Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-NEDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: 232129 / HA ZA 12-518
vonnis van 2 januari 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres]
eiseres,
advocaat mr. W.H.M. Cnossen te Heerenveen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde]
gedaagde,
advocaat mr. G.G.W.G. van den Bosch te ‘s-Hertogenbosch.
Partijen zullen hierna AWHoreca Makelaars en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 september 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 29 oktober 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. AWHoreca Makelaars is een organisatie waarbij horecataxateurs en horecamakelaars zijn aangesloten die ondernemers adviseren en begeleiden bij de koop, verkoop, verhuur of taxatie van horecabedrijven.
2.2. [gedaagde] heeft in eigendom het pand aan de [adres] 23 en 23a te [woonplaats] (hierna: het horecapand), waarin [dochteronderneming van eiseres] Horeca B.V., een dochteronderneming van [gedaagde], een horecabedrijf exploiteert onder de naam Hotel Restaurant [A].
2.3. Op 2 april 2011 hebben de heer [betrokkene 1] en mevrouw [betrokkene 2], beiden statutair directeur van [gedaagde], namens [gedaagde] de opdrachtbevestiging ondertekend van AWHoreca Makelaars met betrekking tot het taxeren van het horecapand alsmede van de bedrijfsexploitatie van Hotel Restaurant [A].
2.4. Op 20 april 2011 heeft AWHoreca Makelaars een taxatierapport uitgebracht. Daarin is de onderhandse verkoopwaarde van het horecapand vrij van huur en gebruik bepaald op € 4.101.000,00 en van de bedrijfsexploitatie op € 763.000,00.
2.5. Op 5 juli 2011 hebben [stat. directeur van eiseres] (hierna: [stat. directeur van eiseres]), statutair directeur van AWHoreca Makelaars, en de heer en mevrouw [betrokkenen] gesproken over een mogelijke verkoop van de bedrijfsexploitatie en verkoop of verhuur van het horecapand. [stat. directeur van eiseres] heeft in dat gesprek Charme Hotels als potentiële koper genoemd.
2.6. Op 18 juli 2011 heeft een ontmoeting plaatsgevonden tussen medewerkers van Charme Hotels en de heer en mevrouw [betrokkenen], welke ontmoeting [stat. directeur van eiseres] heeft gearrangeerd.
2.7. Op 22 augustus 2011 hebben [stat. directeur van eiseres] en de heer en mevrouw [betrokkenen] opnieuw gesproken over de mogelijke verkoop van de bedrijfsexploitatie en verkoop of verhuur van het horecapand. Bij brief van dezelfde datum heeft [stat. directeur van eiseres] hen het volgende bericht:
Betreft: Voorstel begeleiding bij verkoop
[…]
Naar aanleiding van het gesprek met ondergetekende, wil ik u meedelen met plezier en enthousiasme uw opdracht tot dienstverlening te aanvaarden bij de verkoop van uw horecabedrijf en de verhuur van uw bedrijfspand.
In het gesprek vertelde u dat u uw horecabedrijf, Hotel Restaurant [A], […] overweegt te verkopen. […]
U wilt bij deze verkoopprocedure graag worden begeleid en geadviseerd door een ter zake kundige adviseur/makelaar. […]
AWHoreca Makelaars hanteert de volgende werkwijze:
• In gezamenlijk overleg vaststellen van de uitgangspunten voor de verkoop. Basis hiervoor is de door AWHoreca Makelaars opgestelde taxatie d.d. april 2011. Aan de hand van de in dit rapport vastgestelde waardes zullen zowel de bodemprijzen als de vraagprijzen voor pand en exploitatie worden vastgesteld en zal tevens de jaarhuur worden bepaald. […]
• Op basis van voornoemde waardes en uitgangspunten stellen wij een opdracht tot dienstverlening op, waarin de gemaakte afspraken (waaronder het courtagetarief en de overige voorwaarden) worden vermeld;
• Samenstellen van een uitgebreid verkoopmemorandum van het bedrijf, waarin alle beschikbare en verkregen informatie wordt verwerkt en overzichtelijk gepresenteerd;
• Starten van de onderhandelingen met Charme hotels.
[…]
Bovenstaande werkzaamheden worden uitgevoerd op basis van de Voorwaarden en Tarieven AWHoreca Makelaars en Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers […].
Ten aanzien van onze courtage willen wij u in afwijking van het gestelde in onze algemene voorwaarden het volgende voorstellen:
- In geval van verkoop/verhuur brengen wij een courtage in rekening van € 75.000,-- exclusief btw. BTW.
- Deze courtage is gebaseerd op een waarde van € 3.500.000,-- voor het pand in het geval van verhuur (10 maal de jaarhuur) en € 800.000,-- voor de bedrijfsexploitatie. Indien het pand verkocht wordt is de basis voor het pand € 4.000.000,--.
- Indien er een hogere verkoopopbrengst wordt gegenereerd dan bovenstaand wordt vermeld brengen wij een bonus in rekening van 5% van de meeropbrengst van pand en exploitatie.
De opdracht tot dienstverlening heeft een looptijd van 12 maanden en is gebaseerd op no cure/no pay […].
Wij gaan ervan uit dat wij met het bovenstaande u een compleet voorstel hebben gedaan. Tijdens onze bespreking van maandag 12 september a.s. geef ik op bovenstaande nog graag een toelichting.
2.8. Bij de stukken bevindt zich een tekst gedateerd 1 september 2011 op briefpapier van Hotel Restaurant [A], die, voor zover van belang, als volgt luidt:
Uitgangspunten overname exploitatie Hotel [A]
In de afgelopen tijd hebben we met elkaar gesproken om te komen tot een overname van het hotel.
Jullie hebben ons gevraagd na te denken onder welke voorwaarden de overname van uitsluitend de exploitatie zou kunnen worden gerealiseerd.
We hebben hier over nagedacht en komen tot de volgende uitgangspunten:
[…]
4. Koop gehele onderneming
- onderneming en onroerend goed […]
- vraagprijs € 7.500.000,00
2.9. De brief van 22 augustus 2011 (2.7) en de tekst van 1 september 2011 (2.8) hebben [stat. directeur van eiseres] en de heer en mevrouw [betrokkenen] besproken tijdens een vervolggesprek op 12 september 2011. Omdat de heer en mevrouw [betrokkenen] het courtagevoorstel te hoog vonden en [stat. directeur van eiseres] de verkoopvoorwaarden niet realistisch achtte, hebben zij de bespreking beëindigd. Verder contact tussen hen heeft niet plaatsgevonden.
2.10. Op 22 maart 2012 heeft [dochteronderneming van eiseres] Horeca B.V de bedrijfsexploitatie van Hotel Restaurant [A] zonder tussenkomst van AWHoreca Makelaars overgedragen aan Charme Hotel [A] B.V.
3. Het geschil
3.1. AWHoreca Makelaars vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, primair tot betaling van € 98.500,00 en subsidiair € 75.000,00, vermeerderd met btw en wettelijke handelsrente vanaf 7 april 2012. Voorts vordert AWHoreca Makelaars veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
3.2. AWHoreca Makelaars legt aan haar vordering ten grondslag dat tussen de partijen op 5 juli 2011 een mondelinge bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen en dat zij uit dien hoofde primair recht heeft op vergoeding van gebruikelijk loon, namelijk courtage conform haar algemene voorwaarden, en subsidiair op vergoeding van redelijk loon, zoals neergelegd in haar voorstel van 22 augustus 2011 (2.3).
3.3. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Kern van het geschil is of [stat. directeur van eiseres] namens AWHoreca Makelaars en de heer en mevrouw [betrokkenen] namens [gedaagde] tijdens hun gesprek op 5 juli 2011 (2.5) een mondelinge bemiddelingsovereenkomst hebben gesloten. Vast staat dat in dat gesprek is afgesproken dat [stat. directeur van eiseres] voor de heer en mevrouw [betrokkenen] een gesprek met Charme Hotels zou organiseren. De vraag die voorligt, is of de heer en mevrouw [betrokkenen] dit redelijkerwijze hadden moeten opvatten als een aanbod van [stat. directeur van eiseres] (namens AWHoreca Makelaars) om te bemiddelen bij de totstandkoming van een overeenkomst met Charme Hotels van verkoop van de bedrijfsexploitatie en verkoop of verhuur van het bedrijfspand.
4.2. De rechtbank stelt voorop dat AWHoreca Makelaars niet heeft betwist dat de taxatie van het bedrijfspand en de bedrijfsexploitatie hebben plaatsgevonden op verzoek van de bank en dat eerst nadien tussen [stat. directeur van eiseres] en de heer en mevrouw [betrokkenen] een aantal keer is gesproken over de toekomst van het bedrijf. Zo ook op 5 juli 2011. [stat. directeur van eiseres] heeft ter comparitie dienaangaande het volgende verklaard:
“Op 5 juli 2011 hadden we weer een gesprek. We hebben toen gezamenlijk geconstateerd dat doorgaan met de exploitatie op dezelfde manier geen optie was, evenmin als het aanstellen van een manager. Vervolgens is gesproken over de verkoop of verhuur van het pand en de verkoop van de exploitatie. Ik heb toen als potentiële kopers Charme Hotels en Fletcher genoemd. Ik heb uitgelegd wie Charme Hotels zijn en die vonden ze interessant. Wij hebben toen afgesproken dat ik met Charme Hotels een afspraak zou maken om te kijken of zij geïnteresseerd waren. We hebben toen ook afgesproken dat, als het wat zou worden met Charme Hotels, we dan mijn courtage zouden afspreken. […] Het kan zijn dat ik heb gezegd dat een afspraak met Charme Hotels geheel vrijblijvend was. Dat was het namelijk ook. Mijn inzet was niet vrijblijvend.”
4.3. Hieruit volgt dat de heer en mevrouw [betrokkenen] ten tijde van dit gesprek nog geen concrete verkoopplannen hadden en dat het gesprek veeleer een oriënterend karakter had. Daaruit volgt voorts dat het initiatief om een afspraak met Charme Hotels te maken van [stat. directeur van eiseres] uitging. Onder die omstandigheden hebben de heer en mevrouw [betrokkenen] naar het oordeel van de rechtbank de opmerking van [stat. directeur van eiseres] dat een afspraak met Charme Hotels geheel vrijblijvend was en dat later, als het wat zou worden, een courtage zou worden afgesproken, redelijkerwijs aldus kunnen opvatten dat [stat. directeur van eiseres] aanbood om geheel onverplicht een kennismaking met Charme Hotels te organiseren en dat het eventueel maken van afspraken over vervolgwerkzaamheden waar wel betaling voor verschuldigd zou zijn, te weten de bemiddeling bij een eventuele verkoop, op een later moment zou plaatsvinden. Dit strookt ook met het feit dat AWHoreca Makelaars, nadat Charme Hotels na de kennismaking geïnteresseerd bleek te zijn, bij brief van 22 augustus 2011 (2.7) dienaangaande een uitgewerkt voorstel doet met betrekking tot de courtage, waarbij ook de werkwijze van AWHoreca Makelaars bij de bemiddeling wordt toelicht.
4.4. Het voorgaande betekent dat op 5 juli 2011 enkel overeenstemming is bereikt over het feit dat [stat. directeur van eiseres] kosteloos een kennismaking met Charme Hotels zou organiseren. Los van het benaderen van een fotograaf, waarmee de heer en mevrouw [betrokkenen] vervolgens zelf zaken hebben gedaan, is de bemoeienis van [stat. directeur van eiseres] daartoe ook beperkt gebleven. Uit de onder 2.6 tot en met 2.10 aangehaalde feiten blijkt immers dat [stat. directeur van eiseres] en de heer en mevrouw [betrokkenen] nadien geen overeenstemming over verdergaande inzet van [stat. directeur van eiseres] meer hebben bereikt.
4.5. De grondslag is daarmee aan de vorderingen van AWHoreca Makelaars komen te ontvallen, zodat de vorderingen moeten worden afgewezen.
4.6. AWHoreca Makelaars zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 1.789,00
- salaris advocaat 2.842,00 (2,0 punten × tarief € 1.421,00)
Totaal € 4.631,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt AWHoreca Makelaars in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 4.631,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt AWHoreca Makelaars in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat AWHoreca Makelaars niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op
2 januari 2013.