Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 11740247 \ CV EXPL 25-4162
Vonnis van 16 juli 2026
in de zaak van
MARCONILAAN B.V.,
te Eindhoven,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Marconilaan,
gemachtigden: mr. T. Delmée en mr. S.J. Wonneberg
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. D.A. Boor.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 mei 2025 met tien producties
- de (incidentele) conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met zes producties
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens antwoord in incident met producteis 11 tot en met 16
- het incidenteel vonnis van 9 oktober 2025, waarin de kantonrechter heeft geoordeeld dat zij in deze procedure bevoegd is
- de akte van [gedaagde] met aanvullende producties 7 tot en met 13
- de mondelinge behandeling van 12 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van de gemachtigden van Marconilaan
- de mondelinge behandeling van 12 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van de gemachtigden van Marconilaan
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[A] en [gedaagde] hebben met ingang van 1 maart 2016 een huurovereenkomst gesloten, op grond waarvan [gedaagde] de onroerende zaak staande en gelegen te Eindhoven aan Marconilaan [nummer 1] (hierna het gehuurde) huurt. Op de huurovereenkomst is het huurregime van artikel 7:290 BW Pro van toepassing.
2.2.
In september 2023 heeft Marconilaan het gehuurde van [A] verkregen en als gevolg daarvan heeft zij de huurovereenkomst van [A] als verhuurder overgenomen.
2.3.
In artikel 1 en Pro 4 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
“Art. 1)
Verhuurder verhuurt met ingang van 01-03-2016, aan huurder het pand, genaamd, [ bedrijfsnaam 1] , gelegen aan de Marconilaan [nummer 1] , te Eindhoven , om te worden gebruikt als Horeca-gelegenheid.”
en
“
Art. 4)
Art. 4)
Indien verhuurder na afloop van de eerste huurtermijn van 5 (vijf) jaren, met inachtneming van het bepaalde in art. 2, besluit tot verkoop van het gehuurde pand zoals hierboven genoemd, zal huurder het recht van eerste koop krijgen.
Met dien verstande dat huurder een koopprijs zal moeten betalen, gelijk de hoogst biedende derde.”
2.4.
Op 26 november 2024 stuurt de gemachtigde van Marconilaan een e-mail met (onder meer) de volgende inhoud aan de gemachtigde van [gedaagde] :
(…)
“
Kort en goed, uw cliënte is simpelweg verplicht om het gehuurde in gebruik te nemen en in gebruik te houden. Dat doet uw cliënte niet waardoor sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor zover vereist wordt uw cliënte hiervoor in verzuim en in gebreke gesteld.”
Kort en goed, uw cliënte is simpelweg verplicht om het gehuurde in gebruik te nemen en in gebruik te houden. Dat doet uw cliënte niet waardoor sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor zover vereist wordt uw cliënte hiervoor in verzuim en in gebreke gesteld.”
(…)
2.5.
Marconilaan heeft op 9 januari 2025 een brief verzonden aan [gedaagde] met (onder meer) de volgende inhoud:
“
Geachte heer [gedaagde] ,
Geachte heer [gedaagde] ,
Met de rechtsvoorganger van Marconilaan B.V. bent u een Huurovereenkomst aangegaan ter zake de onroerende zaak staande en gelegen te Eindhoven aan Marconilaan [nummer 1] , hierna te noemen het “Gehuurde”. Op de Huurovereenkomst is het huurrechtregime van artikel 7:290 BW Pro van toepassing. De Huurovereenkomst is op 1 maart 2016 ingegaan. De Huurovereenkomst wordt met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van (minimaal) één jaar tegen 1 maart 2026 opgezegd.
In deze opzeggingsbrief worden overeenkomstig artikel 7:294 BW Pro de opzeggingsgronden benoemd op grond waarvan Marconilaan B.V. de Huurovereenkomst met u opgezegd, te weten slecht huurderschap in de zin van artikel 7:296, lid 1, sub a BW, dringend eigen gebruik om het Gehuurde te gaan herontwikkelen in de zin van artikel 7:296, lid 1, sub b BW en de belangenafweging van artikel 7:296, lid 3 BW.”[…]
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Marconilaan vordert – samengevat – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. de huurovereenkomst tussen Marconilaan en [gedaagde] te beëindigen per 1 maart 2026, dan wel op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;
2. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde staande en gelegen te Eindhoven aan de Marconilaan [nummer 1] binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen termijn, te verlaten en te ontruimen met al degenen die en al hetgeen dat zich daarop en daarin van hunnentwege bevinden respectievelijk bevindt, onder afgifte van sleutels, en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, bij gebreke waarvan [gedaagde] een direct opeisbare dwangsom verbeurt jegens Marconilaan van € 1.000,00 per dag/dagdeel, met een maximum van € 50.000,00, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom, met dien verstande dat wanneer [gedaagde] binnen de gestelde termijn om tot ontruiming over te gaan in gebreke mocht blijven, Marconilaan gerechtigd is die ontruiming op grond van artikel 556 lid 1 Rv Pro te laten uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, met de bepaling dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de kosten die met de ontruiming door een deurwaarder gepaard gaan.
Daarnaast vordert Marconilaan een veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert - samengevat – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. primair: om Marconilaan te veroordelen tot het medewerken aan de uitvoering van het recht van eerste koop van [gedaagde] ;
2. subsidiair: Marconilaan te veroordelen tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding van € 222.687,92 op grond van onrechtmatige daad.
Daarnaast vordert [gedaagde] een veroordeling van Marconilaan in de proceskosten.
3.5.
Marconilaan voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Marconilaan vordert in conventie een beëindiging van de huurovereenkomst op grond van slechte bedrijfsvoering (in de zin van artikel 7:296 lid 1 onderdeel Pro a BW), dringend eigen gebruik (ex artikel 7:296 lid 1 onderdeel Pro b BW) en de belangenafweging (artikel 7:296 lid 2 BW Pro).
Slechte bedrijfsvoering:
4.2.
[gedaagde] is op grond van artikel 7:213 BW Pro verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit betekent volgens Marconilaan onder andere dat hij ervoor zorg dient te dragen dat de waarde van het gehuurde niet achteruit gaat. Dit kan er - ook al is er geen wettelijke of contractuele gebruiks- of exploitatieplicht - toch toe leiden dat [gedaagde] het gehuurde moet gebruiken. De reden is dat een leegstand pand veelal een verminderde waarde van het object ten gevolge heeft, een negatief gevolg heeft op de goodwill en de huurwaarde. [gedaagde] kan daarom worden gedwongen om het gehuurde te (blijven) gebruiken. De reden voor de verplichting tot bestemmingsconform gebruik is gelegen in het financieel belang van Marconilaan. Goed verhuurde panden en een optimale huurdersmix betekenen doorgaans goede verkoopbaarheid.
4.4.
Contractueel overeengekomen gebruik is volgens Marconilaan niet beslissend. Beslissend is hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen hadden, waarbij de inrichting van het gehuurde mede in aanmerking dient te worden genomen. [1]
4.5.
[gedaagde] is verplicht om het gehuurde in gebruik te nemen en in gebruik te houden. Dat doet hij niet en daarom is er volgens Marconilaan sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.6.
[gedaagde] betwist dat er sprake is van een exploitatieverplichting, voortvloeiend uit artikel 7:213 BW Pro. Dit blijkt volgens hem uit de jurisprudentie. Er is niet afgeweken van de bestemming uit artikel 1 van Pro de huurovereenkomst. Partijen zijn geen exploitatieplicht overeengekomen. In artikel 6 van Pro de huurovereenkomst is enkel opgenomen dat de huurder het gehuurde als een goed huisvader moet gebruiken. Dat is iets anders dan een verplichting tot daadwerkelijke exploitatie. Dat sprake is van waardevermindering van het pand door de leegstand wordt door geen enkel document ondersteund, dan wel bewezen. Marconilaan voldoet daarmee volgens [gedaagde] niet aan haar stelplicht- en bewijslast. Het pand is al achttien jaar goed door [gedaagde] onderhouden. Hij heeft het onderhouden alsof het zijn eigen pand was. Ook graffiti werd en wordt meermaals professioneel verwijderd van het pand en slijtage of onderhoud dat wellicht voor Marconilaan haar rekening is, neemt [gedaagde] doorgaans voor zijn eigen rekening. Het is daarnaast voor [gedaagde] onduidelijk wat de relevantie is voor Marconilaan inzake het onderhoud: zij geeft namelijk aan het pand te willen slopen.
4.7.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Vast staat dat Marconilaan de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee de huurovereenkomsten krachtens artikel 7:292 lid 2 BW Pro waren verlengd. In dat geval moet – ingevolge het bepaalde in artikel 7:296 lid 4 BW Pro – een vordering van Marconilaan tot beëindiging van de huurovereenkomst in ieder geval worden toegewezen indien Marconilaan aannemelijk maakt dat er sprake is van (i) slechte bedrijfsvoering of (ii) voorgenomen dringend persoonlijk gebruik. Voor een afweging van de belangen van Marconilaan en [gedaagde] is dan geen plaats.
4.8.
Niet ter discussie staat dat in de huurovereenkomst geen verplichting tot exploitatie voor de huurder is opgenomen. Een huurder is – zonder een dergelijke bepaling in de huurovereenkomst – in beginsel niet verplicht om van het gehuurde gebruik te maken. Uit artikel 7:213 BW Pro kan wel een verplichting tot gebruik voortvloeien, bijvoorbeeld als het gehuurde bij niet gebruik in waarde achteruitgaat. Een afwezige huurder van bedrijfsruimte kan de goodwill die aan een bepaalde locatie is verbonden op het spel zetten en daarmee de (markt)waarde van het pand. In hoeverre dit het geval is, zal afhangen van de omstandigheden van het geval. [2] In dit geval heeft Marconilaan niet onderbouwd welke omstandigheden er in dit geval toe leiden dat [gedaagde] verplicht is om het gehuurde daadwerkelijk te exploiteren. Zij heeft aangegeven dat er sprake is van een financieel belang van Marconilaan, omdat goed verhuurde panden en een optimale huurdersmix doorgaans een goede verkoopbaarheid betekenen. Daarnaast heeft zij erop gewezen dat het pand in waarde achteruitgaat door het niet gebruiken van het gehuurde door [gedaagde] . Uit de overgelegde producties blijkt volgens haar dat er sprake is van verpaupering, vandalisme en verval. De kantonrechter acht relevant dat Marconilaan zelf in haar dagvaarding heeft uiteengezet dat het pand – ongeacht de uiteindelijk bestemming daarvan – linksom of rechtsom gesloopt zal worden in verband met de beoogde herontwikkeling in het gebied van het gehuurde. In dat kader begrijpt de kantonrechter – zonder nadere onderbouwing door Marconilaan, die ontbreekt – niet waarom eventuele waardevermindering van het pand door verpaupering, vandalisme en verval van het gehuurde, nog daargelaten of daarvan sprake is, – in dit geval voor Marconilaan van belang is. Het pand wordt immers toch gesloopt. Bovendien had Marconilaan, indien zij van mening was dat [gedaagde] het pand niet goed onderhield, [gedaagde] daartoe in gebreke moeten stellen, zodat [gedaagde] in verzuim kwam. Dat heeft zij nagelaten. In de e-mail van de gemachtigde van Marconilaan van 26 november 2024 wordt [gedaagde] weliswaar voor zover nodig in gebreke gesteld, maar deze ingebrekestelling ziet enkel op de verplichting om het gehuurde in gebruik te nemen.
Dringend eigen gebruik:
4.9.
Marconilaan stelt dat zij een dochteronderneming is van Kragt c.s., een bekende projectontwikkelaar uit Eindhoven . Het gehuurde is gelegen binnen het terrein van het stationsgebied van Station Strijp S en maakt daarvan onderdeel uit, waarvoor door de gemeente een uitgebreide studie is gemaakt van de herontwikkeling. Parallel aan deze studie heeft Kragt c.s. in constructief overleg met de gemeente haar plannen ontwikkeld voor de herontwikkeling van [naam pand] tot woontoren “ [naam woontoren] ”, gelegen aan de Marconiweg [nummer 2] te Eindhoven , dus naast het gehuurde. In de nog te ontwikkelen woontoren worden 70 studentenwoningen, 1.050 m2 aan werkplaatsen, 260 m2 voor een fietsenkelder en 210 m2 voor een dakterras gerealiseerd.
4.10.
Er zijn op grond van pagina 21 van de stedenbouwkundige visie die Kragt c.s. op verzoek van de gemeente Eindhoven en in samenwerking met Trudo heeft ontwikkeld drie opties voor het perceel waarop het gehuurde is gelegen. Optie 1: realisatie van alleen de woontoren “ [naam woontoren] ”, optie 2 en 3: de realisatie van woontoren “ [naam woontoren] ” met daarnaast de realisatie van nog een woontoren. Deze tweede woontoren wordt dan gerealiseerd op de locatie waar nu het gehuurde is gelegen. De opties hebben te maken met de plannen van de gemeente Eindhoven ten aanzien van de ontwikkeling van het station van Strijp S. Indien deze plannen worden doorgezet dan zal het perceel waarop het gehuurde is gelegen worden meegenomen in deze ontwikkeling.
4.11.
[gedaagde] betwist dat Marconilaan het gehuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik. Nergens blijkt uit dat Marconilaan ofwel de directe familie het pand wil gaan gebruiken. Volgens [gedaagde] gaat het om het pand in de huidige staat en niet om een beoogde situatie, die totaal nog niet aan de orde is. [gedaagde] voert verder aan dat beide beoogde woontorens niet op het perceel waarop het gehuurde is gelegen, zullen worden gerealiseerd. Woontoren “ [naam woontoren] ” grenst ook niet aan het perceel van het gehuurde. Het nieuwe station zal worden gerealiseerd ter hoogte van de huidige Joodse begraafplaats, dus deze ontwikkeling heeft volgens [gedaagde] ook geen betrekking op het gehuurde. Bovendien hoeft het gehuurde pas te worden gesloopt, indien dat daadwerkelijk noodzakelijk is voor concrete toekomstplannen. Dat is hier niet het geval, omdat de vernieuwing van het station Strijp S pas op zijn vroegst in 2028 zal aanvangen. Tot slot voert [gedaagde] aan dat Marconilaan niet heeft aangetoond dat Kragt c.s. meer dan vijftig procent van de stemrechten in de aandeelhoudersvergadering van Marconilaan uitoefent. Daarmee is niet vast komen te staan dat Marconilaan een dochtermaatschappij is.
4.12.
De kantonrechter kan een beëindigingsvordering van de verhuurder toewijzen tegen het einde van de eerste of tweede huurtermijn, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hijzelf of iemand anders die – kort gezegd – in nauwe relatie tot hem staat het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft (artikel 7:296 lid 1 onderdeel Pro b BW).
4.13.
Het mag bij een dringend eigen gebruik ook gaan om een ander dringend eigen gebruik dan als 290-bedrijfsruimte. Ook de verhuurder die het gehuurde wenst te slopen, opgevolgd door de bouw van een nieuwe 230a- of 290-bedrijfsruimte of woonruimte, valt onder het begrip ‘eigen gebruik’. Het is dus – anders dan [gedaagde] aanvoert – niet relevant dat Marconilaan niet het pand onder de actuele bestemming zelf wenst te gaan gebruiken.
4.14.
Met de term dringend wordt niet bedoeld dat er sprake moet zijn van haast of fatale ernst. Bepalend is of het eigen gebruik van het gehuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is. De verhuurder behoeft het dringend eigen gebruik dus niet met objectieve gegevens aan te tonen. Verdergaande eisen dan de voorwaarde dat de verhuurder dit dringend eigen gebruik aannemelijk moet maken, worden niet gesteld. Algemene plannen en voornemens van de verhuurder om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, zijn echter niet voldoende. Zijn voornemen daartoe moet voldoende serieus, reëel en concreet zijn. De verhuurder moet in redelijkheid hebben kunnen menen dat er een (voldoende reële) mogelijkheid was dat het voornemen voor verwezenlijking vatbaar was. Verder moet het gaan om een ingebruikname binnen afzienbare termijn. De wil om het verhuurde vele jaren later (mogelijk) in gebruik te nemen, geeft geen recht om de huur wegens dringend eigen gebruik te beëindigen. [3]
4.15.
De kantonrechter oordeelt dat de plannen van Marconilaan in dit geval voldoende concreet zijn. Alhoewel de plannen van de gebiedsontwikkeling waarbij zij is betrokken nog niet vaststaan, is het volgens de kantonrechter wel voldoende concreet dat er een herontwikkeling gaat plaatsvinden. Ter onderbouwing heeft Marconilaan een studie, plannen, stedenbouwkundige visie en een raadsinformatiebrief overgelegd. Ook heeft Marconilaan tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het een gehele gebiedsontwikkeling betreft, waarbij meerdere stakeholders zijn betrokken, waaronder de gemeente, Trudo en NS. Het op zijn vroegst starten van de herontwikkelingsplannen in 2028 is naar het oordeel van de kantonrechter daarom geen belemmering voor Marconilaan om op dit moment een beroep te doen op het dringend eigen gebruik als opzeggingsgrond voor de huurovereenkomst.
4.16.
Naar het oordeel van de kantonrechter is het niet relevant of de woontorens dan wel het beoogde station daadwerkelijk op het perceel van het gehuurde worden gerealiseerd. Door Marconilaan is voldoende toegelicht dat het in dit geval om een omvangrijke gebiedsontwikkeling gaat van in totaal meer dan 600 appartementen aan de [straat] en het stationsgebied Strijp S en dat het gehuurde binnen dit gebied valt. [4]
4.17.
Op grond van rechtspraak kan - als de verhuurder het verhuurde in gebruik wil geven aan een rechtspersoon die aan hem is gelieerd en op grond van alle omstandigheden moet worden aangenomen dat hij daardoor zijn eigen belang dient - het voorgenomen gebruik van het verhuurde door die (andere) rechtspersoon gelden als voorgenomen persoonlijk gebruik door de verhuurder. [5] De Hoge Raad heeft daarnaast geoordeeld dat als een moedervennootschap 100% van de aandelen in de als verhuurster optredende dochtervennootschap houdt, beoogd gebruik door de moedervennootschap echter nog niet zonder meer als eigen gebruik door de dochter kan gelden. Een dergelijke vereenzelviging kan slechts plaatsvinden als op grond van alle omstandigheden — waaronder ook de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap — moet worden aangenomen dat het eigen belang van de dochtervennootschap wordt gediend door het gebruik dat de moedermaatschappij van de zaak zal gaan maken. [6]
4.18.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Marconilaan uitgelegd dat zij in de eerste plaats de herontwikkeling van de woontoren(s) zelf op zich zal nemen. In de tweede plaats geldt – voor zover het gebruik mede via een gelieerde rechtspersoon plaatsvindt – dat ook dan sprake kan zijn van persoonlijk gebruik, namelijk wanneer Marconilaan daarmee haar eigen belang dient. Marconilaan heeft gesteld en ter zitting nader toegelicht dat Kragt Vastgoedontwikkeling B.V. in een groep ex artikel 2:24b BW met Marconilaan is verbonden, eerder abusievelijk misschreven als moeder van Marconilaan, en beide entiteiten dezelfde herontwikkelingsdoelstellingen nastreven. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Marconilaan uitgelegd dat er een speciale entiteit is opgericht voor de beoogde herontwikkeling, namelijk C.B. Darrow B.V. C.B. Darrow B.V. houdt 100% van de aandelen in Marconilaan. Kragt Vastgoedontwikkeling B.V. houdt vijftig procent van de aandelen in C.B. Darrow B.V. De andere vijftig procent van de aandelen worden gehouden door een particuliere investeerder. Uit het door Marconilaan overgelegde uittreksel van de Kamer van Koophandel blijkt dat C.B. Darrow Fund B.V. 100% aandeelhouder is in Marconilaan. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat C.B. Darrow Fund B.V. de entiteit is waar Marconilaan tijdens de mondelinge behandeling naar verwees. Het voorgaande is echter – behoudens het uittreksel van de Kamer van Koophandel – niet nader door Marconilaan met bewijsstukken onderbouwd. Ook is (nog) niet voldoende vast komen te staan dat – indien de herontwikkeling door een aan Marconilaan gelieerde entiteit zal plaatsvinden – het eigen belang van Marconilaan wordt gediend door het gebruik dat de gelieerde entiteit van de zaak zal gaan maken. t Marconilaan zal in de gelegenheid worden gesteld om ten aanzien van het voorgaande nader bewijs te leveren.
4.19.
Voor zover [gedaagde] nog heeft aangevoerd dat een bewijsaanbod van Marconilaan om nader bewijs te leveren, mede gelet op de datum van de conclusie van antwoord en het daarin gestelde als veel te laat dient te worden gepasseerd, gaat de kantonrechter hieraan voorbij. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Marconilaan toegelicht dat in de conclusie van antwoord per abuis Kragt Vastgoedontwikkeling B.V. als moeder van Marconilaan is omschreven. Zij heeft de juiste juridische structurering tijdens de mondelinge behandeling toegelicht en de kantonrechter wil Marconilaan daarom nog de gelegenheid geven om van deze stellingen nader bewijs te leveren.
4.20.
Omdat nog niet is komen vast te staan of Marconilaan de huurovereenkomst op kon zeggen op grond van dringend eigen gebruik, komt de kantonrechter nog niet toe aan de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW Pro.
4.21.
Voor zover [gedaagde] nog aanvoert dat de huurovereenkomst niet kan worden ontbonden op grond van artikel 6:265 BW Pro, omdat er geen sprake is van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt, gaat de kantonrechter hieraan voorbij, omdat Marconilaan geen ontbinding van de huurovereenkomst vordert.
4.22.
Marconilaan wordt in de gelegenheid gesteld om te bewijzen (i) dat zij de beoogde herontwikkeling zelf op zich gaat nemen en/of (ii) dat de ontwikkeling door een aan haar gelieerde rechtspersoon zal plaatsvinden en/of (iii) indien de herontwikkeling door een aan Marconilaan gelieerde entiteit zal plaatsvinden, dat het eigen belang van Marconilaan kenbaar wordt gediend door het gebruik dat de gelieerde entiteit van de zaak zal gaan maken.
4.23.
Iedere verdere beslissing in conventie wordt aangehouden.
in reconventie
4.24.
[gedaagde] vordert in reconventie nakoming van het eerste recht van koop dat hij op grond van de huurovereenkomst had ten tijde van de verkoop door [A] aan Marconilaan. Tijdens een gesprek op 23 september 2022 is het pand op summiere wijze door [A] aan [gedaagde] aangeboden voor een bedrag van € 185.000,00. [gedaagde] was hierdoor overvallen en had tijd nodig voor beraad. Dat heeft hij tijdens het gesprek duidelijk verklaard. Op 26 september 2022 ontving hij een e-mail van de partner van [A] waarin wordt verklaard dat [gedaagde] zou hebben gezegd niet geïnteresseerd te zijn in de aankoop van het pand. Dat wordt door [gedaagde] betwist en hij heeft dit ook direct per e-mail kenbaar gemaakt. Vervolgens heeft [A] op of omstreeks 28 september 2022 een vervolge-mail gestuurd, op grond waarvan [gedaagde] tot uiterlijk maandag 3 oktober 2022 de gelegenheid had om zonder enig voorbehoud akkoord te gaan met de aankoop van het pand voor een bedrag van
€ 185.000,00. Gezien de uiterst korte termijn, het ontbreken van een onderbouwing van het bod, de eis om zonder enig voorbehoud akkoord te gaan, en het ontbreken van een redelijke onderhandeling, was dit aanbod geen reële of behoorlijke invulling van het overeengekomen recht van eerste koop. Volgens [gedaagde] geldt daarom het eerste recht van koop nog en dient dit recht nog op correcte wijze te worden nageleefd. Primair vordert [gedaagde] daarom nakoming van deze verplichting uit artikel 4 van Pro de huurovereenkomst.
4.25.
Subsidiair vordert [gedaagde] schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad ex artikel 6:162 BW Pro. Marconilaan heeft onrechtmatig gehandeld door het recht van eerste koop uit artikel 4 van Pro de huurovereenkomst te negeren, tezamen met de oud-verhuurder. Dit recht was wel kenbaar gemaakt, aangezien de huurovereenkomst met de vaste huurder overlegd wordt en er is een reden gegeven van de wachttijd waarin het recht van eerste koop werd uitgevoerd. Dit is Marconilaan toe te rekenen, aangezien zij wist dat het recht van eerste koop correct uitgevoerd diende te worden, maar dit recht heeft genegeerd en heeft geprofiteerd van de schending van het recht van eerste koop. Marconilaan is niet te goeder trouw (artikel 3:11 BW Pro). De schade is het mislopen van de mogelijkheid om het pand aan te schaffen voor € 185.000,00. Ook de onnodig betaalde huur, dan wel de te kunnen verkrijgen huur is een verlies van financiële middelen dat rechtstreeks verband houdt met het niet kunnen kopen van het pand. Indien het pand aangeschaft werd, diende er geen huur betaald te worden of kon gedaagde zelf huur vragen voor het pand aan een nieuwe huurder. Het bedrag aan onnodig betaalde huur/misgelopen huur is volgens [gedaagde] € 37.687,92. Daarmee komt het totale bedrag aan schade op € 222.687,92.
4.26.
Marconilaan betwist dat zij gehouden is tot nakoming van het eerste recht van koop uit artikel 4 van Pro de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is aangegaan tussen [A] en [gedaagde] . Marconilaan is dus niet de oorspronkelijke partij bij de huurovereenkomst en daarom niet gebonden aan de verplichting uit artikel 4 van Pro de huurovereenkomst en kan niet worden aangesproken voor een mogelijke schending daarvan. Volgens Marconilaan richt [gedaagde] zich daarom tot de verkeerde partij.
4.27.
Volgens Marconilaan is er ook geen sprake van een onrechtmatige daad. Marconilaan heeft op grond van de garantie in artikel 9.1 sub c van de tussen [A] en haar gesloten koopovereenkomst er gerechtvaardigd op vertrouwd dat het recht van eerste koop was geëindigd.
4.28.
Tot slot ontbreekt volgens Marconilaan een voldoende belang in de zin van artikel 3:303 BW Pro, omdat hij het gehuurde niet gebruikt en ook niet voornemens is om dit te gaan doen.
4.29.
Hetgeen Marconilaan aanvoert is naar het oordeel van de kantonrechter juist. Het recht van eerste koop was een recht dat [gedaagde] ten tijde van de verkoop door [A] had jegens [A] en niet jegens Marconilaan. Marconilaan was op dat moment geen partij bij de huurovereenkomst en is daarom ook niet gehouden tot nakoming. De kantonrechter oordeelt dat ook geen sprake is van een onrechtmatige daad van Marconilaan. Op grond van artikel 6:162 lid 1 BW Pro is iemand die jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt, welke hem kan worden toegerekend, verplicht de schade die de ander dientengevolge lijdt, te vergoeden. Als onrechtmatige daad worden aangemerkt een inbreuk op een recht en een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt (artikel 6:162 lid 2 BW Pro).
4.30.
Volgens [gedaagde] heeft hij geen reële gelegenheid gekregen om zijn recht van eerste koop uit te oefenen. De geboden termijn was te kort om een serieus bod uit te brengen. Volgens [gedaagde] hebben [A] en Marconilaan daarmee onrechtmatig gehandeld jegens [gedaagde] . Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, kan de kantonrechter het voorgaande niet volgen. Zoals hierboven al aan de orde is gekomen, had [gedaagde] een recht van eerste koop jegens [A] . Marconilaan was hierbij geen partij. Marconilaan voert aan dat zij op grond van de garantie in de koopovereenkomst erop vertrouwde dat het recht van eerste koop was nageleefd en uitgewerkt. Door [gedaagde] zijn geen documenten overgelegd of anderszins feiten gesteld, waaruit blijkt dat Marconilaan op de hoogte was van de wijze waarop het recht van eerste koop door [A] jegens [gedaagde] is nageleefd en/of op enige wijze betrokken was bij de uitoefening van het eerste recht van koop. Door [gedaagde] is niet of in ieder geval niet voldoende gesteld en onderbouwd welk handelen of nalaten van Marconilaan in deze situatie onrechtmatig was jegens [gedaagde] .
4.31.
Het vorenstaande in aanmerkingen nemende zullen de vorderingen in reconventie worden afgewezen.
4.32.
Iedere verdere beslissing in reconventie wordt aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
draagt Marconilaan op te bewijzen (i) dat zij de beoogde herontwikkeling zelf op zich gaat nemen en/of (ii) dat de ontwikkeling door een aan haar gelieerde rechtspersoon zal plaatsvinden en/of (iii) indien de herontwikkeling door een aan Marconilaan gelieerde entiteit zal plaatsvinden, dat het eigen belang van Marconilaan kenbaar wordt gediend door het gebruik dat de gelieerde entiteit van de zaak zal gaan maken,
5.2.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
donderdag 13 augustus 2026voor uitlating door Marconilaan of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
donderdag 13 augustus 2026voor uitlating door Marconilaan of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
5.3.
bepaalt dat, als Marconilaan geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
bewijsstukkenwil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
5.4.
bepaalt dat, als Marconilaan
getuigenwil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden
novembertot en met
februari van het jaar daaropvolgenddan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
getuigenwil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden
novembertot en met
februari van het jaar daaropvolgenddan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.5.
bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. J.A.M. van den Berk, in het gerechtsgebouw te Eindhoven , Stadhuisplein 4,
5.6.
bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,
5.7.
houdt iedere verdere beslissing aan,
in reconventie
5.8.
houdt iedere verdere beslissing aan,
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2026.