Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/411459 / HA ZA 25-23
Vonnis van 15 april 2026
in de zaak van
COMFORTZONE VASTGOED I B.V.,
te Breda,
eisende partij,
hierna te noemen: Comfortzone,
advocaat: mr. J.A.J. Werner,
tegen
1.DE MAATSCHAP [gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
2.
BEHEERMAATSCHAPPIJ [gedaagde 2] B.V.,
2.
BEHEERMAATSCHAPPIJ [gedaagde 2] B.V.,
te [plaats] ,
3.
[gedaagde 3] B.V.,
3.
[gedaagde 3] B.V.,
te [plaats] ,
4.
[gedaagde 4] B.V.,
4.
[gedaagde 4] B.V.,
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] ,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. B. Poort.
1.De procedure
1.1.
Op 30 april 2025 is in deze zaak een tussenvonnis gewezen. Daarin staan de processtukken opgesomd die tot dat moment tussen partijen gewisseld zijn.
1.2.
Bij brief van 28 mei 2025 heeft de rechtbank partijen laten weten dat in deze zaak een mondelinge behandeling (zitting) zal worden gehouden. Voorafgaand aan de zitting heeft Comfortzone aanvullende bewijsstukken (nummer 40 en 41) ingezonden.
1.3.
De zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2026. Hiervan zijn door de griffier aantekeningen gemaakt.
1.4.
Ten slotte heeft de rechtbank beslist dat vandaag vonnis zal worden gewezen in deze zaak.
2.De feiten
2.1.
Comfortzone is een onderneming die zich bezighoudt met het investeren in vastgoed en het huren en verhuren van vastgoed.
2.2.
[gedaagde 1] is een maatschap die zich bezighoudt met het verhuren van vastgoed.
[gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn de maten in [gedaagde 1] .
[gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn de maten in [gedaagde 1] .
2.3.
Partijen hebben in september 2023 met elkaar gesproken over de aankoop van een bedrijfspand aan de [straat] [nummer 1] en [nummer 2] in [plaats] (hierna: het bedrijfspand) door Comfortzone. Naar aanleiding van dit gesprek heeft Comfortzone in een e-mail van 11 september 2023 onder andere het volgende aan [gedaagden] geschreven:
2.4.
In een e-mail van 3 oktober 2023 heeft Comfortzone onder meer het volgende aan [gedaagden] geschreven:
2.5.
Op 6 oktober 2023 heeft Comfortzone een e-mail naar [gedaagden] gestuurd. Daarin staat, voor zover relevant:
2.6.
Comfortzone heeft verder in een e-mail van 7 oktober 2023 onder andere het volgende aan [gedaagden] geschreven:
2.7.
Medio oktober 2023 heeft Comfortzone een notaris benaderd om de tussen partijen gemaakte afspraken over de aankoop van het bedrijfspand door Comfortzone vast te laten leggen. In dit verband heeft Comfortzone in een e-mail van 9 oktober 2023 het volgende aan de notaris geschreven:
2.8.
Op 17 oktober 2023 heeft Comfortzone aan [gedaagden] een afschrift verstrekt van een door de notaris opgemaakt concept van een koopovereenkomst en een concept van een hypotheekakte. In de concept hypotheekakte stond een tussentijds aflossingsbeding, die ook in de definitieve akte is opgenomen. [gedaagden] hebben in een e-mail van 31 oktober 2023 gereageerd op de concepten, maar zijn daarbij niet ingegaan op het tussentijds aflossingsbeding in de hypotheekakte.
2.9.
Partijen hebben in november 2023 een koopovereenkomst gesloten voor het bedrijfspand. In deze koopovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:
2.10.
Partijen zijn overeengekomen dat de in de koopovereenkomst vermelde koopprijs van € 1.100.000,00 door Comfortzone zal worden voldaan door betaling van een bedrag van € 300.000,00 op de afgesproken leverdatum (15 december 2023), en dat het restant van € 800.000,00 zal worden voldaan door verrekening met een geldlening van [gedaagden] aan Comfortzone van € 800.000,00 met een looptijd van drie jaar en een rente van 10,42% per jaar.
2.11.
Tot zekerheid van de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de geldleningsovereenkomst heeft Comfortzone ten gunste van [gedaagden] een hypotheekrecht op het bedrijfspand gevestigd. In de hypotheekakte staan onder andere de volgende bepalingen:
(…)
2.12.
Eind april 2024 heeft Comfortzone telefonisch contact opgenomen met [gedaagden] om de mogelijkheden te bespreken voor het vervroegd aflossen van de hypotheek. Comfortzone heeft in aansluiting daarop een e-mail van 25 april 2024 naar [gedaagden] gestuurd, waarin onder andere het volgende staat:
2.13.
Comfortzone heeft [gedaagden] in een e-mail van 28 mei 2024 onder andere het volgende geschreven:
Aan deze email is een berekening van Comfortzone gevoegd, waarin de contractuele boete wordt begroot op een bedrag van € 60.984,00.
2.14.
In reactie hierop hebben [gedaagden] onder meer het volgende aan Comfortzone geschreven:
(…)
2.15.
Comfortzone heeft hierop gereageerd in een e-mail van 29 mei 2024. In deze e-mail staat, voor zover relevant:
2.16.
[gedaagden] hebben het voorstel van Comfortzone bij e-mail van 30 mei 2024 van de hand gewezen en onder andere geschreven;
2.17.
Op 31 mei 2024 heeft Comfortzone onder meer het volgende aan [gedaagden] geschreven:
2.18.
Comfortzone heeft [gedaagden] bij e-mail van 20 augustus 2024 onder andere het volgende geschreven:
‘‘(…)
(…)’’
2.19.
Comfortzone heeft [gedaagden] bij e-mail van 22 augustus 2024 nog een tweetal opties voorgehouden voor het vervroegd aflossen van de hypotheek, waarbij ook wordt gesproken over het oorspronkelijke bedrag van € 1.350.080,00 en het beoogde bedrag van
€ 1.350.080,00.
€ 1.350.080,00.
2.20.
Op 27 augustus 2024 heeft Comfortzone nog een WhatsApp bericht aan [gedaagden] gestuurd. Daarin staat onder meer het volgende:
‘‘(…)
2.21.
In de e-mail waarnaar Comfortzone in haar WhatsApp bericht verwijst, heeft zij nog een aantal scenario’s geschetst om te komen tot afspraken over het vervroegd aflossen van de hypotheek.
2.22.
[gedaagden] hebben geen van de door Comfortzone gedane voorstellen geaccepteerd. Om de door haar beoogde herfinanciering toch mogelijk te maken, heeft Comfortzone – naast de hoofdsom van € 800.000,00 – onder protest een bedrag van € 190.810,89 aan [gedaagden] betaald, bestaande uit de overeengekomen rente over de resterende looptijd van de geldleningsovereenkomst.
2.23.
De advocaat van Comfortzone heeft bij brief en e-mail van 22 oktober 2024 aan [gedaagden] geschreven dat Comfortzone meent dat zij een bedrag van € 147.250,89 te veel aan [gedaagden] heeft betaald en aanspraak maakt op terugbetaling van dit bedrag, vermeerderd met rente en kosten. Verder is in de brief/e-mail een voorstel voor een minnelijke regeling gedaan.
2.24.
Partijen hebben hun geschil niet in onderling overleg opgelost, waarna Comfortzone deze procedure is gestart.
3.De vorderingen van Comfortzone
3.1.
In deze procedure vordert Comfortzone – verkort en samengevat weergegeven – om [gedaagden] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 147.250,89, vermeerderd met een bedrag aan vervallen wettelijke rente, een bedrag als vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 2.247,51, en de proceskosten.
3.2.
Wat Comfortzone aan haar vorderingen ten grondslag legt en wat [gedaagden] daartegen als verweer hebben aangevoerd, zal de rechtbank – voor zover nodig voor de beoordeling – hierna vermelden
4. De beoordeling
4.1.
Comfortzone legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij de lening op grond van artikel 3 van Pro de hypotheekakte tussentijds mocht aflossen, onder gelijktijdige voldoening van een boeterente die gelijk is aan het verschil tussen de contractuele rente en de geldende marktrente voor gelijksoortige financieringen. Volgens Comfortzone heeft zij onder tijdsdruk en in verband met de persoonlijke omstandigheden van [gedaagden] de volledige contractuele rente over de resterende looptijd van de lening aan [gedaagden] betaald, terwijl zij op grond van artikel 3 van Pro de hypotheekakte slechts een bedrag van € 43.560,00 verschuldigd was. Zij vordert het verschil tussen het betaalde bedrag van € 190.810,89 en het bedrag van € 43.560,00 als onverschuldigd betaald terug. Dit komt neer op een bedrag van € 147.250,89.
4.2.
Tegen de verschuldigdheid van het door Comfortzone gevorderde bedrag brengen [gedaagden] in dat de in artikel 3 van Pro de hypotheekakte opgenomen tussentijdse aflossingsmogelijkheid niet overeenstemt met de wil van [gedaagden] (en Comfortzone) en dat de betreffende bepaling in de hypotheekakte afwijkt van de contractuele afspraken die aan de hypotheekakte ten grondslag liggen. Volgens [gedaagden] hebben partijen de volgende afspraken gemaakt, zonder daarbij een tussentijdse aflosmogelijkheid overeen te komen:
- een deel van de koopsom van € 300.000,00 wordt door Comfortzone betaald op de leveringsdatum;
- het restant van de koopsom ten bedrage van € 800.000,00 wordt door Comfortzone van [gedaagden] geleend tegen een rente van 10,42% gedurende drie jaren;
- na afloop van de looptijd van de geldleningsovereenkomst wordt het bedrag van € 800.000,00 door Comfortzone terugbetaald aan [gedaagden]
4.3.
Volgens [gedaagden] staat in de hypotheekakte weliswaar een mogelijkheid om tussentijds af te lossen (artikel 3) en komt aan de bij de hypotheekakte afgelegde partijverklaring dwingende (materiële) bewijskracht toe (artikel 157 lid 2 Rv Pro.), maar staat deze regel tegenbewijs niet in de weg (artikel 151 lid 2 Rv Pro.).
4.4.
[gedaagden] menen dat uit de gemaakte afspraken en de herbevestiging van deze
afspraken na de eigendomsoverdracht en het passeren van de hypotheekakte volgt dat Comfortzone een bedrag van € 1.350.080,00 verschuldigd is en dat [gedaagden] geen genoegen hoeven te nemen met minder. Hierbij tekenen [gedaagden] aan dat het onjuist opnemen van de tussentijdse aflossingsmogelijkheid in de hypotheekakte haar niet kan worden tegengeworpen, omdat Comfortzone de notaris heeft ingeschakeld en opdracht heeft gegeven om het document op te stellen. De uitleg dient volgens [gedaagden] dan ook in het nadeel van Comfortzone uit te vallen en dit betekent dat, ook al zou er tussentijds worden afgelost, [gedaagden] nooit minder dan € 1.350.080,00 zouden ontvangen. [gedaagden] concluderen dat van onverschuldigde betaling geen sprake is.
4.5.
In reactie hierop heeft Comfortzone tijdens de zitting nog aangevoerd dat de hypotheekakte meerdere keren aan [gedaagden] is voorgelegd, dat over de inhoud daarvan onderhandeld is, en dat partijen vervolgens overeenstemming hebben bereikt. Comfortzone voegt hier nog aan toe dat aan uitleg van de tussen partijen gemaakte afspraken niet wordt
toegekomen, omdat de hypotheekakte niet voor tweeërlei uitleg vatbaar is door het daarin opgenomen tussentijds aflossingsbeding.
4.6.
Verder voert Comfortzone aan dat het juist is dat partijen met elkaar hebben afgesproken dat [gedaagden] op 15 december 2026 een totaalbedrag van € 1.350.080,00 ontvangen moesten hebben, maar dat dit bedrag – naast het afgeloste bedrag en de boeterente – ook is opgebouwd uit het rendement dat [gedaagden] kunnen maken op het eerder terugbetaalde bedrag van de geldlening. Volgens Comfortzone is tussentijdse aflossing ook niet nadelig voor [gedaagden] , omdat de misgelopen rente wordt gecompenseerd door het rendement.
4.7.
De rechtbank overweegt dat tussen partijen in geschil is wat zij zijn overeengekomen wat betreft de tussentijdse aflossingsmogelijkheid die in de hypotheekakte is opgenomen. In tegenstelling tot wat Comfortzone aanvoert, bestaat daarover onduidelijkheid. In de aan de hypotheekakte ten grondslag liggende koopovereenkomst staat namelijk geen tussentijds aflossingsbeding, terwijl deze wel is opgenomen in de hypotheekakte zelf. [gedaagden] betwisten ook dat partijen een dergelijk beding zijn overeengekomen.
4.8.
In dit geval ziet de discussie van partijen niet op hetgeen in de hypotheekakte is vermeld over de vestiging van het hypotheekrecht, maar op de vraag of partijen zijn overeengekomen dat de lening tussentijds mocht worden afgelost en wat dit betekent voor het bedrag dat [gedaagden] dan ontvangen. Het gaat hier dus om de uitleg van - kort gezegd - het aflossingsbeding dat alleen een rol speelt in de verhouding tussen de oorspronkelijke contractspartijen. Bij de beantwoording van de vraag wat de inhoud is van de op dit punt door partijen gemaakte (obligatoire) afspraken komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval (de Haviltex-maatstaf). Dit volgt uit het arrest Kamsteeg/Lisser van 22 oktober 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BM9833) en is door de Hoge Raad bevestigd in zijn arrest van 8 juli 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1511). Dit betekent dat vastgesteld moet worden wat partijen bedoeld hebben te regelen. Die vraag kan niet worden beantwoord op grond van alleen een taalkundige uitleg van de bepalingen. Het gaat erom wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan en wat ze in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Alle omstandigheden van het geval zijn daarbij van belang. Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen voor de uitleg van de bewuste bepaling van belang zijn.
4.9.
Omdat het hier gaat om een contractuele (obligatoire) afspraak, geldt - als uitgangspunt - dat de rechter de contractspartij die stelt dat de notariële akte de tussen partijen gemaakte afspraken niet juist weergeeft, in de gelegenheid stelt daarvan bewijs te leveren. Weliswaar komt aan de bij de akte afgelegde partijverklaring dwingende (materiële) bewijskracht toe (artikel 157 lid 2 Rv Pro.), maar deze regel staat tegenbewijs niet in de weg (artikel 151 lid 2 Rv Pro.). Dat tegenbewijs kan, waar het hier gaat om toepassing van de Haviltex-maatstaf, met alle middelen geleverd worden en op alle omstandigheden van het geval betrekking hebben.
4.10.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] in het leveren van dat tegenbewijs zijn geslaagd en dat Comfortzone daartegen onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd om haar betoog te volgen. In dit verband wordt overwogen dat als onweersproken vaststaat dat het bedrijfspand in 2018 te koop stond voor een bedrag van € 1.500.000,00 (in onverhuurde staat en met verouderde klimaatsystemen) en dat het in 2020 te koop stond voor € 1.875.000,00 (in verhuurde staat met vervangen klimaatsystemen) of € 1.700.000,00 (in verhuurde staat met gedeeltelijk vervangen klimaatsystemen). Partijen zijn vervolgens met elkaar in contact gekomen, waarbij de mogelijkheid is geopperd dat Comfortzone het bedrijfspand zou kopen. Uit de e-mail van Comfortzone aan [gedaagden] van 11 september 2023 volgt dat [gedaagden] het bedrijfspand uiteindelijk aan Comfortzone hebben aangeboden voor een bedrag van € 1.400.000,00, maar dat Comfortzone dat bedrag niet kon of wilde betalen. Zoals [gedaagden] ook hebben aangevoerd, hebben partijen vervolgens een constructie bedacht, waarbij het bedrag dat [gedaagden] voor het bedrijfspand zouden ontvangen, toch zou worden ontvangen.
4.11.
Hierbij was het de bedoeling dat Comfortzone uiteindelijk een totaalbedrag van € 1.350.080,- aan [gedaagden] zou betalen, waarbij de koopprijs van € 1.100.000,00 deels (tot een bedrag van € 300.000,00) bij de levering zou worden voldaan en deels, tot een bedrag van € 800.000,00 zou worden omgezet in een geldlening. Hierbij is de looptijd en het rentepercentage (drie jaar tegen 10,42%) zodanig vastgesteld, dat [gedaagden] aan het einde van de looptijd een totaalbedrag van € 1.350.080,00 zouden ontvangen. Dit is niet alleen door Comfortzone erkend tijdens de mondelinge behandeling, maar volgt ook uit de e-mails van Comfortzone aan [gedaagden] van 11 september, 3 oktober, 6 oktober en 7 oktober 2023 (punten 2.3.-2.6. van dit vonnis). Ook in haar e-mail van 29 mei 2024 bevestigt Comfortzone dat dit was overeengekomen (zie punt 2.15. van dit vonnis). Verder wordt ook in e-mails van 20 en 22 augustus 2024 van Comfortzone door haar telkens gesproken over een oorspronkelijk bedrag of beoogd bedrag van € 1.350.080,00 (zie punten 2.18 en 2.19. van dit vonnis). De rechtbank leidt hier dus uit af dat het de bedoeling van partijen was dat [gedaagden] altijd € 1.350.080,00 zouden ontvangen. Dat staat bij herhaling op schrift dan wel kan daaruit voldoende duidelijk worden afgeleid.
4.12.
De rechtbank neemt verder in aanmerking dat vaststaat dat partijen voorafgaand aan de instructie tot het opstellen van de koopovereenkomst en de hypotheekakte van Comfortzone aan de notaris niet gesproken hebben over mogelijke tussentijdse aflossing van de geldlening. Het tussentijds aflossingsbeding is op instructie van Comfortzone aan de notaris opgenomen in de hypotheekakte, maar dat was niet afgesproken tussen partijen. Het staat ook niet opgenomen in de koopovereenkomst. Comfortzone heeft dit bevestigd tijdens de zitting. In dit verband heeft Comfortzone verklaard dat zij altijd een dergelijk beding laat opnemen en dat belangrijk vindt, maar dat dit niet besproken is met [gedaagden]
4.13.
Weliswaar hebben [gedaagden] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst en het passeren van de hypotheekakte tot twee keer toe een concept van de hypotheekakte ter beoordeling voorgelegd gekregen, en hebben zij geen commentaar gehad op het daarin opgenomen tussentijds aflossingsbeding, maar de rechtbank volgt [gedaagden] in hun stelling dat die bepaling er niet toe kan leiden dat [gedaagden] minder ontvangen dan het totaalbedrag van € 1.350.080,00. Dat strookt namelijk niet met de bedoeling van de tussen partijen gemaakte afspraken, in het bijzonder over de prijs van het pand. In een WhatsApp bericht van augustus 2024 staat ook: “om de oude regeling zoveel mogelijk te respecteren (diverse producten/alternatieven die moeten leiden tot 1.350.080).” (zie punt 2.20. van dit vonnis).
4.14.
Het feit dat [gedaagden] het eerder terugbetaalde bedrag van de geldlening zouden kunnen gebruiken om te herinvesteren en daardoor per saldo alsnog een totaalbedrag van € 1.350.080,00 zouden kunnen ontvangen, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat was namelijk niet de afspraak tussen partijen en staat haaks op de bedoeling van partijen bij het maken van de afspraken, namelijk dat [gedaagden] aan het einde van de looptijd van de geldlening het hiervoor genoemde totaalbedrag zouden ontvangen. Het strookt ook niet met de inhoud van de e-mail van Comfortzone aan [gedaagden] van 25 april 2024, waarin zij aanbiedt om andere passende zekerheden te verstrekken (punt 2.12. van dit vonnis).
4.15.
De conclusie is dat [gedaagden] geslaagd zijn in het tegenbewijs, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat partijen geen tussentijds aflossingsbeding zijn overeengekomen. Dit betekent dat van onverschuldigde betaling door Comfortzone geen sprake is en dat de daarop gebaseerde vordering wordt afgewezen. Gelet hierop behoeven de overige stellingen van partijen geen bespreking.
De proceskosten
4.16.
Comfortzone is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
6.861,00
- salaris advocaat
€
4.102,00
(2 punten × € 2.051,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
11.152,00
4.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
wijst de vorderingen van Comfortzone af;
5.2.
veroordeelt Comfortzone in de proceskosten van € 11.152,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Comfortzone niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
veroordeelt Comfortzone tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.4.
verklaart dit vonnis wat de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Schollen-den Besten en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2026.