Uitspraak
RECHTBANK OOST-NEDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/125185 HA ZA 11-737
datum vonnis: 20 februari 2013
Vonnis van de rechtbank Oost-Nederland, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
inzake:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres]
gevestigd te [plaats],
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
verder te noemen [eiseres],
advocaat mr. W.H.R. van Boetzelaer te Heerenveen,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AZUR REGISTERGOEDEREN B.V.,
gevestigd te Druten,
gedaagde,
verder te noemen Azur,
advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen.
Procesverloop
De bij tussenvonnis van 29 februari 2012 bevolen comparitie van partijen is op 1 november 2012 gehouden. Voordien heeft [eiseres] een conclusie van antwoord in reconventie genomen.
Na die comparitie heeft [eiseres] een conclusie van repliek in conventie genomen en Azur een conclusie van dupliek in conventie, waarna partijen vonnis hebben verzocht.
De verdere beoordeling van het geschil en de gronden van de beslissing
In conventie
Feiten (alles kort samengevat en voorzover van belang)
1. Azur was (tot 22 september 2005) eigenaar van een agrarisch perceel van 6 ha, 59 are en 50 ca in Maasbommel, plaatselijk bekend als De Appelgaard.
Azur was doende om op deze locatie een recreatiepark te ontwikkelen met 80 recreatie-woningen, maar in die ontwikkeling liep zij vast.
2. Daarop heeft Azur dit plan verkocht aan [eiseres]: koopovereenkomst d.d. 22 september 2005 (productie 1 dagvaarding en productie 1 conclusie van antwoord in conventie).
De verkoopprijs was afgestemd op de ontwikkelpotentie van 80 recreatiewoningen (artikel 5 lid 6 koopovereenkomst).
Voorts werd vastgelegd de afspraak, dat [eiseres] een waarborgsom van € 300.000,-- onder Azur zou storten, hetgeen ook daadwerkelijk is geschied.
Ontbindende voorwaarden (artikel 17 koopovereenkomst)
3. Artikel 17 lid 2:
[Eiseres] heeft tot 1 maart 2006 de gelegenheid en het recht onderzoek te plegen naar de haalbaarheid van het plan. Mocht er op 1 maart 2006 geen uitzicht zijn op een, naar de mening van [eiseres], haalbaar plan, dan heeft [eiseres] het recht om deze overeenkomst te ontbinden waarbij koper zich verplicht de waarborgsom aan koper te restitueren en verkoper zich na (terug)ontvangst van de waarborgsomterugbetaling de ten behoeve van koper gevestigde zekerheidshypotheek door te halen, door middel van ondertekening van een royementsvolmacht, op te maken door voormeld notariskantoor.
4. Artikel 17 lid 3:
Indien de in artikel 5 lid 6 van deze overeenkomst beschreven bestemmingsplanwijziging per 1 maart 2011 niet onherroepelijk heeft plaatsgevonden, heeft koper het recht deze overeenkomst te ontbinden. Alsdan zal de hypotheek worden doorgehaald en zal Azur de helft van de in artikel 2 van deze overeenkomst gestelde waarborgsom, te weten € 150.000,--, restitueren aan [eiseres].
De vordering van [eiseres]
5. Op grond van het feit dat de bestemmingsplanwijziging als hiervoor omschreven niet voor 1 maart 2011 is gerealiseerd, heeft [eiseres] de ontbindende voorwaarde van artikel 17 lid 3 koopovereenkomst ingeroepen en vordert in deze procedure een bedrag van
€ 150.000,-, zijnde de helft van de destijds gestorte waarborgsom, van Azur terug.
Het verweer van Azur
6. Volgens Azur is het feit, dat die bestemmingsplanwijziging niet (voor 1 maart 2011) heeft plaatsgevonden enkel en alleen aan [eiseres] zelf te wijten, nu [eiseres] niets heeft gedaan, althans geenszins heeft getracht die wijziging te bewerkstelligen, en dan in de zin van artikel 6:23 lid 2 Burgerlijk Wetboek die ontbindende voorwaarde als niet vervuld heeft te gelden.
7. Azur doet in dit kader (mede) een beroep op het bepaalde in de koopovereenkomst in het hoofdstuk “Nabetaling” in artikel 19 lid 3:
[eiseres] verplicht zich maximaal in te spannen dat de bestemmingsplanprocedure als genoemd in artikel 5 lid 6 in 2005 wordt opgestart.
Azur wijst erop dat [eiseres] eerst op 13 maart 2007 een verzoek tot wijziging van de bestemming heeft ingediend, welk verzoek was gebaseerd op de realisatie van 72 recreatiewoningen, terwijl in eerder stadium de gemeente een plan (van Azur) gebaseerd op 80 woningen al had afgewezen.
Reconventie
8. In reconventie vordert Azur in het verlengde van haar in conventie gevoerde verweer alsnog (na-)betaling van het restant van de overeengekomen koopprijs ad € 700.000,-- (I.) en medewerking aan de overdracht van het verkochte onder verbeurte ener dwangsom (II.).
9. Gezien de samenhang van deze vorderingen zal de rechtbank de grondslag van de reconventionele vordering van Azur en het verweer van [eiseres] eerst verder behandelen, nadat de conventie zal zijn beoordeeld.
De beoordeling
Conventie
10. Omtrent de feiten verschillen [eiseres] en Azur niet van mening in die zin, dat vaststaat dat na het sluiten van de koopovereenkomst op 22 september 2005 het verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan door [eiseres] niet in 2005, maar op 13 maart 2007 is ingediend; voorts dat [eiseres] geen beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde ex artikel 17 lid 2 van de koopovereenkomst als gevolg waarvan [eiseres] de gehele door haar gestorte waarborgsom van € 300.000,-- zou hebben kunnen terugvorderen bij gebreke van uitzicht op een haars inziens haalbaar plan.
Eveneens staat tussen partijen vast, dat per 1 maart 2011 bestemmingsplanwijziging niet onherroepelijk heeft plaatsgevonden en daarmede de in artikel 17 lid 3 van de koop-overeenkomst geformuleerde ontbindende voorwaarde is vervuld, zomede [eiseres] daarop een beroep heeft gedaan.
11. Verdeeld houdt partijen het antwoord op de vraag c.q. het verweer van Azur of en in hoeverre [eiseres] zelf de vervulling van die ontbindende voorwaarde in de zin van artikel 6:23 lid 2 BW heeft teweeggebracht.
Azur beroept zich daarbij op het bepaalde in artikel 19 lid 3 van de koopovereenkomst, die volgens haar [eiseres] immers verplicht tot maximale inspanning om die wijzigingsprocedure voor 2005 “op te starten”.
12. De rechtbank kan Azur in deze laatste redenering niet volgen.
Allereerst is de betrokken bepaling in de koopovereenkomst opgenomen onder artikel 19 onder het hoofdstuk “Nabetaling” en is daarin geen rechtstreeks verband of verwijzing te lezen met het eerdere hoofdstuk “Ontbindende Voorwaarden” met daarin artikel 17 en 18, in de zin dat het niet voldoen aan de verplichting in die eerste bepaling op enigerlei wijze de mogelijkheid van het inroepen van zo’n ontbindende voorwaarde zou (kunnen) beletten.
Verder ziet de bepaling van artikel 19 lid 3 op de “opstart in 2005” van de bestemmingsplanprocedure, waarvan allereerst kan worden gezegd, dat het jaartal 2005 gezien het sluiten van de koopovereenkomst op 22 september 2005 optimistisch lijkt.
Voorzover aan dat jaartal 2005 in dit verband waarde moet worden toegekend, valt op dat de betrokken bepaling niet een tijdstip van indiening van enige aanvraag bij de gemeente formuleert, maar het “opstarten” van de wijzigingsprocedure als zodanig, hetgeen een breder criterium inhoudt, zodanig dat indiening van het feitelijke verzoek bij de gemeente ruim een jaar later per 13 maart 2007 nog steeds als tijdig heeft te gelden, zeker nu zijdens Azur in die periode te dien aanzien geen vertragingsverwijt aan [eiseres] is geuit, laat staan enige sommatie en/of ingebrekestelling ter zake heeft plaatsgevonden.
Bovendien legt Azur de toets ten onrechte bij het (al of niet) gehonoreerd zijn/worden van de aanvraag van de bestemmingsplanwijziging, terwijl deze bepaling slechts ziet op de “opstart” van de procedure als zodanig.
13. Blijft de toetsing aan het bepaalde in artikel 6:23 lid 2 BW:
Wanneer de partij die bij de vervulling belang had, deze heeft teweeggebracht, geldt de voorwaarde als niet vervuld, indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen.
14. Allereerst was het niet [eiseres] zelf, die de ontbindende voorwaarde vervulde, maar de gemeente West Maas en Waal, die op 27 mei 2008 aan [eiseres] kennis gaf van het besluit geen medewerking te verlenen aan de gevraagde bestemmingsplanwijziging.
Nu zou onder “teweegbrengen” ook begrepen kunnen worden het indienen door [eiseres] van een op voorhand volstrekt kansloze aanvraag tot bestemmingsplanwijziging, daarvan is de rechtbank echter niet gebleken.
Het oorspronkelijke door Azur ingediende plan, dat was gebaseerd op 80 recreatiewoningen, was door het gemeentebestuur niet onwelwillend bezien, maar (te) grootschalig bevonden, het vervolgens door [eiseres] ingediende plan was gebaseerd op 72 woningen met bijbehorende voorzieningen ter voorkoming van permanente bewoning.
Uit de stellingen van [eiseres] en overgelegde stukken (conclusie van antwoord reconventie 9 t/m 15 en conclusie van repliek 12 t/m 16) blijkt geenszins dat de gemeente de aanvraag van 13 maart 2007 per kerende post heeft afgewezen.
[Eiseres] heeft niet alleen herhaalde malen om besluitvorming moeten vragen, maar tevens blijkt dat de gemeente nog marktonderzoek (“De Gouden Ham”) wilde en moest verrichten zomede nog beleid omtrent het voorkomen van permanente bewoning moest ontwikkelen, hetgeen uiteindelijk resulteerde in een afwijzing van de aanvraag per 27 mei 2008.
15. Ook na 27 mei 2008 heeft [eiseres] overigens niet die afwijzing berust in de zin dat nadien tot maart 2011 (blijkens producties 1 t/m 34 bij conclusie van repliek) met aanpassing van uitgangspunten (bijvoorbeeld naar 60 woningen) door [eiseres] is getracht alsnog de bestemming, bedrijfseconomisch gezien, op acceptabele wijze gewijzigd te krijgen.
Zonder succes, want in de loop van 2010 heeft de gemeente een structuurvisie ontwikkeld op grond waarvan in De Appelgaard nog maximaal 25 recreatiewoningen zouden mogen worden ontwikkeld. Op een dergelijk laag aantal is voor [eiseres] geen behoorlijke bedrijfs-economische exploitatie mogelijk.
16. Geeft het voorgaande aan de rechtbank al geen aanleiding op grond van redelijkheid en billijkheid aan [eiseres] beroep op de vervulling van de ontbindende voorwaarde te ontzeggen, daartoe is te minder aanleiding nu de koopovereenkomst in deze situatie voorziet doordat [eiseres] de helft van de destijds door hem gestorte waarborgsom niet terug kan vorderen.
Deze mislukte operatie kostte [eiseres] mitsdien naast dat aan Azur te laten bedrag van
€ 150.000,-- ook de rente over € 300.000,- vanaf 2005 tot 2011, zomede de tevergeefs door [eiseres] gemaakte kosten (productie 35 conclusie van repliek) in de poging tot bestemmingsplanwijziging te komen.
Daartegenover behoudt Azur niet alleen De Appelgaard, maar ook het bedrag ad € 150.000,-- en het rentevoordeel voornoemd, reden temeer waarom de rechtbank geen aanleiding ziet om [eiseres] alsnog het beroep op de ontbindende voorwaarde te ontzeggen.
Conclusie
17. [Eiseres] heeft terecht de ontbindende voorwaarde ex artikel 17 lid 3 van de koopovereenkomst van 22 september 2005 tegenover Azur ingeroepen en kan dienvolgens het bedrag van € 150.000,- c.a. van Azur terugvorderen.
Reconventie
18. Gezien de beslissing in conventie zal de vordering van Azur in reconventie worden afgewezen.
Proceskosten conventie en reconventie
19. Gezien het feit dat Azur zowel verwerend in conventie als eisend in reconventie in het ongelijk is gesteld, zal Azur in beide gevallen in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank
In conventie:
I. Veroordeelt Azur om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 150.000,--
(éénhonderdvijftigduizend EURO) vermeerderd met wettelijke handelsrente.
II. Veroordeelt Azur in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] gevallen en tot op deze
uitspraak begroot op € 76,31 aan dagvaardingskosten, € 3.529,-- aan griffierechten en
€ 4.263,-- aan salaris voor de advocaat.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV. Wijst af enig meer of anders gevorderd.
In reconventie:
V. Wijst af de vordering van Azur op [eiseres].
VI. Veroordeelt Azur in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] gevallen en tot op deze
uitspraak begroot op nihil aan verschotten en € 2.580,-- aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. van der Veer en op woensdag 20 februari 2013 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.