Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-NEDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 818345 \ CV EXPL 12-2905 \ 407 \ 167
uitspraak van 11 januari 2013
vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap
Wibeco B.V.
gevestigd te Nijmegen
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
procederend in persoon
tegen
[huurder]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
gemachtigde mr. M.J. Wagemans
Partijen worden hierna Wibeco en [huurder] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 juli 2012 en de daarin genoemde processtukken
- de door Wibeco op 7 september 2012 toegezonden producties ten behoeve van de comparitie van partijen
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 20 november 2012.
2. De feiten
2.1 Wibeco verhuurt vanaf 16 juni 2010 aan [huurder] de onzelfstandige woonruimte aan de [adres] voor een ‘kale’ huurprijs van
€ 321,01 per maand.
2.2 Op 9 september 2011 heeft [huurder] de Huurcommissie verzocht de huurprijs te verlagen op grond van het puntenaantal. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van
3 februari 2012 geoordeeld dat de door [huurder] voorgestelde verlaging van de huurprijs van € 321,01 tot € 279,11 per maand vanaf 1 september 2011 redelijk is. Daarbij heeft de Huurcommissie het gehuurde gewaardeerd op 149 punten. De Huurcommissie heeft Wibeco als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld tot het betalen van een bedrag van
€ 450,00 aan leges.
3. De vordering en het verweer in conventie
3.1 Wibeco vordert dat de kantonrechter bij vonnis, zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat op de huurprijs van het gehuurde een toeslag van 15 % gerekend mag worden, althans dat de kantonrechter de huurprijs vast stelt op een bedrag van € 321,01 per maand (huurprijsdatum 1 juli 2012). Daarnaast vordert Wibeco de veroordeling van [huurder] tot betaling van het bedrag van € 450,00 aan leges binnen veertien dagen na betekening van het vonnis. Tot slot vordert Wibeco de veroordeling van [huurder] in de proceskosten.
3.2 Wibeco baseert haar vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, op de volgende stellingen. Het gehuurde is door de gemeente Nijmegen aangewezen als een gemeentelijk monument, te weten een ‘stadsbeeldobject 19de eeuwse stadsuitleg’. Zij moet daarom extra kosten maken om het beeldbepalende karakter van de woonruimte te behouden. Bij de verrichte onderhoudswerkzaamheden heeft zij rekening gehouden met de status van het pand. Zij heeft vanaf 2005 gemiddeld € 11.851,02 per jaar geïnvesteerd in het pand. Nu zij voldoet aan de voorwaarden, mag zij als verhuurder een toeslag van 15 % op de maximale huurprijs toepassen, zoals zij ook vanaf aanvang van de huurovereenkomst heeft gedaan, aldus Wibeco.
3.3 [huurder] voert verweer. Op dat verweer gaat de kantonrechter hierna, waar nodig, in.
4. De vordering en het verweer in reconventie
4.1 [huurder] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Wibeco veroordeelt om aan hem te betalen een bedrag van
€ 460,90, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling. Daarnaast vordert [huurder] de veroordeling van Wibeco tot betaling van een bedrag van € 41,90 per maand (of een gedeelte daarvan) vanaf
1 augustus 2012 tot de dag dat de kantonrechter een oordeel heeft gegeven in het onderhavige geschil, vermeerderd met de wettelijke rente tot aan de dag van volledige betaling. Verder vordert [huurder] de veroordeling van Wibeco in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente wanneer deze niet binnen acht dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald.
4.2 [huurder] baseert zijn vordering, kort samengevat, op de stelling dat hij ondanks de huurverlaging van de Huurcommissie tot een bedrag van € 279,11, toch maandelijks een bedrag van € 321,01 is blijven betalen. Daardoor betaalt hij maandelijks een bedrag van € 41,90 teveel. Wibeco moet hem dit bedrag terugbetalen, aldus [huurder].
4.3 Wibeco voert verweer. Op dat verweer gaat de kantonrechter hierna, waar nodig, in.
5. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
5.1 Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
5.2 Het geschil spitst zich toe op de vraag of Wibeco als verhuurder aanspraak kan maken op een toeslag van 15 % op de huurprijs. De grondslag voor deze toeslag is te vinden in artikel 8a Besluit huurprijzen woonruimte. Dit artikel luidt als volgt:
“ Indien woonruimte bestaat uit of deel uitmaakt van een beschermd monument als bedoeld in artikel 1, onder d, van de Monumentenwet 1988 (Stb. 638) en indien woonruimte behoort tot een beschermd stads- en dorpsgezicht als bedoeld in artikel 1, onder g, van die wet, in dit geval voor zover vanwege het behoren tot een beschermd stads- en dorpsgezicht door de verhuurder noodzakelijkerwijs aan deze woonruimte gelden zijn besteed, beoordeelt de huurcommissie de redelijkheid van een wijziging van de huurprijs of de redelijkheid van een huurprijs als bedoeld in artikel 255 van Pro Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, en de artikelen 11, eerste en derde lid, en 16, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, met inachtneming van de door de verhuurder voor de instandhouding van de monumentale waarde gemaakte kosten. Het bepaalde in artikel 5 is Pro niet van toepassing.”
5.3 Uit dit artikel volgt dat er twee categorieën woonruimte zijn die in aanmerking kunnen komen voor een toeslag op de huurprijs. De vraag die moet worden beantwoord is of het onderhavige pand aan [adres] valt binnen één van deze categorieën.
Vast staat dat het niet gaat om een van rijkswege beschermd monument. De woning valt dus niet onder de in artikel 1 onder Pro d van de Monumentenwet 1988 bedoelde categorie. Dat betekent dat onderzocht moet worden of is voldaan aan de voorwaarden voor de andere categorie. Artikel 1 onder Pro g Monumentenwet 1988 bepaalt dat onder beschermde stads- en dorpsgezichten wordt verstaan:
“stads- en dorpsgezichten die door Onze minister en Onze minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer als zodanig ingevolge artikel 35 van Pro deze wet zijn aangewezen, met ingang van de datum van publikatie van die aanwijzing in de Nederlandse Staatscourant.”
Uit deze definitie volgt dat het pand van rijkswege moet zijn aangewezen als een beschermd stadsgezicht.
5.4 Wibeco heeft aangevoerd dat de gemeente het pand als ‘stadsbeeldobject’ heeft aangewezen en dat deze aanwijzing geruime tijd geleden voor goedkeuring aan de minister is voorgelegd. Het wachten is op de handtekening van de minister. Intussen moet Wibeco wel voldoen aan alle verplichtingen die voortvloeien uit de aanwijzing als ‘stadsbeeldobject’. In verband daarmee moet zij zich bij onderhoudswerkzaamheden aan specifieke voorschriften houden, die extra kosten met zich meebrengen. Deze kosten zijn ook daadwerkelijk door haar gemaakt. Om die reden stelt Wibeco zich op het standpunt dat zij met recht een toeslag van 15% op de huur rekent. Voor vergelijkbare panden in Nijmegen is dat ook door de huurcommissie gehonoreerd. [huurder] is het hier, kort samengevat, niet mee eens.
5.5 De kantonrechter overweegt als volgt.
Het feit dat nog niet van rijkswege is beslist over de aanwijzing als beschermd stadsgezicht, maakt dat het pand aan [adres] te Nijmegen op dit moment niet voldoet aan de voorwaarden van artikel 8a Besluit huurprijzen woonruimte. Het valt immers niet onder de definitie van artikel 1 onder Pro g van de Monumentenwet 1988. Dat betekent dat voor de bepaling van de maximaal redelijke huurprijs uitgegaan moet worden van het woningwaarderingstelsel. Voor het vooruitlopen op de toekenning van de status van beschermd stadsgezicht bestaat noch in de wetsgeschiedenis noch in de jurisprudentie een rechtsgrond. Hieruit volgt dat er geen ruimte is voor toekenning van een toeslag op de maximaal redelijke huurprijs zolang er geen sprake is van een van rijkswege aangewezen beschermd stadsgezicht. Dat de huurcommissie onder omstandigheden anders heeft beslist leidt niet tot een ander oordeel.
5.6 Niet gesteld of gebleken is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om in dit geval vast te houden aan het woningwaarderingstelsel. In dit verband merkt de kantonrechter op dat Wibeco weliswaar stukken in het geding heeft gebracht met betrekking tot de kosten van door haar uitgevoerd onderhoud, maar dat daaruit niet kan worden opgemaakt dat zij hiervoor structureel en aanmerkelijk meer kosten heeft moeten maken dan de gebruikelijke kosten van onderhoud.
5.7 Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht afwijst. De vordering wat betreft de leges van € 450,00 wijst de kantonrechter ook af.
5.8 [huurder] heeft zich in reconventie op het standpunt gesteld dat Wibeco het bedrag dat hij maandelijks teveel aan huur heeft betaald, aan hem moet terugbetalen. Nu vast is komen te staan dat de maximale huurprijsgrens conform het woningwaarderingstelsel uitkomt op een huurprijs van € 279,11 per maand exclusief bijkomende kosten, heeft
[huurder] vanaf 1 september 2011 tot heden een bedrag van € 41,90 per maand teveel betaald. Wibeco heeft dit ook niet weersproken. Dit betekent dat de kantonrechter de gevorderde terugbetaling toewijst.
5.7 Wibeco wordt zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van de conventie en de reconventie dragen, waarbij de kantonrechter aan nakosten een bedrag van € 50,00 toewijst. Dit is een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde met een maximum van € 100,00.
6. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1 wijst de vordering af;
6.2 veroordeelt Wibeco in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van
[huurder] begroot op € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde;
in reconventie
6.3 veroordeelt Wibeco aan [huurder] te betalen een bedrag van € 460,90, vanaf
1 augustus 2012 te vermeerderen met € 41,90 per maand tot en met januari 2013, vermeerderd met de wettelijke rente telkens vanaf het moment van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling;
6.4 veroordeelt Wibeco in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [huurder] begroot op € 100,00 aan salaris voor de gemachtigde;
zowel in conventie als in reconventie
6.5 veroordeelt Wibeco tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan;
6.6 verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.7 wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.E.M. Overkamp en in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2013.