Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/1570
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 april 2026 in de zaak tussen
[eiseres], uit [woonplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, de heffingsambtenaar
([naam]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 januari 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 990.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking. Met de uitspraak op bezwaar van 13 mei 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiseres heeft een conclusie van repliek ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 2017. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 151 m² en een aanbouw van 24 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 196 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2025. De waardepeildatum is 1 januari 2024.
3.1.
In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (hij heeft de bewijslast). Daarbij weegt de rechtbank ook mee wat eiseres daartegen heeft aangevoerd.
3.2.
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is. Dit betekent dat het beroep van eiseres ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Termijnoverschrijding door de heffingsambtenaar
4. Eiseres wijst erop dat de door de rechtbank gegeven uiterste termijnen (voor onder andere het indienen van het verweerschrift) door de heffingsambtenaar zijn overschreden. Het tast haar gevoel van rechtvaardigheid en vertrouwen in de overheid aan als het verweerschrift dan toch in deze zaak wordt betrokken.
4.1.
De rechtbank is het met eiseres eens dat de heffingsambtenaar niet binnen de daarvoor gestelde termijn het verweerschrift heeft ingediend. Maar in de wet staat niet dat de rechtbank alleen al om deze reden het verweerschrift buiten beschouwing mag laten. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar met zijn handelswijze de goede procesorde heeft geschonden. Pas als dat het geval is, mag zij het verweerschrift buiten beschouwing laten. De rechtbank vindt niet dat de goede procesorde is geschonden. De rechtbank heeft in haar brief van 17 oktober 2025 de heffingsambtenaar een termijn van acht weken gesteld om het verweerschrift en een eventuele taxatie in te dienen. Deze stukken zijn door de rechtbank op 22 december 2025 ontvangen. Dat is buiten de termijn van acht weken (die verstreek op 12 december 2025), maar het gaat over een minimale overschrijding. Verder weegt de rechtbank mee dat eiseres in de gelegenheid is gesteld om op het verweerschrift te reageren en dit ook gedaan heeft; zij is door de te late indiening dus niet in haar processuele belangen geschaad. Het is daarom niet in strijd met de goede procesorde om het verweerschrift bij de behandeling van de zaak te betrekken.
4.2.
Wel is het zo dat de heffingsambtenaar er erg lang over heeft gedaan om de zaakstukken in te dienen. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar op 6 augustus 2025 verzocht deze stukken uiterlijk 3 september 2025 in te dienen. De heffingsambtenaar heeft hierop niet gereageerd, zodat de rechtbank hem op 10 september 2025 een nieuwe termijn heeft gesteld die liep tot en met 24 september 2025. De heffingsambtenaar heeft zonder verdere toelichting (wat betreft het tijdsverloop) de stukken pas daarna bij de rechtbank ingediend alwaar ze op 16 oktober 2025 zijn ontvangen. Eiseres is door deze gang van zaken niet benadeeld, omdat zij (op het Aanwijzingsbesluit heffingsambtenaar na) de zaakstukken al in bezit had. Wel had het de heffingsambtenaar gesierd om toe te lichten waarom hij de zaakstukken te laat had ingediend, zeker nadat eiseres aangaf dat dit voor haar een punt was. Overigens stelt de rechtbank vast dat zij in haar brief van 6 augustus 2025 ook de term ‘verweerschrift’ heeft opgenomen. Dat is ongelukkig, omdat goed voorstelbaar is dat eiseres hierdoor de indruk heeft gekregen dat de heffingsambtenaar al op 3 september 2025 met een inhoudelijk verweer had moeten komen. Om deze verwarring in toekomstige zaken te voorkomen, zal de rechtbank bekijken of de tekst van deze (standaard)brief kan worden aangepast.
De WOZ-waarde van de woning
5. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 990.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 25 augustus 2025 is opgesteld door taxateur B. van Hout. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning heeft vastgesteld door te kijken naar rond de waardepeildatum verkochte woningen die vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
6. Eiseres heeft gesteld dat de woning geen 186 m2 is, zoals de heffingsambtenaar in de beschikking heeft opgenomen. De heffingsambtenaar heeft dit erkend en aangepast met de uitspraak op bezwaar. Tussen partijen is dan ook niet meer in geschil dat de woning een oppervlakte van 175 m2 heeft (te weten 151 m2 woning en 24 m2 aanbouw). Voor zover eiseres stelt dat deze aanpassing tot een verlaging van de WOZ-waarde moet leiden, volgt de rechtbank dat niet. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatie volgt dat ook met deze aanpassing de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Anders dan eiseres stelt, heeft de heffingsambtenaar dat in de taxatie voldoende inzichtelijk gemaakt door de juiste (tussen partijen niet meer in geschil zijnde) oppervlaktes te vermenigvuldigen met de daarin geanalyseerde prijs per m².
7. Eiseres betoogt dat sprake is van onzorgvuldige besluitvorming. Naar aanleiding van het bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar vastgesteld dat in zijn computersysteem de uitstraling van de woning als slecht (correctiefactor 1) stond geregistreerd, terwijl daarvoor geen aanleiding is. De heffingsambtenaar vindt (dus) dat van een gemiddelde uitstraling (correctiefactor 3) moet worden uitgegaan. Met die aanpassing is eiseres het niet eens. Eiseres stelt dat dit pas met ingang van volgend jaar mag worden aangepast. Door dit nu aan te passen gaat de heffingsambtenaar volgens eiseres nu al uit van de pas voor het volgende kalenderjaar (2026) geldende waarde. Dit ondermijnt volgens eiseres de rechtszekerheid.
7.1.
De heffingsambtenaar heeft in zijn taxatierapport de uitstraling van de woning gewaardeerd als gemiddeld (correctiefactor 3). [2] De WOZ-waarde zou hoger zijn vastgesteld als hij de onjuiste registratie in zijn computersysteem voor de aanslagoplegging had onderkend. Dit kan na de aanslagoplegging niet meer worden aangepast; eiseres mag door bezwaar namelijk niet in een slechtere positie komen. Daarom is deze wijziging nog niet aangepast in de vastgestelde WOZ-waarde van 2025. Wel houdt de heffingsambtenaar met de juiste feitelijke situatie rekening bij de taxatie van de woning.
7.2.
De rechtbank overweegt als volgt. In de matrix heeft de taxateur – onder het kopje ‘waardebeoordeling’ – geschreven dat bij de woning een fors lagere m2 prijs gebruikt is dan de uit de transacties gedestilleerde m2 prijzen van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar bedoelt hiermee dat gelet op de vergelijking met de verkochte woningen de WOZ-waarde van de woning (€ 990.000) te laag is vastgesteld. De rechtbank heeft uitgerekend dat – met correctie van de fout en rekening houdend met de juiste oppervlakte – de waarde van de woning die uit de matrix volgt € 1.082.857,- is. [3] De waarde van de woning die uit de vergelijkingsmethode komt, ligt dan ook boven de vastgestelde WOZ-waarde van € 990.000.
7.3.
Verder merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar een omissie van zijn kant bij de waardevaststelling nadien niet meer ten nadele van eiseres kan wijzigen. Wel staat het hem vrij om bij zijn taxatie (in beroep) – waarmee hij aannemelijk moet maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is – deze omissie buiten beschouwing te laten en uit te gaan van de juiste feitelijke situatie. Anders dan eiseres stelt is de rechtszekerheid daarmee niet geschonden, omdat hierdoor de WOZ-waarde en daarmee de hoogte van de aanslag OZB niet (in haar nadeel) wordt gewijzigd.
8. Gelet op bovenstaande concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 990.000 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. P. van Berkel, griffier. Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.