ECLI:NL:RBOBR:2026:2328

• Datum uitspraak: 15 april 2026
• Publicatiedatum: 13 april 2026
• Zaaknummer: 12021701 CV EXPL 25-7381
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.A. van Voorthuizen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot exploitatie bedrijfsruimten wegens onuitvoerbaarheid, toewijzing boetes en kosten

OGIO verhuurt vijf bedrijfsruimten aan dochterondernemingen van een concern dat kansspelen exploiteert. Gedaagden hebben de exploitatie van deze ruimten in december 2024 gestaakt vanwege bedrijfseconomische redenen en de panden gesloten gehouden. OGIO vordert in kort geding dat gedaagden de exploitatie hervatten en gebreken herstellen, met dwangsommen bij niet-nakoming, en betaling van boetes en kosten.

De kantonrechter oordeelt dat hoewel de sluiting in strijd is met de huurovereenkomst, het niet aannemelijk is dat gedaagden de exploitatie kunnen hervatten gezien de economische situatie en het ontbreken van personeel. Daarom wijst hij de vorderingen tot exploitatie en herstel af, omdat dwangsommen dan een verkapte schadevergoeding zouden zijn.

Wel acht de rechter het aannemelijk dat gedaagden boetes verschuldigd zijn voor de periode na de exploitatievrije periode tot de datum van de mondelinge behandeling. De boetes worden toegewezen voor vijf bedrijfsruimten, met hoofdelijkheid van betaling. De vordering tot herstel van ongedierte is afgewezen wegens onvoldoende bewijs. Ook de buitengerechtelijke kosten worden toegewezen, maar de gevorderde proceskosten worden afgewezen wegens gebrek aan onderbouwing. De proceskosten worden vastgesteld op een lager bedrag en worden aan gedaagden opgelegd.

Uitkomst: Vordering tot exploitatie afgewezen wegens onuitvoerbaarheid, boetes en buitengerechtelijke kosten toegewezen.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: 12021701 \ CV EXPL 25-7381

Vonnis in kort geding van 15 april 2026

in de zaak van

OGIO B.V. ,

statutair gevestigd te Tilburg,

eisende partij,

gemachtigden: mr. J. Verstoep en mr. F.A.E. Diderich,

tegen

1. [gedaagde 1] B.V.,

statutair gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[gedaagde 2] B.V. ,

statutair gevestigd te [vestigingsplaats] ,

3.
[gedaagde 3] B.V. ,

statutair gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partijen,

gemachtigde voor alle gedaagde partijen: mr. J. van Vlokhoven.

Eisende partij wordt hierna aangeduid als OGIO. Gedaagde partijen worden hierna gezamenlijk aangeduid als gedaagden. Gedaagden sub 1 en sub 2 worden hierna samen aangeduid als [gedaagde sub 1 en 2] en ieder voor zich als [gedaagde 1] respectievelijk [gedaagde 2] . Gedaagde sub 3 wordt hierna aangeduid als [gedaagde 3] .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de betekende dagvaarding van 29 december 2025 met 31 producties;
- de akte overlegging producties van gedaagden met producties 1 tot en met 23;

- de akte eiswijziging tevens houdende akte eisvermindering en akte overlegging producties van OGIO met producties 32 tot en met 48;
- de akte overlegging aanvullende producties van gedaagden met producties 24 tot en met 29E.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 maart 2026. Namens OGIO zijn verschenen [A] en [B] en haar gemachtigden. Namens gedaagden zijn verschenen [C] en [D] en hun gemachtigde.

Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigden van partijen hebben daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die aan het dossier zijn toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken.

1.3.

Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag schriftelijk uitspraak wordt gedaan.

2. De feiten

2.1.

OGIO houdt zich bezig met vastgoedontwikkeling en vastgoedbeheer. In die hoedanigheid verhuurt zij onder meer bedrijfsruimten.

2.2.

Gedaagden behoren tot een concern dat zich richt op de exploitatie van kansspelen in eigen casino’s en amusementscentra en in horecabedrijven.

2.3.

[gedaagde 3] heeft verschillende dochterondernemingen. Eén daarvan is [gedaagde 1] . [gedaagde 2] is een dochteronderneming van [gedaagde 1] .

2.4.

OGIO verhuurt verschillende bedrijfsruimten aan dochterondernemingen van [gedaagde 3] . In deze zaak gaat het over de verhuur van vijf bedrijfsruimten. OGIO heeft voor elk van deze vijf bedrijfsruimten een afzonderlijke huurovereenkomst gesloten. [gedaagde 1] huurt vier bedrijfsruimten in achtereenvolgens [plaats 1] , [plaats 2] , [plaats 3] en [plaats 4] . [gedaagde 2] huurt de vijfde bedrijfsruimte, gelegen in [plaats 5] .

2.5.

De vijf huurovereenkomsten zijn ingegaan op 1 juli 2022. Zij hebben een looptijd van vijf jaar en zijn tussentijds opzegbaar, tegen betaling van een zogenoemde
breakup fee . Op deze huurovereenkomsten zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte volgens het ROZ-model van januari 2015 van toepassing. De bepalingen die in dit kort geding belangrijk zijn, zijn hetzelfde in de vijf huurovereenkomsten. ^[1]

2.6.

[gedaagde 3] heeft zich met een verklaring als bedoeld in artikel 2:403 lid 1 sub f van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de schulden die voortvloeien uit rechtshandelingen die op of na 1 januari 2001 zijn aangegaan door [gedaagde sub 1 en 2]

2.7.

Op het niet geheel, behoorlijk en zelf of via een derde gebruiken van de bedrijfsruimten overeenkomstig de in de huurovereenkomst omschreven bestemming staat een boete van € 250,00 per dag. Overeengekomen is dat het [gedaagde sub 1 en 2] is toegestaan om elk van de bedrijfsruimten gedurende een periode van twaalf maanden niet te exploiteren, zonder dat daarvoor de boete is verschuldigd. ^[2]

2.8.

[gedaagde sub 1 en 2] exploiteerden in elk van de bedrijfsruimten een speelautomatenhal of casino. In december 2024 hebben [gedaagde sub 1 en 2] de exploitatie in de vijf bedrijfsruimten wegens bedrijfseconomische redenen gestaakt en de bedrijfsruimten gesloten voor publiek.

2.9.

De bedrijfsruimte in [plaats 2] is gesloten met ingang van 11 december 2024 en tot en met 25 maart 2026 – dat is de datum van de mondelinge behandeling – niet in gebruik geweest. De bedrijfsruimten in [plaats 3] , [plaats 4] en [plaats 5] zijn gesloten met ingang van 17 december 2024 en ook tot en met 25 maart 2026 niet in gebruik geweest.

2.10.

De bedrijfsruimte in [plaats 1] is ook gesloten met ingang van 17 december 2024. Intussen heeft [gedaagde 1] een gedeelte van dit pand in gebruik gegeven aan een derde voor de verkoop van producten aan consumenten.

2.11.

In de periode van juni tot en met half november 2025 zijn OGIO en gedaagden in overleg getreden over de gevolgen van de sluiting van de vijf bedrijfsruimten en een mogelijke oplossing. Deze onderhandelingen hebben niet geleid tot afspraken.

2.12.

Bij brief van 18 november 2025 heeft OGIO gedaagden onder meer gesommeerd om te bevestigen dat [gedaagde sub 1 en 2] de exploitatie van de vijf bedrijfsruimten zullen hebben hervat na afloop van de exploitatievrije periode van twaalf maanden, althans dat zij de bedrijfsruimten vanaf die datums en met schriftelijke toestemming van OGIO laten exploiteren door een derde. OGIO heeft daarbij aangezegd dat [gedaagde sub 1 en 2] per overtreding een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag per locatie zullen zijn verschuldigd als [gedaagde sub 1 en 2] niet voldoen aan de exploitatieverplichting. In dezelfde brief heeft OGIO [gedaagde sub 1 en 2] gesommeerd om specifieke gebreken aan de bedrijfsruimte in [plaats 2] te herstellen.

2.13.

Bij brieven van 29 januari 2026 hebben [gedaagde sub 1 en 2] de huurovereenkomsten voor de vijf bedrijfsruimten tussentijds en met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden opgezegd tegen 1 februari 2027.

3. Het geschil

3.1.

Kort gezegd wil OGIO dat [gedaagde sub 1 en 2] de bedrijfsruimten weer in gebruik nemen en [gedaagde 1] zorgt voor herstel van specifieke gebreken. OGIO legt aan haar vordering tot exploitatie het volgende ten grondslag. Sluiting van de bedrijfsruimten is in strijd met de bepalingen in de huurovereenkomsten en de periode waarin het was toegestaan om in de bedrijfsruimten tijdelijk niet te exploiteren is voorbij. Onder andere in verband met de beleggingswaarde van de bedrijfsruimten heeft OGIO er belang bij dat de exploitatie in de bedrijfsruimten weer wordt hervat. Er is geen goede reden waarom [gedaagde sub 1 en 2] zich niet zouden hoeven houden aan de verplichtingen uit de huurovereenkomsten. [gedaagde sub 1 en 2] zijn daarom in elk geval boetes verschuldigd voor de periode waarin elk van de bedrijfsruimten niet toegankelijk was voor consumenten en daarin geen onderneming is geëxploiteerd.

3.2.

OGIO vordert, samengevat en na wijziging en vermindering van eis, de (hoofdelijke) veroordeling van [gedaagde 1] :

- tot nakoming van de exploitatieverplichting ten aanzien van de vier bedrijfsruimten in [plaats 1] , [plaats 2] , [plaats 3] en [plaats 4] , op straffe van een dwangsom;

- tot het herstel van de gebreken aan de bedrijfsruimte in [plaats 2] door adequate maatregelen te treffen ter bestrijding en voorkoming van ongedierte (muizen), onder overlegging van een rapport van een gecertificeerd bestrijdingsbedrijf, op straffe van een dwangsom;

- tot betaling van de boete van € 250,00 per locatie, per dag voor iedere dag dat [gedaagde 1] de bedrijfsruimten in [plaats 1] , [plaats 2] , [plaats 3] en [plaats 4] niet heeft geëxploiteerd overeenkomstig de bestemming en met inachtneming van artikel 7.5 van de afzonderlijke huurovereenkomsten en artikel 5.1 van de algemene bepalingen.

3.3.

OGIO vordert, samengevat en na wijziging en vermindering van eis, de (hoofdelijke) veroordeling van [gedaagde 2] :

- tot nakoming van de exploitatieverplichting ten aanzien van de bedrijfsruimte in [plaats 5] , op straffe van een dwangsom;

- tot betaling van de boete van € 250,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde 2] de bedrijfsruimte in [plaats 5] niet heeft geëxploiteerd overeenkomstig de bestemming en met inachtneming van artikel 7.5 van de afzonderlijke huurovereenkomsten en artikel 5.1 van de algemene bepalingen.

3.4.

OGIO vordert, samengevat en na wijziging en vermindering van eis, de (hoofdelijke) veroordeling van [gedaagde 3] :

- tot betaling van de dwangsommen in geval van niet-nakoming van de verplichting tot exploitatie door [gedaagde sub 1 en 2] ;

- tot betaling van de boete van € 250,00 per locatie, per dag die [gedaagde sub 1 en 2] verschuldigd zijn voor iedere dag dat zij de door hen gehuurde bedrijfsruimten in [plaats 1] , [plaats 2] , [plaats 3] , [plaats 4] en/of [plaats 5] niet hebben geëxploiteerd overeenkomstig de bestemming en met inachtneming van de artikel 7.5 van de afzonderlijke huurovereenkomsten en artikel 5.1 van de algemene bepalingen.

3.5.

Verder vordert OGIO gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot:

- betaling van een bedrag van 15 % over de boetes waartoe gedaagden worden veroordeeld, althans een bedrag van € 2.137,50 aan buitengerechtelijke kosten en

- betaling van de proceskosten van OGIO die zij begroot op € 45.000,00 en te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.

3.6.

Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Volgens gedaagden is het hervatten van de exploitatie vanuit de vijf bedrijfsruimten in de gegeven omstandigheden volstrekt onrealistisch. Ook het opleggen van dwangsommen zou onaanvaardbaar zijn. Daarnaast geven de omstandigheden volgens gedaagden aanleiding om de contractuele boetes te matigen en zijn er geen gebreken aan het pand in [plaats 2] . De gevorderde buitengerechtelijke kosten en proceskosten moeten worden afgewezen.

3.7.

Voor zover nodig wordt hierna ingegaan op dat wat partijen ter onderbouwing van hun standpunt verder naar voren hebben gebracht.

4. De beoordeling

4.1.

OGIO vraagt de kantonrechter om een spoedmaatregel (voorlopige voorziening). De kantonrechter moet beoordelen of het waarschijnlijk is dat in een eventuele bodemprocedure een beslissing zal worden genomen die in het voordeel van OGIO zal zijn. Als dat voldoende waarschijnlijk is en OGIO een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevorderde maatregel, dan kan de door OGIO gevorderde maatregel, die vooruitloopt op de beslissing in de bodemprocedure, worden toegewezen.

4.2.

De kantonrechter vormt zich dus een voorlopig oordeel over de vorderingen aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in kort geding geen plaats.

Spoedeisend belang

4.3.

Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening nodig is.

4.4.

OGIO heeft een spoedeisend belang gesteld. Dat belang is ook voldoende gebleken. In de gegeven omstandigheden kan niet van OGIO worden verlangd dat zij de uitkomst in een bodemprocedure afwacht.

4.5.

De zaak is, mede in het licht van de hiervoor weergegeven feiten, spoedeisend vanwege de aard van de vorderingen tot het hervatten van de exploitatie en het herstel van eventuele gebreken. Voldoende aannemelijk is dat langdurige leegstand, al dan niet in combinatie met gebreken, een negatieve uitstraling geeft aan en ook van invloed is op de onderhoudsstaat van de panden en daarmee ook op de goodwill en de marktwaarde daarvan.

4.6.

Daar komt bij dat denkbaar is dat [gedaagde sub 1 en 2] in de nabije toekomst nog niet zullen (kunnen) voldoen aan de exploitatieverplichting. Dat heeft zowel te maken met de economische situatie waarin gedaagden zich op dit moment bevinden als ook met het feit dat voor exploitatie van de bedrijfsruimten door derden goedkeuring van OGIO nodig is en dat het partijen tot nu toe steeds veel tijd heeft gekost om te komen tot afspraken. Dat gedaagden – naar eigen zeggen – doen wat redelijkerwijs van hen mag worden verwacht, in elk geval voor zover het gaat om de exploitatieverplichting, legt in de gegeven omstandigheden onvoldoende gewicht in de schaal om te concluderen dat OGIO geen spoedeisend belang heeft.

4.7.

En ook als het gesloten houden van de bedrijfsruimten niet direct financieel nadelig zou zijn voor OGIO vanwege de financiële sanctie die daarop staat en de contractuele verplichting tot het doorbetalen van huur – zoals gedaagden hebben gesteld en wat OGIO heeft weersproken – dan betekent dit nog niet dat spoedeisend belang aan de kant van OGIO ontbreekt.

4.8.

OGIO vordert in dit kort geding ook betaling van boetes en andere kosten. Bij veroordelingen tot betaling van dergelijke geldsommen is in kort geding terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter heeft in dit geval niet alleen te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen betrekt de kantonrechter mede de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, mocht de bodemrechter anders beslissen.

4.9.

Verder geldt dat als een hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, de proceseconomie ermee is gebaat dat in hetzelfde geding ook over daarmee nauw verwante nevenvorderingen kan worden beslist. ^[3] Voor zover de betaling van de boetes geen nevenvorderingen zijn die nauw verwant zijn aan de hoofdvorderingen tot exploitatie van de bedrijfsruimten geldt dat daarvoor een afzonderlijk spoedeisend belang is vereist.

4.10.

De kantonrechter overweegt dat OGIO, anders dan de eisende partijen in de door gedaagden aangehaalde lagere rechtspraak, wel een afzonderlijk spoedeisend belang heeft gesteld. Dat belang is ook voldoende gebleken. OGIO heeft namelijk ter onderbouwing van haar spoedeisend belang specifiek gewezen op het staken van de activiteiten in de bedrijfsruimte in [plaats 5] en de financiële consequenties daarvan voor [gedaagde 2] en [gedaagde 3] . Daarbij is van belang dat onweersproken is dat [gedaagde 2] een aparte entiteit is van [gedaagde 1] en dat deze onderneming enkel is opgericht voor de exploitatie van een casino in de bedrijfsruimte in [plaats 5] . Daarnaast heeft OGIO ter onderbouwing van haar spoedeisend belang bij de vorderingen uit hoofde van de boetebepalingen op [gedaagde 1] en [gedaagde 3] gesteld dat aannemelijk is dat sluiting van vier bedrijfsruimten een sterke impact heeft op de financiële draagkracht van [gedaagde 1] . Gedaagden hebben de impact op de financiële draagkracht van [gedaagde 1] niet betwist. Wel hebben zij daartegenover gesteld dat zij in staat zijn om de gevorderde boetes vanwege het niet-exploiteren en de volledige huurpenningen tot einde huurovereenkomst, te voldoen. Verder heeft OGIO gemotiveerd betwist dat aan haar kant sprake is van een restitutierisico. Daarvan is ook niet gebleken. De slotsom is dat OGIO voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen tot betaling van boetes en de nevenvorderingen.

Vorderingen tot het hervatten van de exploitatie zijn niet toewijsbaar

4.11.

Als uitgangspunt geldt dat partijen zich over en weer moeten houden aan de afspraken die zij hebben gemaakt. In de afzonderlijke huurovereenkomsten is opgenomen dat de huurder de bedrijfsruimte steeds moet gebruiken als speelautomatenhal/casino met aanverwante activiteiten, inclusief ondergeschikte horeca. Onder specifieke voorwaarden is het [gedaagde sub 1 en 2] toegestaan om een (of meer van die) bedrijfsruimte(n) door een derde te laten exploiteren in afwijking van deze bestemming.

4.12.

[gedaagde sub 1 en 2] exploiteren de vijf bedrijfsruimten niet meer sinds 11 respectievelijk 17 december 2024. Tussen partijen is niet in geschil dat de vijf bedrijfsruimten ook na afloop van de kosteloze exploitatievrije periode van 12 maanden sindsdien geheel, althans grotendeels, zijn gesloten voor consumenten, terwijl deze bedrijfsruimten op grond van de huurovereenkomsten weer moeten worden geëxploiteerd vanaf 11 respectievelijk 17 december 2025. Met het voortduren van de sluiting van de bedrijfsruimten handelen [gedaagde sub 1 en 2] in strijd met de contractuele bepalingen. Dit maakt de vorderingen tot het nakomen van de exploitatieverplichtingen in principe toewijsbaar.

4.13.

Toch is de uitkomst in dit kort geding anders. Het geheel overziend acht de kantonrechter op voorhand niet aannemelijk dat de vordering van OGIO tot het hervatten van de exploitatie van de vijf bedrijfsruimten wordt toegewezen in de bodemprocedure. Dat maakt het vooruitlopen op een toewijzing door het treffen van de voorziening die OGIO heeft gevorderd, niet gerechtvaardigd. Voor toewijzing van een vordering tot nakoming van een verplichting moet die verplichting namelijk ook uitvoerbaar zijn. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is de verwachting dat [gedaagde sub 1 en 2] volledig kunnen voldoen aan de verplichting tot het weer gaan of laten exploiteren van de vijf bedrijfsruimten in de gegeven omstandigheden niet reëel. De kantonrechter wijst daarom de vorderingen van OGIO tot het (laten) exploiteren en blijven exploiteren van de vijf bedrijfsruimten, af. Bij dit voorlopig oordeel heeft de kantonrechter het volgende meegewogen.

4.14.

[gedaagde sub 1 en 2] heeft onweersproken gesteld dat zij de exploitatie van de vijf bedrijfsruimten noodgedwongen hebben gestaakt, omdat de vestigingen als gevolg van met name de verhoging van de kansspelbelasting en stijgende operationele kosten niet langer levensvatbaar bleken te zijn. Verder is voldoende aannemelijk dat de bedrijfsruimten nu leeg zijn, dat [gedaagde sub 1 en 2] geen personeel meer hebben voor deze vestigingen en dat de verlieslatende omstandigheden van de exploitatie niet in positieve zin zijn veranderd, zodat het opnieuw exploiteren van een speelautomatenhal of casino in elk van de vijf bedrijfsruimten bedrijfseconomisch gezien onverantwoord is.

4.15.

Dat [gedaagde sub 1 en 2] de bedrijfsruimten ook door een derde mag laten exploiteren, maakt het voorlopig oordeel niet anders. Daarbij is het volgende van belang. Voldoende aannemelijk is dat het buitengewoon lastig is om derden te vinden als onderhuurder voor de vijf bedrijfsruimten. Dat heeft met name te maken met de beperkte bestemming van elk van de bedrijfsruimten in combinatie met de voorwaarde van toegankelijkheid voor consumenten. De kantonrechter begrijpt dat voor OGIO belangrijk is dat de bedrijfsruimten toegankelijk zijn voor consumenten, omdat die toegankelijkheid er in het algemeen voor zorgt dat de onderhoudsstaat van de bedrijfsruimten goed blijft. Wel is het in deze zaak zo dat onderverhuur aan een derde aan nog meer voorwaarden is onderworpen en dat OGIO tot nu toe weinig soepel reageert als [gedaagde sub 1 en 2] haar informeren over mogelijke onderhuurders. OGIO heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat dit te maken heeft met haar belang bij onderverhuur door [gedaagde sub 1 en 2] aan een derde met een dusdanige statuur dat het voor OGIO zakelijk gezien interessant is om – na afloop van een huurovereenkomst met [gedaagde 3] en entertainment of [gedaagde 2] – zelf een huurovereenkomst aan te bieden aan die derde.

4.16.

Aannemelijk is dat het vinden van een passende onderhuurder verder wordt bemoeilijkt door deze handelswijze van OGIO, de inrichting van de bedrijfsruimten als (voormalig) casino en de beperkte resterende looptijd ^[4] van de hoofdhuurovereenkomst, mede in het licht van de investeringen die redelijkerwijs nodig zijn om de bedrijfsruimten in gebruik te kunnen nemen en daarna weer terug te kunnen brengen naar de casco-staat.

4.17.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft OGIO verklaard dat de omstandigheden voor [gedaagde sub 1 en 2] weliswaar uitdagend zijn, maar dat het hervatten van de exploitatie, bijvoorbeeld via onderverhuur aan een derde, niet onmogelijk is. OGIO heeft haar stelling dat de exploitatie in de vijf bedrijfsruimten kan worden hervat, niet verder onderbouwd. Die enkele stelling is dan ook ontoereikend om tot een andere conclusie over de haalbaarheid te kunnen komen.

4.18.

Het is juist dat [gedaagde sub 1 en 2] zichzelf hebben gemanoeuvreerd in een positie die het voldoen aan de exploitatieverplichtingen nu bemoeilijkt. Dat neemt echter niet weg dat voor toewijzing van een vordering tot nakoming van een verplichting, waarbij dwangsommen worden gevorderd voor het geval niet aan de gevorderde veroordeling wordt voldaan, nog steeds nodig is dat die verplichting uitvoerbaar is. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is daarvan geen sprake. De verwachting dat [gedaagde sub 1 en 2] echt aan hun exploitatieverplichtingen kunnen voldoen acht de kantonrechter niet reëel. Onder die omstandigheden is het niet opportuun [gedaagde sub 1 en 2] op straffe van dwangsommen te veroordelen tot verplichtingen waaraan zij niet kunnen voldoen. De als prikkel tot nakoming bedoelde dwangsommen worden zo immers een vorm van verkapte schadevergoeding.

4.19.

De kantonrechter merkt ter afsluiting van dit onderdeel het volgende op. Ondanks de beslissing dat [gedaagde sub 1 en 2] niet op straffe van een dwangsom worden veroordeeld tot het weer (laten) exploiteren en blijven exploiteren van de vijf bedrijfsruimten, doen [gedaagde sub 1 en 2] er goed aan zich te blijven inspannen voor het vinden van een derde die (een van) de bedrijfsruimten zal gebruiken en openhouden voor consumenten voor de resterende huurperiode. Het is namelijk in het belang van [gedaagde sub 1 en 2] – en het ligt ook op hun weg – om zoveel als mogelijk te voorkomen dat meer contractuele boetes vanwege het niet-naleven van de exploitatieverplichtingen verbeurd raken en/of dat OGIO schade lijdt als gevolg van het handelen of nalaten van [gedaagde sub 1 en 2]

Vorderingen tot het betalen van boetes vanwege niet-exploiteren zijn deels toewijsbaar

4.20.

Voldoende aannemelijk is dat OGIO uit hoofde van de boetebepalingen vorderingen heeft op [gedaagde sub 1 en 2] Tussen partijen is namelijk niet in geschil dat de vijf bedrijfsruimten vanaf 11 dan wel 17 december 2025 weer zouden moeten worden geëxploiteerd, terwijl zij in elk geval tot en met 25 maart 2026 geheel of grotendeels gesloten en niet toegankelijk voor consumenten waren. Het gevolg daarvan is dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] in principe een boete van € 250,00 per dag en per locatie is verschuldigd, omdat niet wordt voldaan aan de contractuele verplichting om de bedrijfsruimten zelf of via een derde te gebruiken overeenkomstig de contractuele bestemming. ^[5]

4.21.

Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde 1] – met het in gebruik geven van een gedeelte van het pand aan een derde – sinds 23 februari 2026 voldoet aan de exploitatieverplichting die geldt voor de bedrijfsruimte in [plaats 1] . Of deze derde voldoet aan de voorwaarden die worden gesteld aan exploitatie via een derde en of de in gebruik gegeven ruimte tot het gehuurde behoort, kan in het beperkte kader van dit kort geding niet worden vastgesteld. Daarvoor is een bodemprocedure aangewezen.

4.22.

Op basis van de stukken en dat wat partijen tijdens de mondelinge behandeling hierover hebben verklaard is aannemelijk dat [gedaagde 1] slechts een beperkt gedeelte van de begane grond van de bedrijfsruimte in [plaats 1] in gebruik heeft gegeven aan de derde. Het in gebruik gegeven deel is, in verhouding tot de oppervlakte van de verhuurde bedrijfsruimte dusdanig klein dat naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter niet kan worden gezegd dat [gedaagde 1] daarmee ten aanzien van deze bedrijfsruimte voldoet aan haar exploitatieverplichting. Dit betekent dat [gedaagde 1] ook ten aanzien van de bedrijfsruimte in [plaats 1] in principe de contractuele boetes vanwege het niet-exploiteren is verschuldigd over de periode van 17 december 2025 tot en met 25 maart 2026.

Geen sprake van onvoorziene omstandigheden

4.23.

Het verweer van [gedaagde sub 1 en 2] dat de gevorderde boetes niet zijn verschuldigd omdat sprake is van onvoorziene omstandigheden, slaagt niet. In het algemeen geldt namelijk dat zakelijke tegenslagen en bedrijfseconomische moeilijkheden behoren tot het normale risico van een ondernemer. Daarin ligt dus niet zonder meer een grond voor een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden. Daar komt bij dat de plannen van de regering voor een verhoging van de kansspelbelasting, die volgens [gedaagde sub 1 en 2] met name van invloed zijn geweest op de bedrijfsvoering, in het najaar van 2022 zijn aangekondigd. Dat de precieze consequenties daarvan op dat moment nog niet duidelijk waren, maakt de belastingverhoging naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter nog geen onvoorziene omstandigheid. Verder hebben partijen voor elke bedrijfsruimte afgesproken dat de exploitatie gedurende twaalf maanden mocht worden gestaakt, zonder dat dan boetes verschuldigd zouden zijn. Uit dat wat partijen hierover tijdens de mondelinge behandeling hebben verklaard begrijpt de kantonrechter dat [gedaagde sub 1 en 2] deze kosteloze exploitatievrije periode naar believen en zonder opgaaf van reden mocht inzetten. Voor zover de gevolgen van de verhoging van de kansspelbelasting dus al onvoorzien zouden zijn, geldt dat partijen hebben voorzien in een adequate mogelijkheid om te ontkomen aan het verbeurd raken van boetes. Dat [gedaagde sub 1 en 2] naar eigen zeggen pas op 18 november 2025, na het stuklopen van de onderhandelingen tussen partijen over een oplossing, zeker wist dat zij de bedrijfsruimten weer moeten (laten) exploiteren, vormt ook geen omstandigheid die maakt dat de contractuele boetes niet verschuldigd zouden zijn.

Geen reden voor matiging van de gevorderde boetes

4.24.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om de gevorderde boetes vanwege het niet-exploiteren te matigen. De kantonrechter acht namelijk op voorhand voldoende aannemelijk dat de gevorderde boete in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. In totaal gaat het weliswaar om een aanzienlijk bedrag aan verbeurde boetes, maar daarbij moet in ogenschouw genomen worden dat gedurende meerdere maanden niet is voldaan aan de contractuele verplichtingen in vijf afzonderlijke huurovereenkomsten.

4.25.

Ook de volgende omstandigheden hebben meegewogen bij het voorlopige oordeel dat er geen aanleiding is om de gevorderde boetes te matigen. OGIO en [gedaagde sub 1 en 2] zijn allebei professionele partijen. Op basis van de stukken is voldoende aannemelijk dat partijen, beiden bijgestaan door advocaten, voor het sluiten van de huurovereenkomsten onder meer hebben onderhandeld over specifieke verplichtingen en de verschuldigdheid van een boete in geval van niet-nakoming daarvan en ook over het al dan niet uitsluiten van specifieke algemene bepalingen. Daarbij is steeds duidelijk geweest dat het voorkomen van leegstand en het verkleinen van het risico op schade een belangrijk doel was van de exploitatieverplichtingen en de bijbehorende boetebepalingen.

4.26.

Bovendien hadden [gedaagde sub 1 en 2] het verschuldigd raken van de boetes kunnen voorkomen door de huurovereenkomsten eerder, bijvoorbeeld tegelijk met het staken van de exploitaties, op te zeggen. De termijn waartegen de huurovereenkomsten konden worden opgezegd en de duur van de kosteloze exploitatievrije periode zijn immers gelijk. Dat [gedaagde sub 1 en 2] de huurovereenkomsten om hen moverende redenen niet (eerder) hebben opgezegd bij het ingaan van de exploitatievrije periode, is geen omstandigheid die nu voor rekening van OGIO moet komen. Het risico op het verbeurd raken van de boetes is het gevolg van de handelswijze van [gedaagde sub 1 en 2]

4.27.

Bij dit alles komt dat [gedaagde sub 1 en 2] hebben verklaard dat zij financieel gezien in staat is om de gevorderde bedragen aan boetes te betalen, zodat ook in de draagkracht van gedaagden geen reden ligt voor matiging.

De periodes waarover de boetes zijn verschuldigd

4.28.

De slotsom is dat de kantonrechter de gevorderde boetes zal toewijzen, met inachtneming van het volgende. De boetes zijn verschuldigd vanaf het aflopen van de exploitatievrije periode tot en met 25 maart 2026, de datum van de mondelinge behandeling. De kantonrechter wijst de boetes niet toe voor een langere periode. Dat komt omdat [gedaagde sub 1 en 2] gedurende de exploitatievrije periode nog niet in verzuim was en omdat onbekend is in hoeverre [gedaagde sub 1 en 2] zullen voldoen aan de exploitatieverplichtingen in de periode die ligt tussen de mondelinge behandeling en het einde van de exploitatieverplichtingen.

4.29.

Voor de bedrijfsruimte in [plaats 2] geldt dat de boetes zijn verschuldigd over de periode van 11 december 2025 tot en met 25 maart 2026. Dat zijn 105 kalenderdagen. Bijgevolg is ten aanzien van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] voor deze bedrijfsruimte een bedrag van € 26.250,00 (=105 x € 250,00) aan boete toewijsbaar.

4.30.

Voor de bedrijfsruimten in [plaats 1] , [plaats 3] , [plaats 4] en [plaats 5] geldt dat de boetes zijn verschuldigd over de periode van 17 december 2025 tot en met 25 maart 2026. Dat zijn 99 kalenderdagen, voor elke locatie. Bij gevolg is ten aanzien van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] voor deze drie bedrijfsruimten een bedrag van in totaal € 74.250,00 aan boete toewijsbaar: 3 x € 24.750,00 (dat is 99 x € 250,00).

4.31.

Voor de bedrijfsruimte in [plaats 5] geldt ook dat de boetes zijn verschuldigd over de periode van 17 december 2025 tot en met 25 maart 2026. Dat zijn 99 kalenderdagen. Bijgevolg is ten aanzien van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] voor deze bedrijfsruimte een bedrag van € 24.750,00 (= 99 x € 250,00) aan boete toewijsbaar.

Geen veroordeling tot herstel van gebreken in de bedrijfsruimte in [plaats 2]

4.32.

Volgens OGIO schendt [gedaagde 1] haar verplichting om de bedrijfsruimte in [plaats 2] als goed huurder te gebruiken en in goede staat te houden. OGIO stelt dat [gedaagde 1] onvoldoende zorg draagt voor deze bedrijfsruimte, omdat bij een inspectie op 10 februari 2025 muizen zijn waargenomen toen de deur werd geopend. OGIO wil dat [gedaagde 1] adequate maatregelen treft ter bestrijding en voorkoming van ongedierte (muizen), onder overlegging van een rapport van een gecertificeerd bestrijdingsbedrijf.

4.33.

Het ligt op de weg van [gedaagde 1] als huurder om de aanwezigheid van ongedierte te voorkomen en daartegen maatregelen te nemen, indien nodig. Toch is de vordering van OGIO tot veroordeling van [gedaagde 1] tot herstel van het specifieke gebrek aan de bedrijfsruimte in [plaats 2] , op straffe van een dwangsom, niet toewijsbaar. [gedaagde 1] heeft de stelling dat ongedierte aanwezig is bij de bedrijfsruimte in [plaats 2] namelijk betwist en deze stelling is niet onderbouwd door OGIO. Daarmee staat niet vast dat sprake is van een gebrek. Er is dan ook geen grond voor toewijzing van de vordering tot herstel op straffe van een dwangsom.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.34.

OGIO vordert hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke (incasso)kosten mag worden afgeweken, omdat [gedaagde sub 1 en 2] hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Partijen zijn een vergoeding overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Artikel 28 van de Algemene bepalingen luidt als volgt:

4.35.

De gemaakte redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte zijn tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000,00 per geval.

4.36.

Partijen zijn het niet eens over de betekenis van de woorden “per geval”. De kantonrechter overweegt het volgende. Het gaat om eenzelfde geschilpunt ten aanzien van vijf bedrijfsruimten, kort gezegd: de verschuldigdheid van een boete vanwege het niet-exploiteren. Voor elk van deze bedrijfsruimten is een afzonderlijke huurovereenkomst gesloten met een van gedaagden.

4.37.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het niet-exploiteren van de vijf bedrijfsruimten leidt tot een schending van elk van deze huurovereenkomsten. Een redelijke uitleg brengt mee dat “per geval” zo moet worden uitgelegd dat het gaat om elke afzonderlijke contractuele schending. De vorderingen met betrekking tot de vijf bedrijfsruimten kunnen dus niet worden beschouwd als één geval. Dat het gaat om dezelfde kwestie (het niet-exploiteren) en dezelfde partijen en dat steeds tegelijkertijd wordt gesproken en geschreven over de vijf bedrijfsruimten maakt dit niet anders.

4.38.

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten is getoetst aan de oriëntatiepunten in het Rapport BGK-integraal. De door OGIO gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar, omdat gedaagden de verschuldigdheid daarvan op grond van de tussen hen gesloten overeenkomsten niet hebben betwist en er geen reden is om ambtshalve tot matiging van de gevorderde vergoeding over te gaan. De kantonrechter wijst voor elk van de bedrijfsruimten toe een bedrag van 15% over het te betalen bedrag aan boete. De hoogte van het bedrag aan boete dat voor elk van de vijf bedrijfsruimten is verschuldigd, is hierover onder 4.28 tot en met 4.31 berekend. In totaal is voor de vijf bedrijfsruimten een bedrag toewijsbaar van
€ 18.787,50 aan buitengerechtelijke kosten. Dat bedrag omvat eenmaal € 3.937,50 (=15% van € 26.250,00 voor de bedrijfsruimte in [plaats 2] ) en viermaal € 3.712,50 (=15% van € 24.750,00 voor elk van de bedrijfsruimten in [plaats 1] , [plaats 3] , [plaats 4] en [plaats 5] .

Proceskosten

4.39.

OGIO vordert hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten, te vermeerderen met rente. Zij heeft deze kosten tot het moment van dagvaarden begroot op € 45.000,00 exclusief btw. De kantonrechter wijst deze vordering af. OGIO heeft namelijk nagelaten deze vordering te onderbouwen en gedaagden hebben de hoogte van de vordering gemotiveerd betwist.

4.40.

Gedaagden zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van OGIO worden tot vandaag vastgesteld op:

- kosten van de dagvaarding

€

128,25

- griffierecht

€

1.461,00

- salaris gemachtigde

€

1.154,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.887,25

4.41.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Hoofdelijke veroordeling

4.42.

De veroordelingen tot betaling van de boetes, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. De veroordeling tot betaling van de boetes berust op grond van de niet-bestreden 403-verklaring ook op [gedaagde 3] .

5. 5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hoofdelijk om aan OGIO voor de bedrijfsruimte in [plaats 1] , binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, te betalen een bedrag van € 24.750,00 aan boete vanwege het niet-exploiteren van deze bedrijfsruimte tot en met 25 maart 2026;

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hoofdelijk om aan OGIO voor de bedrijfsruimte in [plaats 2] , binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, te betalen een bedrag van € 26.250,00 aan boete vanwege het niet-exploiteren van deze bedrijfsruimte tot en met 25 maart 2026;

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hoofdelijk om aan OGIO voor de bedrijfsruimte in [plaats 3] , binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, te betalen een bedrag van € 24.750,00 aan boete vanwege het niet-exploiteren van deze bedrijfsruimte tot en met 25 maart 2026;

5.4.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hoofdelijk om aan OGIO voor de bedrijfsruimte in [plaats 4] , binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, te betalen een bedrag van € 24.750,00 aan boete vanwege het niet-exploiteren van deze bedrijfsruimte tot en met 25 maart 2026;

5.5.

veroordeelt [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk om aan OGIO voor de bedrijfsruimte in [plaats 5] , binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, te betalen een bedrag van € 24.750,00 aan boete vanwege het niet-exploiteren van deze bedrijfsruimte tot en met 25 maart 2026;

5.6.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk om aan OGIO, binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, te betalen een totaalbedrag van € 18.787,50 aan buitengerechtelijke kosten;

5.7.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de kosten van de procedure, aan de kant van OGIO tot vandaag vastgesteld op € 2.887,25, te betalen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en te vermeerderen met de eventuele explootkosten van betekening;

5.8.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten, gerekend vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag van betaling;

5.9.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2026.

Voetnoten

1. Het gaat daarbij in elk geval om de bepalingen over het gebruik van het pand, de exploitatieverplichting, tussentijdse opzegging en het betalen van boetes en andere kosten.

2. De specifieke exploitatieverplichting en de boete op niet-naleving daarvan volgen uit de artikelen 5.1, 6.1 en 29 van de Algemene bepalingen, in combinatie met de artikelen 1.2, 7.4 en 7.5 van de afzonderlijke huurovereenkomsten.

3. HR 15 juni 2007,

4. Gerekend vanaf de datum van dit vonnis in kort geding hebben de huurovereenkomsten tussen OGIO en [gedaagde sub 1 en 2] nog een resterende looptijd van ruim negen maanden.

5. Dat volgt uit artikel 29 van de Algemene bepalingen bij de afzonderlijke huurovereenkomsten.