Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 11962954 \ CV EXPL 25-8645
Vonnis in kort geding van 30 januari 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: het echtpaar [eisers] ,
gemachtigde: mr. W. Blansjaar,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
gemachtigde: mr. W. Kolmans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 24;
- de bij brief van mr. Blansjaar van 23 december 2025 toegezonden akte overlegging producties met producties 25 tot en met 32;
- de brief van mr. Kolmans van 5 januari 2026 met producties 1 tot en met 9;
- het e-mailbericht van mr. Kolmans van 19 januari 2026 met producties 10 tot en met 14;
- de mondelinge behandeling van 21 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van mr. Blansjaar;
- de pleitnota van mr. Blansjaar;
- de pleitnota van mr. Kolmans.
2.De feiten
2.1.
Het echtpaar [eisers] (respectievelijk 74 en 80 jaar oud) is sinds 1977 gezamenlijk eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] (de “woning”). In de woning zijn hun drie inmiddels volwassen zonen opgegroeid. Twee zonen hebben de woning al geruime tijd geleden verlaten. De oudste zoon, gedaagde sub 1 (“ [gedaagde 1] ”; 46 jaar oud) woont nog steeds in de woning.
2.2.
[gedaagde 1] heeft sinds 2004 een relatie met gedaagde sub 2 (“ [gedaagde 2] ”; 35 jaar oud). [gedaagde 2] is in november 2016 eveneens in de woning komen wonen. In eerste instantie hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] één slaapkamer in gebruik, met medegebruik van woonkamer, keuken en sanitair. Later zijn zij ook andere ruimten in de woning in gebruik gaan nemen, in het bijzonder voor opslag van allerlei aan hen toebehorende spullen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben nooit enige vergoeding aan het echtpaar [eisers] betaald voor het gebruik.
2.3.
Op enig moment is de relatie tussen het echtpaar [eisers] en hun twee andere zonen met hun partners enerzijds en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] anderzijds sterk verslechterd, met veelvuldige en hoogoplopende conflicten en wederzijdse klachten over intimiderend gedrag of zelfs fysieke agressie tot gevolg. Daarom willen de twee andere zonen met hun partners het echtpaar [eisers] niet meer bezoeken indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook thuis zijn. Dit leidt er onder andere ook toe dat het echtpaar [eisers] hun enig kleinkind niet althans veel minder dan gewenst thuis kan ontvangen.
2.4.
In 2021 is de situatie zodanig geëscaleerd dat de twee andere zonen van het echtpaar [eisers] met hun partners een melding hebben gedaan bij Veilig Thuis, een hulpverleningsorganisatie op het gebied van huiselijk geweld. Vanaf medio 2025 heeft het echtpaar [eisers] in het kader van de ontstane situatie ondersteuning gehad van een welzijnsconsulent van de gemeente [gemeente] en hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ondersteuning van een GGZ-medewerker van de gemeente [gemeente] . Begin augustus 2025 was de woonsituatie voor het echtpaar [eisers] zodanig onhoudbaar, dat zij op advies van de welzijnsconsulent aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kenbaar gemaakt hebben het wenselijk te achten dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eigen woonruimte zouden zoeken. In een aangetekende brief van 4 augustus 2025 heeft het echtpaar [eisers] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzocht de woning uiterlijk 1 november 2025 te verlaten.
2.5.
Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op deze brief niet hebben gereageerd, heeft mr. Blansjaar namens het echtpaar [eisers] op 19 augustus 2025 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een brief gestuurd, waarin een eventueel tussen het echtpaar [eisers] enerzijds en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] anderzijds bestaande gebruiksovereenkomst is opgezegd per 1 november 2025 en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn gesommeerd om de woning uiterlijk per deze datum met alle aan hen toebehorende zaken te verlaten.
2.6.
Na deze brief zijn vervolgens nog diverse e-mailberichten uitgewisseld tussen mr. Blansjaar, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de aan hun zijde betrokken GGZ-medewerker van de gemeente [gemeente] . In deze e-mailberichten wordt door en namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] herhaalde malen betoogd dat zij echt op zoek zijn naar woonruimte maar dat zij daar om diverse redenen nog niet succesvol in geweest zijn. Ook hebben op 17 september en 1 oktober 2025 twee gesprekken plaatsgevonden in een poging een minnelijke oplossing te bereiken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ondertussen niet gereageerd op verzoeken van mr. Blansjaar om te bevestigen dat zij de woning uiterlijk voor 1 november 2025 zullen verlaten.
2.7.
Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op geen enkele wijze bezig leken te zijn met een daadwerkelijke verhuizing of het inpakken van spullen, heeft mr. Blansjaar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij brief van 4 november 2025 namens het echtpaar [eisers] een laatste kans gegeven om de woning uiterlijk op 18 november 2025 te verlaten. In die brief wordt tevens aangekondigd dat het echtpaar [eisers] een kort geding zal starten. Door en namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in reactie hierop nog enkele e-mailberichten verzonden, waarin nogmaals wordt gesteld dat zij op zoek zijn naar woonruimte maar dat dat enige tijd kan duren. Uiteindelijk is aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog een laatste termijn voor ontruiming gegeven tot 7 januari 2026. Tot vertrek van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uit de woning heeft een en ander echter niet geleid.
3.Het geschil
3.1.
Het echtpaar [eisers] vordert samengevat - ontruiming van het pand aan [adres] ( [postcode] ) te [plaats] door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
3.2.
Het echtpaar [eisers] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Tussen het echtpaar [eisers] enerzijds en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] anderzijds is sprake geweest van een mondelinge gebruiksovereenkomst/bruikleenovereenkomst voor onbepaalde duur met betrekking tot het gedeeld gebruik van onzelfstandige, aan het echtpaar [eisers] toebehorende, woonruimte. Deze overeenkomst is bij brieven van 4 en 19 augustus 2025 tegen 1 november 2025 opgezegd. Voor deze opzegging bestaan zwaarwegende gronden, welke met name zijn gelegen in de volstrekt onhoudbare woonsituatie en de onveiligheid die het echtpaar [eisers] in het eigen huis ervaart. Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] na de beëindiging van de gebruiksovereenkomst/ bruikleenovereenkomst toch in de woning zijn blijven wonen, verblijven zij daar zonder recht of titel. Het echtpaar [eisers] behoeft dit als eigenaar niet te dulden.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van het echtpaar [eisers] , met veroordeling van het echtpaar [eisers] in een deel van de kosten van deze procedure, althans met compensatie van kosten.
3.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren het volgende aan. Zij erkennen dat de situatie in de woning voor niemand aangenaam is, maar betwisten dat de situatie onveilig is. Zij verwachten in 2026 wel een woning te vinden. Zij betogen dat gesproken kan worden van een duurzame gemeenschappelijke huishouding (“vgl. medehuur”). Zij erkennen dat sprake is van een gebruiksovereenkomst/bruikleen maar voeren aan dat de opzegging van deze overeenkomst niet regelmatig en juist is, aangezien de opzeggingstermijn te kort is geweest. Bij de opzegging had het echtpaar [eisers] rekening moeten houden met de gespannen huizenmarkt en minimaal een termijn van een half jaar in acht moeten nemen. Betwist wordt dat zich een zwaarwegend belang voor opzegging voordoet. Bij een belangenafweging dienen de belangen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te prevaleren. Tenslotte wordt betwist dat sprake is van spoedeisend belang dat tot een voorlopige voorziening noodzaakt.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Inleiding
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het persoonlijk leven van, in dit geval, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
Uit de door beide partijen voor de mondelinge behandeling overgelegde verklaringen ontstaat al het beeld dat in de woning sprake is van een buitengewoon gespannen situatie, die een zware wissel trekt op de psychische gesteldheid van zowel het echtpaar [eisers] als van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Tijdens de mondelinge behandeling is dat beeld alleen maar bevestigd, in het bijzonder door de sterke negatieve emoties die bij alle vier de betrokkenen zichtbaar en hoorbaar waren. Weliswaar is misschien geen sprake van fysieke onveiligheid, zoals namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is betoogd, maar van psychische/sociale onveiligheid lijkt wel degelijk sprake te zijn. De omschrijving tijdens de mondelinge behandeling door hun gemachtigde “De sfeer is om te snijden” spreekt waarschijnlijk boekdelen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het zeer ongewenst dat deze situatie nog veel langer voortduurt. De kantonrechter zal bij wijze van voorlopige voorziening de vordering tot ontruiming dan ook toewijzen, zoals in het dictum is vermeld. Hieronder wordt uitgewerkt hoe dat oordeel tot stand gekomen is.
Het juridisch kader
4.3.
Vaststaat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan het echtpaar [eisers] geen tegenprestatie betalen voor het (mede)gebruik van delen van de woning. Er is daarom geen sprake van een huurovereenkomst met bijbehorende huurbescherming maar van een gebruiksovereenkomst/bruikleenovereenkomst met betrekking tot onzelfstandige woonruimte. Partijen zijn het daarover eens. Er is geen looptijd van deze overeenkomst overeengekomen en dus geldt deze in beginsel voor onbepaalde duur.
4.4.
Uit de eigen stellingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] blijkt dat zij in de woning afzonderlijk koken en voor zichzelf boodschappen doen. Ook toiletartikelen e.d. kopen zij zelf. Er kan daarom niet gesproken worden van een duurzame gemeenschappelijke huishouding (“vgl. medehuur”), nog afgezien van het feit dat het echtpaar [eisers] geen huurder is van de woning maar eigenaar en aan het eventuele bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding geen rechtsgevolg is verbonden.
4.5.
Van de aan de bruikleenovereenkomst gewijde bepalingen in het Burgerlijk Wetboek (artt. 1777 tot en met 1790 van Boek 7A) bepalen de artikelen 1787 en 1788 over de beëindiging van de bruikleenovereenkomst in algemene zin:
Artikel 1787
De uitleener kan de geleende zaak niet terug vorderen dan na verloop van den bepaalden tijd, of, bij gebreke eener dusdanige bepaling, nadat dezelve tot het gebruik waartoe zij was uitgeleend gediend heeft, of heeft kunnen dienen.
Artikel 1788
Indien evenwel de uitleener, gedurende dat tijdsverloop, of voor dat de behoefte van den gebruiker opgehouden heeft, de geleende zaak, om dringende en onverwachts opkomende redenen, zelf benoodigd heeft, kan de regter, naar gelang der omstandigheden, den gebruiker noodzaken het geleende aan den uitleener terug te geven.
4.6.
De Hoge Raad (HR 28 oktober 2011, NJ 2012/685, Gemeente/SNU en Stedin; zie ook HR 4 juni 2013, NJ 2013/341) heeft geoordeeld dat iedere duurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan – en dus ook een overeenkomst van bruikleen – steeds kan worden opgezegd. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval echter meebrengen:
dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat; en
dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard gaat met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding.
Een zwaarwegende grond voor opzegging zou gelegen kunnen zijn in de ‘dringende redenen’ waarover wordt gesproken in art. 7A:1788 BW [1] .
Spoedeisend belang
4.7.
Anders dan namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is betoogd, is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van spoedeisend belang dat tot een voorlopige voorziening noodzaakt. De kantonrechter refereert aan hetgeen hierboven in r.o. 4.2 is overwogen over de buitengewoon gespannen situatie in de woning, die een zware wissel trekt op de psychische gesteldheid van zowel het echtpaar [eisers] als van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn kennelijk bereid die situatie voor lief te nemen in afwachting van het vinden van een woning, maar dat zij op korte termijn een woning zullen kunnen vinden staat allerminst vast. Van het echtpaar [eisers] kan voorshands niet worden gevergd dat zij dat moment of de uitkomst van een bodemprocedure afwachten. De kantonrechter betrekt hierbij mede de relatief hoge leeftijd van het echtpaar [eisers] en de hartklachten van vader [eisers] .
Geldigheid opzegging, zwaarwegende grond en opzegtermijn
4.8.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de geldigheid van de opzegging van de gebruiksovereenkomst/gebruiksovereenkomst betwist, aangezien zich volgens hen geen zwaarwegende grond voordoet en een te korte opzegtermijn in acht genomen is.
De kantonrechter deelt die visie niet. Hoewel dit kort geding niet de gelegenheid is voor de beoordeling van de geldigheid van de opzegging, is de kantonrechter in het kader van de gevorderde voorziening van oordeel dat, voor zover de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval al zouden meebrengen dat sprake dient te zijn van een zwaarwegende grond, in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid zal worden geoordeeld dat de hierboven in r.o. 4.2 en 4.7 vermelde omstandigheden een zwaarwegende grond voor opzegging opleveren aan de zijde van het echtpaar [eisers] . De kantonrechter betrekt daarbij ook het feit dat het echtpaar [eisers] als eigenaar er een groot persoonlijk belang bij heeft om in de huiselijke sfeer van de eigen woning te kunnen doen en laten wat men wil en te kunnen ontvangen wie men wil. De aanwezigheid van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de woning en de in het verleden ontstane conflicten hebben er, onweersproken, toe geleid dat de twee andere kinderen van het echtpaar [eisers] en hun kleinkind niet meer op bezoek komen indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de woning aanwezig zijn. In die zin staat de aanwezigheid van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de weg aan ongestoord ‘family life’ tussen het echtpaar [eisers] en de rest van het gezin.
Op gelijke wijze is de kantonrechter in het kader van de gevorderde voorziening van oordeel dat in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid zal worden geoordeeld dat de in augustus 2025 in acht genomen termijn van 1 november 2025, ook gelet op het naderhand gegunde uitstel tot 7 januari 2026, voldoende was. De kantonrechter refereert nogmaals naar de in r.o. 4.2 en 4.7 op het punt van de spoedeisendheid vermelde omstandigheden.
Op grond van een en ander, in onderling verband en samenhang beschouwd, komt de kantonrechter in het kader van de gevorderde voorziening tot het oordeel dat in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid zal worden geoordeeld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanaf 1 november 2025 respectievelijk 7 januari 2026 zonder recht of titel in de woning verblijven, hetgeen het echtpaar [eisers] op grond van art. 5:1 lid 2 BW Pro niet hoeft te dulden.
4.9.
Hoezeer de kantonrechter begrip heeft voor de lastige positie op de woningmarkt waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verkeren, is hij van oordeel dat het langer voortbestaan van de bestaande situatie voor alle betrokkenen ongewenst is en in ieder geval niet van het echtpaar [eisers] kan worden gevergd.
Gelet op de in het dictum te bepalen termijn voor ontruiming acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een noodsituatie zal ontstaan. Uit de door hen overgelegde stukken en ook uit hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, blijkt dat zij tot op heden met name naar koop- en huurwoningen hebben gekeken. Mogelijkheden voor echt tijdelijke huisvesting (hotel, B&B, kortstondige huur via een platform als Airbnb etc.) en opslag van spullen in een opslagbox lijken niet, althans onvoldoende, te zijn onderzocht. Dat een dergelijke tijdelijke oplossing mogelijk hogere kosten met zich brengt, leidt niet tot een ander oordeel. Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de afgelopen jaren geen huisvestingskosten hebben gehad en zich vooral hebben gericht op sparen. Aldus moeten zij verondersteld worden voldoende reserves te hebben opgebouwd om dergelijke hogere kosten in ieder geval tijdelijk te kunnen opvangen.
Bij een afweging van de wederzijdse belangen, weegt het belang van het echtpaar [eisers] bij een spoedig vertrek al met al zwaarder.
De slotsom is dat bij wijze van voorlopige voorziening de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen, zoals in het dictum vermeld.
4.10.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter ziet in het enkele bestaan van de familieband onvoldoende aanleiding de kosten te compenseren. Mogelijk zal de familieband voor het echtpaar [eisers] reden zijn om, al dan niet in het kader van een minnelijke regeling na het verkrijgen van een ontruimingstitel, de proceskosten niet te incasseren, maar die beslissing is aan hen.
De proceskosten van het echtpaar [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,44
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
20,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
799,44
Onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 7A:1786 BW [2] zullen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , zoals gevorderd, hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Dat betekent dat ieder van hen kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om uiterlijk 15 maart 2026 het pand aan [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aan hen toebehorende zaken en de sleutels af te geven aan het echtpaar [eisers] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 799,44, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van den Berg en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2026.