Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-NEDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 835409 \ CV EXPL 12-5037 \ 407
856316 \ CV EXPL 13-228 \ 407 15 maart 2013
uitspraak van
vonnis
in de hoofdzaak (nummer 835409 \ CV EXPL 12-5037) van
de stichting Woningbouwstichting De Gemeenschap
gevestigd te Nijmegen
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. W.J.B.M. Alkemade
tegen
[huurder A]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
gemachtigde mr. S. Ketelaar
toevoegingsnummer [nummer]
en in de vrijwaringszaak (nummer 856316 \ CV EXPL 13-228) van
[huurder A]
wonende te [woonplaats]
eisende partij
gemachtigde mr. S. Ketelaar
toevoegingsnummer [nummer]
tegen
[huurder B]
wonende in de gemeente [woonplaats]
gedaagde partij
niet verschenen.
Partijen worden hierna De Gemeenschap, [huurder A] en [huurder B] genoemd.
1. De procedure in de hoofdzaak
Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 december 2012 en de daarin genoemde processtukken
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 5 maart 2013.
2. De procedure in de vrijwaringszaak
Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit de dagvaarding van 2 januari 2013.
[huurder B] is op de dienende dag niet verschenen.
3. De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
3.1. [huurder A] en [huurder B] zijn met elkaar gehuwd geweest. Op 20 december 2007 hebben zij een huurovereenkomst met De Gemeenschap gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres].
3.2. Bij beschikking van de rechtbank Arnhem van 30 december 2010 is tussen [huurder A] en [huurder B] de echtscheiding uitgesproken. Daarbij is tevens bepaald dat [huurder B] met ingang van de datum van inschrijving van de echtscheidingsbeschikking de huurster zal zijn van de echtelijke woning. De echtscheidingsbeschikking is op 15 februari 2011 ingeschreven in de daartoe bestemde registers van de burgerlijke stand.
3.3. De Gemeenschap heeft bij brief van 16 februari 2011 aan [huurder B] bevestigd dat de huurovereenkomst met ingang van die datum op haar naam overgaat en dat [huurder A] wordt verwijderd uit de administratie.
3.4. [huurder A] en [huurder B] hebben op 11 mei 2011 een nadere vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin is onder meer bepaald dat [huurder A] met uitsluiting van [huurder B] huurder zal zijn van de voormalige echtelijke woning aan de [adres].
3.5. Op 16 augustus 2011 heeft de Urgentiecommissie Woonruimteverdeling besloten [huurder A] geen urgentie te verlenen. Zij heeft daartoe overwogen:
“[...] De urgentiecommissie is van mening dat niet kan worden gesproken van een woonnoodsituatie. Uit de beschikbare informatie blijkt namelijk dat u het huurrecht heeft van de woning op het adres [adres].
De commissie neemt een besluit op basis van formele documenten. In de (gewijzigde) vaststellingsovereenkomst d.d. 11 mei 2011 bent u met uw ex-partner overeengekomen dat u huurder zult zijn van de woning aan de [adres]. […] Voor de urgentiecommissie is niet aangetoond dat sprake is/zal zijn van een woonnoodsituatie die binnen een periode van vier maanden dient te worden opgelost. [...]”
3.6. Op vordering van [huurder A] heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem [huurder B] bij vonnis van 22 september 2011 bevolen de woning te verlaten. Daarop heeft [huurder B] de woning op 29 september 2011 ontruimd en de sleutels bij De Gemeenschap ingeleverd. 3.7. Bij bezichtiging van de woning op 30 september 2011 bleek dat de muren waren beklad en dat diverse zaken moedwillig waren beschadigd.
3.8. De Gemeenschap heeft op 13 oktober 2011 een nieuwe huurovereenkomst met [huurder A] gesloten, met als ingangsdatum 1 oktober 2011. In de aanvullende voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“[…]
4) De heer [huurder A] is verantwoordelijk voor stipte betaling van zowel de maandelijkse huurprijs van de woning [adres] als voor de naleving van de betalingsregeling ten behoeve van het herstelwerk in de woning.
5) Door ondertekening van de huurovereenkomst en deze Aanvullende Voorwaarden verklaart de heer [huurder A] de woning [adres] in de huidige staat te accepteren en akkoord te gaan met de gemaakte afspraken wat betreft het herstellen van de schade en betaling van de werkzaamheden […]”
3.9. [huurder A] heeft op 21 oktober 2011 een verklaring ondertekend met als opschrift “Afspraken betreffende herstel- en schoonmaakwerkzaamheden [adres]”. Daarin staat onder meer het volgende:
“De heer E. [huurder A], huurder van de woning [adres] verklaart hierbij;
1) Aan Aannemingsbedrijf Van Schaik B.V. De opdracht te verstrekken voor herstelwerkzaamheden in de woning [adres] zoals beschreven in bijlage 1.
2) Aan schoonmaak- en glazenwasbedrijf “De Hoogmeer” de opdracht te verstrekken voor schoonmaak- en opruimwerkzaamheden zoals beschreven in bijlage 2.
3) Akkoord te gaan met de door Wbs De Gemeenschap voorgestelde betalingsregeling ten behoeve van de afbetaling van de kosten voor het herstelwerk in de woning [adres]. De afspraak houdt in dat het volledige bedrag (€ 4305,41) vóór 1 januari 2013 moet zijn afbetaald in 14 gelijke termijnen van € 307,53 per maand bovenop de maandelijkse huurbetaling. [...]”
3.10. Bij e-mailbericht van diezelfde datum heeft [persoon C], de partner van [huurder A], aan De Gemeenschap medegedeeld dat zij akkoord gaan met de facturen van de bedrijven en het maandelijkse termijnbedrag.
3.11. [huurder A] is niet overgegaan tot betaling van de overeengekomen termijnbedragen.
4. De vordering en het verweer in de hoofdzaak in conventie
4.1. De Gemeenschap vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [huurder A] veroordeelt aan haar te betalen
- een bedrag van € 3.075,31 ter zake van reeds vervallen termijnen van de betalingsregeling
- de wettelijke rente hierover vanaf 14 augustus 2012 tot aan de dag van voldoening
- een bedrag van € 307,53 per maand vanaf 1 augustus 2012 ter zake van nog te vervallen termijnen conform de betalingsregeling
- de wettelijke rente over de termijnbedragen, telkens vanaf de vervaldata tot aan de dag van voldoening
- een en ander met veroordeling van [huurder A] in de proceskosten.
4.2. De Gemeenschap legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Zij is met [huurder A] een huurovereenkomst aangegaan onder de voorwaarde dat [huurder A] de kosten van de schoonmaak- en herstelwerkzaamheden in de woning voor zijn rekening zou nemen. In verband hiermee is een betalingsregeling afgesproken. Omdat [huurder A] de daaruit voortvloeiende betalingsverplichting niet nakomt, moet hij ook de rente betalen.
4.3. [huurder A] stelt dat niet hij, maar [huurder B] de schade in de woning heeft aangericht. Daarom moet De Gemeenschap zich tot haar wenden. [huurder A] kan hiervoor niet aansprakelijk worden gehouden, ook niet op grond van artikel 1:102 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). De Gemeenschap heeft met hem een nieuwe huurovereenkomst gesloten. Op grond daarvan was zij gehouden het gehuurde schoon en zonder gebreken op te leveren, zodat hij niet voor de schoonmaak- en herstelkosten kan worden aangesproken. [huurder A] stelt verder dat hij onder invloed van misbruik van omstandigheden akkoord is gegaan met de betalingsregeling, omdat hij destijds in woningnood verkeerde en geen andere keuze had. Hij is daarom van mening dat de overeenkomst in zoverre vernietigbaar is. Tot slot voert [huurder A] aan dat De Gemeenschap uitdrukkelijk heeft toegezegd dat zij [huurder B] voor vergoeding van de kosten zou benaderen. Hij mocht er dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat de kosten niet op hem verhaald zouden worden.
5. De vordering en het verweer in de hoofdzaak in reconventie
5.1. Het verweer van [huurder A] mondt uit in een reconventionele vordering die ertoe strekt dat De Gemeenschap hem een bedrag van € 1.080,00 moet vergoeden omdat hij in de maanden oktober en november 2011 niet het genot van het gehuurde heeft gehad. In die periode moest hij vanwege de schoonmaak- en herstelwerkzaamheden noodgedwongen elders verblijven. Mede daardoor heeft hij ook extra kosten moeten maken voor het vervoer van zijn zoon van en naar school. Deze kosten begroot hij op € 190,00 en vordert hij van De Gemeenschap. Over beide bedragen vordert [huurder A] ook de wettelijke rente. Tot slot vordert [huurder A] de veroordeling van De Gemeenschap in de proceskosten, waaronder de nakosten.
5.2. De Gemeenschap heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd. Op dat verweer zal, waar nodig, hierna worden ingegaan.
6. De beoordeling van het geschil in de hoofdzaak in conventie en in reconventie
6.1. Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
6.2. Vooropgesteld wordt dat [huurder A] en [huurder B] tijdens hun huwelijk beiden huurder waren van de woning aan de [adres]. Ingevolge artikel 7:266 lid 5 BW Pro kan de rechter in geval van echtscheiding bepalen wie van de echtgenoten huurder van de woonruimte zal zijn. Op de dag waarop dit ingaat eindigt de huur met de andere echtgenoot. Omdat het huurrecht vanaf de inschrijving van de echtscheiding was toegewezen aan [huurder B], was op dat moment de huurovereenkomst met [huurder A] geëindigd. [huurder B] had vanaf dat moment als enige het huurrecht van de woning, zoals De Gemeenschap ook aan haar heeft bevestigd.
6.3. Binnen het wettelijk stelsel van het huurrecht bestaat niet de mogelijkheid dat een huurder, buiten de verhuurder om, met een derde afspreekt dat deze voortaan huurder zal zijn. Dit zou maatschappelijk gezien ook niet aanvaardbaar zijn, omdat dit het woningtoewijzingssysteem zou doorkruisen. Op grond hiervan had De Gemeenschap [huurder A] als huurder kunnen weigeren. In dat geval had [huurder A] alleen via de gewone weg (al dan niet met urgentie) voor woonruimte in aanmerking kunnen komen. De Gemeenschap heeft de situatie echter, zoals zij het duidt, pragmatisch opgelost en gehandeld alsof er nog altijd sprake was van een echtscheidingssituatie. Dat betekent dat zij [huurder A] heeft behandeld als de echtgenoot die na echtscheiding de huur zou voortzetten. Bij die benadering past geen tussentijdse oplevering of beoordeling van de staat van de woning. De echtgenoot (in dit geval [huurder A]) heeft de woning te accepteren zoals deze is.
6.4. Bij de inspectie, die in het onderhavige geval wel heeft plaatsgevonden, is gebleken dat muren en deuren in de woning waren beklad en dat er veel was vernield. In navolging van de door haar gekozen oplossingsrichting heeft De Gemeenschap gemeend dat de schoonmaak- en herstelkosten voor rekening van [huurder A] behoorden te komen. [huurder A] heeft zich daarmee ook (zelfs op drie momenten) akkoord verklaard, namelijk door ondertekening van de huurovereenkomst met aanvullende voorwaarden, in het e-mailbericht waarin de offertes zijn geaccepteerd en door ondertekening van de afbetalingsregeling.
6.5. [huurder A] is in beginsel aan de gemaakte afspraken gebonden. Dat De Gemeenschap mogelijk ook [huurder B] tot vergoeding van de kosten had kunnen aanspreken doet daaraan niet af. De Gemeenschap heeft gemotiveerd weersproken dat zij [huurder A] zou hebben toegezegd dat zij niet hem, maar [huurder B] zou aanspreken. Dit zou ook niet te rijmen zijn met de gemaakte afspraken en haar keuze voor een pragmatische oplossing. [huurder A] heeft zijn stelling in het licht hiervan onvoldoende gemotiveerd. Daarom worden de verweren van [huurder A] in zoverre verworpen.
6.6. [huurder A] stelt voorts dat hij akkoord is gegaan omdat hij in een woonnoodsituatie verkeerde en dat De Gemeenschap daar misbruik van heeft gemaakt. Van misbruik van omstandigheden is sprake (artikel 3:44 lid Pro BW) wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
Van die situatie is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. [huurder A] heeft door het sluiten van de nadere vaststellingsovereenkomst met [huurder B] zelf een situatie in het leven geroepen waardoor hij niet in aanmerking kwam voor een urgentieverklaring. Hij heeft er tevens voor gekozen het door hem jegens [huurder B] verworven (huur)recht ook jegens De Gemeenschap in te roepen. Dat De Gemeenschap onder voorwaarden bereid is geweest daar aan mee te werken, hoewel het wettelijk kader daarvoor op zichzelf geen ruimte bood, kan haar dan ook niet worden tegengeworpen. Zij kon en mocht ervan uitgaan dat [huurder A] de woning graag wilde hebben. Zij heeft uit pragmatische overwegingen gehandeld alsof sprake was van een echtscheidingssituatie en [huurder A] aangemerkt als de echtgenoot die de huurovereenkomst als enige zou voortzetten. Nu het gaat om voortzetten van de huurovereenkomst, moet [huurder A] ook de staat van de woning accepteren. Binnen het stelsel van het huurrecht zou De Gemeenschap er ook voor hebben kunnen kiezen niet aan de nadere overeenkomst tussen [huurder A] en [huurder B] mee te werken. Onder deze omstandigheden levert het stellen van de voorwaarde dat [huurder A] de schoonmaak- en herstelkosten voor zijn rekening neemt geen misbruik van omstandigheden op.
6.7. [huurder A] is aan de voorwaarden gebonden door aanvaarding ervan. Hij moet dan ook de schoonmaak- en herstelkosten betalen overeenkomstig de afbetalingsregeling. De daartoe strekkende vordering zal daarom worden toegewezen.
6.8. De gevorderde wettelijke rente is niet weersproken en zal daarom worden toegewezen.
6.9. Het voorgaande betekent tevens dat [huurder A] jegens De Gemeenschap geen aanspraak heeft op vergoeding van kosten die hij heeft moeten maken omdat hij niet, althans niet direct en niet in volle omvang van zijn huurrecht gebruik kon maken. Onderdeel van de afspraken was immers dat De Gemeenschap de schoonmaak- en herstelwerkzaamheden voor rekening van [huurder A] zou laten uitvoeren, omdat [huurder A] daarvoor niet direct de financiële middelen had.
6.10. Omdat [huurder A] in het ongelijk wordt gesteld moet hij ook de proceskosten dragen. Deze worden in conventie aan de zijde van De Gemeenschap begroot op € 95,36 voor het uitbrengen van de dagvaarding, € 437,00 aan vast recht en € 350,00 voor salaris gemachtigde. In reconventie worden de kosten begroot op € 175,00 voor salaris gemachtigde.
7. In de vrijwaringsprocedure
7.1. [huurder A] heeft [huurder B] in vrijwaring opgeroepen en gevorderd dat de kantonrechter haar bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt:
? tot betaling van al datgene waartoe hij in de hoofdzaak jegens De Gemeenschap mocht worden veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling
? tot betaling van een bedrag van € 1.080,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2011 tot aan de dag van voldoening
? tot betaling van een bedrag van € 190,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2011 tot aan de dag van voldoening
? in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.
7.2. [huurder B] is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen. Tegen haar is verstek verleend.
7.3. De vorderingen komen de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor, zodat zij zullen worden toegewezen met inachtneming van het volgende.
7.4. De proceskosten die [huurder A] in de hoofdzaak in reconventie moet dragen behoren voor zijn rekening te blijven. Deze kosten kan hij niet op [huurder B] afwenden.
7.5. [huurder B] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Deze worden aan de zijde van [huurder A] begroot op € 94,79 voor het uitbrengen van de dagvaarding, € 75,00 aan vast recht en € 150,00 voor salaris gemachtigde.
8. De beslissing
De kantonrechter
in de hoofdzaak in conventie
8.1. veroordeelt [huurder A] om aan De Gemeenschap te betalen een bedrag van € 3.075,31 te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 14 augustus 2012 tot aan de dag van voldoening;
8.2. veroordeelt [huurder A] om vanaf 1 augustus 2012 aan De Gemeenschap te betalen een bedrag van € 307,53 per maand, totdat een totaalbedrag in hoofdsom van € 4.305,41 is betaald, dus tot en met december 2012, de termijnbedragen te vermeerderen met de wettelijke rente telkens vanaf de vervaldata tot aan de dag van voldoening;
8.3. veroordeelt [huurder A] in de proceskosten, die aan de zijde van De Gemeenschap worden begroot op € 882,36 in totaal;
8.4. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
in de hoofdzaak in reconventie
8.5. wijst de vordering af;
8.6. veroordeelt [huurder A] in de proceskosten, die aan de zijde van De Gemeenschap worden begroot op € 175,00 voor salaris gemachtigde;
8.7. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in de vrijwaringsprocedure
8.8. veroordeelt [huurder B] tot betaling aan [huurder A]
? van al datgene waartoe hij in de hoofdzaak jegens De Gemeenschap is veroordeeld, met inbegrip van de proceskostenveroordeling in conventie (dus de proceskostenveroordeling in reconventie uitgezonderd)
? van een bedrag van € 1.080,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2011 tot aan de dag van voldoening
? van een bedrag van € 190,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2011 tot aan de dag van voldoening;
8.9. veroordeelt [huurder B] in de proceskosten, die tot deze uitspraak aan de zijde van [huurder A] worden begroot op € 319,79;
8.10. bepaalt dat [huurder B] het door [huurder A] betaalde griffierecht van € 75,00 en het salaris gemachtigde van € 150,00 moet betalen aan zijn gemachtigde en de explootkosten van € 94,79 aan de griffier van de rechtbank Oost-Nederland, waarvoor een nota wordt toegestuurd;
8.11. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
8.12. wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.E.M. Overkamp en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2013.