Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/411180 / HA ZA 25-13
Vonnis van 1 april 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. C.G. Huijsmans,
tegen
1.vennootschap onder firma [gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [plaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. M.M. van der Marel.
1.De zaak in het kort
1.1.
[eisers] hebben een (recreatie)woning gekocht op het terrein van [gedaagden]
Volgens [eisers] zijn er diverse (bouwkundige) gebreken aan de woning. Ook andere afspraken zijn niet goed nagekomen, bijvoorbeeld wat betreft de parkverlichting en de afvalinzameling. [eisers] hebben hun vorderingen onderverdeeld in meer dan 20 afzonderlijke posten.
1.2.
[gedaagden] zijn het niet eens met de vorderingen van [eisers] Zij stellen tegenvorderingen te hebben omdat [eisers] de gemaakte afspraken niet goed nakomen. Daardoor worden onder meer inkomsten uit verhuur misgelopen
1.3.
In dit vonnis wordt beslist dat [gedaagden] ruim € 31.000,- aan [eisers] dienen te betalen, en ook de kosten die door [eisers] zijn gemaakt voor de deskundigenberichten. De proceskosten worden gecompenseerd omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld. Van de tegenvorderingen van [gedaagden] wordt er slechts één toegewezen, namelijk de vordering die ziet op de openstaande facturen van de parkkosten. Omdat [gedaagden] grotendeels in het ongelijk zijn gesteld moeten zij de proceskosten van [eisers] voor dit deel van de procedure betalen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 20
- het proces-verbaal van de regiezitting gehouden op 5 maart 2025
- de akte vermeerdering van eis met producties 21 tot en met 26
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 3
- de antwoordakte eisvermeerdering
- de antwoordakte eisvermeerdering
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 1 tot en met 7
- de akte van [eisers] met producties 21 tot en met 34 en een vermeerdering van eis
- de akte van [gedaagden] met producties 4 tot en met 10
- de akte van [eisers] met producties 35 en 36
- het e-mailbericht van de griffier waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 6 januari 2026, waarbij namens [eisers] c.s. spreekaantekeningen zijn overgelegd en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Aan het eind van de mondelinge behandeling is bepaald dat schriftelijk uitspraak wordt gedaan.
3.De feiten
3.1.
De vennootschap onder firma [gedaagde 1] (hierna: [gedaagde 1] ) heeft een recreatiepark ontwikkeld. De vennoten van [gedaagde 1] zijn de heer [gedaagde 2] en zijn dochter [gedaagde 3] .
3.2.
Op 30 maart 2021 hebben [eisers] met [gedaagde 1] een koop-/aannemings-overeenkomst gesloten voor een recreatiewoning op het recreatiepark aan de [adres] te [plaats] (hierna: de overeenkomst).
3.3.
De totale koop-/aanneemsom bedroeg € 249.500,-, waarvan € 82.800,- wat betreft grondkosten en € 166.700,- wat betreft aanneemsom.
3.4.
In artikel 6 van Pro de overeenkomst staat dat de bouwtijd 100 werkbare dagen is, onder voorbehoud dat er geen vertragingen zijn opgetreden door leveringsproblemen vanwege corona (covid 19). Bij het sluiten van de overeenkomst is een brief ondertekend waarin staat dat de betonnen vloer uiterlijk op 12 juli 2021 zal worden gestort en dat de oplevering is uitgesteld met ten hoogste twee maanden.
3.5.
De woning is op (of omstreeks) 5 december 2022 opgeleverd. Bij de oplevering zijn visuele gebreken waargenomen. Deze gebreken zijn verholpen.
3.6.
[eisers] hebben daarna andere gebreken waargenomen, die tijdens de oplevering niet zichtbaar waren. [eisers] hebben daarover geklaagd bij [gedaagden] in een brief van 9 oktober 2023 en in een e-mailbericht van 6 november 2023.
3.7.
Op 1 maart 2024 hebben [eisers] een ingebrekestelling naar [gedaagden] verzonden, waarin een termijn van drie maanden wordt gegeven om de gebreken te herstellen.
3.8.
Op 11 oktober 2024 heeft Braveico in opdracht van [eisers] een bouwkundige inspectie uitgevoerd. Braveico heeft diverse gebreken aan de woning geconstateerd.
3.9.
Eind 2024 is er een kort geding procedure [1] gevoerd tussen [gedaagden] en een aantal eigenaren van recreatiewoningen, waaronder [eisers] Deze procedure ging over de verhuur van de woningen en de parkkosten. In het vonnis van 29 november 2024 zijn de vorderingen van [gedaagden] afgewezen.
3.10.
Op 5 maart 2025 heeft in deze procedure een regiezitting plaatsgevonden. Partijen hebben toen afgesproken een poging te ondernemen om gezamenlijk een deskundige in te schakelen. Tot inschakeling van een deskundige is het niet gekomen.
3.11.
In juli 2025 hebben [eisers] ten laste van [gedaagden] conservatoir beslag gelegd op twee percelen. Bij vonnis in kort geding van 24 november 2025 [2] is de vordering tot opheffing van de beslagen afgewezen.
3.12.
Op 1 december 2025 heeft de heer [A] , schade-expert bij [B] , behorende tot [C] B.V. (hierna: [B] ), de woning van [eisers] geïnspecteerd.
3.13.
Naar aanleiding van de inspectie hebben [eisers] op 11 december 2025 een ingebrekestelling aan [gedaagden] gestuurd. Op 12 december 2025 is een aanvullende ingebrekestelling gestuurd voor de gebrekkige parkverlichting.
3.14.
Op 23 december 2025 heeft [B] een aanvullend deskundigenrapport uitgebracht. Ook in dit rapport zijn diverse gebreken geconstateerd.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[eisers] vorderen - samengevat - na vermeerderingen van eis:
[gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot:
I.
betaling van een bedrag van € 83.194,59 aan herstelkosten terzake de bouwkundige gebreken, te vermeerderen met de wettelijke rente
II.
betaling van een bedrag van € 4.570,00 aan schadevergoeding wegens te late oplevering, te vermeerderen met de wettelijke rente
III.
betaling van een bedrag van € 1.633,50 aan vergoeding voor kosten voor het schoonmaken van de goten gedurende vijf jaren, te vermeerderen met de wettelijke rente
IV.
betaling van een bedrag van € 3.182,50 aan vergoeding voor kosten voor het opmaken van een bouwkundig rapport, te vermeerderen met de wettelijke rente
V.
betaling van een bedrag van € 129,50 voor niet geleverde tegels, te vermeerderen met de wettelijke rente
VI.
tot afgifte van de factuur en het garantiebewijs van de warmtepomp, op straffe van een dwangsom van € 25,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan
VII
tot afgifte van de factuur van firma [D] , op straffe van een dwangsom van € 25,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan
VIII.
in de kosten van dit geding
IX.
(deze vordering is vervallen in de akte eisvermeerdering van 6 januari 2026)
X.
om [eisers] binnen een week na betekening van het ten deze te wijzen vonnis in het bezit te stellen van de aan [eisers] geadresseerde rouwpost en overige poststukken die zijn bezorgd in de gezamenlijke brievenbus, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag of gedeelte daarvan;
XI.
Te verklaren voor recht dat [eisers] niet gehouden zijn om hun ID-bewijzen via welk medium dan ook te zenden naar de juristen van [gedaagden]
XII.
Te verklaren voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de notariskosten en juridische advieskosten die zijn gemoeid met het verplaatsen van de erfgrens aan beide zijden van hun recreatiewoning, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
[gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot:
XIII.
het aanpassen c.q. doen aanpassen van parkverlichting, zodanig dat de gehele installatie voldoet aan het Bouwbesluit en de NEN 1010-norm, en voor zover noodzakelijk dat de installatiekabels aan het zicht worden onttrokken c.q. deugdelijk worden ingegraven en/of weggewerkt, binnen 30 kalenderdagen na het ten deze te wijzen vonnis op straffe van een dwangsom van € 200,00 per dag of gedeelte daarvan
XIV.
het (doen) plaatsen van een elektrische slagboominstallatie met pasjessysteem (of gelijk-waardig systeem), zodanig dat eigenaren, huurders en overige recreanten toegang wordt verschaft tot het park, een en ander in overleg met [eisers] , en binnen 60 kalenderdagen na het ten deze te wijzen vonnis op straffe van een dwangsom van € 200,00 per dag of gedeelte daarvan
XV.
het inrichten van een afvalinzamelplaats, die aan het zicht wordt onttrokken en passend bij de moderne en luxe uitstraling van het park, een en ander in overleg met [eisers] , en wel binnen 30 kalenderdagen na het ten deze te wijzen vonnis op straffe van een dwangsom van € 200,00 per dag of gedeelte daarvan
XVI.
Artikel 11 van Pro het Parkreglement tussen partijen geheel of gedeeltelijk te vernietigen, althans buiten toepassing te verklaren, althans te wijzigen in die zin dat aan [eisers] geen verbod kan worden opgelegd om te komen en gaan van de openbare weg naar hun perceel, geen verbod kan worden opgelegd om dit perceel en recreatiewoning te gebruiken en [gedaagden] niet bevoegd zijn tot het afsluiten van de nutsvoorzieningen (elektriciteit /water/ glasvezel/riool), en
[gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot:
XVII.
betaling van € 2.100,- aan schadevergoeding wegens misgelopen subsidie.
4.2.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.4.
[gedaagden] vorderen - samengevat – bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eisers] te veroordelen:
I.
om - uiterlijk binnen 7 dagen na dagtekening van een in deze te wijzen vonnis - volledige medewerking te verlenen aan de verhuur van de recreatiewoning aan derden via [gedaagden] voor minimaal 245 dagen per kalenderjaar, zulks onder verbeurte van een dwangsom van
€ 250,- per dag met een maximum van € 250.000,-, althans een bedrag in goede justitie te bepalen; en
II.
alsnog te voldoen aan de verbintenissen uit hoofde van de gesloten overeenkomst ter zake het niet-permanent bewonen van de recreatiewoning, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 250.000,-, althans een bedrag
in goede justitie te bepalen; en
uiterlijk binnen 7 dagen na dagtekening van een in deze te wijzen vonnis aan [gedaagden] te voldoen:
III.
een schadevergoeding nader op te maken bij staat, althans een schadevergoeding van
€ 11.025,- exclusief btw, althans een bedrag in goede justitie te bepalen; en
IV.
een bedrag van € 2.271,96 ten aanzien van de overeengekomen parkkosten, althans een bedrag in goede justitie te bepalen; en
V.
een nader te bepalen bedrag vanwege het door [gedaagden] verrichte meerwerk aan de woning;
dit alles met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, zowel in conventie als in reconventie, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.
4.5.
[eisers] voeren verweer. [eisers] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagden] dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
Tijdens de mondelinge behandeling zijn over een aantal posten afspraken gemaakt. Als gevolg daarvan hebben [eisers] de daarbij behorende vorderingen ingetrokken.
Het gaat om de posten met betrekking tot de niet geleverde tegels en het schoonmaken van de goot. Wat betreft de niet geleverde tegels zijn partijen overeengekomen dat [gedaagden] daarvoor € 129,50 aan [eisers] zullen betalen. De vordering onder V. is daarom ingetrokken. Wat betreft het schoonmaken van de goot zijn partijen overeengekomen dat er drie keer per jaar opdracht aan [E] , een extern bedrijf, zal worden gegeven om de goot schoon te maken. De vennootschap onder firma zal partij zijn bij die overeenkomst en de schoonmaakkosten worden door [gedaagden] betaald. Ook de vordering onder III. is daarom ingetrokken.
5.2.
Wat betreft de aanpassing van de parkverlichting en de plaatsing van een elektrische slagboominstallatie met pasjessysteem (of gelijkwaardig systeem) geldt dat daarvoor zowel een vordering tot nakoming (de vorderingen onder XIII. en XIV.) als een vordering tot vervangende schadevergoeding is ingediend (de vordering onder I. en het kostenoverzicht productie 27 dat aan die vordering ten grondslag ligt). Zoals tijdens de mondelinge behandeling is besproken kunnen deze vorderingen niet gelijktijdig worden ingediend. Namens [eisers] is tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat er vervangende schadevergoeding wordt gevorderd. De vorderingen onder XIII. en XIV. worden daarom als ingetrokken beschouwd.
5.3.
Ook de vordering onder XI. (afgifte ID-bewijzen) is tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken. [gedaagden] hebben erkend dat er geen verplichting bestaat tot afgifte daarvan, zodat dit tussen partijen niet meer in geschil is.
De vordering onder I.
5.4.
Deze bestaat uit een aantal afzonderlijke posten tot een totaalbedrag van
€ 83.194,59. De meeste posten bestaan uit bouwkundige gebreken, die door [eisers] zijn onderbouwd met het rapport van Braveico (productie 7) en/of het aanvullend rapport van [B] (productie 26). Een gezamenlijke deskundige, zoals is voorgesteld tijdens de regiezitting op 5 maart 2025, is niet benoemd. De afzonderlijke posten worden hierna besproken. Daarbij wordt de nummering van [eisers] , waaronder die in productie 27, aangehouden. Het gevolg daarvan is dat hierna twee maal nummer 12 voorkomt.
De eerstgenoemde posten (tot en met de kosten van Braveico) zijn toegelicht in de dagvaarding, de posten die later worden genoemd (vanaf de houten poort en schutting) in een akte vermeerdering van eis.
Bouwkundige gebreken
1.
Terras voegen en tegels
Terras voegen en tegels
5.5.
[eisers] stellen dat de tegels ondeugdelijk zijn gelegd. Zowel de tegels als ook de voegen, liggen los. Er kan water onder de tegels komen, waardoor zij stuk kunnen vriezen. [gedaagden] betwisten dat er sprake is van een gebrek. Zo zover daarvan al sprake is, zijn [gedaagden] niet gehouden tot herstel. Ten slotte kan volgens [gedaagden] niet uitgesloten worden geacht dat het gebrek te wijten is aan de wijze waarop [eisers] daarvan gebruik hebben gemaakt.
5.6.
De rechtbank overweegt als volgt. In het rapport van Braveico staan foto’s waarop te zien is dat de voegen van het terras los laten en scheuren. Uit het rapport van [B] blijkt dat van de laatste drie rijen tegels nagenoeg alle harde voegen los en niet meer aanwezig zijn. Het afschot is naar de tuin gericht, zodat regenwater niet kan wegstromen. Door de combinatie van de niet correct aangebrachte voegen en geen/onvoldoende afwatering/verzakking ontstaan gebreken die steeds sneller zullen toenemen. Volgens de deskundige ligt de bestrating ook vrij laag ten aanzien van de funderingsaansluiting. De stelling dat het terras niet deugdelijk is gelegd is met dit rapport voldoende onderbouwd. [gedaagden] hebben dit niet gemotiveerd betwist.
Daarbij komt dat [gedaagden] eerder [3] hebben aangegeven dat er foto’s zullen worden gemaakt en dat zij hierover in overleg zullen treden met de tegelzetter. Ook deze toezegging maakt dat het gestelde gebrek onvoldoende is betwist.
5.7.
Het gevorderde bedrag van € 3.600,- is gelijk aan de begroting van de deskundige, zodat dit bedrag wordt toegewezen.
2.
Riolering
Riolering
5.8.
[eisers] stellen vaak last te hebben van een rioollucht in de woning. Ook is er sprake van een borrelend geluid vanuit het riool. Na een cameraonderzoek is gebleken dat het riool niet geheel op afschot ligt. [gedaagden] hebben de stelling in algemene zin betwist. Ook is volgens hen geen sprake van een gebrek dat normaal gebruik in de weg staat onder normale condities.
5.9.
Uit het rapport van [B] blijkt dat de deskundige bij de test van de douchedrain heeft geconstateerd dat het water niet snel genoeg kan afvoeren en dat de drain overstroomt wanneer de douchekop aanstaat. Bij het gelijktijdig spoelen van het toilet ontstaan er luchtbellen (wat een borrelend geluid geeft) en daarna stroomt het water sneller weg. Dit duidt volgens de deskundige op een probleem met be- en ontluchting van het riool. Uit de bouwkundige tekening blijkt weliswaar dat de woning twee uitlopers heeft, maar de bouwkundige situatie wijkt sterk af van de indeling op de tekening. Ook is de aangegeven ontspanningsleiding niet aangetroffen. Volgens de deskundige kunnen er in het rioolstelsel drukverschillen ontstaan die leiden tot geluidshinder (borrelen) en stankoverlast. In eerste instantie dient er een goede ontspanningsleiding te worden aangebracht, aldus de deskundige.
5.10.
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] hiermee voldoende hebben onderbouwd dat er sprake is van een gebrek. [eisers] kunnen daarom aanspraak maken op vervangende schadevergoeding.
5.11.
[eisers] vorderen een bedrag van € 21.500,- als reële schadevergoeding.
Uit het rapport van de deskundige blijkt dat de leidingloop van het riool bekend moet zijn om de kosten van de herstelmaatregelen te bepalen. De kosten van onderzoek daarnaar bedragen minimaal € 1.500,-. Vervolgens worden de kosten voor de simpelste maatregel van herstel (één beluchting via buitenzijde) begroot op € 1.500,-. In het ergste geval gaat het echter om € 15.000,- tot € 20.000,-. In dat geval moeten de vloeren (met daarin de vloerverwarming) worden opengebroken om één of twee ontspanningsleidingen aan te kunnen brengen.
De rechtbank is van oordeel dat het gevorderde bedrag onvoldoende is onderbouwd. Dat herstel uitsluitend kan plaatsvinden volgens de meest ingrijpende wijze blijkt niet uit het rapport. De deskundige geeft zelf aan dat eerst de leidingloop bekend dient te zijn om de kosten van herstel te bepalen. De rechtbank schat de kosten daarom op € 3.000,-, inclusief de kosten van nader onderzoek.
3.
Plat dak -afschot
Plat dak -afschot
5.12.
Volgens [eisers] is er sprake van een fout omdat het dak niet aan de normen voldoet, met name wat betreft het afschot. Een redelijk handelend en redelijk bekwaam aannemer zou het dak niet zo hebben aangebracht. [gedaagden] betwisten de juistheid en wijze waarop de dakdekker zou hebben geadviseerd. Volgens hen voldoet het dak aan de overeenkomst en dat wat noodzakelijk is voor normaal gebruik.
5.13.
Uit het rapport van [B] blijkt dat het dak geheel waterpas ligt en geen afschot vertoont naar de hemelwaterafvoeren. Hierdoor blijft er na regenval langdurig water op het dak staan. De plasvorming leidt tot overmatige vervuiling, een verhoogd risico op lekkages en versnelde veroudering van de bitumen dakbedekking, aldus de deskundige.
5.14.
De rechtbank is van oordeel dat de stelling van [eisers] dat er sprake is van een gebrek wat betreft het dak voldoende concreet is onderbouwd. Het verweer van [gedaagden] daartegenover is te vaag. Datzelfde geldt voor het verweer tegen de kostenraming van de deskundige. De conclusie is dat het bedrag van € 7.050,- kan worden toegewezen.
4.
Loodbeslag
Loodbeslag
5.15.
De rechtbank overweegt dat in de berekening van productie 27 voor deze post geen bedrag is opgenomen. De vordering onder I. ziet daarom niet op deze post. Omdat er ook geen andere vordering is die daarop ziet, zal de rechtbank verder aan dit punt voorbij gaan.
5.
Groene uitslag schoorsteen
Groene uitslag schoorsteen
5.16.
Voor de post “schoorsteen impregneren” geldt hetzelfde als hiervoor over het loodbeslag is overwogen. De rechtbank zal daarom ook aan deze post voorbij gaan.
6.
Afdekplaat
Afdekplaat
5.17.
Volgens [eisers] is de afdekplaat niet omgezet, zodat er water achter kan lopen. Hierdoor kunnen er stenen of steenstrips van de schoorsteen vallen. [eisers] stellen dat dit een tekortkoming is, in die zin dat het werk niet voldoet aan dat wat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam aannemer mag worden verwacht. Ook zijn er schroeven gebruikt en blijken de schroefgaten groter dan de kop van de schroeven. Volgens [gedaagden] is er geen sprake van een gebrek. [eisers] doen een beroep op een onzekere toekomstige situatie. In deze procedure is geen ruimte voor speculatie, zodat een veroordeling niet gerechtvaardigd is.
5.18.
De deskundige van [B] heeft in zijn rapport vastgesteld dat de afdekplaat nagenoeg gelijk ligt met de buitenzijde van het natuursteen. Er blijf water op de plaat staan omdat deze niet geheel vlak is. Dit water sijpelt langzaam weg langs het natuursteen. De gevolgen zijn: vervuiling, mosvorming en mogelijk vorstschade. Volgens de geldende normen moet metselwerk worden beschermd tegen indringing van regenwater. De huidige afdekplaat voldoet daarom niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk.
5.19.
Met deze bevindingen van de deskundige is naar het oordeel van de rechtbank overtuigend onderbouwd dat er sprake is van een gebrek met betrekking tot de afdekplaat die niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De vordering tot vervangende schadevergoeding kan daarom worden toegewezen.
5.20.
In het deskundigenrapport worden de kosten van herstel begroot op in totaal
€ 2.300,- (inclusief montage). Daarbij geldt productie 11 (factuur [F] ) als een extra onderbouwing. De rechtbank wijst het bedrag van € 2.300,- toe.
7.
Deuren
Deuren
5.21.
[eisers] stellen dat de deuren wat betreft de hoogte niet aan het bouwbesluit voldoen. De deuren zijn 1,99 m hoog, terwijl de norm voor logiesbouw 2,10 m is. De woning moet goed toegankelijk zijn, zowel wat betreft de breedte als wat betreft de hoogte.
5.22.
Zowel in het rapport van Braveico als in het rapport van [B] wordt de hoogte van de deuren vermeld. De vrije doorgang is 1,99 m (Braveico) danwel 2,01 m ( [B] ), terwijl de norm voor nieuwbouw 2,10 m is volgens het Bouwbesluit 2012. Het gaat dan om artikel 4.22 in samenhang met tabel 4.21 (logiesfunctie, nieuwbouwniveau). De afwijking bedraagt 10 cm. De deskundige van [B] adviseert herstel om aan de wettelijke eisen voor nieuwbouw te voldoen.
5.23.
Aanvankelijk hebben [gedaagden] betwist dat de genoemde regelgeving van toepassing is. Tijdens de mondelinge behandeling zijn zij gewezen op artikel II van de koop/aannemingsovereenkomst. Daarin is bepaald dat opdracht is gegeven te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met “inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven”. De gemachtigde van [gedaagden] heeft erkend dat daarmee het Bouwbesluit wordt bedoeld. De rechtbank begrijpt dat er verweer is gevoerd omdat niet werd gesteld aan welke bepalingen van het Bouwbesluit niet is voldaan. Als naar de bestemming van de woning wordt gekeken, moet worden voldaan aan de bepalingen die betrekking op nieuwbouw met een logies bestemming. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning van [eisers] daaronder valt. De bevindingen van beide deskundigen met betrekking tot de hoogte van de deuren zijn vervolgens niet gemotiveerd betwist. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat ter zake de vrije hoogte van de deuren sprake is van een gebrek.
5.24.
[eisers] begroten de kosten van herstel op € 9.708,- voor de vervanging van de deuren conform de offerte van Belisol [4] . Daarbij komt € 6.000,- voor de kosten van de aannemer. In een eerdere opgave was dit begroot op € 2.800,-. Volgens de deskundige van [B] is dit te laag omdat met diverse werkzaamheden rekening dient te worden gehouden, waaronder stucwerk, schilderen en de verwijdering van metselwerk en de aanbrenging daarvan. Deze opgave is door [gedaagden] niet gemotiveerd betwist. De rechtbank zal daarom in totaal € 15.708,- toewijzen als vervangende schadevergoeding.
8.
Grindkoffer
Grindkoffer
5.25.
[eisers] stellen dat de grindkoffer aan de voorzijde van de woning niet voldoet. Deze heeft volgens hen onvoldoende capaciteit om regenwater af te voeren. [gedaagden] hebben in algemene zin betwist dat de grindkoffer niet voldoet.
5.26.
De deskundige van [B] geeft aan dat de grindkoffer zich volledig ondergronds bevindt en qua maatvoering en capaciteit niet visueel kan worden gecontroleerd. Daarvoor is opgraving nodig. Er is geen sprake van overmatige wateroverlast of zichtbare problemen met de hemelwaterafvoer, zodat de grindkoffer vooralsnog adequaat lijkt te functioneren. Na aanpassing van het dakafschot kan blijken dat dit anders is. Zonder inspectie kan volgens de deskundige echter niet worden vastgesteld of de grindkoffer voldoet aan de geldende normen en eisen voor goed en deugdelijk werk.
5.27.
De rechtbank overweegt als volgt. De deskundige vindt een nadere inspectie nodig voordat vastgesteld kan worden of de grindkoffer voldoet. Aangezien deze inspectie nog niet heeft plaatsgevonden, kan op dit moment niet worden vastgesteld dat er geen sprake is geweest van goed en deugdelijk werk. [eisers] stellen dit wel, maar deze stelling is onvoldoende onderbouwd. De conclusie is dan dat de gevorderde schadevergoeding voor zover deze verband houdt met deze post (€ 5.108,59) moet worden afgewezen.
9.
Kadastrale erfgrenzen
Kadastrale erfgrenzen
5.28.
[eisers] stellen dat deze grenzen onjuist zijn vastgesteld. Er lijkt stelselmatig sprake te zijn van overbouw. Een correctie is noodzakelijk. De vordering onder XII. houdt hiermee verband. Daarin wordt een verklaring voor recht gevraagd dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de notariskosten en juridische advieskosten die daarvoor moeten worden gemaakt, op te maken bij staat.
5.29.
[gedaagden] erkennen dat er sprake is van overbouw. Diverse opstallen zijn in overleg met of op verzoek van de eigenaar op een andere locatie gepland, terwijl de gemeente geen toestemming gaf voor de kap van enkele bomen. Er wordt geprobeerd om tot een oplossing te komen en tot dusver hebben [gedaagden] alle kosten daarvan gedragen. De gevorderde verklaring voor recht is te algemeen en onvoldoende gespecificeerd, zodat deze volgens hen moet worden afgewezen.
5.30.
De deskundige van [B] geeft aan dat de afstanden tussen de bungalows niet correct lijken te zijn bepaald tijdens de projectontwikkeling. Dit kan tot juridische complicaties leiden, zodat aanbevolen wordt de kadastrale situatie nader te beoordelen en tot regularisatie te komen.
5.31.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] erkend dat er vanuit het park zorg moet worden gedragen voor aanpassing om tot correcte grenzen te komen. [gedaagden] zijn daar volop mee bezig. Er is drie keer een landmeter geweest van de firma Boon. Bij de laatste meting bleek dat twee andere woningeigenaren nog niet akkoord waren. Die verklaring wordt op korte termijn alsnog verwacht.
5.32.
Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat de kadastrale grenzen moeten worden aangepast. [gedaagden] hebben erkend dat het bungalowpark (de vennootschap onder firma) daarvoor aansprakelijk is. De kosten daarvan zijn tot dusver voor hun rekening gekomen en dienen dat ook te blijven. Dit brengt naar het oordeel van de rechtbank echter nog niet mee dat de vennootschap ook aansprakelijk is voor de juridische advieskosten van [eisers] De gevorderde verklaring voor recht heeft betrekking op “de notariskosten en de juridische advieskosten die gemoeid zijn met het verplaatsen van de erfgrens aan beide zijden van de woning”, zonder dat is gespecificeerd om welke kosten het dan gaat. Daarmee is de verklaring bovendien te onbepaald, zodat deze niet kan worden toegewezen.
Overige gebreken
10.
Factuur warmtepomp
Factuur warmtepomp
5.33.
[eisers] stellen dat zij deze factuur zouden ontvangen van [gedaagden] Dat is nog niet gebeurd. De factuur is nodig om subsidie te kunnen aanvragen. [gedaagden] betwisten dat de factuur overgelegd had moeten worden.
5.34.
Met betrekking tot deze factuur hebben [eisers] twee vorderingen ingediend: de vordering onder VI. die strekt tot veroordeling van [gedaagden] om de factuur alsnog te overleggen en daarnaast de vordering onder XVII. die strekt tot betaling van € 2.100,- vanwege misgelopen subsidie. Deze laatste vordering is onderbouwd met een e-mailbericht [5] en een print van de website [internetsite] [6] . [eisers] stellen dat [gedaagden] de subsidie zouden aanvragen, maar dit niet hebben gedaan. [eisers] kunnen dat zelf niet doen zolang er geen registratienummer, typenummer en factuur aan hen is verstrekt. De aanvraagtermijn van 24 maanden is inmiddels verstreken, zodat [eisers] schade lijden in de vorm van misgelopen subsidie van € 2.100,-.
5.35.
De rechtbank is van oordeel dat beide vorderingen moeten worden afgewezen.
[eisers] hebben onvoldoende onderbouwd waarom zij er belang bij hebben dat de factuur alsnog aan hen wordt verstrekt. Zij stellen enerzijds deze nodig te hebben voor de subsidieaanvraag, maar in de laatste akte stellen zij anderzijds dat de termijn daarvoor inmiddels is verstreken.
In het genoemde e-mailbericht staat dat [gedaagden] voor alle warmtepompen de subsidie zullen aanvragen. Er is één factuur voor alle warmtepompen. [gedaagden] betwisten niet dat de subsidie niet is aangevraagd. [eisers] stellen echter niet waarom het mislopen van de subsidie maakt dat [gedaagden] schadeplichtig is geworden jegens hen. Daarvoor wordt geen grondslag gesteld in de overeenkomst en ook niet daarbuiten. Dit leidt er toe dat ook de vordering onder XVII. moet worden afgewezen.
11.
Garantiebewijs warmtepomp
Garantiebewijs warmtepomp
5.36.
Volgens [eisers] is de afgifte van dit document onderdeel van de prestatie die [gedaagden] moesten verrichten. [eisers] willen dat het garantiebewijs alsnog wordt afgegeven. [gedaagden] betwisten dat zij gehouden zijn tot overlegging.
5.37.
De rechtbank is van oordeel dat ook deze vordering moet worden afgewezen. [eisers] stellen weliswaar dat op [gedaagden] de verplichting rust dit garantiebewijs te overleggen, maar zij heeft niet nader onderbouwd op basis waarvan dat zou zijn. Bovendien hebben [gedaagden] een lijst ter beschikking gesteld met diverse garantievoorwaarden [7] . Daarin staat dat voor de warmtepomp gedurende twee jaar na oplevering garantie wordt gegeven, een termijn die inmiddels ruimschoots is verstreken, en dat voor storing/onderhoud direct contact kan worden opgenomen met de leverancier.
12.
Goot schoonmaken
Goot schoonmaken
5.38.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hierover afspraken gemaakt. De rechtbank verwijst naar r.o. 5.1. hiervoor. De vordering onder III. met betrekking tot de goot is daarom ingetrokken.
Financiële afwikkeling en schade
12.
Kosten overschrijding bouwtijd
Kosten overschrijding bouwtijd
5.39.
[eisers] stellen dat [gedaagden] de woning niet binnen de overeengekomen bouwtijd hebben opgeleverd. Hierdoor hebben [eisers] een bewaarnemingsovereenkomst moeten sluiten voor meubels. De totale kosten daarvan bedroegen € 4.570,-. Deze bestaan uit een extra verhuisbeweging (€ 1.240,-), een extra betaling vanwege een te lage schatting van de hoeveelheid goederen (€ 1.530,-) en opslagkosten (in totaal € 1.800,-, op basis van € 300,- pm x 6 maanden).
5.40.
[gedaagden] betwisten dat [eisers] de gestelde overeenkomst hebben moeten sluiten. Uit de overgelegde factuur blijkt niet dat deze betrekking heeft op goederen van [eisers] , althans op goederen die vanwege de langere bouwtermijn opgeslagen werden. [eisers] hadden zich tot [gedaagden] kunnen wenden, die dan de mogelijkheid hadden geboden tot opslag van de inboedelgoederen in één van haar onroerende zaken.
5.41.
De rechtbank is van oordeel dat deze post als onvoldoende onderbouwd moet worden afgewezen. [eisers] stellen weliswaar dat een extra verhuisbeweging nodig was, maar dit tonen zij niet aan. Evenmin is aangetoond welke goederen naar de opslag zijn gegaan. In het licht van de stelling van [gedaagden] dat de andere woning van [eisers] eveneens een recreatiewoning althans een kleinere woning is, hadden [eisers] hun stelling nader moeten onderbouwen. Dat is echter niet gebeurd.
13.
Minderwerk
Minderwerk
5.42.
Uit r.o. 5.1. hiervoor blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagden] hiervoor € 129,50 aan [eisers] zullen betalen. De rechtbank neemt deze afspraak mee in haar eindbeslissing.
14.
Factuur elektricien
Factuur elektricien
5.43.
[eisers] vorderen afgifte van een gespecificeerde factuur van de elektricien die als onderaannemer installatiewerk heeft verricht. [eisers] stellen sterke aanwijzingen te hebben dat tweemaal voor de afzuiginstallatie is betaald. Op grond van het Bouwbesluit moet deze installatie in de woning aanwezig zijn, maar deze bleek niet te zijn aangelegd. Op het laatste moment is dit alsnog gedaan op aandringen van [eisers] , maar een gespecificeerde rekening is nooit ontvangen. Wel hebben [eisers] bijna € 2.300,- betaald omdat anders geen oplevering kon plaatsvinden. Dit bedrag is begrepen in de meerwerkfactuur [8] .
5.44.
[gedaagden] betwisten dat zij gehouden zijn om de factuur te overleggen.
5.45.
De rechtbank is van oordeel dat de vordering moet worden afgewezen. Hoewel [eisers] het belang bij de factuur voldoende aannemelijk hebben gemaakt, ontbreekt een grondslag bij de vordering. Een verwijzing naar de overeenkomst ontbreekt. Ook een andere grondslag, zoals bijvoorbeeld onrechtmatige daad, is niet gesteld. Het enkele feit dat [eisers] de betreffende factuur niet hebben ontvangen geeft hen rechtens daar nog geen aanspraak op.
Houten poort en schutting
5.46.
In opdracht van [eisers] is in december 2022 een houten poort en een houten schutting geplaatst bij de woning. De kosten daarvan bedroegen € 1.145,-. Omdat er ondanks toezeggingen nog geen goede afvoer is van regenwater, staan de poort en de schutting voortdurend bloot aan opspattend regenwater en modder. Hierdoor zal het hout snel vergaan of verslijten, aldus [eisers]
5.47.
[gedaagden] betwisten dat zij gehouden zijn tot schadevergoeding. Het gaat om een toekomstig gebrek. De poort en schutting zijn zonder toestemming en in strijd met het parkreglement geplaatst. Ook is de schutting gemaakt van een materiaal dat daar niet geschikt voor is. Als er reden is voor een veroordeling tot schadevergoeding, dan niet tot het volledige factuurbedrag. De klacht is immers dat de levensduur wordt verkort.
5.48.
De rechtbank is van oordeel dat deze post moet worden afgewezen. Gezien het gemotiveerde verweer van [gedaagden] hebben [eisers] onvoldoende onderbouwd dat er reeds sprake is van schade aan de poort en schutting of dat dit met zekerheid zal gebeuren.
Groepenverdeling meterkast
5.49.
[eisers] vorderen in de dagvaarding € 300,- voor de aanpassing van de groepenverdeling die volgens hen niet voldoet. [gedaagden] hebben deze vordering betwist. Zij stellen dat ook dit een toekomstig gebrek betreft, en dat zij niet gehouden zijn tot herstel.
5.50.
De rechtbank overweegt dat dit bedrag aanvankelijk was begrepen in de vordering onder IX. (met het totaalbedrag € 4.850,49) in de akte vermeerdering van eis van 16 april 2025. In de akte van 6 januari 2026 is vordering I. (met het totaalbedrag van € 83.194,59) daarvoor in de plaats gekomen en is vordering IX. mede daardoor vervangen. De groepenverdeling komt echter niet terug in het kostenoverzicht dat bij de gewijzigde vordering onder I. hoort. De conclusie is dan dat er geen vordering meer aanhangig is met betrekking tot de groepenverdeling, zodat daar geen beslissing op hoeft te worden genomen.
Laurierhaag
5.51.
[eisers] zijn geconfronteerd met schade aan de bij de woning geplaatste laurierhaag. Volgens de overgelegde offerte van de kwekerij zijn de kosten van vervanging € 1.355,50. [gedaagden] stellen dat de beschuldiging van vernieling ongefundeerd is. Op last van de gemeente zijn er struiken verwijderd. Deze waren niet van [eisers] of door hen betaald.
5.52.
Ook dit bedrag was begrepen in de vordering onder IX. Net zoals de vordering met betrekking tot de groepenverdeling komt ook het bedrag voor de haag niet terug in de nieuwe vordering onder I. en het daarbij behorende overzicht. De conclusie van de rechtbank met betrekking tot deze post is daarom dezelfde als die met betrekking tot de groepenverdeling. Er is geen vordering meer aanhangig, zodat er geen beslissing hoeft te worden genomen.
Plaatsen camera’s
5.53.
Vanwege een gevoel van onveiligheid hebben [eisers] zich genoodzaakt gezien om camera’s plaatsen. De kosten daarvan waren € 2.049,99.
[gedaagden] voeren verweer. Het plaatsen van camera’s is niet toegestaan. Hoewel er sprake is van een gespannen sfeer, ontbreekt een grondslag voor deze vordering.
5.54.
De rechtbank verwijst naar de overwegingen onder r.o. 5.50. en 5.52. hiervoor. Ook voor deze post geldt dat er na de wijziging geen vordering meer aanhangig is, zodat er geen beslissing hoeft te worden genomen.
Afgifte post
5.55.
[eisers] stellen dat er post is achtergehouden. [eisers] hebben geen eigen brievenbus omdat dit niet is toegestaan. Er is een algemene brievenbus, die door [gedaagden] wordt bijgehouden. Hoewel afgesproken is dat de post zou worden rondgebracht, hebben [eisers] geconstateerd dat een rouwkaart niet is afgegeven. Mede om die reden is de vordering onder X. ingediend.
5.56.
[gedaagden] voeren verweer. De post is altijd rondgebracht, er is niets achtergehouden. Op een gegeven moment is gecommuniceerd dat er geen post mocht worden bezorgd en dat deze niet meer zou worden rondgebracht. Dat is wel nog enige keren gedaan, maar daarna zijn poststukken retour gestuurd. Postbezorging is niet noodzakelijk en evenmin wenselijk omdat permanente bewoning niet is toegestaan.
5.57.
De rechtbank is van oordeel dat deze vordering moet worden afgewezen. [gedaagden] hebben gemotiveerd betwist dat er post is achtergehouden. Gelet op de verklaringen van partijen kan niet worden vastgesteld dat dit in het verleden inderdaad is gebeurd.
Inmiddels is er kennelijk een andere afspraak tussen de bewoners van het recreatiepark en [gedaagden] over de postbezorging, op grond waarvan stukken voor de bewoners terug worden gestuurd naar de afzender. Er is geen enkele aanwijzing dat [gedaagden] op dit moment poststukken bestemd voor [eisers] onder zich hebben. De vordering tot afgifte daarvan moet daarom worden afgewezen.
Niet afgeven ID bewijzen
5.58.
De vordering onder XI. is tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken. De rechtbank verwijst naar r.o. 5.3. hierboven.
Parkverlichting
5.59.
[eisers] stellen dat de parkverlichting niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet. De kwaliteit is niet goed, armaturen zijn niet netjes opgehangen en kabels lopen open en bloot over de grond. De omgevingsvergunning moet zo worden uitgelegd dat ook het park aan het Bouwbesluit en de toepasselijke NEN 1010-normen voldoet. In ieder geval dienen kabels aan het zicht te worden onttrokken en netjes te worden ingegraven/weggewerkt, aldus [eisers] . Verder verwijzen [eisers] naar het rapport van [B] waaruit diverse gebreken blijken en waarin de kosten van herstel worden geraamd op € 13.300,- (inclusief arbeid). In het kostenoverzicht is ditzelfde bedrag vermeld bij de post “parkeerverlichting”. De rechtbank gaat ervan uit dat dit een typefout betreft en dat parkverlichting is bedoeld.
5.60.
[gedaagden] voeren verweer. Volgens [gedaagden] is een en ander naar behoren afgewerkt, in die zin dat zij daar verantwoordelijkheid voor kunnen nemen.
5.61.
Wat betreft de parkverlichting was zowel nakoming (onder XIII.) als vervangende schadevergoeding (onder I.) gevorderd. In r.o. 5.2. is al overwogen, dat de vordering tot nakoming als ingetrokken wordt beschouwd. Als vervangende schadevergoeding wordt een fors bedrag gevorderd, uitgaande van 12 lichtpunten over circa 750 meter. [eisers] hebben niet aannemelijk gemaakt dat dit uitsluitend hun perceel betreft. Evenmin hebben zij gesteld op basis waarvan [gedaagden] gehouden zijn dit bedrag aan hen te voldoen. Er wordt niet verwezen naar de overeenkomst tussen partijen. Evenmin wordt naar een buitencontractuele grondslag verwezen, zoals onrechtmatige daad. De rechtbank is van oordeel dat de vordering tot vervangende schadevergoeding moet worden afgewezen.
Slagboom
5.62.
Volgens [eisers] is een slagboom met pasjessysteem toegezegd door [gedaagden] , maar is deze toezegging niet nagekomen. Wel is er sinds maart 2025 een provisorische slagboom, maar deze voldoet niet, niet wat betreft uitstraling en ook niet wat betreft techniek.
5.63.
[gedaagden] erkennen dat dit een belangrijk discussiepunt is, ook tussen bewoners van het recreatiepark onderling. Volgens [gedaagden] is er geen sprake van een toerekenbare tekortkoming omdat niet duidelijk was welke slagboom er zou komen. De huidige slagboom voldoet niet. Er wordt gewerkt aan een oplossing. Er is in ieder geval niet een zodanige tekortkoming dat deze opschorting rechtvaardigt van verplichtingen die op [eisers] rusten, zoals de betaling van parkkosten.
5.64.
Ook voor de slagboom geldt dat zowel nakoming (onder XIV.) als vervangende schadevergoeding was gevorderd. De vordering tot nakoming wordt als ingetrokken beschouwd (zie hiervoor r.o. 5.2.). Naar het oordeel van de rechtbank moet de vordering tot vervangende schadevergoeding (€ 4.500,-) worden afgewezen. [gedaagden] hebben gemotiveerd betwist dat er overeenstemming is bereikt over de plaatsing van een slagboom met de door [eisers] genoemde kenmerken. Hierop hebben [eisers] hun stelling onvoldoende onderbouwd. Als er geen sprake is van overeenstemming, kan er ook geen sprake zijn van een tekortkoming van [gedaagden] bij de nakoming van de gemaakte afspraken.
Afvalinzameling
5.65.
[eisers] willen dat [gedaagden] worden veroordeeld tot inrichting van een afvalinzamelplaats die past bij de uitstraling van het park. Er is uitsluitend een container voor restafval, terwijl aparte containers voor afvalscheiding zouden mogen worden verwacht.
5.66.
[gedaagden] betwisten de gestelde toezeggingen. Aan de vordering ligt geen bewijs van [eisers] ten grondslag, zodat de vordering moet worden afgewezen.
5.67.
De rechtbank is van oordeel dat de vordering moet worden afgewezen omdat de door [eisers] gestelde afspraak niet vast is komen te staan. Tijdens de mondelinge behandeling is namens [eisers] gewezen op artikel 3 lid 10 van Pro het parkreglement. Daarin staan wel wat regels over de inzameling van afval, maar niet dat daarvoor een aparte inzamelplaats zal worden ingericht. Dat is wel het uitgangspunt van hun vordering. [gedaagden] hebben het bestaan van de gestelde afspraken gemotiveerd betwist.
Zij hebben in dat kader verklaard dat het afval op dit moment niet wordt gescheiden vanwege de hoeveelheid en de afspraken die daarover met een andere partij zijn gemaakt.
Vernietiging algemene voorwaarden parkverbod
5.68.
Volgens [eisers] houdt artikel 11.4 van het parkreglement in dat er een parkverbod kan worden opgelegd. Dit kwalificeert als een onredelijk bezwarend beding omdat [gedaagden] voor een minimale gestelde tekortkoming een parkverbod kunnen opleggen, zonder dat rekening wordt gehouden met de belangen van eigenaars. Ook kan een onbeperkt verbod worden opgelegd, zowel in tijd als in omvang. [eisers] verzoeken vernietiging van het artikel, danwel buiten toepassing verklaring of wijziging ervan.
5.69.
[gedaagden] voeren verweer. De voorwaarden in het parkreglement zijn overeengekomen en maken deel uit van de gesloten overeenkomst. Het is niet mogelijk daaruit een afzonderlijk onderdeel te halen. Volgens hen is er geen sprake van een onredelijk bezwarend beding. Ten slotte hebben [eisers] geen belang bij deze vordering, zodat deze volgens [gedaagden] moet worden afgewezen.
5.70.
Tussen partijen is niet in geschil dat bij de koopovereenkomst een parkreglement is overgelegd. De status daarvan is wel in geschil: volgens [eisers] zou dit nog worden aangepast in overleg met [gedaagden] , terwijl [gedaagden] stellen dat zij nog eenzijdig aanpassingen zouden doorvoeren. Wat daar ook van zij: het parkreglement is niet in het geding gebracht. [eisers] hebben ook niet aangeboden om daar alsnog voor te zorgen.
Het ontbreken van het parkreglement maakt dat de genoemde bepaling onvoldoende inzichtelijk is gemaakt. Een goede beoordeling van die bepaling en het geheel van de algemene voorwaarden is dan niet mogelijk. De vordering wordt om die reden afgewezen.
Overige posten
5.71.
In het kostenoverzicht van [eisers] (productie 27) staan buiten de hierboven genoemde posten ook nog de posten A. “Dak bungalow” en E. “ontbreken spouwventilatie” vermeld. De daarbij behorende bedragen (€ 2.400,- en € 250,-) zijn begrepen in het totaalbedrag van € 83.194,59. Voor zover [eisers] stellen dat ook dit gebreken zijn waarvoor [gedaagden] schadevergoeding aan hen dienen te betalen, geldt dat deze gebreken niet zijn toegelicht. Ook is gesteld noch gebleken dat ter zake deze gebreken een mogelijkheid is geboden tot herstel. Deze bedragen kunnen daarom niet worden toegewezen.
Conclusie vordering in conventie
5.72.
Op grond van de bovenstaande overwegingen worden de volgende posten toegewezen:
nummer
omschrijving
bedrag
1
terras voegen en tegels
€ 3.600,00
2
riolering
€ 3.000,00
3
plat dak
€ 7.050,00
6
afdekplaat schoorsteen
€ 2.300,00
7
deuren
€ 15.708,00
13
minderwerk
€ 129,50
Totaal
€ 31.787,50
5.73.
In plaats van het door [eisers] onder I. gevorderde bedrag zal het bedrag van
€ 31.787,50 worden toegewezen. Hierin is begrepen het bedrag van € 129,50 ter zake het minderwerk van de tegels. Het is de rechtbank niet duidelijk of dit bedrag al aan [eisers] is betaald.
5.74.
De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen met ingang van 1 januari 2026, zoals is gevorderd.
Kosten deskundigenberichten Braveico en [B]
5.75.
[eisers] vorderen na vermeerdering van eis onder IV. betaling van in totaal
€ 3.182,30 voor de kosten van deskundigen Braveico (€ 580,80) en [B] (€ 2.601,50). Beide deskundigen hebben een rapport uitgebracht.
5.76.
[gedaagden] hebben in de conclusie van antwoord aangegeven dat er geen gehoudenheid is om de kosten van Braveico te vergoeden. Het is de eigen keuze van [eisers] geweest om de woning te laten keuren. Bovendien kan niet worden uitgesloten dat de kosten feitelijk door de rechtsbijstandsverzekering van [eisers] zijn betaald. Het is mogelijk dat deze schade aan de verzekeraar is gecedeerd, maar deze is geen partij in deze procedure. [gedaagden] hebben geen verweer gevoerd tegen de kosten van [B] .
5.77.
De rechtbank begrijpt dat [eisers] deze kosten vorderen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro (redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid). [eisers] hebben beide facturen [9] overgelegd. Tegen de kosten van [B] is geen verweer gevoerd. De rechtbank is van oordeel dat beide rapporten noodzakelijk waren om tot een oordeel over het geschil te komen. Ook de omvang van de deskundigenkosten komt de rechtbank redelijk voor, zodat [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling daarvan. Dat de kosten van Braveico mogelijk ten laste zijn gekomen van de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisers] doet daar niet aan af. De rechtbank gaat er op grond van algemeen gebruikelijke polisvoorwaarden vanuit dat in dat geval op [eisers] de verplichting rust deze kosten te verhalen op de aansprakelijke partij.
5.78.
Over deze kosten hebben [eisers] de wettelijke rente gevorderd met ingang van datum dagvaarding (16 december 2024). Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet mogelijk met betrekking tot de kosten van [B] omdat het definitieve rapport pas op 23 december 2025 is uitgebracht. De rechtbank wijst de wettelijke rente daarom met ingang van 16 december 2024 toe over het bedrag van € 580,80 (rapport Braveico) en met ingang van de datum van dit vonnis over het bedrag van € 2.601,50 (rapport [B] ).
Proceskosten
5.79.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.80.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
in reconventie
5.81.
De tegenvorderingen van [gedaagden] hebben met name betrekking op verplichtingen die volgens hen uit de overeenkomst voortvloeien aan de zijde van [eisers] , zoals verhuur van de woning via [gedaagden] en niet permanente bewoning door [eisers] zelf.
Verhuur
5.82.
Volgens [gedaagden] schieten [eisers] tekort in de nakoming van de overeenkomst waar het gaat om de verhuur van de woning. Zij stellen dat artikel 12 lid 1 onder Pro het tweede streepje een zogenaamd kernbeding is. Uit dat beding vloeit voort dat de woning ten minste 245 dagen per kalenderjaar aan derden moet worden verhuurd. Uit het derde streepje volgt dat verhuur uitsluitend mag plaatsvinden via [gedaagden] , die daarvoor een percentage van de verhuuromzet zouden ontvangen. Dit is later vastgesteld op 20% van de bruto omzet. Omdat [eisers] in gebreke blijven, zijn [gedaagden] een aanzienlijk bedrag misgelopen.
5.83.
[eisers] betwisten de stellingen van [gedaagden] Zij verwijzen naar de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Het kettingbeding was volgens hen een pro forma verplichting. Dit blijkt zowel uit verklaringen van [gedaagde 3] als andere woningeigenaren. [eisers] hebben geen rekening gehouden met verplichte verhuur van de woning. Dat is gepresenteerd als een mogelijkheid, en niet als een verplichting. Het parkreglement maakt geen melding van verhuurbemiddeling en van de verhuurbemiddelingsovereenkomst is nooit serieus werk gemaakt. Er zijn geen afspraken gemaakt over de huurprijs, personen aan wie verhuurd mag worden, de marge voor [gedaagden] en de verantwoordelijkheden die in het kader van de verhuurbemiddeling op hen rusten. Kortom, [eisers] zijn van mening dat niet hoeft te worden meegewerkt aan verhuur via [gedaagden] Voor een schadevergoeding is volgens hen dan ook geen plaats.
5.84.
In artikel 12 van Pro de koop/aannemingsovereenkomst is voor zover van belang bepaald:
1.
Verkoper en koper komen de navolgende verplichtingen voor koper overeen:
Verkoper en koper komen de navolgende verplichtingen voor koper overeen:
- koper zal het gekochte niet gebruiken voor permanente bewoning als bedoeld in het vigerende bestemmingsplan;
- koper zal het gekochte gedurende ten minste 245 dagen per kalenderjaar beschikbaar stellen voor verhuur ten behoeve van derden/recreanten en zich inspannen voor de daadwerkelijke verhuur van het gekochte gedurende
die dagen;
- de verhuur van het gekochte dient uitsluitend via verkoper, dan wel diens rechtsopvolger, te geschieden, dat wil zeggen koper mag het gekochte niet buiten medeweten van verkoper, dan wel diens rechtsopvolger, verhuren.
5.85.
De vraag is of [eisers] en [gedaagden] hiermee de door [gedaagden] gestelde verplichtingen zijn overeengekomen. Voor de beantwoording van die vraag moet niet alleen worden gekeken naar de letterlijke bewoordingen in de overeenkomst. Daarbij komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen aan hetgeen in de overeenkomst is neergelegd en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex-maatstaf [10] ).
5.86.
In de kort-geding procedure [11] is al uitgebreid stilgestaan bij de inhoud van de overeenkomst en de aanvullende verklaringen daarover van zowel partijen als anderen [12] .
De voorzieningenrechter heeft (kort samengevat) overwogen dat voldoende aannemelijk is dat de opgenomen verhuurverplichting niet ten doel had om uitsluitend een via [gedaagden] na te komen verhuurverplichting in het leven te roepen, maar dat dit louter in de overeenkomst is opgenomen om de gemeente gerust te stellen dat op het park niet permanent gewoond zal worden. Naar het oordeel van de rechtbank is ook in deze procedure niet gebleken dat artikel 12 moet Pro worden uitgelegd zoals door [gedaagden] wordt bepleit. Op de eerste plaats blijkt dit naar het oordeel van de rechtbank niet uit de bewoordingen van het artikel. Hoewel daarin staat dat verhuur alleen “via verkoper” mag geschieden wordt dit verderop genuanceerd tot “niet buiten medeweten”. Daaruit blijkt niet dat verhuur uitsluitend kan plaatsvinden als [gedaagden] als tussenpersoon fungeert. Indien een periode van verhuur door een eigenaar aan [gedaagden] wordt gemeld, zou dat immers op basis van deze bewoordingen al voldoende zijn.
5.87.
[gedaagden] gaan in de conclusie nog nader in op de afspraken die op 3 november 2023 aanvullend zouden zijn gemaakt. Daarvoor geldt echter dat deze door [eisers] gemotiveerd zijn weersproken met het daarvan opgemaakte verslag [13] waaruit blijkt dat over de verhuurplicht is gezegd dat dit maar een formaliteit was. [gedaagden] hebben de inhoud van de notulen betwist, maar pas tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding. Tot aan de mondelinge behandeling van deze zaak is meer dan een jaar verstreken, maar in die periode zijn geen verslagen of verklaringen ingebracht die de door [gedaagden] bepleite uitleg ondersteunen. De rechtbank is daarom van oordeel dat de vordering onder I. moet worden afgewezen.
5.88.
Onder III. vorderen [gedaagden] schadevergoeding vanwege misgelopen verhuurprovisie. Uit de overwegingen hierboven vloeit voort dat deze grondslag niet juist is, omdat de gestelde verhuurverplichting naar het oordeel van de rechtbank niet bestaat. Dit betekent dat ook de vordering onder III. wordt afgewezen.
Verbod permanente bewoning
5.89.
[gedaagden] vorderen dat [eisers] worden veroordeeld om alsnog te voldoen aan de verbintenissen uit hoofde van de gesloten overeenkomsten ter zake het niet-permanent bewonen van de woning. [gedaagden] stellen daartoe dat gebruik door [eisers] slechts 120 dagen per jaar is toegestaan.
5.90.
[eisers] betwisten de vordering. Er is geen belang bij en evenmin is er een grondslag voor. Zij hebben niet de intentie de woning permanent te bewonen. Uit het kettingbeding blijkt dat de woning gedurende 245 dagen per jaar beschikbaar moet worden gesteld voor verhuur, niet dat de eigenaren er maar 120 dagen mogen verblijven. Dit blijkt uit verklaringen van zowel [gedaagde 3] als [gedaagde 2] , aldus [eisers]
5.91.
De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat er sprake is geweest van permanente bewoning door [eisers] Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 3] verklaard dat daarvoor aanwijzingen zijn omdat zij de auto van [eisers] vaak heeft zien staan. Zij heeft echter niet bijgehouden (“geturfd”) hoe vaak de auto daar daadwerkelijk heeft gestaan. [gedaagden] hebben deze vordering na de gemotiveerde betwisting daarvan door [eisers] niet nader onderbouwd. Gelet hierop kan geen sprake zijn van toewijzing van de vordering onder II.
5.92.
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat nergens uit blijkt dat tussen partijen is overeengekomen dat de woning slechts 120 dagen per jaar door [eisers] mag worden bewoond. [gedaagden] hebben deze rekensom gemaakt op basis van het kettingbeding. Daarin is echter uitsluitend het andere bepaald: “ten minste 245 dagen per kalenderjaar beschikbaar stellen voor verhuur” en niet dat wat [gedaagden] aan deze vordering ten grondslag leggen.
Openstaande facturen parkkosten
5.93.
Onder IV. vorderen [gedaagden] de nog openstaande parkkosten. [eisers] hebben facturen over 2024 en 2025 niet, althans niet volledig, betaald en dienen dat alsnog te doen.
5.94.
[eisers] stellen dat het merendeel van de parkkosten wel is voldaan. [eisers] hebben de keuze gemaakt een deel niet te voldoen omdat [gedaagden] hun verplichtingen niet goed nakomen. Het gaat dan om de slagboom, het afvalinzamelpunt en de parkverlichting die niet op orde is. [gedaagden] zijn hierdoor in verzuim geraakt. Over de afgelopen jaren kan de prestatie niet meer worden verricht. Subsidiair mogen [eisers] de tegenprestatie (betaling parkkosten) op proportionele wijze opschorten.
5.95.
De door [eisers] gestelde gebreken zijn hierboven besproken bij de beoordeling van de vorderingen in conventie. Die vorderingen worden afgewezen omdat de gestelde verplichtingen er niet zijn (slagboom en inzamelpunt) of dat niet is gebleken dat de gestelde verplichtingen nu niet goed worden nagekomen (parkverlichting). Daarmee is de door [eisers] gestelde opschortingsgrond niet gebleken. Dit betekent dat de door hen verschuldigde parkkosten alsnog moeten worden betaald. De vordering onder IV. wordt daarom toegewezen.
Meerwerk
5.96.
Ten slotte vorderen [gedaagden] betaling van een nader te bepalen bedrag vanwege meerwerk aan de woning van [eisers] . [gedaagden] stellen dat [eisers] de betalingsverplichting moeten nakomen. De omvang van de vordering wordt nog nader onderbouwd.
5.97.
[eisers] betwisten de vordering. [gedaagden] melden niet waar de vordering uit bestaat. Er wordt ook geen bedrag genoemd. [eisers] zijn van mening dat zij alle bedragen hebben betaald.
5.98.
De rechtbank stelt vast dat er geen enkele onderbouwing is gekomen van de vordering onder V., niet voor en ook niet tijdens de mondelinge behandeling. De vordering wordt daarom afgewezen.
Conclusie vordering in reconventie
5.99.
Van de tegenvorderingen van [gedaagden] wordt alleen de vordering onder IV. (betaling parkkosten) toegewezen. [eisers] moeten € 2.271,96 aan [gedaagden] betalen. Alle andere vorderingen van [gedaagden] worden afgewezen. Daarmee worden [gedaagden] in dit deel van de procedure grotendeels in het ongelijk gesteld.
5.100. Omdat [gedaagden] grotendeels in het ongelijk zijn gesteld moeten zij de proceskosten (inclusief nakosten) van [eisers] betalen. De proceskosten van [eisers] worden op basis van het toegewezen bedrag begroot op:
- salaris advocaat
€
1.108,00
(2 punten × € 554,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.297,00
5.101. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.102. De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 31.787,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 januari 2026, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen een bedrag van
€ 3.182,30, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 580,80 met ingang van 16 december 2024 en over een bedrag van
€ 2.601,50 met ingang van 1 april 2026, tot de dag van volledige betaling,
6.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.6.
veroordeelt [eisers] om aan [gedaagden] te betalen een bedrag van € 2.271,96, uiterlijk binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis,
6.7.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.297,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.8.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.9.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2026.