ECLI:NL:RBOBR:2026:2011

Uitspraak

RECHTBANKOOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: 11410150 \ CV EXPL 24-8279

Vonnis van 2 april 2026

in de zaak van

GEMEENTE EINDHOVEN,

te Eindhoven,

eisende partij,

hierna te noemen: “de gemeente”,

gemachtigde: mr. J.W.M. Hagelaars,

tegen

[gedaagde],

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: “ [gedaagde] ”,

procederend in persoon.

1.Waar gaat deze zaak over?

1.1.

De gemeente Eindhoven (hierna: de gemeente) is eigenaar van het Afwaterings-kanaal in Eindhoven, dat een uitloper is van het Beatrixkanaal. Aan weerszijden van het Afwateringskanaal ligt industrieterrein "De Hurk". Op het industrieterrein voorziet het (onherroepelijke) omgevingsplan in de mogelijkheid van de vestiging van zware industrie, dat wil zeggen bedrijven die vallen in categorie 5.2. Direct langs het Afwateringskanaal zijn bedrijven toegestaan in categorie 4.2., waarvoor een richtafstand geldt van normaliter 300 meter tot gevoelige bestemmingen zoals woningen en woonboten.

1.2.

In het Afwateringskanaal liggen 10 woonboten op ligplaatsen die van de gemeente

werden gehuurd. De gemeente wil De Hurk behouden als industrieterrein. Het is het enige

industrieterrein in Eindhoven waar zware industrie is toegestaan. Om te voorkomen dat

bedrijven op het industrieterrein met beperkingen te maken zouden krijgen en om een

goed woon- en leefklimaat voor haar inwoners te borgen, heeft de gemeenteraad van

Eindhoven een bestemmingsplan vastgesteld op grond waarvan de woonboten planologisch gezien niet meer zijn toegestaan. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft het beroep van de woonbootbewoners tegen dit bestemmingsplan ongegrond verklaard.

1.3.

In de loop van de jaren zijn veel gesprekken gevoerd, maar de gemeente en de woonbootbewoners kwamen niet dichter bij elkaar. De woonbootbewoners willen hun ligplaatsen behouden, maar de gemeente wilde de ligplaatsen beëindigen.

Daarnaast is ook gesproken over een financiële vergoeding bij het beëindigen van de huurovereenkomsten. De gemeente was - en is - bereid om de woonbootbewoners financieel tegemoet te komen, maar niet zo ver als de bewoners willen. Omdat partijen hierover geen overeenstemming konden bereiken, heeft de gemeenteraad kaders vastgesteld op grond waarvan de woonbootbewoners een vergoeding kunnen krijgen. Deze kaders van de gemeenteraad zijn tussen partijen bekend komen te staan als het 'Scenario 3+'.

1.4.

De gemeente heeft op 14 december 2023 de huurovereenkomsten met de woonbootbewoners opgezegd per 1 juli 2024. Daarbij heeft de gemeente de ontruiming aangezegd per 1 juli 2028. Vanaf 1 januari 2024 mogen de woonbootbewoners hun ligplaats ‘om niet’ (gratis) blijven gebruiken en hebben zij voldoende tijd om alternatieve woonruimte of een alternatieve ligplaats te zoeken. In de opzeggingsbrief heeft de gemeente de woonbootbewoners Scenario 3+ als vergoeding aangeboden.

1.5.

[gedaagde] is een van de huurders van een ligplaats met wie de gemeente geen

overeenstemming heeft bereikt. [gedaagde] en de andere woonbootbewoners zijn het niet eens met het feit dat de gemeente hun huur wil beëindigen.

1.6.

Om duidelijkheid te verkrijgen over de rechtmatigheid van haar huuropzegging en om tijdige ontruiming van de ligplaatsen zeker te stellen, start de gemeente deze procedure.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties (genummerd 1 t/m 8),
- de conclusie van antwoord met producties (genummerd A t/m J),
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- het aanvullend verweer van [gedaagde] , ingekomen op 12 november 2025 met producties (genummerd 1 t/m 4),

- de akte overlegging nadere productie (genummerd 9) aan de zijde van de gemeente,

- de mondelinge behandeling van 22 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 januari 2026, gezamenlijk met alle andere procedures van de gemeente tegen de overige woonbootbewoners.

Alle partijen, waaronder ook [gedaagde] , hebben tijdens de mondelinge behandeling hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.

De gemachtigde van de gemeente en de gemachtigden van de overige woonbootbewoners, hebben daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen.

2.3.

Aan het einde van de mondeling behandeling is gezegd dat op 26 maart 2026 een vonnis zal komen. Deze datum is wegens werk gerelateerde omstandigheden niet gehaald. Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.

3.De relevante feiten

3.1.

De gemeente heeft op 1 maart 1992 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde] , op

grond waarvan [gedaagde] een ligplaats voor een woonboot huurt met het adres [adres]

te [plaats] . De aanvangshuurprijs was fl. 50.- per maand.

De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn van zes

maanden. In de overeenkomst is bepaald dat, indien de gemeente besluit tot beëindiging

van de huurovereenkomst, de huurder geen recht heeft op schadevergoeding of het ter

beschikking stellen van een andere ligplaats.

3.2.

Aanvankelijk waren de woonboten planologisch niet geregeld. Het bestemmingsplan "De Hurk" uit 1988 kende aan het perceel de bestemming "Overwegend industrie" toe. Vanaf 2012 is de gemeente doende geweest om een bestemmingsplan op te stellen op grond waarvan de woonboten zouden moeten verdwijnen. In januari 2013 is een voorontwerpbestemmingsplan gepubliceerd dat daarin voorziet. Wonen op De Hurk vond de gemeenteraad om twee redenen onwenselijk. In de eerste plaats is er geen sprake van een goed en veilig woonmilieu en in de tweede plaats heeft het toestaan van wonen consequenties voor de bedrijfsvoering van bestaande en nieuwe bedrijven op De Hurk.

Uiteindelijk heeft de gemeenteraad op 19 december 2017 een bestemmingsplan

vastgesteld dat (net als het voorafgaande plan De Hurk 1988) niet voorzag in een positieve

bestemming van de woonboten. Daarbij ging de gemeenteraad ervan uit dat de

woonboten niet legaal aanwezig waren, aangezien ze in het voorafgaande bestemmingsplan ook niet positief waren bestemd.

3.3.

Op 1 januari 2018 is de Wet verduidelijking voorschriften woonboten (Wvvw) in werking getreden. Onderdeel van die wet was het toevoegen van artikel 8.2a aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), waarin woonboten per 1 januari 2018 gelijkgesteld worden met een bouwwerk, waarvoor in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning was verleend.

3.4.

Bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 26 februari 2020 is het beroep tegen voornoemd bestemmingsplan van een aantal van de woonbootbewoners gegrond verklaard. De Afdeling oordeelde dat de gemeenteraad rekening had moeten houden met de inwerkingtreding van de Wvvw per

1 januari 2018.

De gemeenteraad moest gelet hierop een nieuwe afweging maken, waarin betrokken werd dat de woonboten legaal aanwezig waren.

De nieuwe afweging leidde voor de woonbootbewoners niet tot een beter resultaat. Bij

besluit van de gemeenteraad is op 22 juni 2021 het bestemmingsplan "II Bedrijventerrein

De Hurk-Croy (reparatie)" vastgesteld. In dit bestemmingsplan is ter plaatse van de

woonboten de bestemming "water" aan gronden toegekend. Daarbij hoort de volgende

bestemmingsomschrijving:

“
6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. oppervlaktewateren, zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en

andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen;

(...)

6.3

Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 6.1 wordt in ieder geval gerekend:

a. het aanleggen van woonschepen^[1]”.

Op grond van dit bestemmingsplan zijn woonboten ter plaatse dus niet meer toegestaan.

3.5.

Een aantal woonbootbewoners is wederom een procedure gestart bij de Afdeling. Bij uitspraak van 31 mei 2023 heeft de Afdeling het beroep van de bewoners ongegrond verklaard^[2]. De Afdeling overwoog onder meer:

“
3.3. (...) De raad^[3]heeft, samengevat weergegeven, onderzocht op welke wijze de gronden

die door de woonboten worden gebruikt zouden kunnen worden bestemd en de raad heeft daarbij gekeken naar de vraag of ter plaatse van de woonboten een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Gelet op het "Onderzoek woon- en leefklimaat Woonschepen Afwateringskanaal Eindhoven" van adviesbureau [A] van 16 december 2020, dat in opdracht van de raad is uitgevoerd, kan ter plaatse van de woonboten geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. In dat onderzoek is niet alleen de feitelijke situatie van het woon- en leefklimaat voor de woonbootbewoners in beeld gebracht. Ook is onderzocht wat de gevolgen voor het woon- en leefklimaat zijn van de planologische mogelijkheden voor bedrijven. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad terecht niet volstaan met uitsluitend een beoordeling van de feitelijke situatie, maar is ook beoordeeld wat de gevolgen voor het

woon- en leefklimaat van de woonbootbewoners zijn bij benutting van de planologische

mogelijkheden voor bedrijven.

3.4.

Mede gelet op het onder 3.3. genoemde onderzoek heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling de ligplaatsen voor de woonboten onder het algemeen overgangsrecht mogen brengen. De raad heeft zich op het standpunt kunnen stellen dat het behoud van De Hurk als middelzwaar bedrijventerrein en met het oog daarop het behoud van de planologische ruimte die het plan voor bedrijven biedt, niet samen kunnen gaan met het garanderen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de woonboten. Het standpunt van [appellant sub 2] en anderen dat in de feitelijke situatie wel een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, is, wat daar van zij, niet van doorslaggevend belang, omdat de raad bij de afweging of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is uitgegaan van de planologische mogelijkheden van het onherroepelijke bestemmingplan en dat gelet op de door de raad gegeven motivering ook mocht doen. De raad heeft zich ook op het standpunt kunnen stellen dat het positief bestemmen van de ligplaatsen ertoe zou leiden dat het karakter van een deel van het bedrijventerrein verschuift van middelzware tot zware bedrijvigheid naar lichte(re) bedrijvigheid. Dit zou raken aan de rechten die de op het bedrijventerrein gevestigde bedrijven ontlenen aan de in het bestemmingsplan "Bedrijventerrein De Hurk-Croy 2017" opgenomen bestemming ‘Bedrijventerrein -1’.

De Afdeling ziet geen grond voor het oordeel dat de raad bij de vaststelling van het plan

onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van de woonbootbewoners.

Daartoe overweegt de Afdeling dat de raad in het Commissie advies van 30 maart 2021,

dat deel uitmaakt van de bijlagen van de plantoelichting, heeft aangegeven de beëindiging van de woonsituatie te willen combineren met een (ruimhartige) uitkoopregeling voor de woonbootbewoners. Bij het besluit tot vaststelling van het reparatieplan heeft de raad in een separaat besluit neergelegd dat er een uitkoopregeling moet komen, in samenspraak met de bewoners. Anders dan [appellant sub 1] stelt, is de raad dus niet voorbijgegaan aan de financiële belangen van de woonbootbewoners, want naast dat is besloten om de ligplaatsen onder het algemeen overgangsrecht te brengen is er ook besloten om te komen tot een uitkoopregeling met de woonbootbewoners. Dat de verdere inhoud en uitvoering van de uitkoopregeling nog niet tot overeenstemming heeft geleid valt weliswaar te betreuren, maar raakt niet de rechtmatigheid van het vastgestelde reparatieplan.

3.5.

Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad aannemelijk gemaakt dat het

gebruik van de ligplaatsen op termijn zal worden beëindigd.”

3.6.

De eerste contacten tussen de gemeente en de woonbootbewoners over het beëindigen van de ligplaatsen stammen uit 2012, toen het eerste voorontwerp van een bestemmingsplan op grond waarvan de ligplaatsen zouden moeten verdwijnen ter inspraak werd gepubliceerd. De bewoners dienden zienswijzen in omdat zij het niet eens waren met het verdwijnen van de ligplaatsen en omdat zij compensatie wilden voor de waarde-vermindering van hun woonboten. De waarde van een woonboot hangt namelijk af van de vraag of er ook een ligplaats is waar de boot mag liggen. Een woonboot zonder ligplaats heeft weinig waarde. Omdat partijen hierover geen overeenstemming konden bereiken, heeft de gemeenteraad kaders vastgesteld op grond waarvan de woonbootbewoners een vergoeding kunnen krijgen. Deze kaders van de gemeenteraad zijn tussen partijen bekend komen te staan als het 'Scenario 3+'.

3.7.

Scenario 3+ houdt het volgende in:

- De gemeente is bereid de woonboten van de bewoners te kopen tegen de vrije

verkoopwaarde van de woonboot, waarbij de fictie wordt gehanteerd dat elders

een ligplaats beschikbaar is. Deze fictie is nodig omdat een boot zonder ligplaats

veelal geen waarde heeft. De gemeente betaalt minimaal € 20.000,- per boot;

Als alternatief is de gemeente bereid om de verplaatsingskosten van een woonboot binnen een straal van 100 kilometer om Eindhoven te betalen, waarbij de vergoeding niet hoger kan zijn dan de waarde van de boot;
De gemeente neemt de kosten voor haar rekening van het in de oorspronkelijke

staat terugbrengen van de kade;

De gemeente is bereid om de bewoners voortgezet gebruik van de ligplaatsen aan te bieden tot 1 juli 2028, om de bewoners voldoende tijd te geven alternatieve woonruimte of een alternatieve ligplaats te zoeken;
De gemeente biedt desgewenst op individuele basis hulp bij het zoeken van alternatieve woonruimte.

De woonbootbewoners zijn niet akkoord gegaan met dit voorstel. De gemeente heeft nog geprobeerd door de inzet van een onafhankelijke intermediair tot een oplossing te komen, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid.

[gedaagde] heeft niet meegewerkt aan een taxatie van de woonboot door de gemeente.

3.8.

Nadat gesprekken over het Scenario 3+ niet tot een regeling hebben geleid, heeft de

gemeente op 14 december 2023 de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd per 1 juli 2024. Daarbij heeft de gemeente de ontruiming aangezegd per 1 juli 2028.

Vanaf 1 januari 2024 mag [gedaagde] de ligplaats ‘om niet’ (gratis) blijven gebruiken, zodat hij voldoende tijd heeft om alternatieve woonruimte of een alternatieve ligplaats te zoeken. In de opzeggingsbrief heeft de gemeente haar aanbod conform Scenario 3+ gestand gedaan.

3.9.

Op 2 oktober 2023 heeft [gedaagde] de gemeente geïnformeerd dat hij niet zal instemmen met de voorgestelde uitkoopregeling. Vervolgens heeft gedaagde op 14 januari 2024 bestuursrechtelijk bezwaar gemaakt tegen de huuropzegging. De gemeente heeft het bezwaar bij brief van 22 januari 2024 kennelijk niet-ontvankelijk verklaard, omdat tegen de huuropzegging geen bezwaar open staat. [gedaagde] heeft hiertegen beroep ingesteld, maar dit beroep is bij uitspraak van de sector bestuursrecht van rechtbank Oost-Brabant van
27 september 2024 ongegrond verklaard.

4.Het geschil

4.1.

De gemeente vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

A. voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] is geëindigd per 1 juli 2024;

B. [gedaagde] veroordeelt de ligplaats aan het adres [adres] te [plaats] uiterlijk per 1 juli 2028 te ontruimen met al het zijne en de zijnen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van
€ 50.000,-, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom;

Subsidiair

C. het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt;

een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

4.2.

[gedaagde] voert verweer en verzoekt tot afwijzing van de vorderingen van de gemeente.

Hij voert - samengevat - als verweer aan dat hij al sinds 1972 een ligplaats huurt en op zijn woonboot woont aan de [adres] . Sinds 1992 heeft hij een huurcontract met de gemeente. [gedaagde] heeft zelf de kade ingericht en onderhouden en is alle verplichtingen volgend uit de huurovereenkomst tot op heden nagekomen.

In de 53 jaar dat hij er woont is er geen voorbeeld bekend waar een bedrijf in zijn (maximale) mogelijkheden is belemmerd of gehinderd. Het woon-en leefklimaat is voor de woonbootbewoners geen probleem, wel zou er een verbetering kunnen komen door technische creaties om het woonmilieu te verbeteren wat is algemene zin niet best is in Eindhoven. Er is geen enkele poging ondernomen om problemen die er min of meer zijn op te lossen met hulpmiddelen

Met de aangetekende brief van 14 december 2023, waarin de huur van de ligplaats door de gemeente is opgezegd, maakt de gemeente misbruik van haar machtspositie, aldus [gedaagde] .

Voor de gemeente is er geen spoedeisend belang of zwaarwegend belang, want de gemeente wil alleen de kade terugbrengen in de oorspronkelijke toestand, grasveld.

Voor [gedaagde] daarentegen is zijn belang, woonruimte in een overspannen woonmarkt met een zoektijd van 8 jaar, groot. Hij heeft broze gezondheid, heeft hart- en longproblemen en kanker waar begin februari 2025 bestralingen voor werden uitgevoerd. Daarbij komt dat de oude woonboot (monument) van [gedaagde] zonder ligplaats weinig waard is. Hierdoor zullen zijn woonkosten en medische kosten niet meer betaalbaar zijn, wanneer hij gedwongen wordt om na 53 jaar elders een leefplaats te vinden en te betrekken.

Er is ook geen sprake van behoorlijk bestuur. Er zou een mogelijke ligplaats elders gevonden zijn, waarop vervolgens niets meer van de gemeente is vernomen. Verder is het Scenario 3+ compensatievoorstel zonder overleg door de gemeenteraad vastgesteld, terwijl dit in samenspraak gemaakt zou worden.

[gedaagde] voert verder aan dat de Wet huurbescherming ligplaats van toepassing is. Daarmee is ook de ligplaats van zijn woonboot woonruimte geworden en is volgens hem huur-bescherming van kracht op de combinatie woonboot (object ) en de ligplaats. Deze wet is bij aanname gebaseerd op onderzoek naar de waarde van een ligplaats, ongeveer € 200.000,--. [gedaagde] verwijst daarbij naar het rapport van bureau [B] , genaamd “Vaste grond onder de voeten” van 10 april 2022, wat een analyse geeft van de rechtspositie van de ligplaatsen van de woonboten in De Hurk.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

[gedaagde] heeft aan het begin van de mondelinge behandeling aan de kantonrechter de vraag voorgelegd of dit wel een civiele zaak is. Hij is namelijk van mening dat dit niet het geval is.

De kantonrechter stelt daarom voorop dat zij bevoegd is om van deze vordering kennis te nemen. De bevoegdheid van de burgerlijke rechter is geregeld in artikel 112 Grondwet Pro.

Kort gezegd is de civiele rechter bevoegd in "geschillen die [...] uit burgerlijke rechtsbetrekkingen zijn ontstaan".

Er bestaat in dit geval ook geen aanleiding om de gemeente niet-ontvankelijk in haar vordering te verklaren. Het oordeel van de bestuursrechter kan wel invloed hebben op het inhoudelijke oordeel van de burgerlijke rechter^[4].

Huurbeëindiging rechtsgeldig?

5.2.

De vraag die allereerst voorligt is of de gemeente in de gegeven omstandigheden tot huurbeëindiging van de ligplaats van [gedaagde] kon komen.

5.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] sinds 1 maart 1992 een ligplaats van de gemeente huurt op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn van zes maanden. In de huurovereenkomst is bepaald dat wanneer de gemeente besluit tot beëindiging van de huurovereenkomst, [gedaagde] geen recht heeft op schadevergoeding of het ter beschikking stellen van een andere ligplaats.

Wettelijk toetsingskader

5.4.

[gedaagde] kan geen beroep doen op de wetsbepalingen die huurders van woonruimte of huurders van bedrijfsruimte beschermen, omdat die wetsbepalingen niet van toepassing zijn op huurovereenkomsten die zijn aangegaan vóór 1 juli 2022 waarbij een ligplaats voor een woonboot wordt gehuurd.

Of de huuropzegging wel of niet aangetekend is verstuurd, doet daarom niet ter zake, want de (dwingendrechtelijke) bepaling van artikel 7:281 lid 4 BW Pro is niet van toepassing op de huurovereenkomst van partijen.

Vast staat dat de gemeente op 14 december 2023 de huurovereenkomst met [gedaagde] schriftelijk heeft opgezegd per 1 juli 2024 en dat deze opzegging [gedaagde] ook heeft bereikt.

5.5.

Vorenstaande heeft tot gevolg dat de kantonrechter op grond van de wet^[5]niet hoeft te toetsen of er sprake is van een zwaarwegend belang, want [gedaagde] heeft - als huurder van een ligplaats van een woonboot - geen huurbescherming. Dat had hij ook niet toen de huurovereenkomst werd aangegaan, daarin is dus niets veranderd.

Dit betekent dat de huurovereenkomst in beginsel zonder reden opgezegd kan worden en dat een voldoende zwaarwegende grond door de gemeente dus niet aangevoerd hoeft te worden.

Redelijkheid en billijkheid

5.6.

[gedaagde] stelt dat de gemeente geen spoedeisend belang of zwaarwegend belang heeft voor de huuropzegging van zijn ligplaats, want de gemeente wil enkel de kade terugbrengen in de oorspronkelijke toestand, grasveld, terwijl hij wel een zwaarwegend woon- en financieel belang heeft.

De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] daarmee een beroep doet op artikel 6:248 lid 2 BW Pro in die zin dat [gedaagde] van mening is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente de huurovereenkomst heeft opgezegd.

Dat is niet snel het geval en de kantonrechter oordeelt ook in deze concrete situatie dat het woon- en financiële belang van [gedaagde] niet maakt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente de huurovereenkomst van de ligplaats heeft opgezegd.

Daarbij overweegt de kantonrechter het volgende.

5.6.1.

De gemeente is eigenaar van de ligplaats en eigendom is een sterk recht dat niet makkelijk beperkt kan en mag worden. Ook heeft de gemeente gemotiveerde en onderbouwde gronden voor de opzegging aangevoerd.

De gemeente heeft in de inleidende dagvaarding (in randnummer 39 en verder) toegelicht dat zij een zwaarwegend belang heeft voor opzegging, waarbij zij verwijst naar het rapport van [A] van 16 december 2020^[6], waarin is geconcludeerd dat geen sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor de woonbootbewoners. Immers, de ligplaatsen van de woonboten liggen op circa 20 meter van gronden waar zware industriebedrijven zijn toegestaan, terwijl de richtafstand van risicovolle inrichtingen 300 meter is. De Hurk is het laatste bedrijventerrein in Eindhoven waar zware industrie is toegestaan.

De stelling van [gedaagde] dat het woon-en leefklimaat voor de woonbootbewoners geen probleem is en dat er in de 53 jaar dat hij er woont geen voorbeeld bekend is waar een bedrijf in zijn (maximale) mogelijkheden is belemmerd of gehinderd, kan zo zijn, maar dat doet niet af aan het belang en de wens van de gemeente om (de mogelijkheid van vestiging of uitbreiding van) zware industrie toe te staan en daarmee werkgelegenheid in de maakindustrie te behouden.

Hierbij is mede van belang dat in de procedure van de wijziging van het bestemmingsplan de belangen van de woonbootbewoners, waaronder dus ook het belang van [gedaagde] , door de gemeenteraad uitvoerig is meegewogen. Verder heeft de Afdeling het ingestelde beroep van de woonboot-bewoners tegen wijziging van het bestemmingsplan ongegrond verklaard, ondanks dat de woonbootbewoners ook al in die procedure hebben gesteld dat de feitelijke situatie voor de woonbootbewoners wel een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is, althans dat dit kan worden gegarandeerd.

5.6.2.

Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente de huurovereenkomst heeft opgezegd, zonder daarbij rekening te houden met de financiële- en de woonbelangen van [gedaagde] en zonder dat hij wordt gecompenseerd in zijn vermogensverlies, wijst de kantonrechter er op dat de gemeente Scenario 3+ aan de woonbootbewoners aanbiedt (dat uit gemeenschapsgeld moet worden gefinancierd) en hen een ruime ontruimingstermijn gunt. De gemeente houdt dus wel degelijk rekening met de financiële belangen en de woonbelangen van [gedaagde] .

Het klopt dat [gedaagde] geen andere ligplaats is aangeboden, maar die is in de gemeente Eindhoven (vooralsnog?) niet voorhanden. Het klopt ook dat [gedaagde] zonder ligplaats, waar zijn woonboot ligt, geen plek heeft om te wonen. De kantonrechter ziet dat woonbelang, maar dit is geen belang dat door de wet wordt beschermd, zoals hiervoor in rechtsoverweging 5.4. is overwogen.

[gedaagde] heeft ook terecht aangevoerd dat hij een financieel belang heeft. Zijn woonboot (monument) wordt minder waard als de huur eindigt en hij geen andere ligplaats kan vinden. Zijn woonkosten zullen ook (aanzienlijk) stijgen wanneer hij na 53 jaar elders een leefplaats moet vinden en betrekken.

Daarbij moet echter niet uit het oog verloren worden dat [gedaagde] de ligplaats huurt en dus geen eigenaar is van de ligplaats. Hij heeft dus geen recht gekregen op vergoeding van de waarde van de ligplaats. Ook was het [gedaagde] vanaf het begin van de huurrelatie duidelijk dat hij geen huurbescherming had, althans dat had hij moeten zijn, want in de huurovereenkomst is bepaald dat wanneer de gemeente besluit tot beëindiging van de huurovereenkomst, [gedaagde] geen recht heeft op schadevergoeding of het ter beschikking stellen van een andere ligplaats. Het risico dat zijn woonboot minder waard wordt als de huur eindigt en hij geen andere ligplaats kan vinden, heeft dus altijd bestaan en komt voor rekening en risico van [gedaagde] .

Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid hoeft de gemeente niet meer aan te bieden dan Scenario 3+. Daarmee is voldoende aan de belangen van [gedaagde] tegemoetgekomen.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

5.7.

[gedaagde] is van mening dat de gemeente met de vordering zoals zij die nu aan de kantonrechter voorlegt, handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, omdat het Scenario 3+ compensatievoorstel zonder overleg door de gemeenteraad is vastgesteld, terwijl dit in samenspraak gemaakt zou worden.

De kantonrechter oordeelt dat de gemeente niet handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarbij overweegt hij het volgende.

5.7.1.

Zoals hiervoor reeds overwogen, was de huuropzegging van de ligplaats van [gedaagde] toegestaan.
Op grond van wet- of regelgeving hoeft de opzegging ook niet gepaard te gaan met het aanbieden van een uitkoopregeling.

De gemeente heeft, voordat zij het Scenario 3+ voorstel voor de woonbootbewoners heeft vastgesteld, met de woonbootbewoners gecorrespondeerd en overleg gevoerd over de hoogte van een vergoeding. Dat heeft niet tot overeenstemming geleid, omdat de verschillen te groot waren. De gemeente heeft Scenario 3+ tot uitgangspunt genomen, terwijl de woonbootbewoners Scenario 4^[7]willen.

Hierdoor is het overleg in een impasse geraakt en heeft de gemeenteraad uiteindelijk de knoop doorgehakt en Scenario 3+ als uitkoopregeling aangeboden. Dat mag, want “in samenspraak” betekent “in overleg”. Om uit de impasse te komen is de gemeente vervolgens overgegaan tot huuropzegging.

5.7.2.

De kantonrechter is - gelet op het hierna door de Afdeling gemelde Commissie advies van 30 maart 2021 - echter wel van oordeel dat de gemeente in strijd zou handelen met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur als zij de woonbootbewoners géén uitkoopregeling aanbiedt.

Bij uitspraak van 31 mei 2023 heeft de Afdeling hierover namelijk het volgende overwogen:

“3.1. (…) Volgens de raadis de totstandkoming van een uitkoopregelinggeen vereiste om de ligplaatsen voor woonboten onder het algemeen overgangsrecht te brengen, maaronderdeel van het proces om tot beëindiging van de bewoning van de woonboten te komen.

(…)

3.4. (…)

(…)
De Afdeling ziet geen grond voor het oordeel dat de raad bij de vaststelling van het plan onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van de woonbootbewoners.

Daartoe overweegt de Afdeling datde raad in het Commissie advies van 30 maart 2021,

dat deel uitmaakt van de bijlagen van de plantoelichting,heeft aangegeven de beëindiging van de woonsituatie te willen combineren met een (ruimhartige) uitkoopregeling voor de woonbootbewoners. Bij het besluit tot vaststelling van het reparatieplan heeft de raad in een separaat besluit neergelegd dat er een uitkoopregeling moet komen, in samenspraak met de bewoners.Anders dan [appellant sub 1] stelt, is de raad dus niet voorbijgegaan aan de financiële belangen van de woonbootbewoners, want naast dat is besloten om de ligplaatsen onder het algemeen overgangsrecht te brengen is er ook besloten om te komen tot een uitkoopregeling met de woonbootbewoners. Dat de verdere inhoud en uitvoering van de uitkoopregeling nog niet tot overeenstemming heeft geleid valt weliswaar te betreuren, maar raakt niet de rechtmatigheid van het vastgestelde reparatieplan”.

Dus dát er een uitkoopregeling moet komen, is in een raadsbesluit vastgelegd en dit is dus niet vrijblijvend.

5.7.3.

Nu de gemeente tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht dat zij bij huur-beëindiging in onderling overleg, nog steeds onvoorwaardelijk bereid is om Scenario 3+ gestand te doen is dat - gelet op de hiervoor besproken concrete omstandigheden van de woonbootbewoners - voldoende om te spreken van een ruimhartige uitkoopregeling.

5.7.4.

Voor zover [gedaagde] in dit verband een beroep doet op het rapport van [B] van

10 april 2022, waarin voorbeelden van ‘succesvolle uitkoopregelingen’ worden besproken, waarbij vermogensverlies werd gecompenseerd aan de betrokken woonbooteigenaren analoog aan de gebruikelijke onteigeningsmethodiek, oordeelt de kantonrechter dat deze voorbeelden niet vergelijkbaar zijn met de situatie in Eindhoven. Immers, de gemeente is eigenaar van de ligplaats en de woonbootbewoners zijn huurders. Naar analogie van onteigening zou dus aan de eigenaar de waarde van de ligplaats toekomen en niet aan de huurder.

5.7.5.

Slotsom is dat de gemeente, doordat zij Scenario 3+ heeft aangeboden en nog steeds onvoorwaardelijk bereid is om Scenario 3+ gestand te doen bij huurbeëindiging in onderling overleg met [gedaagde] , niet handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Evenmin is er sprake van misbruik van opzeggingsbevoegdheid van de gemeente.

Gevorderde verklaring voor recht en veroordeling tot ontruiming toewijsbaar

5.8.

De conclusie is dat de gemeente in de gegeven omstandigheden kon overgaan tot huurbeëindiging van de ligplaats van [gedaagde] en dat de primair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] is geëindigd per
1 juli 2024, toewijsbaar is.

5.9.

Eveneens toewijsbaar is de vordering van de gemeente om [gedaagde] te veroordelen de ligplaats aan het adres [adres] te [plaats] uiterlijk per 1 juli 2028 te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van € 50.000,-.

5.10.

Omdat het primair gevorderde wordt toegewezen, behoeft het subsidiair gevorderde geen bespreking meer.

Proceskostenveroordeling

5.11.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

135,97

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

Totaal

€

699,97

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] is geëindigd per 1 juli 2024,

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om de ligplaats aan het adres [adres] te [plaats] uiterlijk per 1 juli 2028 te ontruimen met al het zijne en de zijnen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van
€ 50.000,-,

6.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 699,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af,

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op
2 april 2026.

Rechtmatigheid van huuropzegging ligplaats woonboot door gemeente Eindhoven