Uitspraak
RECHTBANK OOST-NEDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer : 609024 CV 12-2961
datum : 12 februari 2013
Vonnis in de zaak van:
de stichting [EISERES],
gevestigd en kantoorhoudende te [plaats],
eisende partij, hierna te noemen: ‘de Stichting’,
gemachtigde mw. mr. S. Polak, verbonden aan de Stichting,
tegen
de besloten vennootschap [GEDAAGDE],
gevestigd en kantoorhoudende te [plaats],
gedaagde partij, hierna te noemen: ‘[gedaagde]’,
gemachtigde mr. M.J. Seijbel, advocaat te Zwolle.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding d.d. 15 mei 2012
- het antwoord van [gedaagde] d.d. 24 juli 2012
- de repliek van de Stichting d.d. 21 augustus 2012
- de dupliek van [gedaagde] d.d. 18 september 2012
- de akte uitlating van de Stichting d.d. 13 november 2012 en
- de antwoordakte van [gedaagde] d.d. 11 december 2012.
Het geschil
De vordering van de Stichting strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. zal verklaren voor recht dat de betaling van een bedrag van € 5.982,04, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, door de Stichting onverschuldigd is gedaan;
II. [gedaagde] zal veroordelen tot terugbetaling van het onverschuldigd door de Stichting betaalde bedrag binnen 14 dagen na datum van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, een en ander op straffe van een boete van € 1.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft;
onder veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 14 dagen na de datum van het vonnis.
[Gedaagde] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. De Stichting heeft met ingang van 11 juni 2008 van [gedaagde] kantoorruimten op de derde en vierde verdieping van het kantoorpand genaamd ‘[gedaagde]’ gehuurd, staande en gelegen te [plaats] aan het [perceel] (hierna: ‘het gehuurde’). Op de huurovereenkomst zijn toepasselijk de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW. Model ROZ d.d. 11 juli 2003.’ (hierna: ‘de Algemene bepalingen’).
b. Artikel 5 van Pro de huurovereenkomst luidt, voor zover relevant:
Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en dienst komen partijen overeen:
• (…)
• Onderhoudskosten overige technische E- en W-installaties (o.a. CV, luchtbehandeling, koeling, hydrofoor, algemene- en noodverlichting, elektrotechnische verdeel-inrichtingen, brandmeldinstall., intercom, brandblusmiddelen, droge brandstijgleiding e.d.);
• (…)
• Alle overige voorkomende onderhoudsverplichtingen van huurder conform artikel 13 van Pro de Algemene bepalingen (zij bijlage).
c. Artikel 13 betreffende Pro ‘Onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen’ van de Algemene bepalingen luidt, voor zover relevant:
13.1 Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de hierna in 13.3 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden, waaronder begrepen de kosten van inspecties en keuringen, aan het gehuurde. Indien het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of een complex, geldt het bovenstaande eveneens voor de kosten van bedoelde werkzaamheden ten behoeve van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, zoals werkzaamheden aan gemeenschappelijke installaties, ruimten en andere gemeenschappelijke voorzieningen.
13.2 Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, worden de in 13.3 en 13.4 bedoelde werkzaamheden verricht door, dan wel in opdracht van de partij voor wiens rekening die werkzaamheden zijn. (…)
13.3 Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van:
(…)
c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;
(…)
De onder a. t/m d. genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht.
13.4 Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 13.1 zijn voor rekening van huurder:
(…)
d. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu’s, vloerbedekking, stoffering, binnenschilderwerk, gootstenen, pantryinrichting, sanitair;
(…)
d. De gemeente [gemeente], waarvan [plaats] deel uitmaakt, heeft in het kader van de voorwaarden voor de gebruiksvergunning van het gebouw ‘[gedaagde]’ aan [gedaagde] de verplichting opgelegd de (nood)verlichting met armaturen te vervangen / vernieuwen.
e. In de artikelen 6.7.1 tot en met 6.7.3. van de Algemene bepalingen is een regeling opgenomen betreffende ‘(overheids)voorschriften en vergunningen’ die er geparafraseerd op neer komt dat de huurder verantwoordelijk is voor toestemming van de overheid of andere daartoe bevoegde instanties voor het beoogde gebruik van het gehuurde en voor het uitvoeren van wijzigingen en aanpassingen teneinde te voldoen aan door de overheid of andere bevoegde instanties gestelde eisen, onder bepaling dat verhuurder huurder niet vrijwaart tegen (overheids)bevelen tot het treffen van maatregelen.
f. Installatiebedrijf [bedrijf] heeft in 2010 in opdracht van de voor [gedaagde] optredende beheerder van het gehuurde, [makelaar] te [plaats], de verlichting boven de liftdeuren in het trappenhuis en de noodverlichting in het gebouw vervangen.
g. Op 10 november 2010 is een huurdersoverleg gehouden, waarbij onder meer aanwezig waren vertegenwoordigers van de Stichting en [gedaagde]’s beheerder. In het van dat overleg opgemaakte verslag is onder het kopje ‘Gebouwenonderhoud’ onder meer vermeld: ‘Vervanging verlichting. Alles is vervangen en prima geregeld. De rekening is voor de huurders.’
h. Op 22 november 2011 heeft de door [gedaagde] ingeschakelde beheerder aan de Stichting de afrekening servicekosten 2010 toegezonden. Van deze afrekening maakt deel uit een bedrag van € 11.500,00 aan kosten voor ‘vervangen noodverlichting, armaturen, pictogrammen e.d.’ (exclusief BTW en verhoging met vergoeding voor beheerskosten), van welk bedrag conform de toepasselijke verdeelsleutel over alle huurders van het gehuurde een gedeelte van € 5.982,00 bij de Stichting in rekening is gebracht.
i. Per brief van 6 december 2011 heeft de Stichting aan de beheerder van [gedaagde] medegedeeld bezwaar te hebben tegen de doorbelasting van voormelde post onder verwijzing naar punt c. van artikel 13.3 van de Algemene bepalingen en de beheerder verzocht de afrekening in die zin te corrigeren.
j. Per brief van 29 december 2011 heeft [gedaagde] beheerder aan de Stichting geantwoord haar bezwaar af te wijzen, onder verwijzing naar punt d. van artikel 13.4 van de Algemene bepalingen en onder toezegging dat voortaan de huurders vooraf zullen worden geïnformeerd over ‘de grotere investeringen’ die voor rekening van de huurders komen.
De standpunten van partijen
Op wat de Stichting aan haar vordering dan wel [gedaagde] aan haar verweer ten grondslag heeft gelegd, zal, voor zover relevant, in het navolgende worden ingegaan.
De beoordeling
1. Aan de vordering van de Stichting ligt ten grondslag de stelling dat zij niet gehouden is om bij te dragen in de kosten van vervanging van de noodverlichting met toebehoren.
De Stichting stelt daartoe samengevat dat die kosten volgens de huurovereenkomst met de daarbij behorende Algemene bepalingen voor rekening van [gedaagde] als verhuurder komen.
[gedaagde] stelt echter onder verwijzing naar dezelfde stukken dat die kosten voor rekening komen van de Stichting als huurder.
2. De kantonrechter heeft uit de stellingen van met name [gedaagde] opgemaakt dat de noodverlichting door de gemeente was afgekeurd en dat om die reden vervanging daarvan geboden was. Met een afgekeurde noodverlichting had het gebouw daardoor een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Volgens het bepaalde in artikel 7:206 BW Pro is de verhuurder verplicht tot het verhelpen van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro, welke verplichting niet geldt - voor zover van belang - indien het gaat om een kleine herstelling waartoe de huurder ingevolge het bepaalde in artikel 7:217 BW Pro verplicht is dan wel indien gaat om herstel dat volgens de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komt.
3. Buiten discussie moet worden gesteld dat het vervangen van een afgekeurde noodverlichting niet als een kleine herstelling in de zin van artikel 7:217 BW Pro kan worden aangemerkt.
4. In de Algemene bepalingen die behoren bij de huurovereenkomst, is onder punt 13.1 en volgende een gedetailleerde regeling opgenomen waarin verplichtingen omtrent onderhoud, herstel en vernieuwingen aan huurder of verhuurder zijn toebedeeld.
5. De vraag is dan wie van partijen op basis van die regeling gehouden is de hiervoor bedoelde kosten te dragen.
Voor de uitleg van die regeling mag niet uitsluitend naar de zuiver taalkundige betekenis daarvan gekeken worden, maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, LJN: AG4158 (Haviltex)), waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, waaronder de bewoordingen, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang (vgl. HR 20 februari 2004, NJ 2004, 34). Voor een taalkundige/grammaticale uitleg bestaat eerder aanleiding indien het een zuiver commerciële transactie betreft tussen professionele partijen. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de overeenkomst, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (HR 19 januari 2007, LJN: AZ3178 en HR 29 juni 2007, LJN: BA4909).
6. Voormelde gezichtspunten in aanmerking nemend, geldt dan het volgende.
6.1 Gesteld noch gebleken is dat ieders deel van het onderhoud, herstel en vernieuwing aangaande het gehuurde voorafgaande aan dan wel tijdens het sluiten van de huurovereenkomst op enig moment expliciet tussen partijen is besproken.
6.2 Evenmin is gesteld of gebleken dat vóór het sluiten van de huurovereenkomst de vraag wie de kosten van de vervanging van een onderdeel als de noodverlichting van het gehuurde heeft te dragen, uitdrukkelijk tussen partijen aan de orde is gekomen.
6.3 In de artikelen 6.7.1 tot en met 6.7.3 van de Algemene bepalingen is bij de huurder de verantwoordelijkheid neergelegd van de beschikbaarheid van de voor haar activiteit (het houden van kantoor) vereiste ontheffingen en/of vergunningen, waarbij de gebruiksvergunning expliciet wordt genoemd. In artikel 6.7.2 is bepaald dat, indien in verband met deze ontheffingen en/of vergunningen wijzigingen of vernieuwingen noodzakelijk zijn, de kosten van die wijzigingen of vernieuwingen voor rekening van de huurder zullen komen.
Op grond van artikel 13.1 van de Algemene bepalingen is [gedaagde] als verhuurder verplicht tot de in artikel 13.3 specifiek genoemde onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden, onder meer betreffende de vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties.
Op grond van artikel 13.1 is de Stichting gehouden tot de overige onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden, verder verduidelijkt in artikel 13.4, in welk artikel in punt d. is opgesomd het onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, lampen en verlichting inclusief armaturen.
In artikel 13.2 is bepaald dat de bedoelde werkzaamheden worden verricht door dan wel in opdracht van de partij voor wiens rekening die werkzaamheden zijn.
6.4 De bepalingen van de artikel 6.7.1 en 6.7.2 brengen mee dat een vervanging van een systeem van noodverlichting - wegens afkeuring, terwijl zo’n systeem een voorwaarde is voor een gebruiksvergunning voor het gehuurde - voor rekening van de huurder komt. Dat die afkeuring in dit geval niet tot enig handelen of nalaten van een huurder als de Stichting kan worden teruggevoerd, maakt dat niet anders.
Een systeem van noodverlichting is voorts naar het oordeel van de kantonrechter geen technische installatie als bedoeld in punt c. van artikel 13.3. Tot dergelijke installatie behoren de centrale verwarmingsinstallatie, de luchtbehandelingsinstallatie, de liftinstallatie en dergelijke, waartoe de noodverlichting niet kan worden gerekend. Alleen voor dergelijke installaties dient [gedaagde] als verhuurder voor vervanging en vernieuwing zorg te dragen.
Punt d. van artikel 13.4 ziet daarentegen expliciet op allerhande elektrawerk zoals schakelaars, stopcontacten, lampen en verlichting, inclusief de armaturen. Een systeem van noodverlichting, bedoeld om een uitval van de reguliere verlichting te ondervangen, dient daartoe te worden gerekend. Feiten of omstandigheden op grond waarvan de Stichting mocht verwachten dat de noodverlichting niet tot dat elektrawerk doch tot de voorbedoelde technische installaties zou worden gerekend, zijn gesteld noch gebleken.
Bij dat alles geldt dat in de gemaakte verdeling van onderhouds-, herstel- en vernieuwings-werkzaamheden de aan [gedaagde] toebedeelde werkzaamheden zijn beperkt tot de in artikel 13.3 weergegeven werkzaamheden en volgens die verdeling alle overige werkzaamheden voor rekening van de Stichting komen. Die laatste werkzaamheden zijn in artikel 13.4 verduidelijkt. Gelet op die toedeling is er dan geen reden om die verduidelijking beperkt uit te leggen en de noodverlichting uit te zonderen van de in punt d. van artikel 13.4 bedoelde verlichting inclusief armaturen.
6.5 Ook de tussen partijen gewisselde brieven en de andere stukken, zoals verslagen van huurdersoverleg, dwingen niet tot de conclusie dat de Stichting de bepaling van artikel 13.1 en punt c. van artikel 13.3 in de door haar voorgestane zin mocht uitleggen en dat [gedaagde] dat ook zo moest begrijpen. Het gegeven dat [gedaagde] in afwijking van wat in artikel 13.2 is bepaald het voortouw heeft genomen bij de noodzakelijk gebleken vervanging en de kosten daarvan heeft voorgeschoten, doet er evenmin aan af dat de Stichting bij het aangaan van de overeenkomst er vanuit had te gaan dat vernieuwing van een systeem van noodverlichting voor rekening van de huurders zou zijn. Gezien de bewoordingen verwoordt die bepaling dat de draagplicht voor de kosten van die werkzaamheden (ook) inhoudt de verantwoordelijkheid voor de uitvoering van die werkzaamheden. Dat in dit geval de vervanging van de noodverlichting is uitgevoerd in opdracht van [gedaagde] en niet in opdracht van de huurders, maakt dan niet dat de huurders de kosten niet zouden hoeven dragen. Bevestiging daarvoor kan overigens worden gevonden in artikel 13.6 van de Algemene bepalingen, dat geparafraseerd bepaalt dat de verhuurder gerechtigd is om de voor rekening van de huurder komende werkzaamheden terstond te (doen) verrichten indien die werkzaamheden geen uitstel kunnen leiden of indien de huurder ook na aanmaning nalaat voor zijn rekening komend onderhoud, herstel of vernieuwing te (laten) verrichten. [Gedaagde] heeft overigens, zo blijkt uit de stukken, ter zake ook beterschap beloofd en toegezegd de huurders eerder te informeren.
6.6 Hetgeen hiervoor is overwogen leidt er dan toe dat de kosten van vervanging van de noodverlichting op grond van het bepaalde in de artikelen 13.1 en punt d. van 13.4, gelezen in verband met de bepalingen 6.7.1 tot en met 6.7.3, door de huurders, waaronder de Stichting, moeten worden gedragen, en niet door [gedaagde].
7. Het voorgaande leidt ertoe dat niet tot de conclusie kan worden gekomen dat de Stichting dienaangaande onverschuldigd een vergoeding aan [gedaagde] heeft voldaan, zodat er geen grond is voor toewijzing van de vordering van de Stichting, waar er verder overigens zij van de nevenvorderingen.
8. De vordering van de Stichting zal dan ook worden afgewezen, onder haar veroordeling in de proceskosten. Er is daarbij, anders dan [gedaagde] bepleit, geen reden om af te wijken van het gebruikelijke liquidatietarief.
De beslissing
De kantonrechter:
a. wijst de vordering van de Stichting af;
b. veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 625,00 voor salaris gemachtigde (2,5 punten × tarief € 250,00);
c. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 12 februari 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.