ECLI:NL:RBOBR:2026:5525 - Rechtbank Oost-Brabant - Voorwaardelijke ontbinding en ontruiming wegens overlast ...

Uitspraak

RECHTBANKOOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: 11848774 \ CV EXPL 25-6167

Vonnis van 30 juli 2026

in de zaak van

STICHTING TRUDO,

gevestigd in Eindhoven,

eisende partij,

hierna te noemen: Trudo,

gemachtigde: mr. B. Poort,
ter zitting vertegenwoordigd door mr. S.W.B.M.A. Thielens,

tegen

[gedaagde],

wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. P.J.A. van de Laar.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met productie 1 tot en met 23,
- de nagezonden productie 24 aan de zijde van Trudo,
- de conclusie van antwoord met 1 productie,
- de nagezonden producties 25 tot en met 56 aan de zijde van Trudo,
- de nagezonden producties 57 tot en met 59 aan de zijde van Trudo.

1.2.

Op 13 juli 2026 heeft de mondelinge behandeling in deze zaak plaatsgevonden. Namens Trudo zijn twee medewerkers verschenen bijgestaan door mr. Thielens. Aan de zijde van [gedaagde] is enkel zijn gemachtigde verschenen.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen Trudo en [gedaagde] is met ingang van 1 juni 2011 een huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de woning gelegen aan het adres [straat] in [plaats] . De woning maakt deel uit van een appartementencomplex met meerdere woningen.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden huurovereenkomst woonruimte van Trudo d.d. 1 maart 2008 (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing.

2.3.

In artikel 7 van Pro de algemene voorwaarden is, voor zover hier van belang, bepaald:

“7.1 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf, zijn huisgenoten, (huis)dieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.

(...)

7.3

Het is huurder niet toegestaan om soft drugs, hard drugs of (andere) verboden middelen in (een deel van) het gehuurde, de gemeenschappelijke ruimten of directe omgeving daarvan, te verhandelen, produceren of in groepsverband te (laten) gebruiken. Het is huurder bekend dat het handelen in strijd met het voormelde, gepaard kan gaan met overlast zoals vervuiling, vandalisme etc.

(...) 7.7 Het is huurder verboden zich te bevinden of voorwerpen te plaatsen op (platte) daken, in goten, in dienstruimten of overige plaatsen waar dit niet tot het normale gebruik van het gehuurde behoort. Dit verbod geldt niet indien huurder deze plaatsen dient te betreden in verband met zijn (onderhouds)verplichtingen als huurder. ”

3.Het geschil

3.1.

Trudo vordert primair – samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Subsidiair vordert Trudo een voorwaardelijke ontruiming voor het geval [gedaagde] aan een of meerdere van onderstaande voorwaarden voldoet:

[gedaagde] veroorzaakt gedurende een periode gerekend tussen één week tot twee jaar na dagtekening van het in deze procedure te wijzen vonnis overlast jegens omwonenden. Onder overlast wordt onder meer doch niet uitsluitend verstaan: geluidsoverlast, verbaal- en/of fysiek geweld, intimideren, bedreigen en het op enige wijze verstoren van de openbare orde en veiligheid in of nabij het gehuurde;
[gedaagde] gedurende een periode gerekend tussen één week tot twee jaar na dagtekening van het in deze procedure te wijzen vonnis eigendommen van Trudo en/of omwonenden vernielt althans laat vernielen;
[gedaagde] verricht gedurende een periode gerekend tussen één week tot twee jaar na dagtekening van het in deze procedure te wijzen vonnis drugstransacties dan wel laat deze verrichten in dan wel rondom het gehuurde en/of handelt anderszins in strijd met de Opiumwet in of nabij het gehuurde;
[gedaagde] binnen uiterlijk één week na dagtekening van het in deze procedure te wijzen vonnis niet alle hulpverlening die [gedaagde] kan worden aangeboden ter ondersteuning bij zijn problematiek accepteert, de stappen zet om de hulpverlening te verkrijgen en blijft accepteren totdat volgens de hulpverlenende instanties, in overleg met Trudo, de hulpverlening niet meer nodig is. Onder hulpverlening wordt onder meer doch niet uitsluitend verstaan: contact met de huisarts voor het voorschrijven van medicatie en/of een doorverwijzing naar hulpverlenende instanties, waaronder GGzE, het ontvangen van zorg en woonbegeleiding door hulpverlenende instantie(s), waaronder GGzE en WIJeindhoven, waarbij de zorg ook kan bestaan uit een opname of behandeling en het innemen van voorgeschreven medicatie;

Daarnaast vordert Trudo betaling van een bedrag van € 1.467,92, zijnde de huurachterstand tot en met augustus 2025 te vermeerderen met de wettelijke rente. En [gedaagde] te veroordelen om aan Trudo te voldoen de verschuldigde huurpenningen, gerekend vanaf september 2025 tot aan het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst. En – na ontbinding tot aan de datum ontruiming - [gedaagde] te veroordelen om een bedrag gelijk aan het maandelijks verschuldigd bedrag aan huurpenningen te betalen tot aan de datum van ontruiming. Een en ander met een veroordeling voor [gedaagde] in de proceskosten van dit geding, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet ontvankelijkheid van Trudo, dan wel om de vorderingen van Trudo als zijnde ongegrond of onbewezen te ontzeggen met veroordeling van Trudo in de proceskosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De ontbinding en ontruiming van de woning

4.1.

Trudo vordert in deze procedure primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Sinds februari 2025 ontvangt Trudo diverse overlastmeldingen van vijf omwonenden waaruit blijkt dat [gedaagde] structurele en ernstige overlast veroorzaakt. Het is Trudo bekend dat [gedaagde] kampt met een drugsverslaving. De overlast bestaat – samengevat – uit:

vertonen van verward gedrag,
veroorzaken van (geluids)overlast overdag en in de nacht, door onder andere harde

muziek, hard dichtslaan van de voordeur, ruzie en schreeuwen alsook het aanbellen bij omwonenden,

vertonen van intimiderend en/of bedreigend gedrag,
(laten) toebrengen van schade aan het gehuurde,
drugsgerelateerde activiteiten (laat) verrichten in het gehuurde, zoals dealen en drugsgebruik, in en/of rondom het gehuurde,
fietsen in de gemeenschappelijke ruimtes (parkeert en/of door andere personen laat parkeren.

4.2.

Trudo heeft [gedaagde] meerdere malen aangeschreven in verband met het overlastgevend gedrag en [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om zijn gedrag aan te passen. Op 6 maart 2025 heeft Trudo naar aanleiding van een gesprek tussen Trudo, [gedaagde] en een begeleider vanuit de GGzE gedragsaanwijzingen aan [gedaagde] opgelegd. Er heeft geen verbetering plaatsgevonden en op 12 juni 2025 heeft [gedaagde] een laatste officiële waarschuwing vanuit Trudo ontvangen. Het overlastgevend gedrag is niet gestopt. Enkele dagen voor de zitting is de politie opnieuw ter plaatse geweest, omdat de deur van het gehuurde was beschadigd. [gedaagde] was op dat moment niet aanwezig en niet bereikbaar. Doordat de deur was beschadigd, was het gehuurde vrij toegankelijk voor eenieder. De omwonenden hebben hier melding van gemaakt, omdat zij – door de aanloop van verschillende personen naar de woning – overlast hebben ervaren. Trudo heeft vervolgens – in samenspraak met de politie – de sloten vervangen. Trudo stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt en zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen niet nakomt, in het bijzonder omdat hij ernstige overlast veroorzaakt aan de omwonenden. Gelet hierop schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van zijn huurovereenkomst en dient de huurovereenkomst te worden ontbonden, met ontruiming van de woning, aldus Trudo.

4.3.

[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij een goed huurder is en betwist de door Trudo ontvangen meldingen van overlast. In dit kader legt hij uit dat zijn vrienden er wellicht anders uitzien en op andere tijdstippen leven dan de gemiddelde burger, maar dat dit niet betekent dat sprake is van overlast. [gedaagde] betwist dat hij of zijn vrienden overlast hebben veroorzaakt. Dat de door Trudo overgelegde overlastmeldingen over hem gaan wordt verder ook betwist. Ook brengt hij naar voren dat de meldingen niet controleerbaar zijn, omdat deze anoniem zijn gedaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [gedaagde] verder aangevuld dat de door de politie opgestelde bestuurlijke rapportages, die door Trudo zijn overgelegd, niet als bewijs kunnen dienen. Deze rapportages zijn namelijk niet opgesteld met het doel om in een huurprocedure te worden gebruikt. Kortom, er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan gekoppelde ontruiming kan rechtvaardigen.

4.4.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan de kantonrechter medegedeeld dat [gedaagde] lange tijd op een wachtlijst stond voor behandeling. Op 9 juli 2026 is [gedaagde] voor behandeling bij Novadic-Kentron opgenomen. In dit kader merkt de gemachtigde op dat het verlies van de woonruimte het slagen van het behandeltraject zal vermoeilijken. Hierbij wijst de gemachtigde ook naar de eerder opgestelde brief (productie 1 CvA) van [A] , ambulant begeleider GGzE.

4.5.

De kantonrechter stelt op de eerste plaats het volgende voorop. Op grond van artikel 7:213 BW Pro en artikel 7 van Pro de algemene voorwaarden is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit houdt onder meer in dat de huurder zich dient te onthouden van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. In het geval de huurder zich niet aan voormelde verplichtingen houdt, levert dat een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij deze tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt.

4.6.

De kantonrechter merkt op de eerste plaats op dat de bestuurlijke rapportages in – tegenstelling tot het door [gedaagde] gevoerde verweer –in deze procedure niet buiten beschouwing worden gelaten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Trudo uitgelegd dat zij ter verbetering van de leefbaarheid en het aanpakken van overlast afspraken heeft gemaakt met ketenpartners (waaronder de politie) en dat die afspraken zijn vastgelegd in een convenant. Vandaar ook dat zij toegang heeft tot bestuurlijke rapportages. De kantonrechter merkt op dat – zelfs als er al sprake is van onrechtmatig verkregen bewijs - dat niet betekent dat dit bewijs in deze civiele procedure geen rol mag spelen. In het civiele recht geldt immers de vrije bewijsleer (artikel 152 Rv Pro). In beginsel wegen het algemene maatschappelijke belang dat de waarheid in rechte aan het licht komt en het belang dat partijen erbij hebben hun stellingen in rechte aannemelijk te kunnen maken, zwaarder dan het belang van uitsluiting van bewijs dat op onrechtmatige wijze is verkregen. Slechts indien sprake is van bijkomende omstandigheden, is uitsluiting van dat bewijs gerechtvaardigd, maar dergelijke bijkomende omstandigheden is niet gebleken.

4.7.

Op basis van de stukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, is voor de kantonrechter vast komen te staan dat [gedaagde] gedurende een periode, van februari 2025 tot in elk geval 8 juli 2026, structureel overlast heeft veroorzaakt. De kantonrechter baseert dit onder meer op de veelvuldig gedane anonieme meldingen van verschillende omwonenden in samenhang met de door de politie overgelegde bestuurlijke rapportages waaruit volgt dat meerdere overlastmeldingen bij de politie bekend zijn als gevolg waarvan de politie meerdere malen ter plaatse is geweest. Met de overgelegde meldingen en de bestuurlijke rapportages heeft Trudo voldoende onderbouwd dat sprake is van overlast. [gedaagde] heeft enkel betwist dat hij zich niet herkend in de meldingen, maar heeft deze blote betwisting op geen enkele wijze nader onderbouwd.

4.8.

Dit maakt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Dit ligt alleen anders als het persoonlijke belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder moet wegen dan het belang van Trudo bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

4.9.

Op Trudo rust als goed verhuurder de taak om het rustig woongenot van haar huurders en omwonenden te waarborgen. In dat opzicht is het haar taak om op te treden tegen huurders die aan andere huurders of andere omwonenden overlast veroorzaken. In deze zaak moet echter ook rekening worden gehouden met de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] . Uit de overlastmeldingen blijkt dat het overlastgevend gedrag van [gedaagde] grotendeels voortkomt als gevolg van het drugsgebruik van [gedaagde] . De gemachtigde heeft tijdens de zitting uitgelegd dat [gedaagde] graag in behandeling wil, maar gelet op de lange wachtlijst een tijd heeft moeten wachten. Op 9 juli 2026 is hij vrijwillig in behandeling bij Novadic-Kentron gegaan. Trudo heeft bevestigd dat ook zij op de hoogte is van de opname van [gedaagde] . De gemachtigde van [gedaagde] heeft tijdens de zitting uitgelegd dat [gedaagde] het doel heeft om van de drugs af te komen en de intentie heeft zijn leven te beteren. [gedaagde] wil zijn woning graag behouden.

4.10.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Op dit moment staat vast dat [gedaagde] in behandeling is bij een expert op het gebied van verslaving en hiermee is een belangrijke stap gezet op weg naar verbetering/herstel. Een veroordeling tot ontbinding en ontruiming heeft ingrijpende gevolgen en gelet op de omstandigheden van dit geval ziet de kantonrechter aanleiding de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toe te wijzen onder voorwaarden. Aan [gedaagde] wordt met dit vonnis
een laatste kansgeboden om ontbinding en ontruiming in de toekomst te voorkomen. Om de belangen van Trudo te waarborgen, wordt deze laatste kans aan strenge voorwaarden verbonden grotendeels gelijk aan de door haar subsidiair gevorderde voorwaarden.

4.11.

De kantonrechter benadrukt dat [gedaagde] zich aan deze voorwaarden dient te houden. Als hij dat niet doet, levert dit een zodanig ernstige tekortkoming op dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming direct rechtvaardigt. In de gestelde voorwaarden wordt een termijn tussen één week tot twee jaar aangehouden. Dat betekent niet dat [gedaagde] na afloop van deze termijn wel overlast mag veroorzaken, want dat is en blijft in strijd met de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wettelijke bepalingen. Het betekent alleen dat Trudo na twee jaar een nieuwe rechterlijke beslissing zal moeten vragen als [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt.

[gedaagde] dient de resterende huurachterstand te betalen

4.12.

Trudo vordert in deze procedure ook betaling van een huurachterstand. Bij aanvang van de procedure bedraagt deze achterstand € 1.467,92. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Trudo uitgelegd dat deze achterstand grotendeels is ingelopen, waarbij enkel nog een bedrag van € 15,61 openstaat. [gedaagde] heeft deze achterstand erkend. De kantonrechter zal de gevorderde betaling hiervan dan ook toewijzen, zoals omschreven in de beslissing. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van Trudo bevestigd dat de huur over de maand juli 2026 is voldaan. Volledigheidshalve wijst de kantonrechter ook toe dat [gedaagde] is gehouden om de huurpenningen vanaf augustus 2026 verder te betalen.

[gedaagde] dient de proceskosten te betalen

4.13.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Trudo worden vastgesteld op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

340,00

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.063,45

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen Trudo en [gedaagde] betreffende de woning gelegen aan [straat] in [plaats] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om de woning gelegen aan [straat] in [plaats] volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Trudo en de woning ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen onder afgifte van de sleutels,

5.3.

bepaalt dat Trudo aan de ontbinding en ontruiming (rechtsoverweging 5.1 en 5.2) pas rechten kan ontlenen indien en zodra aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

[gedaagde] veroorzaakt gedurende een periode gerekend tussen één week tot twee jaar na dagtekening van het in deze procedure te wijzen vonnis overlast jegens omwonenden. Onder overlast wordt onder meer doch niet uitsluitend verstaan: geluidsoverlast, verbaal- en/of fysiek geweld, intimideren, bedreigen en het op enige wijze verstoren van de openbare orde en veiligheid in of nabij het gehuurde;
[gedaagde] gedurende een periode gerekend tussen één week tot twee jaar na dagtekening van het in deze procedure te wijzen vonnis eigendommen van Trudo en/of omwonenden vernielt;
[gedaagde] verricht gedurende een periode gerekend tussen één week tot twee jaar na dagtekening van het in deze procedure te wijzen vonnis drugstransacties in het gehuurde en/of handelt anderszins in strijd met de Opiumwet in of nabij het gehuurde;
[gedaagde] binnen uiterlijk één week na dagtekening van het in deze procedure te wijzen vonnis niet alle hulpverlening van Novadic-Kentron en/of GGzE die [gedaagde] kan worden aangeboden ter ondersteuning bij zijn problematiek accepteert, de stappen zet om de hulpverlening te verkrijgen en blijft accepteren totdat volgens de hulpverlenende instanties de hulpverlening niet meer nodig is.

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan Trudo te voldoen een bedrag gelijk aan de laatst

geldende huurprijs, gerekend vanaf de datum van ontbinding tot aan de datum van

ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro, vanaf de datum

waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode

waarop de betaling betrekking heeft,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] om aan Trudo te betalen € 15,61 aan achterstallige huur tot en met juni 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, vanaf de eerste dag van de periode waarop de huurbetaling betrekking heeft tot aan de datum der algehele voldoening,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] om aan Trudo te betalen de per maand verschuldigde huurpenningen, gerekend vanaf augustus 2026 tot aan het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst,

5.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van € 1.063,45, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten vanaf de 15e dag na betekening van het vonnis tot de dag van voldoening,

5.8.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Iding en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2026.