Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/1666
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats].
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2024 met de beschikking van 25 februari 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 453.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen is bekendgemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 24 juni 2025 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiser heeft gereageerd op het verweerschrift met een conclusie van repliek.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft op de conclusie van repliek gereageerd met een conclusie van dupliek.
1.7.
Eiser heeft een nader stuk ingediend.
1.8.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of partijen het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [2]
Feiten
2. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten.
2.1.
Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 1972.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft in beroep onweersproken gesteld dat de woning bestaat uit een hoofdbouw van 170 m², een serre van 19 m², een vrijstaande garage van 27 m², een vrijstaande berging van 20 m², een overkapping van 10 m² en een dakterras van 13 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 589 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
4.1.
De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 453.000, zoals is opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport (inclusief waardematrix) van 22 september 2025, opgesteld door taxateur G. Tillema. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
4.2.
Eiser heeft geen argumenten aangevoerd tegen de onderbouwing van de heffingsambtenaar. Wel bepleit eiser een lagere waarde van € 400.800. Ter onderbouwing van dit waardestandpunt verwijst eiser naar het door hem ingeleverde taxatierapport dat op 5 juli 2024 is opgesteld door taxateur M.W.G. Broekmeijer. Ook daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. De woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Uit dat rapport volgt dat de marktwaarde per 17 juni 2024 is vastgesteld op € 415.000. Eiser heeft deze waarde met behulp van de website BerekenHet.nl geïndexeerd naar de waardepeildatum en zo komt hij tot de waarde van € 400.800.
4.3.
De heffingsambtenaar vindt het rapport van eiser onvoldoende bruikbaar. Het vergelijkingsobject [adres] is dezelfde dag aan- en afgemeld en bovendien ontbreken er foto’s om de staat van deze woning te kunnen beoordelen. Zeker gelet op de lage verkoopprijs is het belangrijk om de staat van de woning te kunnen beoordelen. Over vergelijkingsobject [adres] stelt de heffingsambtenaar dat dit is verkocht in september 2020 en dus ver voor de waardepeildatum 1 januari 2024. Bovendien stelt de heffingsambtenaar dat het rapport van eiser is opgesteld met een ander doel dan het bepalen van de WOZ-waarde, namelijk het verkrijgen van een hypothecaire geldlening
4.4.
Eiser vindt dat aan zijn taxatie meer gewicht moet worden toegekend dan aan dat van de heffingsambtenaar. Allereerst wijst hij erop dat zijn taxatie door een onafhankelijk taxateur is opgesteld en ook nog eens is gecontroleerd door een andere onafhankelijk taxateur J.F.E. Cornelissen. Eiser vindt daardoor zijn rapport ‘ijzersterk en onaantastbaar’. Ook bestaat er tussen eiser en zijn taxateur(s) verder geen (werk)relatie; zij hebben van hem een eenmalige vergoeding voor de taxatie ontvangen. Dit terwijl er volgens eiser een jarenlange werkrelatie tussen de heffingsambtenaar en zijn taxateur bestaat, waardoor aan het taxatierapport van de heffingsambtenaar niet dezelfde bewijswaarde kan toekomen. Ten tweede vindt eiser het aannemelijk is dat de taxateur van de heffingsambtenaar naar de vastgestelde waarde heeft toegerekend, omdat zijn getaxeerde waarde exact gelijk is aan de vastgestelde waarde en waartoe de kans volgens eiser ‘astronomisch klein’ is. Tot slot is volgens eiser het moment van taxeren relevant. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op een veel later moment dan de taxateur van de heffingsambtenaar een rapport opgesteld en moest daardoor verder teruggaan in de tijd. De taxatie van de heffingsambtenaar is daardoor volgens eiser met veel meer onzekerheid omgeven.
4.5.
De rechtbank hecht niet de waarde aan het door eiser ingebrachte rapport die eiser eraan wenst te hechten. Eiser zaait met zijn taxatierapport daarom geen twijfel over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. De rechtbank zal dit hieronder uitleggen.
4.5.1.
Dat het taxatierapport van eiser is opgemaakt met een ander doel dan het bepalen van de WOZ-waarde, maakt niet dat dit rapport per definitie niet geschikt is om twijfel te zaaien over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Wel is de rechtbank met de heffingsambtenaar eens dat de transactiedatum van [adres] veel te ver van de waardepeildatum af ligt om als bruikbaar vergelijkingsobject gezien te kunnen worden. Dit object is namelijk verkocht op 14 september 2020, ruim drie jaar voor de waardepeildatum van 1 januari 2024. Daar komt bij dat in het rapport van eiser geen (rekenkundige) onderbouwing wordt gegeven hoe de gebruikte vergelijkingsobjecten hebben geleid tot de getaxeerde waarde van € 415.000 per 17 juni 2024. Zo volgt uit het rapport niet hoe de door de taxateur geconstateerde onderlinge verschillen in bijvoorbeeld onderhoudsniveau, locatie en gebruiksoppervlakte zijn meegewogen. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat die onderbouwing wel (in de daarbij gevoegde waardematrix). Tot slot acht de rechtbank het minder betrouwbaar om een waarde te taxeren per een andere datum dan de waardepeildatum en die dan vervolgens de indexeren naar de waardepeildatum (waarbij eiser de door hem concreet gebruikte indexeringsgegevens overigens niet heeft overgelegd).
4.5.2.
De door eiser aangedragen argumenten tegen (de betrouwbaarheid van) de taxatie van de heffingsambtenaar in relatie tot zijn eigen taxatie leiden niet tot een ander oordeel. Eiser stelt – en onderbouwt dat verder in het geheel niet – dat sprake is van een jarenlange werkrelatie tussen de heffingsambtenaar en zijn taxateur. En ook al is van zo’n relatie sprake, dan betekent dat niet dat het taxatierapport van de heffingsambtenaar niet als bewijsmiddel kan worden gebruikt. [4] Een dergelijke relatie is op zich dan ook niet relevant voor de bewijskracht van het rapport. Het gaat er met name om of dat rapport berust op feitelijk juiste gegevens en of de analyse daarvan voor partijen en de rechter inzichtelijk is. Met name wat de inzichtelijkheid betreft schiet de onderbouwing van eisers taxateur(s) tekort (zoals al is toegelicht in overweging 4.5.1). Dat de door de taxateur van de heffingsambtenaar getaxeerde waarde gelijk is aan de vastgestelde waarde is – anders dan eiser lijkt te veronderstellen – geen unicum. Dit doet dan ook geen afbreuk aan de betrouwbaarheid van de taxatie, temeer omdat uit de bij die taxatie gevoegde waardematrix inzichtelijk volgt hoe tot de getaxeerde waarde is gekomen. Tot slot draagt het latere moment van taxeren eerder bij aan een meer betrouwbare taxatie dan een minder betrouwbare. Daarvoor is van belang dat bij een waardebepaling op grond van de Wet WOZ taxaties bruikbaar zijn die in beginsel tot en met 12 maanden voor en tot en met 12 maanden na de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Als na het verstrijken van deze periode wordt getaxeerd, bestaat bij de taxateur een meer compleet beeld van de markt dat wanneer binnen (of voor) die periode wordt getaxeerd. Daar komt nog bij dat een eenmaal gerealiseerde transactie een statisch gegeven is dat niet meer door de tand des tijds wordt aangetast. (Dit is bijvoorbeeld anders bij medische beoordelingen; met verloop van tijd kan iemands gezondheidstoestand veranderen waardoor verder tijdsverloop het lastiger maakt betrouwbare uitspraken over het verleden te doen.)
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid mr. S.L. Burg, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.