ECLI:NL:RBOBR:2026:909

• Datum uitspraak: 12 februari 2026
• Publicatiedatum: 10 februari 2026
• Zaaknummer: 11724284 CV EXPL 25-3960
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: J.J.A. Donkersloot
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst sociale huurwoning wegens niet-hoofdverblijf en dringend eigen gebruik

De rechtbank Oost-Brabant heeft op 12 februari 2026 uitspraak gedaan in een zaak tussen Stichting Woonbedrijf en een huurder van een sociale huurwoning. Woonbedrijf vordert ontbinding van de huurovereenkomst omdat de huurder niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde zou hebben en omdat hij drie koopwoningen bezit, waardoor hij niet meer tot de doelgroep van sociale huur behoort. Tevens vordert Woonbedrijf ontruiming van het gehuurde.

De huurder betwist de stellingen van Woonbedrijf en voert aan dat hij wel zijn hoofdverblijf in de sociale huurwoning heeft, terwijl de koopwoningen verhuurd zijn. Woonbedrijf baseert haar vordering mede op een melding van woonfraude en een huisbezoek, terwijl de huurder diverse verklaringen en bewijsstukken overlegt ter onderbouwing van zijn standpunt.

De kantonrechter constateert dat de huurder zijn betwisting voldoende heeft gemotiveerd en dat Woonbedrijf onvoldoende heeft onderbouwd dat de huurder niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Ook de stelling dat het gehuurde zonder toezicht is achtergelaten en dat er sprake is van onderverhuur is onvoldoende onderbouwd. De primaire vordering tot ontbinding en ontruiming wordt daarom afgewezen.

Ten aanzien van de subsidiaire vordering tot opzegging wegens dringend eigen gebruik wordt vastgesteld dat Woonbedrijf de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, omdat de huurder drie koopwoningen bezit en niet meer tot de doelgroep behoort. De huurder stelt echter dat hij deze koopwoningen niet zelf kan betrekken vanwege verhuur en hypotheekvoorwaarden. De kantonrechter houdt de zaak aan voor nadere onderbouwing over de verhuursituatie, verkoopwaarde van de panden, financieringsmogelijkheden en passende vervangende woonruimte.

Daarnaast is vastgesteld dat de gemachtigde van de huurder onjuiste ECLI-verwijzingen in de conclusie van antwoord heeft gebruikt, mogelijk door gebruik van een AI-tool, wat de belangen van partijen schaadt. De gemachtigde dient hierover nadere uitleg te geven in een akte. De zaak wordt aangehouden voor nadere stukken en reactie van Woonbedrijf.

Uitkomst: Primair worden de vorderingen tot ontbinding en ontruiming afgewezen; subsidiair wordt de zaak aangehouden voor nadere onderbouwing over dringend eigen gebruik en verhuursituatie.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: 11724284 \ CV EXPL 25-3960

Vonnis van 12 februari 2026

in de zaak van

STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL ,

te Eindhoven,

eiseres,

hierna te noemen: Woonbedrijf,

gemachtigde: mr. B. Poort,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

te [plaats] ,

gedaagde sub 1,

hierna te noemen: [gedaagde 1] ,

gemachtigde: [naam gemachtigde] .

2. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, GELEGEN TE ( [postcode 1] ) [plaats] , AAN DE [adres 1] ,

te [plaats] ,

gedaagden sub 2,

niet verschenen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 23 mei 2025 met producties 1 tot en met 19;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 13 van [gedaagde 1] ;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte rectificatie van [gedaagde 1] .

1.2.

Op 9 december 2025 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Namens Woonbedrijf waren daarbij aanwezig mevrouw [A] (woonconsulent) en de heer [B] (specialist woonfraude) met de gemachtigde mr. Poort voornoemd. [gedaagde 1] is zonder zijn gemachtigde verschenen. Namens gedaagden sub 2 is niemand verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen besproken is. Aan de zijde van Woonbedrijf zijn spreekaantekeningen voorgedragen en overgelegd.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde 1] huurt sinds 16 november 2020 een sociale huurwoning van Woonbedrijf aan het adres [adres 1] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

2.2.

In de huurovereenkomst is onder andere het volgende bepaald:

“
Artikel 2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouden.

(…)

Artikel 6

Huurder verklaart gedurende de huurovereenkomst woonplaats te hebben gekozen in het gehuurde. Huurder verklaart dat hij zich laat inschrijven in het Bevolkingsregister van de gemeente waarin het gehuurde zich bevindt. Bij beëindiging van de huurovereenkomst zal huurder aan verhuurder zijn nieuwe adres schriftelijk doorgeven.”

2.3.

In de relevante Algemene Huurvoorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard, staat onder andere:

“
Gebruik

6.2.1

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)

Onderverhuur of in gebruik geven

6.6.1

Het is huurder uitdrukkelijk verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming

van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in

gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder

vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van

de beoogde onderhuurovereenkomst. Mondelinge toestemming wordt niet als

toestemming beschouwd.

Een door verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of

opvolgende gevallen.

6.6.2

Indien de huurder het gehuurde zonder de schriftelijke toestemming van verhuurder geheel

of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft

gegeven, rust de bewijslast op de huurder dat hij het onafgebroken hoofdverblijf heeft in het

gehuurde. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur

verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen, onverminderd het recht van

verhuurder aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 14 van deze

voorwaarden.

6.6.3

Indien verhuurder reden heeft om aan te nemen dat er sprake is van gehele of gedeeltelijke

ingebruikgeving of onderhuur, is huurder verplicht om mee te werken aan een daarop

gericht onderzoek van verhuurder.

Verhuurder en/of derden namens verhuurder zijn gerechtigd om in het kader van dit onderzoek in het gehuurde binnen te treden. Desgevraagd is huurder onder meer verplicht de personalia van de gebruiker(s) of onderhuurder(s) en de onderhuurovereenkomst te verstrekken.”

2.4.

Bij aanvraagformulier van 27 januari 2021 heeft [gedaagde 1] een verzoek om inwoning van de heer [C] gedaan. Op 4 februari 2021 heeft Woonbedrijf aan [gedaagde 1] daarvoor toestemming gegeven.

2.5.

Op 24 oktober 2024 heeft Woonbedrijf de navolgende melding ontvangen via haar website:

‘Woonfraude door De heer [gedaagde 1] en de zoon woont niet op het adres [adres 1] , [postcode 1] [plaats] . De woning is gehuurd bij woonbedrijf sws.is onderverhuurd door de heer [gedaagde 1] De koopwoningen van de heer [gedaagde 1] op het adres. [adres 2] woont zelf er in met mevrouw [D] Koopwoning van [gedaagde 1] [adres 3] , [postcode 2] [plaats] . is verhuurd door [gedaagde 1] [adres 4] is ook van [gedaagde 1] is door hem verhuurd kamers en winkel ruimte. Krijg inkomen huur De heer [gedaagde 1] had geen recht om Sociale Huurwoning te krijgen op het adres [adres 1] , [postcode 1] [plaats] Graag de woonfraude aan pakken bij [gedaagde 1] Mvg [E] .’

Onder deze naam [E] is ook een melding gekomen ten aanzien van [gedaagde 1] bij de gemeente [plaats] .

2.6.

Op 5 februari 2025 in de avond hebben twee woonconsulenten van Woonbedrijf een onaangekondigd bezoek gebracht aan de koopwoning van [gedaagde 1] aan de [adres 2] te [plaats] . [gedaagde 1] was niet aanwezig. Zijn ex-partner, mevrouw [D] (hierna: [D] ), heeft de woonconsulenten te woord gestaan. In de notitie van mevrouw [A] (hierna: [A] ), woonconsulent, staat onder andere:

‘
Mevrouw [D] doet open in een “loungepak”. Haar vriend is niet thuis. Hij woont er volgens haar, zelf woont ze er “dan weer wel, dan weer niet”. Ze zegt te pendelen tussen de woning van haar vriend (waar ze nu is) en de huurwoning. Ze vraagt of ik haar vriend wil bellen. Ik heb aangeboden mijn gegevens achter te laten zodat hij mij kan mailen, maar ze vraagt nogmaals of ik hem bel. Heb nog mijn naam gegeven, die zal ze doorgeven aan hem, mogelijk neemt hij dan toch zelf contact op.’

2.7.

Nadien is [A] nog in de [adres 1] te [plaats] geweest om een buurtonderzoek te doen. Zij heeft iemand aan de deur gesproken en een persoon telefonisch.

2.8.

De navolgende personen staan ingeschreven in de BRP van de gemeente [plaats] op het adres van het gehuurde:

• [gedaagde 1] ;
• [F] (zoon van [gedaagde 1] );
• [G] (zoon van [gedaagde 1] );
• [C] ;
• [H] .

2.9.

Bij brief van 25 februari 2025 heeft Woonbedrijf onder andere [gedaagde 1] gesommeerd dat hij de onderverhuur c.q. het in gebruik geven van het gehuurde dient te beëindigen, alsmede de huurovereenkomst vrijwillig dient op te zeggen.

2.10.

In de brief van 18 april 2025 heeft de gemachtigde van Woonbedrijf onder andere aan [gedaagde 1] medegedeeld dat hij meerdere woningen in [plaats] bezit en niet tot de doelgroep van Woonbedrijf behoort. De huurovereenkomst is namens Woonbedrijf opgezegd tegen 19 oktober 2025 wegens dringend eigen gebruik.

2.11.

In de hypotheekakte van 22 juni 2020 staat dat NIBC Direct Hypotheken B.V. met [gedaagde 1] is overeengekomen een geldlening met hypotheekstelling en inpandgeving van zijn woningen aan de [adres 5] te [plaats] en de [adres 6] te [plaats] aan te gaan ten behoeve van de aankoop van de woning aan de [adres 2] te [plaats] . Ook zijn de Algemene Voorwaarden voor een NIBC Vastgoed Hypotheek van toepassing verklaard, waar in artikel 2 het volgende is opgenomen:

‘
2. De lening

2.1

Gebruik van de lening

i. De lening is bestemd voor zakelijke doeleinden en kan dienen voor het financieren van de aankoop, de exploitatie, de herfinanciering of het vrijmaken van de overwaarde van het/(de) onderpand(en).

ii. Het is niet toegestaan om voor bewoning bestemde onroerende zaken te gebruiken voor bewoning door uzelf, uw familie, vennoten, aandeelhouders of bestuurders van de vennootschap of familieleden daarvan. U mag niet-woningen alleen in gebruik nemen of verhuren aan uw eigen of aan een aan u gerelateerde of door u gecontroleerde onderneming na expliciete toestemming van NIBC (zie artikel 7).

(…)

7. Gebruik van het/(de) onderpand(en)

7.1

Het onderpand

i. U heeft het/(de) onderpand(en) aangekocht met het doel om deze te gaan verhuren. Het is niet toegestaan om zelf in het/(de) onderpand(en) te gaan wonen of dat familieleden, bestuurders, aandeelhouders of vennoten van de vennootschap of daaraan verbonden ondernemingen in het onderpand gaan wonen of in gebruik nemen.

ii. Gebruik of verhuur van niet-woningen aan uw eigen of aan een aan u gerelateerde of door u gecontroleerde onderneming is alleen toegestaan na expliciete toestemming van NIBC.’

3. Het geschil

3.1.

Woonbedrijf vordert – samengevat – bij vonnis:

PRIMAIR

I. de tussen Woonbedrijf en [gedaagde 1] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te ( [postcode 1] ) [plaats] , aan de [adres 1] te ontbinden;

II. [gedaagde 1] en gedaagde sub 2 te veroordelen het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en ontruimd te houden, alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen;

SUBSIDIAIR

III. de einddatum van de tussen Woonbedrijf en [gedaagde 1] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde vast te stellen op 19 oktober 2025;

IV. [gedaagde 1] en gedaagde sub 2 te veroordelen om binnen veertien dagen na de onder III genoemde einddatum en na betekening van het vonnis, het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen;

ZOWEL PRIMAIR ALS SUBSIDIAIR

V. indien gedaagde sub 2 een beroep doet en ook toekomt op artikel 7:269 BW, de huurovereenkomst tussen Woonbedrijf en gedaagde sub 2, welke huurovereenkomst, gesloten tussen [gedaagde 1] en gedaagde sub 2, op de voet van artikel 7:269 lid 1 BW alsdan door Woonbedrijf van rechtswege wordt voortgezet, te beëindigen op grond van artikel 7:269 lid 2 sub a, b of c BW, althans die huurovereenkomst te ontbinden of geëindigd te verklaren op hetzelfde tijdstip als het tijdstip waarop de hoofdhuurovereenkomst tussen eiseres en [gedaagde 1] ingevolge het in deze procedure te wijzen vonnis eindigt;

VI. [gedaagde 1] en gedaagde sub 2 hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover ingaande de vijftiende dag na het vonnis;

VII. de toe te wijzen vorderingen onder I., II., V. en VI. uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Woonbedrijf legt aan de primaire vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen uit de wet en de huurovereenkomst. [gedaagde 1] gedraagt zich niet als een goed huurder betaamt conform artikel 7:213 BW en 7:214 BW en handelt in strijd met de artikelen 2 en 6 van de huurovereenkomst en de artikelen 6.2.1, 6.6.1, 6.6.2 en 6.6.3 van de Algemene Huurvoorwaarden. Concreet verwijt Woonbedrijf [gedaagde 1] dat hij:

niet zijn hoofdverblijf heeft (gehad) in het gehuurde;

het gehuurde onbeheerd heeft achtergelaten en geen toezicht in of op het gehuurde heeft gehouden; en

zonder voorafgaande toestemming van Woonbedrijf het gehuurde heeft onderverhuurd, dan wel in gebruik heeft verstrekt, aan derden die niet tot het huishouden van [gedaagde 1] behoren.

Subsidiair vordert Woonbedrijf beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik conform artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Doordat [gedaagde 1] drie woningen in eigendom heeft, behoort hij niet (langer) tot de doelgroep van Woonbedrijf.

3.3.

[gedaagde 1] voert verweer. [gedaagde 1] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Woonbedrijf, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Woonbedrijf in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Vorderingen tegen ‘gedaagden sub 2’

4.1.

Naast [gedaagde 1] zijn ook ‘
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, GELEGEN TE ( [postcode 1] ) [plaats] , AAN DE [adres 1] , ’ bij dagvaarding door Woonbedrijf in onderhavige procedure opgeroepen.

Op grond van artikel 45 lid 4 Rv. behoeft, in het geval het exploot een vordering tot ontruiming betreft van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan door anderen dan gebruikers of gewezen gebruikers krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, van wie naam en woonplaats in redelijkheid niet kunnen worden achterhaald, in het exploot niet hun naam en woonplaats te worden vermeld.

In het onderhavige geval staan naast [gedaagde 1] en zijn twee kinderen ook de heer [C] (die met goedkeuring van Woonbedrijf inwoont bij [gedaagde 1] ) en mevrouw [H] ingeschreven in de bevolkingsadministratie op het adres van het gehuurde. Het exploot is derhalve niet gericht aan [C] en [H] en tegen hen wordt dan ook geen verstek verleend.

4.2.

Met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van [C] en [H] zal de kantonrechter krachtens artikel 140 lid 1 Rv verstek verlenen tegen de niet verschenen gedaagden sub 2, omdat de dagvaarding op juiste wijze is betekend met toepassing van het bepaalde in artikel 61 Rv. Tussen alle – verschenen en niet verschenen – gedaagden wordt thans één vonnis gewezen, dat op grond van artikel 140 lid 3 Rv als een vonnis op tegenspraak moet worden beschouwd.

Schending van artikel 21 Rv?

4.3.

In de akte rectificatie conclusie van antwoord staat: ‘
In de namens gedaagde opgestelde conclusie van antwoord is verwezen naar diverse rechterlijke uitspraken (ECLI-verwijzingen) die na controle niet traceerbaar bleken. Deze onjuiste verwijzingen staan in de alinea's 23-27, 29, 30, 32, 37 en 41. Hierbij trekt gedaagde deze verwijzingen in.’

In de conclusie van antwoord zijn acht uitspraken aangehaald. Eén ECLI-nummer bestaat niet en van de zeven andere uitspraken behoort het ECLI-nummer bij heel andere uitspraken dan omschreven in de conclusie van antwoord (bijvoorbeeld een echtscheidingsbeschikking en een strafzaak). De verwijzingen zijn ingetrokken. De ECLI-nummers zijn niet verbeterd en er is ook niet verwezen naar andere uitspraken ter onderbouwing van de verweren van [gedaagde 1] .

4.4.

De kantonrechter had deze onjuiste verwijzingen graag op de mondelinge behandeling met de gemachtigde willen bespreken (zeker nu er in een andere zaak ook een soortgelijke akte rectificatie is ingediend door dezelfde gemachtigde), maar de gemachtigde was (net als in de andere zaak) niet op de mondelinge behandeling aanwezig. [gedaagde 1] heeft desgevraagd aangegeven dat zijn gemachtigde hem op de hoogte had gesteld van deze akte rectificatie. De gemachtigde had hem verteld dat zij een bepaald systeem had gebruikt en dat daardoor de verwijzingen niet klopten. De kantonrechter heeft vervolgens gevraagd of zij ook had verteld wat voor systeem dit was en of dit ChatGPT of een ander AI-systeem was, maar dat was [gedaagde 1] niet bekend.

4.5.

De kantonrechter heeft de sterke indruk dat de gemachtigde van [gedaagde 1] (delen van) de conclusie van antwoord heeft laten opstellen door een AI-tool zonder in ieder geval de uitspraken waar door de AI-tool naar wordt verwezen te controleren om na te gaan of er niet sprake is van een verkeerde of (zoals in dit geval) verzonnen bron. Als dit inderdaad het geval is dan is dit naar het oordeel van de kantonrechter kwalijk. Dit schaadt namelijk de belangen van de cliënt en de andere procespartij kan daardoor op het verkeerde been worden gezet. Zoals hierna wordt besproken zal de zaak worden verwezen voor akte. De gemachtigde van [gedaagde 1] dient in deze akte nadere uitleg te geven over het bovenstaande.

4.6.

Woonbedrijf heeft zich op het standpunt gesteld dat gelet op de ingetrokken verwijzingen geen acht moet worden geslagen op de conclusie van antwoord en voorbij moet worden gegaan aan de daarin opgeworpen verweren. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat met de onjuiste verwijzingen weliswaar artikel 21 Rv is geschonden, maar dat het passeren van alle verweren uit de conclusie van antwoord een te zware sanctie voor [gedaagde 1] zou zijn.

Ontbinding

Tekortkoming: geen hoofdverblijf

4.7.

De eerste vraag die partijen verdeeld houdt, is of [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf heeft (gehad) in het gehuurde.

4.8.

Het hoofdverblijf van een huurder is de plaats van waaruit het privéleven van de huurder zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat, dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel is bereikt, er terug te komen. De beantwoording van de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante feiten en omstandigheden die zich na het aangaan van de huurovereenkomst hebben voorgedaan.

4.9.

Het uitgangspunt volgens artikel 150 Rv is dat Woonbedrijf moet stellen en bij voldoende betwisting moet bewijzen dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft (gehad). Dit neemt niet weg dat van [gedaagde 1] als huurder mag worden gevraagd dat hij zijn betwisting voldoende onderbouwt. De gegevens dat hij wel zijn hoofdverblijf in de woning heeft (gehad) liggen namelijk allemaal in zijn domein.

4.10.

Woonbedrijf heeft haar stelling dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad), maar dat hij in zijn koopwoning aan de [adres 2] woont, onderbouwd met de volgende stukken:

- de melding van [E] van 24 oktober 2024 via de website van Woonbedrijf;

- de notitie van [A] naar aanleiding van een huisbezoek aan het adres [adres 2] te [plaats] ;

4.11.

[gedaagde 1] betwist dat hij niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad). Hij heeft het gehuurde steeds zelf als zijn hoofdverblijf gebruikt, het volledig ingericht, onderhouden en er zijn leven opgebouwd. [gedaagde 1] erkent dat hij drie koopwoningen bezit, maar die heeft hij verhuurd aan derden. Ter financiering van deze woningen zijn hypotheekaktes opgemaakt waaruit volgt dat het om zakelijke financiering gaat en het verboden is voor [gedaagde 1] in deze woningen woonachtig te zijn. [gedaagde 1] voert aan dat hij zich sinds 2018 beroepsmatig bezighoudt met het begeleiden en coachen van kwetsbare personen. Zo heeft hij aan mevrouw [I] (hierna: [I] ) vanaf 1 april 2022 de woning aan de [adres 2] verhuurd. Ter onderbouwing daarvan heeft hij een verklaring van [I] in het geding gebracht, evenals de huurovereenkomst met [I] , een uittreksel Bevolkingsadministratie overgelegd van de gemeente [plaats] waaruit blijkt dat [I] op het adres de [adres 2] is ingeschreven, een aanslagbiljet afvalstoffenheffing van de gemeente [plaats] gericht aan [I] en bankafschriften van [I] waarop staat dat maandelijks een bedrag van € 750,00 wordt overgeschreven naar [gedaagde 1] terzake van huur. Uit de bankafschriften blijkt dat [I] reeds vóór het huisbezoek van 5 februari 2025 huur betaalde aan [gedaagde 1] .

4.12.

[gedaagde 1] voert aan dat de melding van [E] onjuist is. [E] was een voormalig huurder van de [adres 2] te [plaats] . Tussen [gedaagde 1] en [E] is een conflict ontstaan. De melding van [E] aan Woonbedrijf vloeit daaruit voort en is niet waarheidsgetrouw. Ten bewijze daarvan heeft [gedaagde 1] bankafschriften overgelegd waaruit blijkt dat [E] herhaaldelijk bedragen van € 0,10 naar hem overmaakte met daarbij dreigende teksten zoals: ‘
Ik ga alle instanties inschakelen. Beloofd aan u. Hr. [gedaagde 1] . En ik ga heel ver. Succes’ , ‘
ik voel dat jij met je vieze handen aan mijn vrouw zijn paspoort hebt gezeten. Weet wat dit betekend… ’, en ‘
ik heb een rechtszaak opgestart’ . Ook heeft [gedaagde 1] correspondentie met de advocaat van [E] overgelegd waaruit blijkt dat er onder andere een discussie was met betrekking tot het overhandigen van achtergelaten spullen in de woning aan de [adres 2] door [E] en dat daarvoor de politie is ingeschakeld.

4.13.

Vervolgens betwist [gedaagde 1] dat [D] tegenover de woonconsulenten van Woonbedrijf op 5 februari 2025 zou hebben verklaard dat zij de partner van [gedaagde 1] is en dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf heeft aan de [adres 2] . Ter onderbouwing daarvan heeft [gedaagde 1] een verklaring van [D] overgelegd. Hierin staat samengevat dat [D] enkel nog een vriendschappelijke band heeft met [gedaagde 1] en zij op vrijwillige basis de huurster van de [adres 2] , [I] , ondersteunt. [gedaagde 1] heeft een kantoorruimte aan de achterkant van de woning (de garage) in gebruik en is daar regelmatig aanwezig. Hij woont er niet. [I] heeft dit in haar verklaring bevestigd. [gedaagde 1] heeft ook andere getuigenverklaringen overgelegd ter onderbouwing van zijn stelling dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de huurwoning.

4.14.

Bij deze stand van zaken is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde 1] zijn betwisting dat hij niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad) voldoende heeft gemotiveerd. Het had dan ook op de weg van Woonbedrijf gelegen nader te onderbouwen dat [gedaagde 1] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad). Ter zitting heeft [A] kenbaar gemaakt dat zij nog een buurtonderzoek heeft gedaan in de [adres 1] te [plaats] , maar dat daar feitelijk geen bruikbare informatie uit voort is gekomen. Woonbedrijf had naar het oordeel van de kantonrechter ook een buurtonderzoek kunnen doen in de omgeving van de [adres 2] in [plaats] . Bij gebreke van een nadere onderbouwing van de vermeende tekortkoming, kan in rechte dan ook niet worden uitgegaan van de juistheid daarvan.

Tekortkoming: onbeheerd achter gelaten en geen toezicht gehouden

4.15.

Ook de stelling dat [gedaagde 1] tekort zou zijn geschoten in zijn verplichting om het gehuurde niet onbeheerd achter te laten en geen toezicht op het gehuurde te houden, is mede gelet op het bovenstaande onvoldoende gemotiveerd door Woonbedrijf, zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat.

Tekortkoming: onderverhuur/in gebruik verstrekken aan derden

4.16.

Woonbedrijf stelt dat [gedaagde 1] het gehuurde (gedeeltelijk) onderverhuurd heeft, althans in gebruik heeft gegeven aan derden, zonder toestemming van Woonbedrijf hetgeen een tekortkoming inhoudt op grond waarvan de huurovereenkomst ontbonden dient te worden. Woonbedrijf baseert zich daarbij op de verklaring van [E] en het gegeven dat ‘ [H] ’ ingeschreven staat in de BRP op het adres van het gehuurde.

4.17.

[gedaagde 1] betwist de vermeende tekortkoming. Er is volgens hem geen sprake van onderhuur, noch van het in gebruik verstrekken van het gehuurde aan derden. De verklaring van [E] is onbetrouwbaar. [gedaagde 1] erkent wel dat [H] , de echtgenote van [H] (die met toestemming van Woonbedrijf in het gehuurde woont), op het adres van het gehuurde is ingeschreven. [gedaagde 1] stelt dat hij dit niet wist en hij dit pas heeft ontdekt toen Woonbedrijf dat aan hem vertelde. [H] woont er echter niet en heeft zich er enkel ingeschreven omdat zij met Enev een vennoot onder firma wilde oprichten, aldus [gedaagde 1] . Zij moet zich nog uitschrijven.

4.18.

Omdat [gedaagde 1] gemotiveerd betwist dat sprake is van onderhuur of ingebruikgeving van het gehuurde zonder toestemming van Woonbedrijf, is het aan Woonbedrijf om haar stelling op dat punt nader te onderbouwen. Woonbedrijf heeft dat nagelaten. Dat betekent dat ze niet aan haar stelplicht heeft voldaan en voor bewijslevering geen plaats is.

Tussenconclusie

4.19.

Gelet op bovenstaande is geen sprake van de vermeende tekortkomingen van [gedaagde 1] . De primair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst (I) en ontruiming van het gehuurde (II) zullen dan ook bij eindvonnis worden afgewezen.

Opzegging: vaststellen einde huurovereenkomst

Dringend eigen gebruik

4.20.

Nu [gedaagde 1] niet heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst kan Woonbedrijf ingevolge artikel 7:272 lid 2 BW – op de gronden als vermeld in de opzegging – vorderen dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Woonbedrijf heeft aan de opzegging ten grondslag gelegd dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

4.21.

Woonbedrijf heeft zich – zakelijk weergegeven – op het standpunt gesteld dat zij op grond van de wet en haar statutaire doelstelling verplicht is om woningen te verhuren aan personen die niet in hun eigen huisvestingsbehoefte kunnen voorzien. Woonbedrijf is gehouden om haar sociale huurwoningen evenwichtig en rechtvaardig te verdelen. Bij het aangaan van de huurovereenkomst had [gedaagde 1] reeds twee koopwoningen in eigendom. Hij kon daarmee dus voorzien in zijn eigen huisvestingsbehoefte en behoorde op dat moment niet tot de doelgroep aan wie Woonbedrijf haar sociale huurwoningen dient te verhuren.

Woonbedrijf is gerechtigd om de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik, nu zij het gehuurde daarna kan verhuren aan een huurder die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning.

[gedaagde 1] heeft inmiddels drie koopwoningen en kan dus beschikken over andere passende woonruimte. Als deze drie koopwoningen alle zijn verhuurd kan [gedaagde 1] ten aanzien van één van de koopwoningen de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik.

[gedaagde 1] heeft dus een beperkt belang bij behoud van de huurwoning, terwijl Woonbedrijf een groot belang heeft bij opzegging van de huurovereenkomst. Er is een grote schaarste aan sociale huurwoningen en de gemiddelde inschrijftijd om in aanmerking te kunnen komen voor een sociale huurwoning bedraagt in de gemeente [gemeente] 10 jaar. Nadat [gedaagde 1] het gehuurde heeft verlaten, kan Woonbedrijf het gehuurde verhuren aan iemand op de wachtlijst.

4.22.

[gedaagde 1] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij niet in eén van de drie koopwoningen kan gaan wonen. Deze drie panden maken onderdeel uit van een vastgoedportefeuille en zijn alle drie verhuurd. In de hypotheekvoorwaarden staat ook als voorwaarde dat [gedaagde 1] de woning niet zelf mag bewonen, maar moet verhuren aan derden. [gedaagde 1] is zelfstandig ondernemer en verhuurt deze panden (deels) aan zijn cliënten. [gedaagde 1] bouwt als zzp-er geen pensioen op en deze panden zijn dus zijn pensioenvoorziening.

4.23.

In artikel 7:274 lid 1 sub c BW staat dat de kantonrechter de vordering van verhuurder tot opzegging wegens dringend eigen gebruik alleen kan toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De rechter moet de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar afwegen. Verder moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.

4.24.

Gelet op vaste rechtspraak moet eerst de vraag beantwoord worden of Woonbedrijf aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als dat aannemelijk is, komt het aan op de vraag of [gedaagde 1] over andere passende woonruimte kan beschikken en vindt een belangenafweging plaats. De verhuurder zal daarvoor aannemelijk moeten maken dat haar belangen een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigen.

4.25.

De kantonrechter is met Woonbedrijf van oordeel dat in het onderhavige geval [gedaagde 1] niet (langer) behoort tot de bijzondere doelgroep die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning vanwege het feit dat hij drie koopwoningen bezit (waarvan één koopwoning zelfs niet belast is met een hypotheek) en dat Woonbedrijf de huurovereenkomst derhalve in beginsel kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Met ‘eigen gebruik’ is niet alleen het gebruik door de verhuurder zelf bedoeld, maar ook het gebruik door iemand anders als daarmee de statutaire doelstelling van verhuurder wordt gediend (vgl. HR 20 september 1985, NJ 1986/261). [gedaagde 1] heeft ook geen verweer gevoerd tegen deze stelling van Woonbedrijf.

4.26.

Vervolgens rijst de vraag of [gedaagde 1] passende vervangende woonruimte kan krijgen door te gaan wonen in één van de drie koopwoningen. De kantonrechter stelt vast dat de woning aan de [adres 2] door [gedaagde 1] is verhuurd aan [I] . [gedaagde 1] heeft zich op het standpunt gesteld dat ook de woningen aan de [adres 3] en de [adres 4] zijn verhuurd. [gedaagde 1] heeft ter onderbouwing van dit standpunt stukken overgelegd waaruit blijkt dat er een zakelijke hypothecaire geldlening is gesloten voor de aankoop van de woning aan de [adres 2] bij NICB Vastgoed Hypotheek. Daarbij is een hypotheek gevestigd op de woningen aan de [adres 3] en de [adres 4] . In de Algemene Voorwaarden van de NIBC Vastgoed Hypotheek is bepaald dat [gedaagde 1] de panden zakelijk moet verhuren en niet zelf mag bewonen. [gedaagde 1] heeft ten aanzien van de Tafelbergstraat geen huurovereenkomst overgelegd en ten aanzien van de [adres 4] enkel een huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte op de begane grond, niet van de (kamers van de) woonruimte op de 1e verdieping. Ook zijn geen recente betalingsbewijzen van de huur overgelegd.

De kantonrechter zal [gedaagde 1] in de gelegenheid stellen om zijn stelling dat ook deze twee woningen zijn verhuurd nader te onderbouwen door het per woning/kamer overleggen van de huurovereenkomst en het betaalbewijs van de laatste huurbetaling en het betaalbewijs van de laatste huurbetaling voorafgaand aan het bezoek van Woonbedrijf aan de [adres 2] op 5 februari 2025.

4.27.

Als komt vast te staan dat alle drie de koopwoningen zijn verhuurd, is de volgende vraag of [gedaagde 1] vervolgens de huurovereenkomst met de huurders van één van deze koopwoningen kan opzeggen. Het ligt in dat geval naar het oordeel van de kantonrechter in de rede dat de huurders zich tegen een huuropzegging door [gedaagde 1] op grond van dringend eigen gebruik zullen verzetten met de stelling dat er, gelet op de huidige krapte op de woningmarkt, geen passende vervangende woonruimte voorhanden is en de huurovereenkomst dus niet kan worden opgezegd. Ten aanzien van de panden aan de [adres 3] en [adres 4] zou [gedaagde 1] ook de afspraken met de hypotheekverstrekker schenden als hij één van deze woningen zelf zou gaan bewonen. Naar het oordeel van de kantonrechter kan in dat geval derhalve niet gezegd worden dat er passende vervangende woonruimte beschikbaar is voor [gedaagde 1] doordat hij in één van de koopwoningen kan gaan wonen.

4.28.

Woonbedrijf heeft zich op de mondelinge behandeling op het standpunt gesteld dat als [gedaagde 1] de huurovereenkomsten niet kan opzeggen, hij een woning moet verkopen om vervolgens met de verkoopopbrengst een nieuwe koopwoning aan te schaffen waarin hij zelf kan gaan wonen. De kantonrechter heeft thans onvoldoende informatie voorhanden om te bepalen of dit in het kader van de afweging tussen het belang van [gedaagde 1] en het belang van Woonbedrijf van [gedaagde 1] kan worden gevergd.

Vragen die in dat kader beantwoord moeten worden zijn:

wat is de verkoopwaarde van elk van de drie panden in verhuurde staat en in onverhuurde staat?;

wat is de gemiddelde aankoopprijs van vervangende passende woonruimte?;

kan [gedaagde 1] deze aankoopprijs financieren uit de verkoopopbrengst van één pand of dient hij daarvoor meer panden te verkopen?;

moet [gedaagde 1] een deel van de aankoopprijs financieren met een hypothecaire geldlening? En zo ja, kan hij hypothecaire financiering verkrijgen, wat zijn de daaraan verbonden maandlasten en hoe verhouden deze maandlasten zich met zijn inkomen?;

4.29.

Ten aanzien van vraag ii. “wat is de gemiddelde aankoopprijs van vervangende passende woonruimte” merkt de kantonrechter op dat de twee kinderen van [gedaagde 1] in de bevolkingsadministratie staan ingeschreven op het adres van het gehuurde, maar dat [gedaagde 1] op de mondelinge behandeling heeft verteld dat zijn zoon thans bij [D] woont. Voor vervangende passende woonruimte gaat de kantonrechter dus uit van een woning met twee slaapkamers.

Vaste rechtspraak is dat de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat de huurder met een aanmerkelijk duurdere, minder aantrekkelijke of elders (binnen de regio) gelegen woning genoegen moet nemen. De kantonrechter gaat daarbij voorts vooralsnog uit van een woning binnen een straal van 15 kilometer van de het gehuurde.

Ten aanzien van vraag iii. “kan [gedaagde 1] deze aankoopprijs financieren uit de verkoopopbrengst van één pand of dient hij daarvoor meer panden te verkopen?” merkt de kantonrechter op dat [gedaagde 1] onbetwist heeft gesteld dat de panden zijn pensioenvoorziening vormen. Het is ook de vraag of [gedaagde 1] de netto-huurinkomsten van de panden nodig heeft om naast zijn verdiensten als zzp-er in zijn levensonderhoud te voorzien.

De kantonrechter zal [gedaagde 1] in de gelegenheid stellen om zich per akte onderbouwd uit te laten over voornoemde vragen, waarna Woonbedrijf bij antwoordakte daarop mag reageren.

4.30.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van
26 maart 2026 voor uitlaten bij akte door (de gemachtigde van) [gedaagde 1] over hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.4, 4.26 en 4.28 is bepaald:

t.a.v. rechtsoverweging 4.4:

-rectificatie ECLI-nummers en gebruik AI-tool;

t.a.v. rechtsoverweging 4.26:

-het overleggen van de huurovereenkomst(en) en het betaalbewijs van de laatste huurbetaling en het betaalbewijs van de laatste huurbetaling voorafgaand aan het bezoek van Woonbedrijf aan de [adres 2] op 5 februari 2025 ten aanzien van de woning/kamers aan de [adres 4] en de [adres 6] ;

Ten aanzien van rechtsoverweging 4.28:

-wat is de verkoopwaarde van elk van de drie panden in verhuurde staat?;

-wat is de verkoopwaarde van elk van de panden in onverhuurde staat?;

-wat is de gemiddelde aankoopprijs van vervangende passende woonruimte?;

-kan [gedaagde 1] deze aankoopprijs financieren uit de verkoopopbrengst van één pand of dient hij daarvoor meerdere panden te verkopen?;

-moet [gedaagde 1] een deel van de aankoopprijs financieren met een hypothecaire geldlening? -indien [gedaagde 1] een deel van de aankoopprijs moet financieren met een hypothecaire geldlening:

-kan hij hypothecaire financiering verkrijgen?,

-wat zijn de daaraan verbonden maandlasten?,

-hoe verhouden deze maandlasten zich met zijn inkomen?;

5.2.

bepaalt dat Woonbedrijf vier weken daarna een antwoordakte mag nemen;

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.A. Donkersloot en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2026.