Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-NEDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/07/206618 / KG ZA 13-30
Vonnis in kort geding van 27 maart 2013
in de zaak van
[eiser],
te dezer zake domicilie kiezende te Utrecht op het kantooradres van zijn advocaat,
eiser,
advocaat mr. R. van Veen te Utrecht,
tegen
1. vennootschap onder firma
[vennootschap onder firma],
gevestigd te [plaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [plaats],
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [plaats],
gedaagden,
gemachtigde mr. F. Huisman, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand te Groningen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [vennootschap onder firma] c.s. worden genoemd. Gedaagden zullen afzonderlijk [vennootschap onder firma], [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 7
- de producties 1 tot en met 8 van de zijde van [vennootschap onder firma] c.s.
- de producties 8 tot en met 10 van de zijde van [eiser]
- de ter zitting van 19 maart 2013 van de zijde van [eiser] overgelegde nota's
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [vennootschap onder firma] c.s.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] is eigenaar van de winkel-/woonruimte staande en gelegen aan de [adres 1] te [plaats]. [eiser] heeft het pand in januari 2011 gekocht van de heer [A] (hierna: [A]).
2.2. [vennootschap onder firma] c.s. exploiteert in het pand een 'shoarma, grill-room, pizzeria' met de naam '[vennootschap onder firma]'. [vennootschap onder firma] is opgericht op 1 september 2002.
2.3. Op 12 mei 2003 is tussen [A], als verhuurder en: "[huurder]" als huurder, vertegenwoordigd door [B] en [C] (voormalige vennoten van [vennootschap onder firma]) een huurovereenkomst tot stand gekomen.
In de overeenkomst zijn - voor zover van belang - de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 2: Voorwaarden
2.1. Van deze overeenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomsten winkelruimten en andere bedrijfsruimten ex artikel 7A:1624 BW [...].
2.2. De in 2.1 bedoelde bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing daarvan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.
Artikel 4: Betalingsverplichtingen, betaalperiode.
[...]
4.3. Betalingen van de huurprijs geschiedt steeds voor of uiterlijk op de zevende dag van elke maand, zonder korting verrekening of opschorting uit welke hoofde dan ook, door storting op of overboeking naar een door verhuurder aangegeven bankrekeningnummer.
4.4. Ingeval van niet tijdige of niet volledige betalingen van de huurprijs, is huurder vanaf de vervaldatum (dus vanaf de achtste dag van de maand) 1% rente per maand verschuldigd [...]
4.5. Verhuurder is gerechtigd jaarlijks de huur te verhogen, voor de onder 4.1 genoemde bedrijfsruimten voor het eerst op 1 januari 2004. De wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek.
[...]
4.7. Verhuurder is gerechtigd jaarlijks de huur te verhogen, voor de onder 4.2 genoemde woonruimte voor het eerst op 1 juli 2004. De wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de door de huurcommissie aangegeven richtlijnen voor huurverhoging voor zelfstandige woonruimten met een niet geliberaliseerde huurprijs. Latere huurverhogingen worden op een zelfde wijze berekend.
Artikel 6. Onderhoud
[...]
6.2. Voor wat betreft het onderhoud van het gehuurde wordt het volgende overeengekomen
(a) het zogenaamde structurele groot onderhoud van het gehuurde geschiedt voor zover verhuurder die werkzaamheden nodig acht - door of vanwege en voor rekening van verhuurder. Indien deze herstellingen noodzakelijk zijn geworden door toedoen van huurder of personen voor wie hij aansprakelijk is, is huurder tot dit onderhoud verplicht.
(b) Het normale kleine en dagelijkse onderhoud en reparaties als bedoeld in artikel 1619 boek 7A van het Burgerlijk Wetboek worden door of vanwege en voor rekening van huurder verricht.
[...]
Artikel 7. Verzekering
7.1. Huurder is verplicht zich onder de gebruikelijke voorwaarden en bepalingen tegen bedrijfsschade te verzekeren en verzekerd te houden.
7.2. Verhuurder is verplicht het gehuurde onder de gebruikelijke voorwaarden en bepalingen op basis van herbouwwaarde tegen brand- en stormschade te verzekeren en verzekerd te houden.
In de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte is voor zover van belang het volgende bepaald:
Huurprijswijziging
4.1 Een in 4.3 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) [...]
Tussentijdse beëindiging, in gebreke zijn
7.1 Indien huurder
de door hem verschuldigde bedragen niet op de gestelde tijdstippen voldoet;
zijn beroep of bedrijf in het gehuurde geheel of voor een belangrijk deel staakt;
enige andere bepaling van de huurovereenkomst niet nakomt;
enige voorwaarde, verbonden aan een door verhuurder verleende toestemming, niet in acht neemt;
de vrije beschikking over zijn vermogen of een deel daarvan verlies;
als hij geen natuurlijke persoon is, zijn rechtspersoonlijkheid verliest, wordt ontbonden of feitelijk wordt geliquideerd;
in staat van faillissement wordt verklaard;
een akkoord buiten faillissement aanbiedt of indien beslag wordt gelegd op goederen van huurder;
komt te overlijden;
heeft verhuurder het recht de huurovereenkomst tussentijds te (laten) beëindigen. Hieraan gaat slechts opzegging vooraf, indien de wet dat vereist.
7.2 Huurder zal in gebreke zijn door het enkel verloop van een bepaalde termijn dan wel door het enkel ontstaan van een omstandigheid als voormeld.
[...]
Belastingen, lasten, heffingen, premies enz.
[...]
15.5 Indien in verband met de aard of uitoefening van het beroep of bedrijf van huurder voor het gehuurde, dan wel het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, een hogere dan normale premie van brandverzekering voor opstal of inventaris en goederen aan verhuurder of andere huurders van het gebouw of complex in rekening wordt gebracht, zal huurder het meerdere boven de normale premie aan verhuurder of die andere huurders vergoeden. Verhuurder en andere huurders zijn vrij in de keuze van de verzekeringsmaatschappij, de bepaling van de verzekerde waarde en de behoordeling van de redelijkheid van de verschuldigde premie.
Onder "normale" premie wordt verstaan de premie die verhuurder of huurder, bij een te goeder naam en faam bekend staande assuradeur kan bedingen voor het verzekeren van het gehuurde respectievelijk zijn inventaris en goederen, tegen brandrisico op het moment direct voorafgaande aan het afsluiten van deze huurovereenkomst, zonder daarbij rekening te houden met de aard van het door huurder in het gehuurde uit te oefenen bedrijf of beroep, alsmede - gedurende de duur van de huurovereenkomst - elke aanpassing van deze premie die niet een gevolg is van een verandering van de aard of omvang van het verzekerde risico.
2.4. [gedaagde sub 2] is op 1 juli 2004 toegetreden tot [vennootschap onder firma]. [gedaagde sub 3] is op 1 januari 2006 toegetreden tot [vennootschap onder firma]. Na het vertrek van [B] en [C] is [vennootschap onder firma] vanuit het pand geëxploiteerd door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3]. In een verklaring van 22 februari 2013 verklaart [A] hierover:
Ik ben de vorige eigenaar van het pand [adres 1] te [plaats]. Ik heb dit pand begin 2011 verkocht aan [eiser]. Ik heb het pand sinds 1999 verhuurd aan de vennootschap onder firma [vennootschap onder firma] vof. Er wordt door deze vennootschap een grillroom/pizzeria uitgeoefend. Ik weet dat er in de loop der jaren een wisseling in de vennoten heeft plaatsgevonden. De heren [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn bij mij bekend als de laatste vennoten. Bij een wisseling van vennoten is er steeds overleg met mij geweest en ik heb hiervoor steeds toestemming verleend. Ik en de vennootschap vonden het niet nodig om de huurovereenkomst telkens aan te passen of om alles steeds schriftelijk vast te leggen: we hadden toen een goed mondeling contact en bij vragen of andere zaken liep ik altijd even bij de grillroom naar binnen om zaken te bespreken.
2.5. Bij brief van 30 oktober 2012 aan 'Shoarma, Grill-room, Pizzeria [vennootschap onder firma], t.a.v. dhr. [B] en dhr. [C] heeft [eiser] nota's aangekondigd met betrekking tot:
- indexering (met terugwerkende kracht) van de huurprijs van het bedrijfsgedeelte
- aanpassing van de huurprijs van de woning
- een vergoeding wegens het niet tijdig betalen van de huur
- verhoogde verzekeringspremies.
Tevens is te kennen gegeven dat het vanwege vigerende erfdienstbaarheden en vanwege brandveiligheid niet is toegestaan de auto in de steeg naast het pand te parkeren. Daarnaast is verzocht meer aandacht te besteden aan het onderhoud en de representativiteit van het pand.
2.6. In een op 8 november 2012 verzonden nota is de indexering van de huurprijs van de bedrijfsruimte over februari tot en met december 2011 en van januari tot en met november van 2012 op nihil gesteld. Meegedeeld is dat vanaf 1 december 2012 de huur van de bedrijfsruimte € 1.683,36 zal bedragen en de huurprijs van de woning per 1 januari 2013 wordt verhoogd met 376,42 per maand, zodat de huur van bedrijfsruimte en woning per 1 januari 2013 € 2.059,78 bedraagt.
In de nota is een naheffing voor te late betaling opgenomen ad € 2.269,00 en een verschil in premie in rekening gebracht van € 7.194,54 over de jaren 2011 en 2012.
2.7. [vennootschap onder firma] c.s. weigert de nota's te betalen, voor zover deze de verhoging van de huurprijs betreffen, de naheffing wegens te late huurbetaling en de verhoogde verzekeringspremies. Een en ander is toegelicht in een brief van 27 december 2012.
2.8. Bij brief van 1 februari 2013 heeft [eiser] de huur met onmiddellijke ingang opgezegd en [vennootschap onder firma] c.s. gesommeerd het pand uiterlijk vrijdag 8 februari 2013 te ontruimen. [vennootschap onder firma] c.s. heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert - samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [vennootschap onder firma] c.s. zal veroordelen het gehuurde aan de [adres 1] te [plaats] uiterlijk binnen 10 dagen na dit vonnis te ontruimen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [vennootschap onder firma] c.s. daaraan niet tijdig zullen voldoen;
II. [vennootschap onder firma] c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 11.125,78, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente hierover, te berekenen vanaf 1 maart 2013 tot de datum der algehele voldoening;
III. [vennootschap onder firma] c.s. zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. [vennootschap onder firma] c.s. voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Het gevorderde onder I.
4.1. De vordering van [eiser] is primair gegrond op het door [vennootschap onder firma] c.s. zonder recht en titel gebruikmaken van het pand van [eiser]. Nu het hierbij gaat om een - gestelde - inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] is van een spoedeisend belang bij het onder I gevorderde in voldoende mate gebleken.
4.2. Partijen twisten in de eerste plaats over het antwoord op de vraag of [vennootschap onder firma] c.s. wel of niet zonder recht of titel gebruik maakt van het pand.
4.3. De voorzieningenrechter overweegt dat van een situatie dat [vennootschap onder firma] c.s. zonder recht of titel gebruik maakt van het pand niet is gebleken. Hoewel de term "vennootschap onder firma" ontbreekt moet worden aangenomen dat met de aanduiding "[huurder]" als huurder in de huurovereenkomst, de vennootschap onder firma [vennootschap onder firma] wordt bedoeld. Niet de vennoten van deze vennootschap, doch [vennootschap onder firma] zelf moet daarom worden aangemerkt als huurder. Nu [vennootschap onder firma] als huurder in de huurovereenkomst is opgenomen is van een situatie waarin [vennootschap onder firma] c.s. zonder recht of titel gebruik maakt van het pand, geen sprake.
Ook wanneer zou moeten worden aangenomen dat niet [vennootschap onder firma] maar haar voormalige vennoten [B] en [C] als huurder zouden moeten aangemerkt moet het er - gezien de door de heer [A] op 22 februari 2013 ondertekende verklaring - voor worden gehouden dat een geldige indeplaatsstelling heeft plaatsgevonden.
4.4. Gelet op het voorgaande zal moeten worden beoordeeld of - zoals [eiser]
stelt - sprake is van tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst die ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.
4.4.1. Te late huurbetalingen
Vaststaat dat [vennootschap onder firma] c.s. de huur niet altijd op de 7e van de maand heeft voldaan en dat de huurbetalingen pas na de brief van [eiser] van 30 oktober 2012 tijdig worden betaald.
Dat de huur niet altijd op de 7e van de maand is voldaan kan niet leiden tot toewijzing van de gevorderde ontruiming. In de eerste plaats is van belang dat de huur op dit moment wel tijdig wordt betaald, zodat dit deel van het geschil niet noopt tot een (spoed)voorziening.
Daarbij komt dat [vennootschap onder firma] c.s. betoogt dat in het verleden bewust is afgeweken van deze bepaling in de overeenkomst. Dit betoog wordt ondersteund door een schriftelijke verklaring van [A], waarin hij verklaart dat: "flexibel is omgegaan met betrekking tot de betaaldatum van de huur. Hoewel schriftelijk was benoemd dat de huur steeds voor de 7e van iedere maand voldaan zou worden, is mondeling besproken dat afwijken van de datum, indien nodig, mogelijk was.". Deze schriftelijke verklaring in aanmerking genomen is niet aannemelijk dat [vennootschap onder firma] c.s. op dit punt tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.4.2. De weigering de verhoogde/geïndexeerde huurprijs te voldoen
Uit de door [eiser] verzonden nota van 8 november 2012 blijkt dat - hoewel dit bij brief van 30 oktober 2012 was aangekondigd - geen huurverhoging met terugwerkende kracht heeft plaatsgevonden. De bevoegdheid de (toekomstige) huur van de bedrijfsruimte te indexeren wordt door [vennootschap onder firma] c.s. niet betwist.
Huur bedrijfsruimte
In de nota van 8 november 2012 is meegedeeld dat de maandelijks te betalen huur van de bedrijfsruimte vanaf 1 december 2012 € 1.683,36 bedraagt. Uit deze nota - gelezen in samenhang met de nota van 7 januari 2013 - kan voorts worden afgeleid dat in deze huursom tevens is begrepen een bedrag van € 299,80 aan verhoogde verzekeringspremie. Uit de nota van 7 januari 2013 blijkt dat [vennootschap onder firma] c.s. wel het huurbedrag ad € 1.383,56 betaalt, maar niet de verhoogde premies. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] de huur na 1 januari 2013 nog heeft geïndexeerd, zodat vooralsnog moet worden aangenomen dat [vennootschap onder firma] c.s. niet te kort schiet in het betalen van de huurprijs voor de bedrijfsruimte.
Huur woonruimte
In de nota van 8 november 2012 is meegedeeld dat de huurprijs van de woonruimte per 1 januari 2013 wordt verhoogd met € 376,42 per maand. De - eerst ter zitting overgelegde - nota roept echter een aantal vragen op. Het komt de voorzieningenrechter voor dat - gezien de opmerking in de nota dat de maandelijks te betalen huur van de bedrijfsruimte € 1.683,36 bedraagt en de huur van de bedrijfsruimte en woning samen € 2.059,78 zal bedragen en het verschil tussen beide bedragen neerkomt op € 376,42 per maand - in de nota is bedoeld dat de huurprijs van de woonruimte per 1 januari 2013 wordt verhoogd tot € 376,42. Hoe hoog de huur van de woonruimte vóór 1 januari 2013 was is niet duidelijk, noch is duidelijk wat [vennootschap onder firma] c.s. op dit moment daadwerkelijk aan huur voor de woonruimte betaalt. Of sprake is van een tekortkoming in de nakoming die zodanig is dat een spoedvoorziening als hier verzocht toewijsbaar is, is daarom niet te beoordelen. Gelet echter op de in de huurovereenkomst afgesproken huursom voor de woonruimte van € 345,25 is nauwelijks voorstelbaar dat de weigering van de betaling van de verhoging van de huursom zou moeten leiden tot toewijsbaarheid van een in kort geding gevorderde ontruiming.
4.4.3. De weigering de gestelde verhoogde assurantiepremie te voldoen
Daargelaten het antwoord op de vraag of [vennootschap onder firma] c.s. op grond van artikel 15.5 van de Algemene Bepalingen gehouden zou kunnen zijn een eventuele verhoogde assurantiepremie te voldoen geldt dat [eiser] tot op heden onvoldoende heeft onderbouwd dat de assurantiepremie is verhoogd in de zin van genoemd artikel.
Dat het adres in het door [eiser] overgelegde polisblad is aangeduid als 'risico-adres' kan die conclusie in ieder geval niet rechtvaardigen. Zoals door [vennootschap onder firma] c.s. terecht is aangevoerd kan uit de polis niet worden opgemaakt dat met de term 'risico-adres' iets anders wordt bedoeld dan het verzekerde object (meer in het bijzonder: het adres waarvoor het financiële risico van bijvoorbeeld brand door de verzekering is afgedekt). Ook de overige in het polisblad genoemde verzekerde objecten worden aangeduid als 'risico-object'. Van de in het polisblad met de hand bijgeschreven opmerkingen, waaruit zou moeten blijken dat de 'normale' premie 2,25‰ zou zijn van de getaxeerde waarde van het pand en de premie nu is vastgesteld op 7,5‰, is de herkomst onbekend, zodat daaraan niet die betekenis kan worden gehecht die [eiser] daaraan gehecht wil zien. In ieder geval is, nog afgezien van de vraag of artikel 15.5 van de Algemene Bepalingen van toepassing is, niet inzichtelijk gemaakt wat de 'normale' premie is als bedoeld in de tweede volzin van dit artikel.
Gelet hierop is niet aannemelijk geworden dat [vennootschap onder firma] c.s. gehouden is de door [eiser] gestelde verhoogde verzekeringspremie te voldoen. Dat [vennootschap onder firma] c.s. weigert de verhoging te voldoen kan dan ook niet leiden tot toewijzing van de gevorderde ontruiming.
4.4.4. Het parkeren van de auto in de steeg naast het pand
[eiser] heeft haar stellingen dat de steeg vrij moet blijven op last van de brandweer op geen enkele wijze onderbouwd. Dit geldt ook voor de door hem gestelde erfdienstbaarheden ten behoeve van achtergelegen percelen. Dat zowel brandweer als buren bij [eiser] hebben geklaagd over de in de steeg geparkeerde auto is evenmin onderbouwd. Gelet hierop kan niet worden geconcludeerd dat op dit punt sprake is van een tekortkoming die toewijzing van de gevorderde ontruiming in kort geding zou rechtvaardigen.
4.4.5. Achterstallig onderhoud
Partijen stellen over en weer dat de andere partij zijn onderhoudsverplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt, dan wel dat overleg hierover niet mogelijk is. Nu de standpunten over en weer niet zijn onderbouwd kan in ieder geval in het kader van een kort geding niet worden geoordeeld dat de verantwoordelijkheid voor het uitblijven van onderhoud voor rekening van [vennootschap onder firma] c.s. moet komen. Het achterstallige onderhoud vormt daarom evenmin grond voor toewijzing van de gevorderde ontruiming.
4.5. Het voorgaande in aanmerking genomen is niet aannemelijk geworden dat de bodemrechter, later oordelende, zal oordelen dat de tekortkomingen - in onderlinge samenhang bezien - ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Geconcludeerd moet daarom worden dat van een situatie waarin van [eiser] niet langer kan worden gevergd dat het pand belast is met huur door [vennootschap onder firma] c.s. geen sprake is.
De onder I gevorderde ontruiming is daarom niet toewijsbaar.
Het gevorderde onder II
4.6. Zoals volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen onder 4.4.1. tot en met 4.4.3. is niet aannemelijk geworden dat [vennootschap onder firma] c.s. te kort is geschoten in zijn financiële verplichtingen jegens [eiser]. Het gevorderde onder II is daarom niet toewijsbaar.
4.7. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [vennootschap onder firma] c.s. worden begroot op :
- griffierecht € 274,00
- salaris advocaat 904,00
Totaal € 1.178,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [vennootschap onder firma] c.s. tot op heden begroot op € 1.178,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2013.