Uitspraak
RECHTBANK OOST-NEDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/127877 / HA ZA 12-129
datum vonnis: 6 maart 2013
Vonnis van de rechtbank Oost-Nederland, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
GERBEN HENDRIKS Q.Q.,
in diens hoedanigheid van bewindvoerder van [saniet],
domicilie kiezende te Zwolle,
eiser,
verder te noemen de bewindvoerder,
advocaat: mr. A.M. Ubink te Zwolle,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te [plaats],
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde],
advocaat: mr. W. van de Wetering te Enschede.
1. Het procesverloop
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 maart 2012;
- de conclusie van antwoord van 27 juni 2012;
- de conclusie van repliek van 3 oktober 2012;
- de conclusie van dupliek van 9 januari 2013.
1.2 Thans zal vonnis worden gewezen.
2. De feiten
2.1 Op 28 maart 2000 heeft [gedaagde] met de [saniet], hierna te noemen: [saniet], een overeenkomst gesloten waarbij – onder meer – is bepaald dat [saniet] een exclusief recht van vastgoedbemiddeling kreeg. Dit recht zag op de verkoop van nog te bouwen panden en van percelen op de door [gedaagde] gekochte locatie “Reuvenkamp”, een locatie van 7.40.50 ha. groot.
2.2 [Saniet] heeft bij de koop van de locatie Reuvenkamp door [gedaagde] bemiddeld. Bij voornoemde overeenkomst is bepaald dat zonder de acquisitie en tussenkomst van [saniet], [gedaagde] niet in de gelegenheid zou zijn geweest deze locatie te verkrijgen. De inhoud van de overeenkomst luidt:
“[saniet] (…) en [X], algemeen direkteur van (…) [gedaagde] (…), hierna te noemen: koper, verklaren te zijn overeengekomen:
- dat koper in de gemeente Zwolle heeft gekocht twee percelen grond (…),
- dat koper de mogelijkheid verkrijgt op de hierboven genoemde percelen woningen, danwel andere bouwwerken te bouwen, danwel deze percelen doorverkoopt aan derden,
- dat bovengenoemde percelen door acquisitie en tussenkomst van [saniet] in eigendom zijn verkregen bij koper (…),
- dat koper zich realiseert dat hij zonder eerder genoemde acquisitie en tussenkomst niet in de gelegenheid zou zijn geweest bedoelde percelen te verkrijgen,
- dat koper, dan wel zijn rechtspersoon en [saniet] van mening zijn dat, hierdoor het exclusieve recht van vastgoedbemiddeling bij de verkoop van eventuele kavels en daarop te bouwen panden, aan [saniet] vastgoedbemiddeling toekomt,
- dat dit exclusieve recht in een kettingbeding wordt medebedongen in een eventuele doorverkoop van de percelen aan andere bouwondernemers c.q. projectontwikkelaars of andere eigenaars,
- dat bij de verkoop van voornoemde percelen of delen daarvan, zonder dat er bebouwing plaats zal vinden, koper zich verplicht het exclusieve recht van vastgoedbemiddeling c.q. de makelaardij toe te kennen aan [saniet] vastgoedbemiddeling,
- dat een nader overeen te komen courtageregeling wordt gehanteerd op basis van de VBO (= Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed) richtlijnen en of naar redelijkheid daaraan gerelateerde percentages,
- dat bovengenoemde overeenkomst eveneens van toepassing is bij rechtsopvolgers van koper en [saniet] vastgoedbemiddeling.
- dat de percelen toebehorend aan de Stichting ‘Het Vrouwenhuis’ eveneens in eigendom worden verkregen bij koper, dezelfde exclusieve rechten als hierboven toegekend worden aan [saniet] vastgoedbemiddeling.”
2.3 Op 23 november 2009 is door de rechtbank Zwolle-Lelystad aan [saniet] voorlopige surseance van betaling verleend. Bij beschikking van 4 maart 2010 is aan [saniet] definitieve surseance van betaling verleend.
2.4 Op 4 april 2011 heeft de rechtbank Zwolle-Lelystad de surseance van betaling van [saniet] omgezet in een schuldsaneringsregeling.
2.5 Bij brief van 20 mei 2011 heeft [gedaagde] de overeenkomst van 28 maart 2000 met [saniet] ontbonden. Op 18 september 2011 heeft [saniet] aan [gedaagde] laten weten dat hij de ontbinding van de overeenkomst niet erkent en dat hij toestemming heeft van de bewindvoerder om de portefeuille af te handelen.
2.6 [Gedaagde] heeft [Y] en [Z] ingeschakeld voor de makelaarswerkzaamheden bij het project.
3. Het geschil
3.1 De bewindvoerder vordert dat [gedaagde], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van € 622.003,00 aan de bewindvoerder, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 mei 2011 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, inclusief de nakosten.
3.2 De bewindvoerder voert hiertoe aan dat [gedaagde] ten onrechte is overgegaan tot ontbinding van de overeenkomst van 28 maart 2000. Er was geen sprake van een tekortkoming aan de zijde van [saniet] en ook in de toepassing van de wettelijke schuldsaneringsregeling kan geen reden voor ontbinding van de overeenkomst worden gevonden. Toepassing van de wettelijke schuldsaneringsregeling was geen contractuele reden voor ontbinding en kan evenmin als tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst aan de zijde van [saniet] worden aangemerkt.
Door de ontbinding van de overeenkomst door [gedaagde] lijdt [saniet] schade, nu de makelaarswerkzaamheden aan een andere makelaar zijn opgedragen.
De bewindvoerder begroot de schade wegens misgelopen courtage op in totaal
€ 478.464,00 (incl. BTW). Daarnaast zou de verkoop van woningen binnen de locatie Reuvenkamp een spin-off hebben gegeven van 30%, inzake hypotheekfees en het recht om de bestaande woningen van kopers te verkopen. Deze spin-off activiteiten loopt
[saniet] nu ook mis. Terzake deze activiteiten begroot de bewindvoerder de schade op € 143.539,00 (incl. BTW).
3.3 [Gedaagde] voert gemotiveerd verweer. [Gedaagde] stelt zich op het standpunt dat sprake is van een bemiddelingsovereenkomst ex artikel 7:425 BW. Vanwege de toepassing van de schuldsaneringsregeling op [saniet], is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst zijdens [saniet]. [Gedaagde] heeft de overeenkomst rechtsgeldig ontbonden vanwege deze tekortkoming.
Door toepassing van de wettelijke schuldsaneringsregeling kon [saniet] niet meer als volwaardig makelaar functioneren. [Saniet] is immers beschikkingsonbevoegd geworden en dient voor iedere (financiële) handeling toestemming van de bewindvoerder en de rechter-commissaris te krijgen. Bovendien wenst [gedaagde], in het kader van de beeldvorming naar de buitenwereld, niet te worden vertegenwoordigd door een makelaar die in de schuldsanering zit.
Subsidiair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat zij de overeenkomst met [saniet] op grond van artikel 7:408 BW rechtsgeldig heeft opgezegd.
Voorts betwist [gedaagde], meer subsidiair, dat [saniet] aanspraak kan maken op schadevergoeding.
4 De beoordeling
4.1 [Saniet] en [gedaagde] zijn op 28 maart 2000 overeengekomen dat [saniet] bij de verkoop van de nog te bouwen woningen het exclusieve recht van vastgoedbemiddeling zou krijgen. In tegenstelling tot de in deze overeenkomst gemaakte afspraken, heeft [gedaagde] niet [saniet], maar [Y] en [Z] het recht van vastgoedbemiddeling gegund.
4.2 Alvorens tot een beoordeling van de door de bewindvoerder gestelde toerekenbare tekortkoming in de nakoming kan worden gekomen, dient de rechtbank te beoordelen of de overeenkomst van 28 maart 2000 nog bestaat. [Gedaagde] heeft zich verweerd met het standpunt dat zij de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, dan wel rechtsgeldig heeft opgezegd. Indien één van deze verweren slaagt, is een einde gekomen aan de overeenkomst en kan de bewindvoerder geen aanspraak maken op een schadevergoeding wegens wanprestatie. De rechtbank zal deze verweren dan ook
eerst bespreken.
Ontbinding van de overeenkomst
4.3 Voor een rechtsgeldige ontbinding op grond van artikel 6:265 lid 1 BW is vereist dat sprake is van een tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen. [gedaagde] heeft haar standpunt met betrekking tot de gestelde tekortkoming zijdens [saniet] onderbouwd door te wijzen op de toepassing van de wettelijke schuldsaneringsregeling. [gedaagde] heeft echter geen feiten of omstandigheden aangedragen die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat [saniet] in de nakoming van zijn verbintenissen uit de overeenkomst van 28 maart 2000 is tekortgeschoten.
4.4 Door de beëindiging van de overeenkomst door [gedaagde], is het nimmer tot uitvoering van bemiddelingswerkzaamheden door [saniet] gekomen. [Saniet] kon dan ook nog niet tekortschieten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de overeenkomst.
4.5 De enkele omstandigheid dat de wettelijke schuldsaneringsregeling is toegepast op [saniet], is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst te construeren. De schuldsanering van [saniet] zegt immers niets over zijn vaardigheden als makelaar. Eventuele praktische problemen als gevolg van de schuldsaneringsregeling hebben zich voorts niet verwezenlijkt, omdat de bemiddeling door [saniet] nog niet was aangevangen.
4.6 De rechtbank concludeert dan ook dat ten tijde van de gestelde ontbinding door [gedaagde] op 20 mei 2011, geen sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst zijdens [saniet]. De ontbinding door [gedaagde] was dan ook niet gerechtvaardigd.
Opzegging ex artikel 7:408 lid 1 BW
4.7 Aan het verweer van [gedaagde] dat zij de overeenkomst heeft opgezegd op grond van artikel 7:408 lid 1 BW, legt zij ten grondslag dat sprake zou zijn van een bemiddelingsovereenkomst ex artikel 7:425 BW. De bemiddelingsovereenkomst is een overeenkomst van opdracht waarbij de opdrachtnemer als tussenpersoon werkzaam is bij het tot stand brengen van overeenkomsten tussen zijn opdrachtgever en een derde.
4.8 Op grond van de overeenkomst mocht [saniet] overgaan tot vastgoedbemiddeling tussen [gedaagde] en de kopers. Bij de uitvoering van de overeenkomst zou dus sprake zijn geweest van bemiddeling, zoals bedoeld in artikel 7:425 BW. Bij de overeenkomst van 28 maart 2000 was weliswaar nog geen invulling gegeven aan de voorwaarden van de bemiddeling, maar wel was reeds bepaald dat bij nadere afspraken invulling zou worden gegeven aan de hoogte van de courtage.
4.9 Gelet op deze omstandigheden concludeert de rechtbank dat sprake was van een bemiddelingsovereenkomst, zoals bedoeld in artikel 7:425 BW.
4.10 Aan [gedaagde] kwam op grond van artikel 7:408 lid 1 BW het recht toe de bemiddelingsovereenkomst op te zeggen. [Gedaagde] heeft van deze bevoegdheid gebruik gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de correspondentie tussen partijen voldoende duidelijk dat [gedaagde] in 2011 een einde wilde maken aan de overeenkomst met [saniet].
4.11 De rechtbank concludeert dan ook dat [gedaagde] de overeenkomst op grond van artikel 7:408 lid 1 BW rechtsgeldig heeft opgezegd.
Schade [saniet]
4.12 Als gevolg van de opzegging van de overeenkomst door [gedaagde], kan een schadevergoedingsverplichting ontstaan, hetgeen afhankelijk is van de contractuele relatie van partijen. Dit dient te worden beoordeeld aan de hand van de regels van
Boek 6 van het BW. Vooruitlopend hierop overweegt de rechtbank dat [saniet] winst zou hebben kunnen genereren uit zijn bemiddelingsactiviteiten in het kader
van de verkoop van de te bouwen woningen en percelen in het project Reuvenkamp.
De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen om zich ten aanzien van de schadevergoedingsverplichting bij akte uit te laten.
4.13 De door [saniet] geleden schade wordt door de bewindvoerder begroot aan de hand van omzetderving en misgelopen spin-off activiteiten. In totaal begroot de bewindvoerder de schade op € 622.003,00. [Gedaagde] heeft de schadeberekening gemotiveerd bestreden.
4.14 De bewindvoerder heeft bij zijn berekening echter geen rekening gehouden met de kosten van de vastgoedbemiddeling. Voorts heeft de bewindvoerder gegevens aangevoerd die betrekking hebben op 2008 en eerder. De verkoop van de woningen is echter pas in 2012 begonnen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de oude gegevens, die dateren van voor de woningcrisis, niet worden gebruikt bij de berekening van de winstderving door [saniet].
4.15 [Gedaagde] heeft voldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om te concluderen dat de door de bewindvoerder gestelde omzet niet daadwerkelijk door [saniet] zou zijn gerealiseerd indien de overeenkomst niet was beëindigd. Indien de rechtbank na uitlating van partijen over de schadevergoedingsverplichting, zoals omschreven in r.o. 4.12, komt tot bepaling van de schade, zal ze daarbij uitgaan van de volgende uitgangspunten:
- het aantal daadwerkelijk gerealiseerde en te realiseren woningen en percelen;
- de gerealiseerde gemiddelde verkoopprijs van de woningen en de te verwachten gemiddelde verkoopprijs van de te verkopen woningen;
- de door de huidige makelaars bedongen courtage-afspraken;
- de kosten ten behoeve van makelaarswerkzaamheden.
4.16 De rechtbank acht zich in het licht van de hiervoor onder 4.15 aangegeven maatstaven nog onvoldoende voorgelicht over de hoogte van de schade, nu de standpunten van partijen dienaangaande niet nader zijn onderbouwd met stukken. De bewindvoerder
zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om zich bij akte (nader) uit te laten
over de hoogte van de schade op basis van voormelde criteria. [Gedaagde] zal op die akte vervolgens op haar beurt bij antwoordakte kunnen reageren. Indien nieuwe producties in het geding worden gebracht, krijgen partijen nog gelegenheid zich bij akte daarover uit te laten.
4.17 Ook met betrekking tot de door de bewindvoerder genoemde spin-off activiteiten, acht de rechtbank zich nog onvoldoende voorgelicht. De rechtbank zal partijen toelaten om bij voornoemde akten zich tevens uit te laten over deze schadepost.
5. De beslissing
De rechtbank:
I. Laat de bewindvoerder toe om zich bij akte nader uit te laten over:
- de schadevergoedingsverplichting, zoals overwogen in rechtsoverweging 4.12;
- de hoogte van de gestelde schade op basis van de criteria, die de rechtbank hiervoor heeft bepaald in rechtsoverwegingen 4.15 e.v.
en verwijst de zaak daartoe naar de rol van 3 april 2013.
II. Houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mrs. Bosch, Vermeulen en Lorist en op 6 maart 2013 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.