ECLI:NL:RBONE:2013:3209 - Rechtbank Oost-Nederland - Makelaar aansprakelijk voor schade door hennepplantage in...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-NEDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: C/07/198151 / HZ ZA 12-134

Vonnis in vrijwaring van 20 februari 2013

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats],

eiser,

advocaat mr. C.P.M. van de Wiel te Utrecht,

tegen

[gedaagde],

wonende te Hoorn,

gedaagde,

advocaat mr. E.J. Woud te Hoorn.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 5 september 2012
het proces-verbaal van comparitie van 18 oktober 2012.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de woning aan [adres] ([postcode]) te Hoorn. In verband met het in 2007 elders (Zeist) aanvaarden van een dienstbetrekking, heeft [eiser] besloten zijn woning te verkopen. Begin 2008 heeft [eiser] een aantal makelaars benaderd in verband met de verkoop van zijn woning, waaronder [gedaagde], destijds als makelaar werkzaam bij de Hoornse vestiging van Remax.

2.2.

Begin 2008 meldde zich bij [gedaagde] een stel dat op zoek was naar een tijdelijke woning. [gedaagde] heeft daarop bij e-mail d.d. 10 maart 2008 aan [eiser] voorgesteld diens woning te verhuren. [eiser] schrijft – voor zover van belang – in die e-mail:

“(…) Ik weet niet in welk stadium je je bevindt met betrekking tot het verkopen van je woning. Ik ben namelijk benaderd door klanten van mij welke op zoek zijn naar een huurwoning in de omgeving van het Station Kersenboogerd. Er is nieuwbouw gekocht en

zij moeten zsm hun woning verlaten wat deze is verkocht.

Wellicht een overweging om jou woning in te zetten voor de verhuur? Ze willen ongeveer € 750,00 per maand betalen aan huur excl gas, water en elektra ed..

(…)”

2.3.

[eiser] heeft daarop bij e-mail d.d. 10 maart 2008 gereageerd met de vraag
“wat zijn de consequenties daarvan, is dit werkelijk zo makkelijk te regelen als je mail suggereert?”. Hierop heeft [gedaagde] als volgt gereageerd (e-mail d.d. 10 maart 2008):

“Tja eigenlijk wel.

Dit behoudens duidelijke afspraken te maken, contractueel. Ik zou, wanneer jij mij de verkoop zou gunnen, kunnen optreden als makelaar voor de verhuurder.

Hiermee kan ik jou volledig ontzorgen en ervoor zorgen dat huurder netjes op tijd zijn huur betaald, een maand borg stelt en het pand netjes bewoond.

Deze mensen komen uit mijn eigen netwerk en maken op mij een nette indruk.

Voordelen;

Maandelijks een extra inkomen, geen lasten meer.

Pand wordt weer netjes bewoond en onderhouden intern.

Nadeel:

Start verkoop wordt opgeschort, in hoeverre dit echt nadelig is met de huidige markt.

De huur kan worden aangegaan voor een termijn van 14 maanden met een maand borg. Het feit dat zij wachten op een andere woning geeft aan dat ze daadwerkelijk de woning tijdig zullen verlaten. In mijn beleving weinig risico voor jou.

Ik hoor wel wat je ervan vindt en welke vragen resteren.”

2.4.

[gedaagde] heeft [eiser] geadviseerd het energiecontract op zijn eigen naam te laten staan.

2.5.

Naar aanleiding van de e-mail d.d. 25 maart 2008 van [gedaagde] aan [eiser], inhoudende dat de potentiële huurders graag wilden weten of de [eiser] wilde verhuren, heeft [eiser] bij e-mail d.d. 26 maart 2008 laten weten te kunnen instemmen met verhuur van zijn woning.

2.6.

Vervolgens heeft [gedaagde] [eiser] bij e-mail d.d. 4 april 2008 – voor zover van belang – als volgt bericht:

“(…)

Ik heb morgen een afspraak met de huurders staan, dit om personalia door te nemen en vervolgens het contract te ondertekenen. Tevens zullen zij contant de borg en eerste huurperiode meenemen.

Ik heb namelijk een extra rekening geopend voor de verhuur van panden en deze rekening is volgende week actief. De volgende huursom wordt dan ook op dat rekeningnummer overgemaakt door de huurders.

Wat ik wil voorstellen is om de te betalen nota aan mij (á € 750,-) weg te strepen voor de eerste maand huur. Als reden dat onze betaling direct vereffend is en ik wanneer de rekening actief is alleen de borg kan storten. De volgende termijnen zullen worden overgemaakt op mijn rekening en ik zal vervolgens deze doorstorten richting jou rekening. Hierdoor houd ik controle op betalingen ed.

(…)”

2.7.

De huurder, de heer [naam], heeft de huurovereenkomst, lopende van 7 april 2008 tot 1 juli 2009, d.d. 5 april 2008 ondertekend.

2.8.

De huurbetalingen werden niet tijdig en onregelmatig door [eiser] ontvangen.

2.9.

Op 25 februari 2009 werd er door opsporingsambtenaren een inval gedaan in de woning aan [adres] waarbij een hennepplantage werd aangetroffen. Ten tijde van de inval was de hennepplantage niet meer actief. Uit onderzoek van de politie bleek dat de huurder, [naam], niet in de Gemeentelijke Basis Administratie voorkomt.

2.10.

[eiser] heeft aangifte gedaan van verduistering en vernieling van zijn spullen in en aan zijn woning. Het Openbaar Ministerie heeft [gedaagde] vervolgd, maar in de strafprocedure is [gedaagde] vrijgesproken omdat er voor een strafrechtelijke veroordeling onvoldoende overtuigend en wettig bewijs was.

2.11.

In de hoofdprocedure is [eiser] door Liander gedagvaard tot betaling van de buiten de meter om afgenomen elektriciteit in verband met de hennepplantage. Bij tussenvonnis van 30 januari 2013 in de hoofdzaak is geoordeeld dat [eiser] gehouden is Liander de schade te vergoeden die het gevolg is van het illegale energieverbruik. De omvang van de schade dient nog te worden vastgesteld.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis – voor zoveel mogelijk – uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde]:

I om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen al hetgeen waartoe [eiser] in de hoofdzaak (met zaaknummer 192139/HZ ZA 11-1034) mocht worden veroordeeld, maar waarvoor [gedaagde] in de onderlinge verhoudingen draagplichtig is, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis;

II met betrekking tot de schade aan de woning, [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 37.298,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag der dagvaarding, althans een datum zoals de rechtbank in goede jusitite zal vaststellen tot aan de dag der algehele voldoening;

III [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedag van € 289,-, voor de kosten die [eiser] heeft moeten maken ter vaststelling van de aansprakelijkheid en een bedrag van € 5.250,-, ten aanzien van de gederfde huurpenningen, de niet terugontvangen borg en de betaling ten aanzien van de niet verrichte diensten van [gedaagde], althans door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedragen, beide vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag der dagvaarding, althans een datum zoals de rechtbank in goede justitie zal vaststellen tot aan de dag der algehele voldoening

IV [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten van dit geding alsmede de kosten van het incident, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis.

Het verzoek om veroordeling van [gedaagde] is gericht aan de kantonrechter. De rechtbank gaat er van uit dat hier sprake is van een kennelijke verschrijving, aangezien in het petitum zelf de rechtbank wordt genoemd.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser] heeft naast de vordering tot vrijwaring ook andere vorderingen in deze vrijwaringszaak betrokken. Ter onderbouwing van het feit dat dit zeer goed mogelijk is gelet op de doelmatigheid, verwijst [eiser] naar het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 18 augustus 2005, LJN: AV0160, en het vonnis van de rechtbank Utrecht van 14 januari 2009, LJN: BH0245. [gedaagde] heeft hiertegen verweer gevoerd. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de rechtspraak op dit punt niet eenduidig is. [gedaagde] heeft daarbij verwezen naar het arrest van het gerechtshof Den Bosch van 6 juli 2010, LJN: BN0740, waaruit een andere opvatting blijkt. [eiser] dient in de vorderingen II en III niet-ontvankelijk te worden verklaard, aldus [gedaagde].

4.2.

Aan de orde is de vraag, of er in een vrijwaringszaak plaats is voor andere vorderingen dan de vordering tot vrijwaring.

4.3.

Tussen partijen is in confesso dat de vordering tot vergoeding van de schade aan de woning (II) en de vordering tot vergoeding van de kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid en de gederfde huurinkomsten (III), niet zijn te beschouwen als een vordering tot vrijwaring. De vorderingen II en III berusten evenwel op dezelfde grondslag als de vrijwaringsvordering. Gelet hierop is het naar het oordeel van de rechtbank niet doelmatig als voor de vorderingen II en III een afzonderlijke procedure gevoerd zou moeten worden bij een andere rechtbank, met het risico op tegenstrijdige beslissingen van dien. Weliswaar zou via verwijzing en voeging hetzelfde resultaat kunnen worden bereikt, maar dit is erg omslachtig. Door de vorderingen II en III toe te staan wordt [gedaagde] niet in zijn (proces)belangen geschaad; [gedaagde] heeft dezelfde mogelijkheden om verweer te voeren als in een afzonderlijke procedure. Een doelmatige procesvoering in de hoofdzaak verzet zich evenmin tegen ontvankelijkverklaring van de vorderingen II en III. De rechtbank is met [eiser] dan ook van oordeel dat het op grond van de doelmatigheid mogelijk is ook andere vorderingen dan de vordering tot vrijwaring in de vrijwaringszaak in te stellen. De rechtbank sluit zich met dit oordeel aan bij het gerechtshof Amsterdam en vindt hiervoor ook steun in de noot bij de door [gedaagde] aangehaalde uitspraak.

4.4.

Het voorgaande heeft tot gevolg dat ten aanzien van de vorderingen II en III geen niet-ontvankelijkverklaring zal volgen en dat de rechtbank deze vorderingen inhoudelijk zal beoordelen.

4.5.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] niet de vereiste en benodigde zorgvuldigheid in acht heeft genomen en heeft nagelaten de uit de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht voortvloeiende verplichtingen na te komen. Hij zou zijn woning nooit hebben verhuurd, als hij had geweten dat [gedaagde] de persoonsgegevens en de betrouwbaarheid van de huurder niet zou controleren en geen afdoende toezicht op de woning zou houden. [eiser] heeft als gevolg van het nalaten van [gedaagde] schade geleden.

4.6.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd door te stellen dat het controleren van de identiteit van de huurder geen onderdeel uitmaakte van de overeenkomst en dat er geen sprake was van een beheerovereenkomst. [gedaagde] heeft slechts bemiddeld bij het tot stand komen van de huurovereenkomst en hij zou de huur incasseren. Voorts zou hij er op toezien dat de woning netjes werd bewoond (“een oogje in het zeilen houden”). [gedaagde] heeft een kopie van het ID-bewijs van de huurder gemaakt en daaraan is hem niets opgevallen. Voorts is hij een aantal maal langs de woning gereden en tweemaal binnen geweest. Ook toen is hem niets opgevallen waardoor de aanwezigheid van een hennepplantage moest worden vermoed.

4.7.

Vaststaat dat [gedaagde] heeft bemiddeld bij het tot stand komen van de huurovereenkomst tussen [eiser] en de huurder. De tussen [eiser] en [gedaagde] gesloten overeenkomst is te kwalificeren als een overeenkomst van opdracht ex artikel 7:400 juncto Pro 7:425 BW. Bij het uitvoeren van de overeenkomst van opdracht moet [gedaagde] de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Of dit het geval is, dient te worden beantwoord aan de hand van de vraag of de opdrachtnemer heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan.

4.8.

De rechtbank overweegt als volgt. [eiser] had er belang bij dat de woning aan een betrouwbare huurder zou worden verhuurd, temeer nu het ging om tijdelijke verhuur (het uiteindelijke doel was verkoop van de woning). Daarbij was de twijfel bij [eiser] over de verhuurconstructie door [gedaagde] weggenomen: [gedaagde] had aangegeven [eiser] te zullen “ontzorgen” (rechtsoverweging 2.3.) en [gedaagde] had de indruk gewekt de huurder te kennen. (In de e-mail d.d. 10 maart 2008 heeft [gedaagde] het over zijn eigen netwerk en bij de politie heeft [gedaagde] verklaard dat het om een huurder ging die in het klantenbestand stond ingeschreven, zo blijkt uit de beschikking van 12 oktober 2010 van het gerechtshof te Amsterdam). Het ging echter – zo bleek ter zitting – om een voor [gedaagde] onbekende man die bovendien had aangegeven contant te willen betalen. Van belang is voorts dat [gedaagde] ter zitting heeft verklaard al tien jaar woningen te verhuren en dat het fenomeen hennepplantages in verhuurde woningen ten tijde van de verhuur van de woning van [eiser] net opkwam. Tegen deze achtergrond vloeide uit de tussen partijen gesloten overeenkomst een zorgplicht voor [gedaagde] voort, juist vanwege diens geruststellende woorden en de mogelijkheid van een hennepplantage. Deze zorgplicht bracht in de gegeven situatie mee dat hij enige mate van controle naar de persoon en de vermogenssituatie van de huurder zou uitvoeren.

4.9.

[gedaagde] heeft – toen bleek dat [eiser] zijn woning wilde verhuren – een huurovereenkomst opgesteld en volstaan met het maken van een kopie van het ID-bewijs van de huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst. Vaststaat dat [gedaagde] geen enkel onderzoek heeft verricht naar de persoon of de vermogenssituatie van de huurder. De door [gedaagde] uitgevoerde controle, voor zover al van enige controle sprake is, is in dit geval onvoldoende, nog daargelaten of [gedaagde] daadwerkelijk een kopie van het ID-bewijs van de huurder heeft gemaakt. Terwijl het hier – zoals gezegd – om een voor [gedaagde] totaal onbekende man ging die had aangegeven contant te willen betalen, heeft [gedaagde] geen kopie van een arbeidsovereenkomst of loonstrookje opgevraagd, noch heeft [gedaagde] de identiteit van de huurder geverifieerd. In aanmerking nemende dat contante betaling kan duiden op onwettige geldstromen, had een nadere verificatie van de identiteit van de huurder voor de hand gelegen. Kwalijk is dat [gedaagde] onduidelijk is geweest tegenover [eiser] over zijn relatie tot de huurder en dat hij [eiser] niet op de hoogte heeft gesteld van het feit dat er contant werd betaald, maar de indruk heeft gewekt dat de huur op een nieuw door hem te openen rekening zou worden gestort (rechtsoverweging 2.6.).

4.10.

Uit de tussen partijen gesloten overeenkomst vloeit voorts voort dat [gedaagde] enige mate van toezicht op de woning zou houden. [gedaagde] heeft zelf ter zitting ook erkend dat hij er op toe zou zien dat de woning netjes werd bewoond. Het tweemaal bezoeken van de woning, vlak na aanvang van de huurovereenkomst nog wel, en het af en toe langs de woning rijden, kan niet als afdoende toezicht worden gezien, zeker niet gezien de uitlating van [gedaagde] dat hij op nette bewoning zou toezien.

4.11.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar was te verwachten. Aan [eiser] kan geen eigen schuld worden tegengeworpen, zoals door [gedaagde] aangevoerd. [gedaagde] heeft door onvoldoende controle uit te voeren naar de persoon en de vermogenssituatie van de huurder het risico geschapen dat een onbetrouwbare huurder de woning zou huren. Dit risico heeft zich verwezenlijkt; de huurder is een hennepplantage begonnen. Dat dit risico zich heeft verwezenlijkt is niet te wijten aan het feit dat [eiser] zijn “eigenaars verantwoordelijkheid voor de woning” heeft verzaakt zoals [gedaagde] stelt, wat daaronder ook moge worden verstaan. Nu [gedaagde] zelf met deze huurder op de proppen kwam en voor [eiser] heeft bemiddeld bij het tot stand komen van de huurovereenkomst en [eiser] “volledig zou ontzorgen”, valt [eiser] niets te verwijten.

4.12.

Het causaal verband tussen de tekortkoming van [gedaagde] en de schade zoals [eiser] die stelt te hebben geleden (artikel 6:74 BW Pro) staat vast. Onbetwist is immers dat [eiser] de woning niet aan de huurder zou hebben verhuurd met alle gevolgen van dien indien hij had geweten dat [gedaagde] geen onderzoek had gedaan naar de huurder. Of alle door [eiser] gevorderde schade kan worden toegerekend (artikel 6:98 BW Pro) zal hierna door de rechtbank worden beoordeeld.

4.13.

Bij een toerekenbaar tekortschieten in de nakoming, zoals hier aan de orde, moet de schade worden begroot op basis van een vergelijking tussen de situatie waarin de benadeelde bij behoorlijke nakoming zou zijn geraakt en de feitelijke situatie waarin hij als gevolg van de tekortkoming is komen te verkeren. Wat zou er gebeurd zijn als [gedaagde] wel een zorgvuldige controle had uitgevoerd? Vaststaat dat [eiser] de woning dan niet zou hebben verhuurd aan de huurder. Daarom moet – voor het vaststellen van de hypothetische situatie zonder die tekortkoming – worden gekeken naar de situatie zoals die zou zijn geweest als [eiser] zijn woning niet had verhuurd. Voorts staat vast dat [eiser] is geconfronteerd met een claim van Liander (waarvan de precieze hoogte overigens nog niet vaststaat).

vordering Liander (vordering tot vrijwaring)

4.14.

De schade als gevolg van het ontvangen van een fraudefactuur van Liander kan aan [gedaagde] worden toegerekend. Hieruit volgt dat de eigenlijke vordering tot vrijwaring toewijsbaar is en bij eindvonnis zal worden toegewezen.

gemiste huuropbrengst

4.15.

[eiser] vordert vergoeding van de gemiste huurpenningen over 5 maanden á € 750,00, in totaal € 3.750,00. Voorts vordert [eiser] de borg van € 750,00 terug die hij nooit heeft ontvangen en de door hem betaalde bemiddelingskosten van € 750,00. In totaal komt dit deel van de vordering dan uit op € 5.250,00.

4.16.

[gedaagde] betwist het oorzakelijke verband tussen de onbetaald gebleven huurpenningen en de tekortkoming.

4.17.

Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat het oorzakelijke verband tussen de gemiste huurpenningen en de tekortkoming ontbreekt. Indien de tekortkoming wordt weggedacht dan zou er geen huurovereenkomst tot stand zijn gekomen en zouden er geen huurpenningen zijn ontvangen. Het deel van de vordering, voor zover betrekking hebbend op de gemiste huurpenningen, zal door de rechtbank worden afgewezen.

4.18.

[eiser] maakt voorts aanspraak op terugbetaling van de door hem betaalde bemiddelingskosten ten bedrage van € 750,00, omdat – naar de rechtbank begrijpt – [gedaagde] hiervoor geen werkzaamheden heeft verricht. Uitgangspunt bij de schadeberekening is dat – de tekortkoming weggedacht – er geen huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen en er dus ook geen bemiddelingskosten zouden zijn betaald. Het oorzakelijke verband tussen de (betaalde) bemiddelingskosten en de tekortkoming is daarmee gegeven. Nu de hoogte van de bemiddelingskosten en de betaling daarvan niet zijn betwist, zal dit deel van de vordering, voor zover betrekking hebbend op de betaalde bemiddelingskosten, door de rechtbank bij eindvonnis worden toegewezen.

4.19.

Aangezien [gedaagde] geen verweer voert tegen de door [eiser] gevorderde borg en erkent dat hier sprake is van schade, is een bedrag van € 750,00 toewijsbaar. Het verweer van [gedaagde] dat [eiser] de borg wel heeft ontvangen, is onvoldoende onderbouwd. Een bedrag van € 750,00 zal bij eindvonnis worden toegewezen.

herstelkosten woning

4.20.

[eiser] stelt dat hij schade aan zijn woning heeft geleden door de aanwezigheid van de hennepplantage. Ter onderbouwing van deze schade heeft [eiser] een rapport van Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. d.d. 4 oktober 2011 overgelegd. De schade is begroot op in totaal € 36.800,00, waarvan € 7.550,00 direct en € 29.250,00 op termijn. De kosten van het onderzoek bedroegen € 289,00 (inclusief btw). Daarnaast vordert [eiser] vergoeding van de kosten van het vervangen van het hang- en sluitwerk, zijnde € 200,00, en van de kosten gemoeid met het afvoeren van puin, zijnde € 298,00.

4.21.

[gedaagde] betwist de hoogte van deze schade (deels). Hij stelt daartoe dat het gevorderde schadebedrag in verband met het herstellen van de schade aan de woning, zoals blijkt uit het overgelegde rapport, veel te hoog is. Dit schadebedrag omvat namelijk ook herstelwerkzaamheden die niets te maken hebben met de aanwezigheid van de hennepplantage, maar zien op achterstallig onderhoud en andere inherente tekortkomingen aan de woning die reeds voor 2008 aanwezig waren, aldus [gedaagde]. Tegen de kosten gemoeid met het afvoeren van het puin en de vervanging van het hang- en sluitwerk is door [gedaagde] geen verweer gevoerd.

4.22.

De rechtbank acht het oorzakelijke verband tussen de tekortkoming van [gedaagde] en de schade aan de woning aanwezig. Zonder tekortkoming van [gedaagde] was de woning niet verhuurd en was daarin geen hennepplantage gevestigd. Dit betekent dat de door [gedaagde] niet betwiste posten van € 298,00 (afvoer puin) en € 200,00 (vervanging sloten) zonder meer toewijsbaar zijn. De rechtbank zal deze schadeposten bij eindvonnis dan ook toewijzen. Ter zake van de schade gemoeid met het herstel van de schade aan de woning heeft [gedaagde] echter terecht aangevoerd dat uit het rapport niet duidelijk blijkt in hoeverre de schade als daarin genoemd, zoals vervanging van de keuken, vervanging CV ketel, schilderwerk buiten en dergelijke, is veroorzaakt door de hennepplantage.

4.23.

De rechtbank acht het voorshands nodig een deskundigenbericht in te winnen. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

4.24.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van de bouwkunde en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:

Is er schade aan de woning ontstaan door de aanwezigheid van de hennepplantage in de periode van medio april 2008 tot 25 januari 2009?

Zo ja, welke schade is er ontstaan en wat bedragen de kosten van herstel van deze schade?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

4.25.

Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro rust op [eiser] de bewijslast van de omvang van zijn schade. Gelet hierop dient het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door [eiser] te worden betaald.

4.26.

[gedaagde] heeft betoogd dat [eiser] niet aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan door de woning niet opnieuw te verhuren of in de verkoop te zetten. [eiser] heeft hiertegen aangevoerd dat de woning eerst gerenoveerd dient te worden, waarvoor het [eiser] aan financiële middelen ontbreekt. Hierop heeft [gedaagde] niet meer gereageerd, zodat de rechtbank het verweer van [gedaagde] als onvoldoende onderbouwd verwerpt. [gedaagde] heeft zich voorts beroepen op artikel 6:101 lid 2 BW Pro in verband met de tussen [eiser] en de huurder gesloten huurovereenkomst. Waarom dit artikel in de gegeven situatie zou gelden, is, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet duidelijk. De schade is nu juist veroorzaakt doordat de huurder niet meer – als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde] – te traceren is zodat [eiser] zijn schade niet op de huurder kan verhalen. Ten slotte is door [gedaagde] een beroep gedaan op artikel 6:109 BW Pro. Dit beroep is door [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd onderbouwd om tot matiging van de schadevergoedingsplicht te kunnen leiden. Het verweer wordt verworpen.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
6 maart 2013voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.F. Clement en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2013.