onvoldoende is onderbouwd. Dit betekent dat een bedrag van € 900,00 aan contractuele boete zal worden toegewezen.
Wettelijke rente
4.28.
Gedaagden vorderen wettelijke rente over de achterstallige indexeringen, de huurachterstand en de contractuele boetes. De verschuldigdheid van wettelijke rente vloeit voort uit artikel 6:119 BW en is derhalve toewijsbaar vanaf de dag van verzuim. Tevens vorderen eisers wettelijke rente over de toekomstig verschuldigde gebruiksvergoeding voor de bedrijfsruimte en de woonruimte. Aangezien gedaagden hier geen inhoudelijk verweer tegen hebben gevoerd zal ook de wettelijke rente hierover worden toegewezen vanaf de dag van verzuim.
Proceskosten
4.29.
Gedaagden zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van eisers worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
150,00
- griffierecht
€
732,00
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.103,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [plaats] en de daarboven gelegen woonruimte aan de [adres 2] te [plaats] per datum van dit vonnis;
5.2.
veroordeelt gedaagden om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis voormelde bedrijfsruimte en woonruimte met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop vanwege eisers bevinden respectievelijk bevindt, eventuele onderhuurders daaronder uitdrukkelijk mede begrepen, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van eisers te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
5.3.
veroordeelt gedaagden om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen:
- een bedrag van € 9.242,16 ter zake achterstallige indexeringen over juli 2020 tot en met juli 2024;
- een bedrag van € 1.540,36 ter zake achterstallige huurpenningen voor de bedrijfsruimte over de maanden januari en februari 2025;
- een bedrag van € 5.391,26 ter zake achterstallige huurpenningen voor de bedrijfsruimte over de periode maart tot en met september 2025;
- een bedrag van € 6.579,20 ter zake achterstallige huurpenningen voor de woonruimte over de periode maart tot en met september 2025;
- de geldende huurprijs € 5.470,18 per maand (€ 4.270,18 voor de bedrijfsruimte en
€ 1.200,00 voor de woonruimte) over de periode van 1 oktober 2025 tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomsten;
- een bedrag van € 5.470,18 per maand (€ 4.270,18 voor de bedrijfsruimte en
€ 1.200,00 voor de woonruimte) ter zake gebruiksvergoeding vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomsten tot aan de dag van volledige verlating en ontruiming van de bedrijfsruimte en de woonruimte;
5.4.
veroordeelt gedaagden om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een bedrag van € 900,00 ter zake van verschuldigde contractuele boetes;
5.5.
veroordeelt gedaagden om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de onder 5.3 vermelde bedragen, te rekenen vanaf de dag van intreding van verzuim tot aan de dag der algehele voldoening;
5.6.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten van € 2.103,00, te vermeerderen met de kosten van betekening van het vonnis in het geval het vonnis wordt betekend;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op
4 december 2025.