Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-NEDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/222627 / HA ZA 11-1462
Vonnis van 20 februari 2013
in de zaak van
de commanditaire vennootschap
REHOBOTH C.V.,
gevestigd te Voorthuizen,
eiseres in conventie,
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.D.R. Schoonderbeek te Soest,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NIEUWENHUIS PLANONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Rijssen,
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. P.J. den Boef te Houten.
Partijen zullen hierna Rehoboth en Nieuwenhuis genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 januari 2012
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging eis van Rehoboth.
- het proces-verbaal van comparitie van 8 januari 2013
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Rehoboth is een commanditaire vennootschap en heeft zich ten doel gesteld het investeren in registergoederen, alsmede het verwerven, beheren, vervreemden en met hypotheek bezwaren daarvan. Nieuwenhuis is projectontwikkelaar.
2.2. Nieuwenhuis heeft het voornemen gehad een perceel te herontwikkelen aan de Baron van Nagellstraat 9 te Voorthuizen, welk perceel (met opstallen) eigendom was van Rehoboth, haar twee vennoten (waaronder De Kleine Stern Beheer B.V., hierna De Kleine Stern) en de Stichting Healthcare Christian Fellowship International Centre. In dat verband is Nieuwenhuis medio augustus 2009 in contact getreden met de heer H. [betrokkene 1], directeur van De Kleine Stern. Vervolgens heeft overleg plaatsgevonden over de koop en beoogde herontwikkeling van het perceel.
2.3. Op 30 september 2009 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen Rehoboth en Nieuwenhuis (hierna de overeenkomst). In de op de schrift gestelde overeenkomst is het volgende opgenomen:
DE ONDERGETEKENDEN:
1. Rehoboth (…), rechtsgeldig vertegenwoordigd door,
2. Gert van Putten Beheer B.V. (….),
3. De Kleine Stern (…)
4. Stichting Healthcare Christian Fellowship International Centre (…)
Hierna gezamenlijk te noemen: Verkoper;
5. Nieuwenhuis (..)
Hierna te noemen: Koper;
KOMEN ALS VOLGT OVEREEN:
Koper koopt van Verkoper, welke aan koper verkoopt:
Een perceel grond met het bestaande pand met gedeeltelijk de bijgebouwen gelegen aan de Baron van Nagellstraat 9 te Voorthuizen (…) groot ca. 856 m2 (…) benoemd A
en
Een perceel grond met gedeeltelijk de bijgebouwen gelegen aan de Baron van Nagellstraat 9 te Voorthuizen (…), groot 3.713 m2 (…) benoemd als B,
hierna gezamenlijk te noemen: “het registergoed”
KOOPPRIJS
De koopprijs van het deel registergoed benoemd als A (…) bedraagt VIJFHONDERDVIJFENZEVENTIGDUIZEND euro kosten koper (€ 575.000,-- k.k.)
en
De koopprijs van het deel registergoed benoemd als B (…) bedraagt tweehonderdnegenenveertig euro en twaalf eurocent kosten koper (249,12 k.k.) per vierkante meter grond, totaal NEGENHONDERVIJFENTWINTIGDUIZEND euro kosten koper (€ 925.000,-- k.k.).
Totale koopprijs (deel registergoed benoemd als A + deel registergoed benoemd als B) bedraagt
(€ 575.000,-- + € 925.000,--) ÉÉNMILJOEN VIJFHONDERDDUIZEND euro kosten koper
(€ 1.500.000,-- k.k.)
De koop is gesloten onder de volgende:
VOORWAARDEN
1. Koper streeft naar een ontwikkeling van het registergoed met als doel het te bestemmen voor woningbouw en/of winkel- kantoorruimte c.q. het te (laten) bebouwen. Het bestemmingsplan dient daarom gewijzigd te worden zodanig dat het registergoed gebruikt kan worden voor het door de koper beoogde bouwprogramma.
2. Koper heeft het recht om tot 7 februari 2011 te onderzoeken of het door koper beoogde bouwprogramma binnen een voor koper redelijke termijn realiseerbaar is; Indien koper op deze datum nog geen positief bericht aan verkoper hieromtrent gegeven heeft, dan is deze koopovereenkomst van rechtswege kosteloos ontbonden;
3. Indien de resultaten van de onder artikel 2 genoemde Pro onderzoeken voor koper voldoende zekerheid bieden, zal koper dit schriftelijk aan verkoper meedelen. In dat geval komt uiterlijk binnen veertien dagen nadien een uitgewerkte koopovereenkomst tot stand onder de basisvoorwaarden als omschreven in deze overeenkomst.
4. Na totstandkoming van de uitgewerkte koopovereenkomst vermeld in artikel 3 zal Pro de juridische levering van het registergoed benoemd als A op het door koper aan te geven tijdstip, doch uiterlijk binnen 4 jaar plaatsvinden of zoveel eerder of later als koper en verkoper overeenkomen (…)
5. Na totstandkoming van de uitgewerkte koopovereenkomst vermeld in artikel 3 zullen Pro de juridische leveringen van het registergoed benoemd als B op de door koper aan te geven tijdstippen, doch uiterlijk binnen 2 jaar plaatsvinden of zoveel eerder of later als koper en verkoper overeenkomen. (…)
2.4. Nieuwenhuis heeft in januari 2011 aan Rehoboth gemeld dat de in artikel 2 van Pro de overeenkomst genoemde datum van 7 februari 2011 niet gehaald zou worden en dat zij meer tijd nodig had voor het onderzoek naar de haalbaarheid van de herontwikkelingsplannen. Vervolgens zijn nadere afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in een Addendum, dat is ondertekend op 4 februari 2011 (hierna het addendum). In het addendum is het volgende opgenomen:
Partijen komen in aanvulling op, dan wel in afwijking van genoemde koopakte nader overeen alsvolgt:
- Partijen zijn overeengekomen dat in artikel 2 van Pro de koopovereenkomst van 30 september 2009 de datum, 7 februari 2011, wordt vervangen door 15 april 2011.
- Partijen zijn overeengekomen dat in artikel 4 van Pro de koopovereenkomst van 30 september 2009 de datum, na de tekst … doch uiterlijk binnen 4 jaar (toevoeging van de datum:) na 7 februari 2011 plaatsvinden of zoveel …….. .
- Partijen zijn overeengekomen dat in artikel 5 van Pro de koopovereenkomst van 30 september 2009 de datum, na de tekst … doch uiterlijk binnen 2 jaar (toevoeging van de datum:) na 7 februari 2011 plaatsvinden of zoveel ……. .
- (nieuw artikel) koper huurt van verkoper alle op het registergoed bevindende opstallen vanaf 1 augustus 2011 tot het moment dat koper overgaat tot de feitelijke en juridische levering van het verkochte. Alle aanspraken en verplichtingen van het registergoed blijven bij verkoper tot het moment van de feitelijke en juridische leveringen van het verkochte.
- (nieuw artikel) Koper betaald aan verkoper voor het huren van de opstallen op het registergoed een huurprijs van € 2.000,- per maand (…)
2.5. Bij brief van 14 april 2011 gericht aan [betrokkene 1] heeft Nieuwenhuis het volgende bericht:
Bijgaand ontvangt u per deze brief d.d. 14 april 2011 ons positief besluit op basis van onze onderzoeken zoals vermeld in artikel 2 van Pro de gesloten koopovereenkomst.
Wij delen u mede dat wij graag het project doorzetten onder de voorwaarden zoals gesloten in de koopovereenkomst en Addendum (…). Hiervoor hebben wij conform artikel 3 van Pro de koopovereenkomst een concept koopovereenkomst uitgewerkt.
Wij willen graag een afspraak met u maken om de uitgewerkte koopovereenkomst definitief te maken en te ondertekenen.
2.6. De hiervoor onder 2.5 genoemde brief is door een medewerker van Nieuwenhuis, de heer B. [betrokkene 1] (hierna [betrokkene 1]), samen met een concept koopovereenkomst, persoonlijk overhandigd aan [betrokkene 1].
2.7. Op 10 mei 2011 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [betrokkene 1] en Nieuwenhuis, vertegenwoordigd door [betrokkene 1] en de heer J. [betrokkene 3] (hierna [betrokkene 3]). In dit gesprek verzoekt [betrokkene 1] om drie aanpassingen aan de overeenkomst.
2.8. Diezelfde dag heeft [betrokkene 3] een e-mail verzonden aan [betrokkene 1] met de volgende tekst:
Naar aanleiding van ons gesprek van vanochtend bevestig ik u, dat de aangepast concept overeenkomst over uiterlijk 2 weken naar u wordt gemaild.
2.9. Bij e-mail van 18 mei 2011 bericht [betrokkene 3] vervolgens het volgende aan [betrokkene 1]:
Naar aanleiding van ons gesprek van dinsdag 10 mei j.l. met de heer [betrokkene 1] en ondergetekende, wil ik middels dit schrijven de besproken aanvullingen op de koopovereenkomst bevestigen.
Het is voor mij van belang om de aanvullingen die u noodzakelijk acht goed in beeld te hebben, zodat ik deze voor kan leggen aan de directie van de Nieuwenhuis Holding.
In het overleg zijn de onderstaande aanvullende punten door u noodzakelijk geacht, indien deze niet verwerkt worden in de definitieve koopovereenkomst zal de koopovereenkomst door u niet getekend worden;
. U heeft het 1ste recht op de koop van 2 appartementen (penthouses)
. U wilt een bankgarantie van 10% over de koopsom
. Indien deel A (het huis) eerder wordt getransporteerd dan deel B, wilt u dat de grond achter deel A met deel A wordt mee getransporteerd. Zie tekening bijlage.
Graag hoor ik van u of bovenstaande toevoegingen een correcte weergave zijn van de uitkomsten van het overleg op 10 mei j.l.
2.10. Hierop heeft [betrokkene 1] aan [betrokkene 3] op 18 mei 2011 een e-mail met de volgende tekst gestuurd:
Bovenstaande is een juiste weergave van hetgeen we besproken hebben. Graag wel de oppervlakte van de grond achter deel A vermelden.
2.11. Een week later, op 25 mei 2011, wordt opnieuw een e-mail door [betrokkene 3] verzonden aan [betrokkene 1]. Daarin schrijft hij:
(…) Los van de vraag of onze directie zal kunnen instemmen met de door u gewenste aanpassingen, zou ik graag van u vernemen of u voor u zelf onderhandelt of ook namens alle andere verkopers. Dat is nu onduidelijk en ongewenst. Kunt u mij zo spoedig mogelijk bevestigen dat u namens alle verkopers met ons onderhandelt over de door u gewenste aanpassingen en uw stellingname ook voor de andere verkopers geldt? Dan is dat duidelijk voor ons en kan ik de voorstellen, gedaan namens alle verkopers, voorleggen aan de directie.
2.12. [betrokkene 1] heeft hierop bij e-mail op diezelfde dag, 25 mei 2011, gereageerd:
De aanvullingen die we hebben besproken vloeien voort uit de “geest van de besprekingen” en zijn dus geen nieuwe aanvullingen. Omtrent het gesprek wat wij hebben gevoerd waren de andere eigenaren niet van op de hoogte. Wij willen graag een gesprek met u om een en ander toe te lichten.
Met vriendelijke groet,
H. [betrokkene 1]
(Op persoonlijke titel geschreven)
2.13. [betrokkene 3] heeft een dag later, 26 mei 2011, wederom een e-mail gezonden aan [betrokkene 1]:
Wij zijn nu reeds enkele weken met elkaar in gesprek om te komen tot een definitieve koopovereenkomst. In uw vorige mail geeft u aan dat de aanvullende punten op persoonlijke titel gesteld zijn, terwijl wij een koopovereenkomst hebben met 4 partijen.
Voordat er een gesprek wordt georganiseerd willen wij graag weten wat de andere partijen van de conceptovereenkomst vinden en of zijn aanvullende punten noodzakelijk achten.
Gelieve daarom de concept koopovereenkomst eerst bij hen neer te leggen alvorens wij een afspraak maken.
2.14. Op 30 mei 2011 is wederom een e-mail verzonden door [betrokkene 3] aan [betrokkene 1] waarin werd aangegeven dat de [betrokkene 4] twee weken met vakantie was en dat er geen aangepaste versie van de overeenkomst kon worden verstrekt tot zijn terugkomst:
U kunt het beste de oude overeenkomst opsturen naar de overige verkopende partijen ter controle.
2.15. Bij brief van 16 juni 2011, gericht aan De Kleine Stern, ter attentie van [betrokkene 1], heeft Nieuwenhuis de overeenkomst ontbonden. In deze brief heeft zij verder het volgende uiteengezet:
Op grond van artikel 2 van Pro voornoemde koopovereenkomst (alsmede het hierbij behorende addendum van 2 februari 2011) had NPO (bedoeld is Nieuwenhuis, toevoeging rechtbank) als koper het recht om tot 15 april 2011 te onderzoeken of het door NPO beoogde bouwprogramma binnen een voor NPO redelijke termijn realiseerbaar is. Na laatstgenoemde datum is u conform artikel 3 van Pro de koopovereenkomst de ‘uitgewerkte koopovereenkomst’ toegestuurd. Deze uitgewerkte koopovereenkomst diende uiterlijk binnen veertien dagen nadien tot stand te komen en onder de basisvoorwaarden als omschreven in voornoemde overeenkomst. Op het u toegezonden concept zijn door u aanvullingen voorgesteld. Daarover is met u gecorrespondeerd.
Namens NPO kan ik u melden dat de directie van NPO uw aanvullingen niet aanvaard. In tegenstelling tot wat NPO is gemeld in een email van 25 mei j.l. vloeien de aanvullingen niet voort ‘uit de geest van de besprekingen’. Het zijn nieuwe aanvullingen c.q. eisen die NPO niet aanvaardt. Ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst in oktober 2009 behoefde NPO hier ook geen rekening mee te houden. Anders was de koopovereenkomst niet door NPO gesloten. De hiervoor genoemde termijn van twee weken betreft een fatale termijn en binnen deze termijn heeft NPO met u geen uitgewerkte koopovereenkomst kunnen sluiten. De termijn is verstreken zonder dat de uitgewerkte koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dit laatste door u toedoen, zodat dat voor uw rekening en risico dient te blijven.
Hier komt bij dat NPO meerdere malen is meegedeeld dat u een uitgewerkte koopovereenkomst niet zult tekenen als de aanpassingen en eisen niet door NPO worden aanvaard, daaruit maakt NPO op dat u niet verder zult meewerken aan het tot stand komen van de uitgewerkte koopovereenkomst. NPO ontbindt hierbij dan ook de koopovereenkomst en alles wat daarmee samenhangt.
2.16. Vervolgens heeft [betrokkene 1] per e-mail van 17 juni 2011 om een gesprek verzocht op 30 juni 2011. Dit gesprek heeft niet plaatsgevonden. Bij brief van 21 juni 2011 heeft Nieuwenhuis haar standpunt herhaald en aangegeven geen behoefte te hebben aan een gesprek met verkopers.
2.17. Bij brief van haar raadsman van 6 juli 2011 heeft De Kleine Stern zich op het standpunt gesteld dat Nieuwenhuis geen enkel recht had de overeenkomst te ontbinden. Zij heeft nakoming van de overeenkomst geëist. Zij heeft daarbij tevens aangegeven dat zij Nieuwenhuis aansprakelijk acht voor de schade die Rehoboth lijdt indien de overeenkomst niet zou worden nagekomen.
2.18. Op 22 juli 2011 is er een gesprek gevoerd op het kantoor van Nieuwenhuis waarbij [betrokkene 1] namens verkopers aanwezig was. Dit heeft niet tot een oplossing geleid.
2.19. Rehoboth heeft een kort gedingprocedure aanhangig gemaakt waarin zij nakoming heeft gevorderd van de overeenkomst. Bij vonnis van 22 september 2011 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem de gevraagde voorziening geweigerd wegens het ontbreken van een spoedeisend belang.
2.20. Begin mei 2012 heeft Rehoboth contact opgenomen met Nieuwenhuis nadat zich een potentiële koper, ELR Beheer B.V. te Voorthuizen (hierna ELR), voor het perceel Baron van Nagellstraat 9 te Voorthuizen had gemeld.
2.21. Op 31 mei 2012 heeft Rehoboth aan de raadsman van Nieuwenhuis bericht dat de koopovereenkomst en het addendum met ingang van die datum ontbonden worden omdat Nieuwenhuis tekort schoot en in verzuim was. Daarbij is tevens aanspraak gemaakt op vergoeding van schade die Rehoboth zou lijden doordat geen wederzijdse nakoming maar ontbinding van de overeenkomst plaatsvond.
2.22. Rehoboth heeft op 26 juni 2012 een huurovereenkomst gesloten met ELR met betrekking tot het eerder aan Nieuwenhuis verkochte perceel met opstallen aan de Baron van Nagellstraat 9 te Voorthuizen voor een huursom van € 72.000,00 per jaar. Daarbij is aan ELR voorts een koopoptie verleend gedurende de eerste vijf jaren van de huurovereenkomst.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Rehoboth vordert na wijziging van eis samengevat - verklaring voor recht dat Rehoboth de met Nieuwenhuis op 30 september 2009 en 4 februari 2011 gesloten overeenkomsten rechtsgeldig heeft ontbonden. Tevens vordert zij veroordeling van Nieuwenhuis tot betaling van een schadevergoeding van € 677.000,00, vermeerderd met rente. Voorts vordert zij, voor zover de waarde per 31 mei 2012 van de eerder door Rehoboth aan Nieuwenhuis verkochte percelen door Nieuwenhuis zou worden betwist, een deskundige te benoemen die de waarde per 31 mei 2012 dient vast te stellen. Tenslotte vordert Rehoboth veroordeling van Nieuwenhuis tot vergoeding van kosten.
3.2. Rehoboth legt aan haar vorderingen ten grondslag de stelling dat Nieuwenhuis de koopovereenkomst en het addendum ten onrechte heeft ontbonden. Zij stelt dat de in artikel 3 van Pro de overeenkomst genoemd termijn van veertien dagen geen fatale termijn betreft. Dat hebben partijen niet afgesproken en dat is ook niet bedoeld. Rehoboth stelt voorts dat zij ook niet anderszins in verzuim is gekomen.
Verder is door Rehoboth naar voren gebracht dat, voor zover er wel sprake zou zijn van enig verzuim aan haar kant, de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Rehoboth heeft aanvankelijk nakoming gevorderd omdat zij bereid was, zonder verdere onderhandelingen, de concept uitgewerkte overeenkomst te ondertekenen. Zij stelt dat zij begin mei 2012 contact heeft opgenomen met Nieuwenhuis om haar nogmaals te kans te geven na te komen. Van die mogelijkheid om alsnog na te komen, heeft Nieuwenhuis echter geen gebruik gemaakt, aldus Rehoboth. Vervolgens heeft Rehoboth op 31 mei 2012 aan Nieuwenhuis bericht dat de overeenkomst met ingang van die datum ontbonden wordt omdat Nieuwenhuis tekort schiet en in verzuim is. Rehoboth maakt nu aanspraak op vergoeding van schade die zij lijdt omdat geen wederzijdse nakoming maar ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt.
3.3. Nieuwenhuis voert verweer. Zij betwist dat zij de overeenkomst ten onrechte heeft ontbonden. De ontbinding is geschied op de in de brief van 16 juli 2011 genoemde gronden, te weten 1) beroep op een fatale termijn, 2) geen wilsovereenstemming over aanvullende voorwaarden en 3) mededelingen waaruit blijkt dat er geen medewerking zal worden verleend aan ondertekening van een uitgewerkte overeenkomst als daarin niet de aanvullende voorwaarden worden opgenomen. Meer in het bijzonder is door Nieuwenhuis naar voren gebracht dat de termijn als genoemd in artikel 3 van Pro de overeenkomst een fatale termijn is. Op grond van dit artikel had er uiterlijk binnen veertien dagen na 14 april een uitgewerkte overeenkomst tot stand moeten komen. Dit was ook de bedoeling van partijen, aldus Nieuwenhuis. Ook de dreiging van [betrokkene 1] dat een uitgewerkte overeenkomst niet getekend zou worden als zijn inhoudelijke aanvullingen niet waren verwerkt, hebben Nieuwenhuis ertoe doen besluiten de overeenkomst te ontbinden, aldus Nieuwenhuis. De mededeling van [betrokkene 1] was niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. Nieuwenhuis stelt dat daarmee voor haar vast stond dat er geen uitgewerkte overeenkomst tot stand zou komen. Hier komt volgens Nieuwenhuis bij dat over de extra voorwaarden van [betrokkene 1] geen wilsovereenstemming was bereikt en deze voorwaarden voor Nieuwenhuis onbespreekbaar waren.
Nieuwenhuis heeft verder nog opgemerkt dat er nooit eerder nakoming is geëist van het concept. Zij stelt zelf niet in verzuim te zijn komen te verkeren.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5. Nieuwenhuis vordert samengevat - verklaring voor recht dat de tussen Nieuwenhuis en Rehoboth bestaande overeenkomst van 30 september 2009 en het addendum van 4 februari 2011 bij brief van 16 juni 2011 rechtsgeldig zijn ontbonden alsmede verklaring voor recht dat Rehoboth toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van 30 september 2009 en het addendum van 4 februari 2011. Voorts vordert Nieuwenhuis veroordeling van Rehoboth tot betaling van de schade van Nieuwenhuis van € 64.876,09 dan wel een ander in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met rente en kosten.
3.6. Nieuwenhuis legt aan haar vorderingen ten grondslag
3.7. Rehoboth voert verweer.
3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Nu Nieuwenhuis geen bezwaar heeft tegen de wijziging van eis en er overigens niet is gebleken dat de wijziging van eis in strijd is met de eisen van een goede procesorde, zal in het verdere verloop van de procedure worden uitgegaan van de gewijzigde eis.
voorts in conventie en in reconventie
4.2. Kern van het geschil in conventie en in reconventie betreft de vraag of Nieuwenhuis de overeenkomst en het addendum bij brief van 16 juni 2011 terecht heeft ontbonden.
4.3. Indien nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, bestaat volgens artikel 6:265 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) een bevoegdheid tot ontbinding pas wanneer de schuldenaar in verzuim is. Tussen partijen is niet in geschil dat nakoming ten tijde van de ontbinding door Nieuwenhuis nog mogelijk was. Zij verschillen wel van mening over de vraag of sprake was van verzuim bij Rehoboth.
4.4. Nieuwenhuis gaat er vanuit dat verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden, als bepaald in artikel 6:83 BW Pro. Primair voert zij daarbij aan dat in artikel 3 van Pro de overeenkomst een zogenaamde fatale termijn in de zin van artikel 6:83 sub a BW Pro is opgenomen en dat de genoemde termijn van veertien dagen was verstreken zonder dat nakoming had plaats gevonden waarna verzuim is ingetreden. Hiertegenover staat evenwel de stelling van Rehoboth inhoudende dat die termijn van veertien dagen die wordt genoemd in artikel 3 van Pro de overeenkomst een andere strekking had.
4.5. Partijen verschillen aldus van mening over de bedoeling van de termijn van veertien dagen in artikel 3 van Pro de overeenkomst. Dat betekent dat uitleg nodig is aan de hand van de zogenoemde Haviltexnorm. Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en kan acht worden geslagen op het feitelijk handelen van partijen.
4.6. In artikel 3 van Pro de overeenkomst hangt de genoemde termijn van veertien dagen samen met de verplichting om een uitgewerkte koopovereenkomst tot stand te brengen. In artikel 3 is Pro, anders dan in het daaraan voorafgaande artikel 2, geen sanctie is verbonden aan overschrijding van de genoemde termijn. In elk geval is in artikel 3 niet Pro opgenomen dat verzuim zonder meer in zou treden nadat de termijn is verstreken. Dit ligt ook niet voor de hand nu voor die totstandkoming van de uitgewerkte koopovereenkomst de medewerking van alle partijen en hun vertegenwoordigers nodig was en dit op zichzelf reeds aanzienlijke tijd kost.
Artikel 3 van Pro de overeenkomst lijkt zich ook tot al die partijen te richten. Artikel 3 van Pro de overeenkomst bepaalt niet dat de verplichting om een uitgewerkte koopovereenkomst tot stand te brengen slechts op één partij rust.
In dat opzicht heeft Rehoboth er dan ook redelijkerwijs vanuit kunnen gaan dat de genoemde termijn een streeftermijn was voor alle partijen en dat overschrijding van die termijn niet direct verzuim, laat staan verzuim alleen aan haar zijde, tot gevolg zou hebben.
4.7. Uit de gedragingen van Nieuwenhuis kan worden afgeleid dat zij ook zelf van die uitleg van de termijn van veertien dagen in artikel 3 van Pro de overeenkomst (streeftermijn en niet een termijn met fatale gevolgen) is uitgegaan. Nadat [betrokkene 1] is teruggekomen van een reis naar het buitenland, hebben pas gesprekken plaatsgevonden over de uitwerking van de koopovereenkomst. Toen was de termijn van veertien dagen na kennisneming van het positief besluit al verstreken. Uit niets blijkt dat Nieuwenhuis daar destijds consequenties aan heeft verbonden.
Nieuwenhuis heeft ter comparitie in dat verband aangevoerd dat zij niet van die gesprekken wist omdat haar directie er niet bij was betrokken. Nog daargelaten dat deze stelling verder niet is onderbouwd en deze stelling, gelet op de omvang van voorgenomen transactie ook niet geloofwaardig voorkomt, heeft het volgende te gelden. Die directie, in de persoon van de financieel directeur, is in elk geval wel betrokken geweest bij het positief besluit. Als de termijn van veertien daadwerkelijk bedoeld was als een fatale termijn, had het voor de hand gelegen dat de directie veertien dagen nadat het positief besluit aan Rehoboth kenbaar was gemaakt, contact had opgenomen met Rehoboth om reeds op dat moment consequenties te verbinden aan de overschrijding van de termijn. Dat is echter niet gebeurd.
4.8. Daar komt nog het volgende bij. Nieuwenhuis heeft haar positief besluit op basis van de onderzoeken als vermeld in artikel 2 van Pro de overeenkomst niet bij aangetekend schrijven verstuurd aan Rehoboth. Evenmin heeft zij laten tekenen voor ontvangst. Dat had wel voor de hand gelegen als overschrijding van de termijn van veertien dagen fatale gevolgen zou hebben voor Rehoboth. Verder is ook niet is gesteld of gebleken dat Nieuwenhuis [betrokkene 1] bij overhandiging van de bewuste brief heeft aangemaand om haast te betrachten.
In de brief met het positief besluit wordt geheel niet gerefereerd aan de termijn van veertien dagen. Er wordt slechts een voorstel gedaan om een afspraak te maken om de uitgewerkte koopovereenkomst definitief te maken en te ondertekenen zonder dat daar een termijn aan wordt verbonden. En dat terwijl er, gelet op het hierna volgende, vanuit kan worden gegaan dat Nieuwenhuis er mee bekend was dat [betrokkene 1] na ontvangst van de brief voor enige tijd naar het buitenland zou vertrekken.
Rehoboth heeft namelijk gesteld dat Nieuwenhuis er mee bekend was dat [betrokkene 1] vanwege familieomstandigheden enkele dagen in Nederland was en dat hij na het daarop volgende weekend weer voor twee weken zou terugkeren naar het buitenland. Volgens Rehoboth wist Nieuwenhuis dat het daarna nog enige tijd zou duren voor [betrokkene 1] inhoudelijk op de brief zou kunnen reageren. Dat was verder geen enkel probleem. Nieuwenhuis heeft vervolgens wel betwist dat bij haar bekend was dat het als gevolg van een reis naar het buitenland enige tijd zou duren voordat [betrokkene 1] op de brief zou kunnen reageren maar zij heeft die betwisting niet herhaald, laat staan verder onderbouwd, ook niet nadat Rehoboth ter comparitie gemotiveerd heeft aangegeven dat per mail aan Nieuwenhuis was medegedeeld dat [betrokkene 1] voor twee weken naar het buitenland ging en heeft aangeboden die mail alsnog te overleggen. Bij gebrek aan een voldoende gemotiveerde betwisting kan dan van de juistheid van de stellingen van Rehoboth worden uitgegaan.
4.9. Als Nieuwenhuis daadwerkelijk van mening was geweest dat de veertien dagen termijn fataal was, zou zij de conceptovereenkomst ook niet alleen aan [betrokkene 1] persoonlijk hebben overhandigd maar (aangetekend) hebben verzonden aan de vennoten van Rehoboth. Dat is echter niet gebeurd. Nieuwenhuis heeft gewacht tot [betrokkene 1] weer terug was, voor verdere actie is ondernomen, zoals hiervoor al is overwogen.
4.10. Een en ander leidt dan ook tot de conclusie dat partijen niet hebben bedoeld om aan de in artikel 3 van Pro de overeenkomst genoemde termijn van veertien dagen een verzuimscheppende kracht te verbinden. Verzuim is dan ook niet ingetreden enkel door overschrijding van die termijn.
4.11. Subsidiair heeft Nieuwenhuis een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 6:83 sub c BW Pro en gesteld dat zij uit een mededeling van de schuldenaar heeft moeten afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekort schieten. Meer in het bijzonder heeft Nieuwenhuis gesteld dat [betrokkene 1] aanvullende voorwaarden heeft gesteld waar geen wilsovereenstemming over bestond en dat [betrokkene 1] heeft aangegeven dat hij de overeenkomst niet zou tekenen als die voorwaarden niet werden aanvaard. Rehoboth heeft echter betwist dat sprake zou zijn geweest van een mededeling als bedoeld in artikel 6:83 sub c BW Pro.
In het midden kan thans blijven of de voorwaarden die [betrokkene 1] heeft gesteld aanvullende voorwaarden waren, zoals Nieuwenhuis stelt, of dat het ging om voorwaarden die lagen in de lijn van eerdere besprekingen, zoals door Rehoboth naar voren is gebracht. In het midden kan ook blijven of de mededeling van [betrokkene 1] dat hij niet tot ondertekening over zou gaan als de aanvullende voorwaarden niet werden opgenomen als kwinkslag was bedoeld, zoals [betrokkene 1] zelf ter comparitie heeft gesteld en zoals vervolgens door Nieuwenhuis is betwist.
Waar het om gaat is dat de nadere voorwaarden en de mededeling met betrekking tot het niet ondertekenen afkomstig waren van [betrokkene 1] in privé en derhalve niet van [betrokkene 1] als vertegenwoordiger van Rehoboth. Voor zover daaromtrent al onduidelijkheid mocht bestaan bij Nieuwenhuis, is die onduidelijkheid in elk geval opgehelderd na de mail van [betrokkene 1] van 25 mei 2011 waarin hij expliciet aangeeft dat hij op persoonlijke titel heeft gesproken. Nieuwenhuis heeft dit ook duidelijk begrepen zoals blijkt uit de mail van [betrokkene 3] van
26 mei 2011 waarin wordt gevraagd wat de andere partijen van de conceptovereenkomst vinden en of zij aanvullende punten noodzakelijk achten. Dat brengt mee dat de mededeling van [betrokkene 1] dat hij niet zou ondertekenen als de genoemde voorwaarden niet werden geaccepteerd, door Nieuwenhuis niet begrepen heeft kunnen worden als een mededeling van de schuldenaar als bedoeld in artikel 6: 83 sub c BW.
4.12. Het had, gelet op het voorgaande, op de weg van Nieuwenhuis gelegen om Rehoboth in gebreke te stellen nadat de termijn van veertien dagen was verstreken en er nog geen uitgewerkte koopovereenkomst tot stand was gekomen. Niet gesteld of gebleken is evenwel dat Nieuwenhuis Rehoboth in gebreke heeft gesteld. Dat brengt mee dat er geen verzuim bestond ten tijde van de ontbinding door Nieuwenhuis. De ontbinding heeft aldus niet terecht plaatsgevonden. Ook kan niet worden geconcludeerd dat Rehoboth toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenis om een uitgewerkte overeenkomst tot stand te brengen. Is nakoming, zoals in het onderhavige geval, nog mogelijk dan groeit een niet-nakoming eerst uit tot een tekortkoming indien de schuldenaar in verzuim is. Zoals hiervoor is vastgesteld, is daarvan geen sprake. Voor vergoeding van schade van Nieuwenhuis ontbreekt dan verder ook een grond. Dat brengt mee dat de vorderingen van Nieuwenhuis moeten worden afgewezen.
4.13. Door de overeenkomst te ontbinden, is Nieuwenhuis zelf in verzuim gekomen. Rehoboth heeft uit de brief van Nieuwenhuis van 16 juni 2011 mogen afleiden dat Nieuwenhuis in de nakoming van de verbintenissen uit de overeenkomst zou tekort schieten. Rehoboth was dan ook op haar beurt gerechtigd de overeenkomst op 31 maart 2012 zelf te ontbinden.
De door Rehoboth gevorderde verklaringen voor recht kunnen daarom worden toegewezen.
4.14. Na ontbinding is op Nieuwenhuis de verplichting komen te rusten om de schade die Rehoboth door ontbinding heeft geleden te vergoeden. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:277 BW Pro wordt de verschuldigde schadevergoeding berekend door vergelijking van de situatie waarin in alle opzichten onberispelijk zou zijn nagekomen met de situatie die resulteert uit een ontbinding zonder schadevergoeding.
Rehoboth heeft haar schade begroot op € 677.000,00 en heeft daaraan het volgende ten grondslag gelegd. De waarde van de eerder aan Nieuwenhuis verkochte percelen wordt door Rehoboth gesteld op € 864.000,00, zijnde de jaarhuur die ELR nu betaalt (€ 72.000,00) vermenigvuldigd met de factor 12. Vervolgens is een vergelijking gemaakt met de situatie waarbij de koopovereenkomst correct door Nieuwenhuis zou zijn nagekomen. In dat geval, aldus Rehoboth, zou uiterlijk twee jaar na 15 april 2011 € 925.000,00 door Nieuwenhuis aan Rehoboth zijn betaald en uiterlijk vier jaar na 15 april € 575.000. De totale geleden schade bedraagt dan € 1.541.000,00 (€ 925.000,00 + € 575.000,00) - € 864.000,00 = € 677.000,00, aldus Rehoboth.
Nieuwenhuis heeft deze stellingen echter ter comparitie gemotiveerd betwist. Zij heeft naar voren gebracht dat Rehoboth is uitgegaan van een waarde op basis van huurkapitalisatie. Rehoboth is daarbij ten onrechte niet uitgegaan van genormaliseerde huur. De huurovereenkomst waar Rehoboth zich op baseert bevat afwijkende bepalingen, aldus Nieuwenhuis. Bepaalde kostenposten komen nu voor rekening van de huurder. Daarom is nog een correctie nodig. Verder heeft Nieuwenhuis naar voren gebracht dat Rehoboth bij de kapitalisatie uitgaat van een factor 12 maar dat bij de huidige rentestand moet worden uitgegaan van een factor 16,5. Dit leidt naar het oordeel van Nieuwenhuis tot een waarde van € 1.544.400,00. Aangezien de koopprijs € 1.500.000,00 bedroeg, heeft Rehoboth in de visie van Nieuwenhuis geen schade geleden.
Het is thans aan Rehoboth, gelet op het bepaalde in artikel 150 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) om haar schade te bewijzen. Het ligt voor de hand dat zij daarvoor in elk geval een rapport laat opmaken door een bedrijfsmakelaar in onroerend goed, zoals ter comparitie is besproken. Zo nodig kunnen ook nog getuigen worden gehoord.
4.15. Bij het oproepen van de getuigen moet er rekening mee worden gehouden dat het verhoor van een getuige gemiddeld 60 minuten duurt. De namen en woonplaatsen van de getuigen en de tijdstippen waartegen zij zijn opgeroepen, dienen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank te worden opgegeven.
4.16. Partijen moeten er op voorbereid zijn dat de rechtbank op een zitting bepaald voor de getuigenverhoren een mondeling tussenvonnis kan wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de zaak te vragen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen. Een rechtspersoon moet ter zitting vertegenwoordigd zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is tot vertegenwoordiging.
4.17. Iedere verdere beslissing in conventie en in reconventie zal worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. draagt Rehoboth op te bewijzen de omvang van de door haar geleden schade doordat geen wederzijdse nakoming maar ontbinding van de koopovereenkomst plaatsvindt,
5.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 6 maart 2013 voor uitlating door Rehoboth of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
5.3. bepaalt dat Rehoboth, indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,
5.4. bepaalt dat Rehoboth, indien zij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op maandagen, dinsdagen, donderdagen en vrijdagen in de maanden april tot en met juni 2013 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.5. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. D.T. Boks in het gerechtsgebouw te Arnhem aan Walburgstraat 2-4,
5.6. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
5.7. houdt iedere verdere beslissing aan,
in reconventie
5.8. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2013.