Uitspraak
RECHTBANK OOST-NEDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer : 626961 CV 12-5287
datum : 12 februari 2013
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap [EISERES],
voorheen genaamd [bedrijfsnaam],
gevestigd te [plaats],
eisende partij, hierna te noemen: ‘[eiseres]’,
gemachtigde M. Karreman, gerechtsdeurwaarder te Apeldoorn,
tegen
de heer [GEDAAGDE],
h.o.d.n. [bedrijfsnaam], tevens h.o.d.n. [bedrijfsnaam],
wonende te Steenwijk,
gedaagde partij, hierna te noemen: ‘[gedaagde]’,
gemachtigde mr. B.J. van den Berg, advocaat te [plaats].
Het verdere verloop van de procedure
Eerder is in deze zaak een tussenvonnis gewezen dat op 20 november 2012 is uitgesproken.
Ter uitvoering van dat vonnis heeft op 10 januari 2013 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Voorafgaande aan deze comparitie heeft [gedaagde] per faxbrief van 3 januari 2013 twee nadere producties ingezonden, die aan de gedingstukken zijn toegevoegd. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt, aan welk verbaal voorts zijn gehecht de schriftelijke aantekeningen van partijen ten behoeve van de comparitie van partijen.
Het geschil
De vordering van [eiseres] strekt er - na vermindering van eis ter comparitie, zo heeft de kantonrechter begrepen - toe dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen tot:
1. betaling van een bedrag van € 1.467,00, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 1.313,37 vanaf 15 augustus 2012;
2. betaling van de lopende huurtermijnen vanaf 1 september 2012 tot aan de dag dat de huurovereenkomst zal eindigen;
3. a. het weer vullen en gevuld houden van de door [gedaagde] voortijdig ontruimde standruimte op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag vanaf datum vonniswijzing tot de dag dat de stand weer is (bij)gevuld met zaken bestemd voor de verkoop;
b. voor zover de huurovereenkomst van 1 december 2009 van toepassing zou zijn, tot betaling van een opeisbare contractuele boete, gematigd tot een som van € 10.000,00;
c. van een verdere boete van € 500,00 vanaf datum vonniswijzing zolang niet-nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst voortduurt;
onder veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
[Gedaagde] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. [Eiseres] verhuurt in een hal, gesitueerd op een bedrijventerrein in [plaats] aan de [perceel], verkoopruimtes conform het concept shops-in-shop, gericht op wonen en decoratie. Een huurder van zo’n verkoopruimte hoeft die ruimte niet zelf te bemannen; medewerkers van [eiseres] beantwoorden eventuele vragen en geven advies. De verkoop van goederen van een huurder verloopt via het centrale kassasysteem van [eiseres]. De hal is alleen toegankelijk voor mensen die in het bezit zijn van een inkooppas, verstrekt door [eiseres]. Een dergelijke pas wordt verstrekt aan mensen die zijn ingeschreven in het handelsregister, maar ook aan inkoopverenigingen en personeelsverenigingen.
b. [Eiseres] heeft per overeenkomst van 30 november 2009 aan [gedaagde] verhuurd een verkoopruimte ter grootte van 21 m2, aangeduid als standnummer H.21.0 tegen een huurprijs van laatstelijk € 437,79 per maand. In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
3.1 De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 18 maanden, ingaande 15-12-2009 en eindigt op 14-05-2011. (…)
3.2 Bij het verstrijken van de in de vorige lid vermelde periode zal de huurovereenkomst stilzwijgend worden verlengd met een periode van 24 maanden.
3.3 Het vorige lid is niet van toepassing indien een der partijen binnen 6 maanden na aanvang van de in 3.1 bedoelde huurperiode de overeenkomst opzegt middels aangetekende brief of deurwaardersexploit.
6.2 Bij niet nakoming door de huurder van enige verplichting zoals bepaald in deze huurovereenkomst, verbeurt hij, na aanmaning, welke tevens zal worden aangemerkt als ingebrekestelling, bij aangetekende brief of deurwaarderexploot, aan de verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 2.500,-- (…) en een boete van € 500,00 (…) voor elke dag dat niet-nakoming of overtreding voortduurt, onverminderd het recht van de verhuurder om volledige vergoeding te vorderen voor de te lijden schade inclusief boetes.
6.5 Verhuisclausule: Mocht verhuurder het voornemen hebben om op een later tijdstip te verhuizen naar een andere locatie dan stemt huurder in met een eventuele verhuizing. De kosten van verplaatsing / verhuizing van de verkoopruimte en de daarin geplaatste goederen zijn geheel voor rekening van de huurder.
6.6 Huurder dient de verkoopruimte te allen tijde te onderhouden en gevuld te houden met goederen bestemd voor de verkoop en deze te voorzien van een barcode en prijs. Het te voeren hoofdassortiment wordt omschreven als Afrikaanse meubelen/woonaccessoires/kunst en handbags.
c. [Gedaagde] heeft per mailbericht van 12 september 2010 de huurovereenkomst tegen 14 mei 2011 opgezegd. Per mailbericht van 10 januari 2011 heeft [eiseres] geantwoord dat die opzegging niet wordt aanvaard omdat de huurperiode conform de overeenkomst al is verlengd. Per brief van 26 januari 2011 heeft [gedaagde] uiteengezet dat zijn opzegging voortkomt uit tegenvallende omzetten en dat hij al vergeefs heeft gesproken over een andere ruimte maar dat hem is verteld dat er geen andere ruimte beschikbaar is.
d. Per mailbericht van 18 maart 2011 heeft [eiseres] - in de persoon van vestigingsmanager [naam] - aan [gedaagde] medegedeeld:
Naar aanleiding van jouw verzoek om van verkooplocatie te wijzigen, bevestig ik hierbij onze afspraak tot verplaatsing van je standruimte van H.21.0 naar H.11.0. De verhuizing zal plaatsvinden op vrijdag 25 maart 2011. De bruto vloeroppervlakte van deze ruimte bedraagt 25 m2. Ik zal hiervoor geen huurverhoging rekenen.
Door partijen is omtrent deze wijziging niets nader op schrift gesteld.
e. Per brief van 13 mei 2011 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst aangaande de verkoopruimte in [plaats] opgezegd tegen 14 mei 2013 en om een ontvangstbevestiging gevraagd. Tussen partijen is vervolgens een mailwisseling op gang gekomen die er - samengevat - op neer komt dat [eiseres] zich op het standpunt stelde dat er door de standwissel een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, waarvan de termijn niet was bepaald, zodat die huurovereenkomst niet eerder kan eindigen dan per 25 maart 2016.
f. Per brief van 8 augustus 2011 heeft [gedaagde] aan [eiseres] medegedeeld - samengevat - dat hij er vanuit heeft mogen gaan dat ook met de standwissel de bestaande huurovereenkomst is doorgelopen, dat hij inmiddels meermalen vergeefs om opheldering heeft gevraagd over de voorwaarden die dan na de standwisseling zouden zijn gaan gelden, dat het standpunt kennelijk is nu dat hij per 25 maart 2011 een huurovereenkomst heeft voor onbepaalde tijd, dat hij derhalve wat betreft de opzegtermijn kan uitgaan van een gebruikelijke opzegtermijn bij een huur voor onbepaalde tijd, zijnde 12 maanden, dat hij de huurovereenkomst al heeft opgezegd op 13 mei 2011 en dat een en ander dus volgens hem inhoudt dat de huurovereenkomst op 13 mei 2012 afloopt.
g. [Gedaagde] heeft per 13 mei 2012 zijn stand in voormelde hal ontruimd.
h. [Gedaagde] heeft van [eiseres] in een vergelijkbare hal in [plaats] vanaf 1 december 2009 soortgelijke standruimte gehuurd. Ook in [plaats] is [gedaagde] tijdens de looptijd van die huurovereenkomst, te weten per november 2010, van stand gewisseld, onder de afspraak dat de huurovereenkomst werd verlengd van 31 mei 2013 tot 31 mei 2014. Deze nadere afspraak is schriftelijk vastgelegd.
De standpunten van partijen
Op wat [eiseres] aan haar vordering dan wel [gedaagde] aan zijn verweer ten grondslag heeft gelegd, zal, voor zover relevant, in het navolgende worden ingegaan.
De beoordeling
1. Onomstreden is dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen.
2. Zij strijden er allereerst over welk huurrechtelijke regime op hun overeenkomst van toepassing is. [Eiseres] stelt dat de door haar verhuurde verkoopruimte bedrijfsruimte betreft in de zin van artikel 7:290 BW Pro. [Gedaagde] heeft aangevoerd dat het gehuurde niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:290 lid 2 BW Pro, met name niet als gaat om het publiekelijk toegankelijk zijn van de hal waarin de verkoopruimte zich bevindt. Dit debat kan, gelet op wat hierna wordt overwogen, echter in het midden blijven.
3. Anders dan [eiseres] betoogt, is er onvoldoende grond om aan te nemen dat door de standwissel per 25 maart 2011 de oude huurovereenkomst, dat wil zeggen de overeenkomst van 30 november 2009, is geëindigd en er per datum van feitelijke standwissel tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, ditmaal voor onbepaalde tijd.
3.1 Het alleen innemen van een andere stand binnen dezelfde hal is daarvoor, zonder bijkomende omstandigheden die gesteld noch gebleken zijn, onvoldoende. Een enkele ontruiming van de gebruikte ruimte doet in zijn algemeenheid de onderliggende huurovereenkomst al niet eindigen. [Eiseres] heeft een eindigen van de huurovereenkomst ook niet beoogd in het geval zij - dat wil zeggen de door haar in [plaats] gebruikte hal - naar een andere locatie zou willen verhuizen. Zij heeft daartoe in artikel 6.5 van de overeenkomst ook expliciet een bepaling opgenomen. Het ligt, ondanks het ontbreken van een spiegelbeeldige bepaling in de huurovereenkomst, dan ook niet voor de hand om dat anders te laten zijn indien de huurder binnen dezelfde hal wil verhuizen.
3.2 Uit de hierboven weergegeven mailwisseling en uit wat ter comparitie is gebleken, is ook in voldoende mate gebleken dat [gedaagde] voor de standwissel meermalen aan [eiseres] te kennen heeft gegeven teleurgesteld te zijn in de in [plaats] behaalde omzetten en dat het zijn wens was om de huurovereenkomst te beëindigen. [Eiseres] heeft niet weersproken dat [gedaagde] vervolgens, in reactie op [eiseres] weigering om in te stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst per 14 mei 2011, heeft medegedeeld dan een kleinere en goedkopere stand te willen. [Eiseres] heeft evenmin weersproken dat de daarop door haar aan [gedaagde] aangeboden stand ‘een betere looproute’ had dan de tot dan toe door hem gebruikte stand en dat [gedaagde] om die reden die andere stand wel wilde proberen. Uit die feitelijkheden kan bezwaarlijk een oogmerk van [gedaagde] worden afgeleid tot een huurovereenkomst die aanmerkelijk later zou eindigen dan de op dat moment eerst mogelijke einddatum van 14 mei 2013.
3.3 In dit geval is ook geen aanleiding gezien om de huurverhouding opnieuw vast te leggen, wat wel voor de hand had gelegen indien sprake zou zijn geweest van een gehele nieuwe huurovereenkomst. Dit geldt te meer nu [eiseres] uitvoerig heeft aangevoerd belang te hechten aan een feitelijk gebruik van de verhuurde standruimte en de daaraan verbonden boetebepaling. Nu een gebruiksverplichting en een daaraan verbonden boetepaling niet al voortvloeien uit de wettelijke huurbepalingen, had juist van [eiseres] mogen worden verwacht dat zij haar aanspraken op dezelfde wijze had verwoord als zij heeft gedaan in de overeenkomst van 30 november 2009.
3.4 [Eiseres] heeft ten tijde van de standwissel ook op geen enkele wijze er blijk van gegeven dat wat haar betrof een nieuwe overeenkomst tot stand was gekomen. Integendeel, in het mailbericht van 18 maart 2011 aan [gedaagde] stelt [eiseres] juist dat zij geen aanleiding ziet om de huurprijs aan te passen in verband met de iets grotere standruimte. [Eiseres] grijpt daarmee juist expliciet terug op de overeenkomst van 30 november 2009.
3.5 Het staat voorts vast dat de eerdere wissel van [gedaagde] stand in de hal in [plaats] in november 2010 evenmin heeft geleid tot een nieuwe huurovereenkomst doch tot een aanvulling op de bestaande huurovereenkomst, te weten tot een verlenging van de looptijd met één jaar. Die verlenging is, zo staat tussen partijen vast, tussen partijen schriftelijk bevestigd.
4. Als vaststaand heeft dan ook te gelden dat de standwissel geen verandering heeft gebracht in de huurovereenkomst van 30 november 2011 en de dientengevolge geldende bepalingen.
5. Uit voorgaande overweging volgt dat voor de verdere beslechting van het geschil niet ter zake doet of het regime van de artikelen 7:290 BW en volgende van toepassing is, zoals [eiseres] stelt, dan wel het regime van artikel 7:230a BW, zoals [gedaagde] stelt. Partijen hebben hun huurverhouding immers vastgelegd. Voor zover daarbij is afgeweken van enige (semi) dwingende huurrechtelijke bepaling is daaraan door geen der partijen een processuele conclusie verbonden door bijvoorbeeld het inroepen van de vernietigbaarheid van de afwijkende bepaling.
6. Onomstreden is dat de huurovereenkomst van 30 november 2009, die aanvankelijk een looptijd had van achttien maanden tot 14 mei 2011, door niet tijdige opzegging daarvan met twee jaar is verlengd tot 14 mei 2013. [Eiseres] heeft erkend dat [gedaagde] de huurovereenkomst op 13 mei 2011 geldig heeft opgezegd tegen 14 mei 2013. Anders dan [gedaagde] betoogt, heeft hij die opzegtermijn bij zijn brief van 8 augustus 2011 niet kunnen bekorten tot één jaar, te rekenen vanaf 13 mei 2011. Uit de geldende huurovereenkomst vloeit immers een latere einddatum voort, terwijl die vermeende bekorting ten onrechte uitgaat van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dat [gedaagde] die bekorting baseerde op de onjuiste veronderstelling van [eiseres] omtrent het ontstaan zijn van een nieuwe huurovereenkomst, maakt dat niet anders.
7. Het staat vast dat [gedaagde] de door hem gehuurde verkoopruimte op 13 mei 2012 heeft verlaten en dat hij vanaf dat moment geen huur meer heeft betaald. Ingevolge de huurovereenkomst van 30 november 2009 was [gedaagde] echter gehouden om die verkoopruimte tot de expiratiedatum van 14 mei 2013 in gebruik te houden en dienaangaande huur te betalen. Door zulks na te laten is [gedaagde] dan ook tekort geschoten in de ter zake op hem rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst. Niet valt in te zien dat die tekortkoming [gedaagde] niet kan worden toegerekend.
8. [Gedaagde] is dan ook gehouden om de vanaf juni 2012 achterstallige huurpenningen ad € 437,79 per maand aan [eiseres] te betalen alsmede de tot 14 mei 2013 verschuldigde huur. De daartoe strekkende vorderingen sub 1. en 2. zijn dan ook toewijsbaar.
9. Gelet op het voorgaande is eveneens toewijsbaar de sub 3.a. gevorderde veroordeling tot vullen en tot 14 mei 2013 gevuld houden van de verkoopruimte. Daaraan zal een dwangsom worden verbonden met een omvang en een maximum als nader aan te geven.
10. Wat betreft de door [eiseres] gevorderde boete en de daarop door [gedaagde] bepleitte afwijzing althans matiging daarvan, geldt het volgende.
10.1 In artikel 6.2 van de huurovereenkomst is een boetebeding opgenomen. Dit beding luidt, zoals al weergegeven in sub b. van de vaststaande feiten:
Bij niet nakoming door de huurder van enige verplichting zoals bepaald in deze huurovereenkomst, verbeurt hij, na aanmaning, welke tevens zal worden aangemerkt als ingebrekestelling, bij aangetekende brief of deurwaarderexploot, aan de verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 2.500,-- (…) en een boete van € 500,00 (…) voor elke dag dat niet-nakoming of overtreding voortduurt, onverminderd het recht van de verhuurder om volledige vergoeding te vorderen voor de te lijden schade inclusief boetes.
10.2 Gelet op de tekst heeft het beding alleen betrekking op verplichtingen van de huurder en niet op enige verplichting van de verhuurder. Het beding maakt geen onderscheid naar de aard en omvang van de verplichtingen en heeft betrekking op iedere verplichting van de huurder. Het beding kan, in afwijking van het bepaalde in artikel 6:92 BW Pro, ook worden ingeroepen wanneer [eiseres] daarnaast aanspraak maakt op vergoeding van schade.
10.3 Het beding leidt ertoe dat bij iedere overtreding van een contractuele afspraak, hoe gering, een minimale boete is verschuldigd van € 2.500,00 ofwel het meer dan vijfvoudige van een maandhuur ad € 437,79, waarbij een voortduren van een overtreding leidt tot een verhoging met € 500,00 per dag, ofwel een bedrag groter dan huur per maand. In de eerste maand van overtreding van het boeteding is de huurder op die wijze € 17.500,00 aan boete verschuldigd. In dit geval zou toepassing van het beding leiden tot een boete van € 48.000,00, berekend tot en met 15 augustus 2012, welke boete zou zijn vermeerderd tot € 121.500,00, berekend tot de datum van de comparitie van partijen op 10 januari 2013. In acht maanden tijd zou dit leiden tot een boete die een 23-voud heeft van de jaarhuur.
10.4 Daarover ter comparitie door de kantonrechter bevraagd, heeft [eiseres] zonder meer het excessieve karakter van het boetebeding onderschreven. Zij heeft vervolgens haar vordering ter zake gematigd tot een bedrag van € 10.000,00.
10.5 Dit beding moet dan ook als in extreme mate eenzijdig bezwarend worden aangemerkt, zodanig dat zij ook als abject kan worden betiteld.
10.6 Voorts dient in aanmerking te worden genomen dat [eiseres] in relevante mate heeft bijgedragen aan de tussen partijen ontstane discussie. Zij heeft immers in reactie op de - juiste en geldige - opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] tegen 14 mei 2013 ten onrechte de stelling betrokken dat [gedaagde] gebonden zou zijn aan een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd zou gelden en daardoor niet eerder kon eindigen dan per 25 maart 2016. Tegen die achtergrond is het dus ook aan [eiseres] te wijten dat [gedaagde] vervolgens de onjuiste stelling betrok dat hij in geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kon volstaan met een opzegtermijn van één jaar, als gevolg waarvan hij het gehuurde per 13 mei 2012 heeft verlaten. Daarmee rekening houdend moet de uitwerking van het boetebeding te meer als buitensporig en onaanvaardbaar worden beschouwd.
10.7 Onder voormelde omstandigheden is er naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een situatie waarin de billijkheid klaarblijkelijk matiging van de bedongen boete eist. In dit geval is er voldoende grond om de boete te matigen tot een bedrag gelijk aan één maandhuur, ofwel een bedrag van € 437,79. Het meer aan boete gevorderde is niet toewijsbaar.
11. In wat hiervoor in de overwegingen 10. tot en met 10.7 is overwogen, ligt voldoende grond om de als sub 3.c. gevorderde ‘verdere boete’ af te wijzen.
12. De over de onbetaald gelaten huurtermijnen van juni 2012 tot en augustus 2012 ad € 1.313,37 gevorderde wettelijke handelsrente, een tot 15 augustus 2012 berekend bedrag ad € 13,96 daaronder begrepen, is als niet afzonderlijk weersproken wel voor toewijzing vatbaar.
13. [Eiseres] heeft tot een vergoeding gevorderd voor buitengerechtelijke kosten, door haar gesteld op een bedrag van € 140,67 exclusief BTW. Bij de stukken bevindt zich echter één enkele aanmaning, te weten de brief van 16 mei 2012, en een ongedateerd mailbericht dat kennelijk ook op de huurovereenkomst van partijen aangaande de verkoopruimte in [plaats]. Meer of andere als buitengerechtelijk aan te merken werkzaamheden zijn gesteld noch gebleken. Nu daadwerkelijk een procedure is gevolgd, moet die brief van 16 mei 2012 geacht worden begrepen te zijn in de gebruikelijke werkzaamheden ter voorbereiding van een procedure waarop een proceskostenveroordeling eveneens betrekking. De eventuele aan die brief verbonden kosten delen dan ook het lot van de proceskosten.
14. De proceskosten zullen worden gecompenseerd als nader aan te geven. Daarvoor is redengevend dat partijen over en weer in het gelijk en in het ongelijk zijn gesteld, waarbij in het bijzonder in aanmerking is genomen dat de vordering van [eiseres] met het grootste gewicht, te weten die betreffende de boete, slechts in beperkte mate toewijsbaar is gebleken.
De beslissing
De kantonrechter:
a. veroordeelt [gedaagde] tegen bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen:
1. een bedrag van € 1.327,33, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 1.313,37 vanaf 15 augustus 2012 tot de dag van algehele voldoening;
2. een bedrag van € 437,79 per maand aan huur vanaf 1 september 2012 tot 14 mei 2013;
3. een bedrag van € 437,79 aan contractuele boete;
b. veroordeelt [gedaagde] om binnen één week na betekening van dit vonnis de voortijdig door hem ontruimde stand/verkoopruimte te [plaats] aan [perceel] te vullen en tot 14 mei 2013 gevuld te houden met zaken bestemd voor verkoop, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag, zulks met een maximum van € 3.000,00;
c. compenseert de kosten van dit geding aldus dat elke partij belast blijft met de aan haar zijde gevallen kosten;
d. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
e. wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 12 februari 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.