Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 10675096 \ CV EXPL 23-5092
Vonnis van 13 februari 2025
in de zaak van
STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL,
gevestigd te Eindhoven,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonbedrijf,
gemachtigde: mr. B. Poort,
tegen
[gedaagde 1],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
gemachtigde: mr. C.A.D. Oomes.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding met 10 producties;
- de conclusie van antwoord met 17 producties.
1.2.
Op 15 januari 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft mr. B. Poort spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de behandeling is besproken. Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter gezegd dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
Woonbedrijf verhuurt sinds 20 juni 2006 aan [gedaagde 1] de woonruimte gelegen aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning) en een garagebox, gelegen aan de [adres 2] te [plaats] , unit [nummer 1] (hierna: de garagebox).
2.2.
Daarnaast verhuurde Woonbedrijf aan [gedaagde 1] een garagebox, gelegen aan de [adres 2] te [plaats] , unit [nummer 2] . De huurovereenkomst van deze garagebox, die op 28 juli 2023 afliep, is door [gedaagde 1] opgezegd. [gedaagde 1] heeft de sleutel van deze garagebox op 1 augustus 2023 bij Woonbedrijf ingeleverd.
2.3.
Op het adres van de woning staat naast [gedaagde 1] en haar twee kinderen (waarvan één minderjarig) haar partner [A] (hierna: [A] ) ingeschreven.
2.4.
In 2015 heeft [gedaagde 1] bij Woonbedrijf een verzoek gedaan tot inwoning van [A] . Woonbedrijf heeft dit verzoek destijds afgewezen omdat de aanvraag incompleet was.
2.5.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden d.d. 1 november 2004 (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing.
2.6.
In de algemene huurvoorwaarden is, voor zover voor dit geschil van belang, het volgende opgenomen:
"Gebruik
6.2.1
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Een gebruik van het gehuurde of de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, voor bedrijfsmatige activiteiten wordt aangemerkt als een schending van voornoemd gebod.
(..)
6.3.3
Huurder zal in het gehuurde en de daarbij behorende ruimten, geen stoffen gebruiken of opslaan die brand, explosie of anderszins de veiligheid in gevaar kunnen brengen of een verhoogd schaderisico met zich kunnen meebrengen.
(..)
Bescherming woonklimaat
6.7.1
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, hinder of schade wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde en/of de directe woonomgeving of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
(..)
6.7.3
Het is huurder evenmin toegestaan om qat, soft drugs, harddrugs of andere van overheidswege verboden middelen te verhandelen te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving van het gehuurde. Het is huurder bekend dat het handelen in strijd met voormelde gepaard kan gaan met overlast zoals vervuiling, vandalisme etc. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt."
2.7.
Op 17 oktober 2022 heeft de politie de woning doorzocht en naar aanleiding daarvan een bestuurlijke rapportage opgesteld. In de bestuurlijke rapportage is, voor zover voor dit geschil van belang, het volgende opgenomen:
"Binnentreden van het pand
Genoemd perceel werd in het kader van een ander onderzoek op 17 oktober 2022 met een
machtiging tot binnentreden en in het bijzijn van de rechter-commissaris betreden en
doorzocht. Bij dit onderzoek werden de hierna genoemde goederen aangetroffen en in
beslag genomen.
Aangetroffen verdovende middelen
Tijdens de doorzoeking werd in de schuur in de achtertuin een sporttas aangetroffen welke
de volgende verdovende middelen bevatte:
Partij 1:
Partij 1:
40 grote gripzakken waarin 396 kleinere gripzakjes zaten die hasjiesj bevatten. Het totale nettogewicht betrof 390,47 gram. Hasjiesj is een stof genoemd op lijst 2 van de Opiumwet en werd door 2 collega's ambtshave als zodanig herkend en bij proces-verbaal beschreven.
Partij 2:
Partij 2:
57 gripzakjes die in totaal 887 voorgedraaide joints (wiet) bevatten. Deze joints waren grotendeels per 15 stuks verpakt. Wiet is een stof genoemd op lijst 2 van de Opiumwet en werd door 2 collega's ambtshave als zodanig herkend en bij proces-verbaal beschreven.
Tevens werd beschreven dat deze voorgedraaide joints er nog vers uitzagen, het vloeipapier nog stevig was en nog een sterke wietgeur verspreidden.
De wijze waarop de verdovende middelen verpakt waren impliceert dat deze bedoeld
waren voor de handel/verkoop.
Aangetroffen geldbedrag
In de woning werd in de slaapkamer op de eerste etage aan de voorzijde van de woning
een kluis aangetroffen welke 29125,00 euro cash bevatte. Verder werd 3300,00 euro cash aangetroffen in een kast en nog 1130,00 euro cash in een broek, beiden gesitueerd in dezelfde slaapkamer. Uit onderzoek is niet duidelijk vastgesteld wat de herkomst van dit geldbedrag moet zijn. Opmerkelijk is wel dat er ook veel biljetten van 100 en 200 euro bij zaten. Deze worden niet via een pinautomaat verstrekt.
Verklaring verdachte
[A] werd als verdachte gehoord over de aangetroffen in beslag genomen goederen.
Hij beriep zich op zijn zwijgrecht. De verdachte is verder bij politie en justitie gekend voor 1 geweldsdelict daterend uit 1996 en 1 drugsdelict (import/export harddrugs) daterend uit 1997.
Conclusie en aanbevelingen
Tegen [A] is door de politie proces-verbaal opgemaakt terzake de verdenking bezit
softdrugs en witwassen. Wij adviseren u om passende maatregelen te treffen."
2.8.
Bij vonnis van deze rechtbank van 25 oktober 2023 is [A] vrijgesproken van witwassen en veroordeeld voor het op opzettelijk aanwezig hebben gehad van ongeveer 390 gram van een gebruikelijk vast mengsel van hennephars en plantaardige elementen van hennep/hasjiesj) waaraan geen andere substanties zijn toegevoegd en ongeveer 887
(voorgedraaide) zogenaamde joints, bevattend een hoeveelheid van meer dan 30 gram
hennep, zijnde hasjiesj en hennep, telkens een middel als bedoeld in de bij de Opiumwet
behorende lijst II.
3.Het geschil
De vordering
3.1.1.
Woonbedrijf vordert – kort gezegd – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en de garagebox.
3.1.2.
Woonbedrijf legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] is ernstig tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Zij heeft in strijd gehandeld met artikelen 7:213 en 7:214 BW en de artikelen 6.2.1, 6.3.3, 6.7.1 en 6.7.3 van de algemene huurvoorwaarden doordat zij:
a. het gehuurde heeft aangewend, althans heeft laten aanwenden, voor commerciële
doeleinden die crimineel van aard zijn en waarbij verboden middelen aanwezig zijn
geweest in het gehuurde die een (potentieel) gevaar (kunnen) vormen voor de
woonomgeving en gevolgen hebben voor de uitstraling en de leefbaarheid in de
straat/wijk, alsmede duiden op de niet te negeren handelsactiviteiten die zijn ontplooid in het gehuurde;
de bestemming van het gehuurde (deels) heeft gewijzigd vanwege het gebruik van het gehuurde voor bedrijfsmatige activiteiten bestaande uit de opslag van verboden
middelen en/of om de handel in die verboden middelen (te faciliteren);
handelingen in en/of rondom het gehuurde heeft verricht of laten verrichten die in strijd zijn met de Opiumwet.
3.1.2.
[gedaagde 1] wist, althans behoorde te weten van de aanwezigheid van de aangetroffen softdrugs en is in ieder geval op grond van artikel 7:219 BW Pro verantwoordelijk voor het gebruik van het gehuurde voor de opslag van de softdrugs.
3.1.2.
Uit vaste rechtspraak blijkt dat de gedragingen van [gedaagde 1] , zelfs in kort geding, kunnen leiden tot ontruiming van het gehuurde. Ook al is enkel drugs aanwezig zonder overlast en is er geen Opiumwetbeding in de huurovereenkomst of algemene huurvoorwaarden opgenomen.
3.1.2.
Bij een eventuele belangenafweging dienen de belangen van Woonbedrijf, waaronder het voeren van een zero tolerance beleid, zwaarder te wegen dan het woonbelang van [gedaagde 1] .
Het verweer
3.2.
[gedaagde 1] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Zij heeft daartoe het volgende aangevoerd. Van witwassen en handel in drugs vanuit de woning is geen sprake. Bovendien bevatten de aangetroffen drugs, die al meer dan 12 jaar oud zijn, geen werkzame stoffen meer. [A] heeft de drugs in 2012, voor eigen gebruik, overgenomen van de coffeeshop waar hij destijds werkte toen deze op last van de gemeente werd gesloten. [A] hoopte dat de hennep zijn herniaklachten zou verzachten maar dit had niet het gewenste effect. Daarna is de aanwezigheid van de softdrugs in de schuur van de woning in de vergetelheid geraakt.
Van een overtreding van de Opiumwet door het aanwezig hebben van softdrugs is, gelet op het voorgaande, geen sprake. Het politieonderzoek dat is uitgevoerd na de inval in de woning schiet tekort omdat op de aangetroffen drugs geen indicatieve test is gedaan om vast te stellen of de drugs nog werkzame stoffen bevatten. [gedaagde 1] is echter niet meer in de gelegenheid om alsnog aan te tonen dat de drugs geen werkzame stoffen meer bevatten omdat de politie de drugs vernietigd heeft.
[gedaagde 1] was niet op de hoogte van de aanwezigheid van de drugs van [A] in de schuur van de woning.
[gedaagde 1] is niet tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Voor zover de kantonrechter van oordeel is dat wel sprake is van een tekortkoming in de nakoming, is deze niet dusdanig ernstig dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en de garagebox rechtvaardigt.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is in geschil of Woonbedrijf het recht toekomt de huurovereenkomst met [gedaagde 1] te ontbinden. Vooropgesteld wordt dat artikel 6:265 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding
met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.2.
Uit de bestuurlijke rapportage en het (onherroepelijke) strafvonnis van 25 oktober 2023, dat ingevolge artikel 161 Rv Pro dwingende bewijskracht toekomt, volgt dat op 17 oktober 2022 in de schuur van de woning een handelshoeveelheid softdrugs is aangetroffen. Uit het strafvonnis blijkt bovendien dat de joints, anders dan [gedaagde 1] heeft betoogd, vers waren. Tegen dit dwingend bewijs is op grond van artikel 151 lid 1 Rv Pro weliswaar tegenbewijs mogelijk maar met de enkele ontkenning dat de aangetroffen softdrugs nog werkzame stoffen bevatten en de constatering dat geen indicatieve test heeft plaatsgevonden om dit vast te stellen, heeft [gedaagde 1] onvoldoende aangevoerd om tot tegenbewijslevering te worden toegelaten. Gelet op het voorgaande staat vast dat in de schuur bij de woning een handelshoeveelheid softdrugs aanwezig was.
4.3.1.
[gedaagde 1] stelt dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming omdat in artikel 6.7.3. van de algemene huurvoorwaarden enkel het verhandelen, produceren of in groepsverband gebruiken van drugs is verboden en niet is vastgesteld dat dit in de woning heeft plaatsgevonden. Zij betwist uitdrukkelijk dat zij en [A] zich hebben beziggehouden met de handel in softdrugs en dat de drugs daartoe in de schuur aanwezig waren. Om die reden is ook geen sprake van een schending van artikel 6.2.1. van de algemene huurvoorwaarden (gebruik in strijd met de bestemming ‘wonen’), aldus [gedaagde 1] . Dit verweer van [gedaagde 1] kan haar niet baten. Het volgende is daartoe redengevend.
4.3.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter levert het enkel aanwezig hebben van een dergelijke grote hoeveelheid drugs (die de maximumhoeveelheid bestemd voor eigen gebruik van 5 gram ruimschoots overschrijdt) wel degelijk een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst op. Gelet op de hoeveelheid aangetroffen softdrugs dient volgens vaste jurisprudentie immers te worden aangenomen dat de drugs in de schuur aanwezig waren om te worden verkocht, verstrekt of afgeleverd dan wel dat deze daartoe aanwezig waren. Het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid softdrugs is niet alleen in strijd met de Opiumwet maar levert, zoals Woonbedrijf terecht op wijst, ook risico’s en gevaar op voor omwonenden en het kan verloedering van de buurt in de hand kan werken. Dit maakt dat [gedaagde 1] door de aanwezigheid van deze hoeveelheden verboden drugs zich niet als goed huurder heeft gedragen en dus ten aanzien van artikel 7:213 BW Pro tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.3.3.
[gedaagde 1] kan zich niet disculperen met de stelling dat zij niet wist dat de drugs in de schuur van de woning aanwezig waren. Op grond van 7:219 BW kan zij als huurster immers aansprakelijk zijn voor gedragingen van anderen die met haar goedvinden in het gehuurde verblijven (in dit geval [A] ). Ook al zou het zo zijn dat [gedaagde 1] niet van de aanwezigheid van de softdrugs in de schuur op de hoogte was, dan neemt dit de tekortkoming niet weg. Zij wordt als huurster geacht te weten wat er in haar woning gebeurt en aanwezig is. In dit verband is van belang dat [gedaagde 1] ter zitting heeft verklaard dat [A] joints rookte ter verlichting van zijn herniaklachten en zij het hem verboden heeft dit in de woning te doen. Juist om die reden had zij er bedacht op kunnen zijn dat mogelijk drugs in de (schuur van de) woning aanwezig waren. Dit klemt overigens des temeer omdat [A] in het verleden in een coffeeshop heeft gewerkt.
4.4.
Voornoemde tekortkoming is op zichzelf voldoende reden om een huurovereenkomst te ontbinden en de woning en de garagebox te (laten) ontruimen. [gedaagde 1] heeft echter een beroep gedaan op de ‘tenzij-bepaling’, zodat de kantonrechter een afweging van de omstandigheden en belangen moet maken.
4.5.
Vooropgesteld wordt dat Woonbedrijf een groot belang heeft om te kunnen optreden tegen het risico op drugsoverlast, omdat deze schadelijk is voor de leefbaarheid en verhuurbaarheid van haar huurwoningen. Daarom voert zij een zerotolerancebeleid ten aanzien van drugs.
4.6.1.
Daartegenover staat het woonbelang van [gedaagde 1] . Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen de door [gedaagde 1] aangevoerde argumenten niet tot de conclusie leiden dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De kantonrechter overweegt hierover het volgende.
4.6.2.
Het enkele feit dat [gedaagde 1] een inwonend minderjarig kind van 16 jaar heeft staat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in beginsel niet in de weg. Hiervoor dient sprake te zijn van bijzondere omstandigheden en deze zijn niet (gemotiveerd) gesteld noch is gebleken dat [gedaagde 1] en haar minderjarig kind in dat geval in een noodsituatie komen te verkeren.
4.6.3.
De stelling van [gedaagde 1] dat haar dochter in de examenklas zit, ADHD/ADD heeft en niet goed tegen stress kan, wordt gepasseerd aangezien deze stelling op geen enkele wijze is onderbouwd. Dit geldt eveneens voor de stelling van [gedaagde 1] dat zij herstellende is van borstkanker.
4.6.4.
Verder heeft [gedaagde 1] aangevoerd dat zij is aangewezen op woningen uit de sociale huursector. Aan deze stelling gaat de kantonrechter eveneens voorbij. Uit niets blijkt dat [gedaagde 1] daadwerkelijk is aangewezen op het aanbod in de sociale huursector, integendeel. In de conclusie van antwoord wordt immers gesteld dat zij samen met [A] een succesvol restaurant heeft. Bovendien heeft [gedaagde 1] ter zitting verklaard om persoonlijke redenen bewust voor een sociale huurwoning te kiezen.
4.6.5.
De door [gedaagde 1] aangevoerde omstandigheden dat zij emotioneel veel waarde hecht aan de woning en de afgelopen 17 jaar veel heeft geïnvesteerd om het woongenot te verbeteren (hetgeen zij overigens niet met feiten en omstandigheden heeft onderbouwd) kunnen niet worden aangemerkt als dusdanig bijzondere omstandigheden dat een ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is.
4.7.
Alle omstandigheden afwegend is de kantonrechter van oordeel dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning en garagebox gerechtvaardigd is. Het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid drugs is mede gezien de risico’s die dit heeft voor de leefbaarheid van omwonenden een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van Woonbedrijf zwaarder weegt dan het woonbelang van [gedaagde 1] .
4.8.
Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en de garagebox worden toegewezen. Ook de gevorderde gebruiksvergoeding voor de woning en de garagebox tot aan de dag van daadwerkelijke ontruiming is toewijsbaar. Evenwel wordt dit toegewezen vanaf de dag van ontbinding in plaats van, zoals gevorderd vanaf de dagvaarding, omdat niet is gesteld of gebleken dat de huurpenningen vanaf de dagvaarding niet zijn voldaan. De ontruimingstermijn zal worden vastgesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis.
4.9.
[gedaagde 1] wordt in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van Woonbedrijf worden vastgesteld op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,85
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
767,85
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen Woonbedrijf en [gedaagde 1] geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] en [adres 2] te [plaats] , unit [nummer 1] met ingang van de datum van dit vonnis;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning gelegen aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] met daarin aanwezige personen en goederen voor zover mogelijk deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de garagebox gelegen aan de [adres 2] te [plaats] , unit [nummer 1] , met daarin aanwezige personen en goederen voor zover mogelijk deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen;
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan Woonbedrijf te voldoen een bedrag in geld overeenkomend met de som van de per maand verschuldigde huurpenningen voor de woning, gerekend vanaf de ontbinding tot aan het tijdstip waarop daadwerkelijk tot ontruiming is overgegaan, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro, vanaf de datum waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft tot aan de datum der algehele voldoening;
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan Woonbedrijf te voldoen een bedrag in geld overeenkomend met de som van de per maand verschuldigde huurpenningen voor de garagebox, gerekend vanaf de ontbinding tot aan het tijdstip waarop daadwerkelijk tot ontruiming is overgegaan, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro, vanaf de datum waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft tot aan de datum der algehele voldoening;
5.6.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van € 767,85, te vermeerderen met de eventuele explootkosten van betekening van het vonnis;
5.7.
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2025.