Uitspraak
RECHTBANK OOST-NEDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer : 614295 CV 12-3644
datum : 12 maart 2013
Vonnis in de zaak van:
[EISER],
wonende te [plaats],
eisende partij in het verzet, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: ‘[eiser]’,
gemachtigde mr. O.C.A. Millaard, advocaat te Zwolle,
tegen
[GEDAAGDE],
wonende te [plaats],
gedaagde partij in het verzet, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: ‘[gedaagde]’,
gemachtigde mr. K. ter Mors, advocaat te Almelo,
toegevoegd d.d. 19 maart 2012 onder nr. 2EI0136.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de oorspronkelijke dagvaarding d.d. 27 maart 2012
- het verstekvonnis d.d. 24 april 2012
- de dagvaarding in het verzet tevens houdende een eis in reconventie d.d. 21 mei 2012
- het antwoord in het verzet en in reconventie d.d. 4 september 2012
- de repliek in het verzet en in reconventie d.d. 16 oktober 2012 en
- de akte in het verzet tevens houdende de dupliek in reconventie d.d. 11 december 2012.
Het geschil
in het verzet
De vordering van [eiser] strekt er allereerst toe dat hij wordt ontheven van de veroordeling tegen hem uitgesproken bij verstek door de kantonrechter op 24 april 2012 en dat [gedaagde] in zijn oorspronkelijke vordering niet ontvankelijk wordt verklaard, althans dat die vordering wordt afgewezen, onder veroordeling van [gedaagde] in de kosten van die procedure en van het verzet.
[Gedaagde] heeft die vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
in reconventie
De vordering van [eiser] strekt er voorts toe dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.400,00 aan achterstallige huur tot en met april 2012, onder ontbinding van de huurovereenkomst aangaande de [perceel] te [plaats] en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming, alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
[Gedaagde] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
in het verzet en in reconventie
a. [Eiser] verhuurt aan [gedaagde] een appartement aan de [perceel] te [plaats]. De huurovereenkomst is mondeling aangegaan; de uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen zijn niet schriftelijk vastgelegd. Het appartement betreft zelfstandige woonruimte. Er is tussen partijen een ‘all-in’ prijs afgesproken van € 550,00 per maand.
b. Tussen partijen is een geschil ontstaan over de verplichtingen die voortvloeien uit de tussen gesloten huurovereenkomst en de nakoming van deze verplichtingen. Dit geschil heeft geleid tot een kort geding procedure waarin [gedaagde] geparafraseerd heeft gevorderd dat hij opnieuw wordt aangesloten op gas, water, kabel en verwarming en waarin [eiser] heeft gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 2.400,00 aan achterstallige huurpenningen.
In het daarop gewezen kort geding vonnis van 2 mei 2012 is onder meer overwogen:
5.4 Door [gedaagde] gesteld, en door [eiser] niet betwist, is dat de huurprijs een all-in huur betreft, waarin, in elk geval, gas, water en verwarming is begrepen. Door [eiser] is ook niet betwist dat verwarming en water gedurende bepaalde periodes in 2011 en 2012 uitgezet c.q. afgesloten zijn geweest. Daarmee is [eiser] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. De vordering van [gedaagde] ten aanzien van deze verplichtingen is toewijsbaar, zij het dat volgens de laatste mededelingen van de raadsman van [gedaagde], mr. Ter Mors, van 20 april 2012 de verwarming door [eiser] op 11 april weer is aangezet en thans naar behoren functioneert zodat de toewijzing zal worden beperkt tot het in stand laten van deze voorziening.
5.5 Voorts heeft [gedaagde] gevorderd dat ook de kabelaansluiting weer wordt hersteld. Volgens [gedaagde] heeft hij al vanaf aanvang van de huurovereenkomst de beschikking gehad over een kabelaansluiting, maar heeft [eiser] deze aansluiting na aankondiging van dit kort geding verbroken. [Eiser] erkent dat hij de kabelaansluiting heeft verbroken. Volgens [eiser] betreft een kabelaansluiting geen elementair onderdeel van een huurovereenkomst en behoort deze dus ook niet tot de onderhavige huurovereenkomst. Dit is evenwel een onvoldoende gemotiveerde betwisting van het standpunt van [gedaagde] dat hij al van aanvang aan beschikte over een kabelaansluiting. De stelling van [eiser] dat [gedaagde] slechts heeft “meegeprofiteerd” van de kabelaansluiting ten behoeve van de andere twee appartementen in het appartementencomplex is onvoldoende aannemelijk gemaakt, nu de andere twee appartementen volgens de raadsman van [eiser] al meer dan twintig maanden niet meer worden verhuurd en de kabelaansluiting pas is afgesloten daags na dit kort geding aan [eiser] werd aangekondigd. Daarmee is onvoldoende komen vast te staan dat de kabelaansluiting geen onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst tussen partijen. Ook dit onderdeel van de vordering komt daarom voor toewijzing in aanmerking.
c. [Gedaagde] heeft over de maanden september 2010 tot en met januari 2011 € 400,00 per maand aan [eiser] betaald. Per februari 2012 heeft [gedaagde] iedere betaling gestaakt.
De standpunten van partijen
in het verzet en in reconventie
Op wat [eiser] aan zijn vordering in het verzet en aan zijn vordering in reconventie dan wel [gedaagde] aan zijn oorspronkelijke vordering en aan zijn verweer in reconventie ten grondslag heeft gelegd, zal, voor zover relevant, in het navolgende worden ingegaan.
De beoordeling
in het verzet en in reconventie
1. Gelet op de samenhang van de procedure in het verzet met die in conventie zullen de geschillen gezamenlijk worden behandeld.
2. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] met zijn verzetdagvaarding d.d. 21 mei 2012 niet tijdig verzet heeft ingesteld als bedoeld in artikel 143 lid 2 Rv. [Eiser] kan dan ook in zijn verzet worden ontvangen.
3. Kern van het geschil tussen partijen is het antwoord op de vraag of [gedaagde] aanspraak heeft op vermindering van de huurprijs, door hem gesteld op 50% vanaf 27 september 2011, wegens gebreken aan het gehuurde, zoals [gedaagde] stelt, dan wel [gedaagde] de huur volledig dient te betalen, inclusief de achterstallige huurpenningen, zoals [eiser] vordert.
4. Op de door [gedaagde] gevorderde huurmatiging is artikel 7:207 BW van toepassing.
4.1 Op grond van het eerste lid van dat artikel kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen voor de periode dat sprake is van genotsvermindering.
4.2 In dit geval ziet de betalingsverplichting van [gedaagde] niet slechts op de huurprijs als bedoeld in artikel 7:237 lid 2 BW (: de prijs die verschuldigd is voor het enkele gebruik van de woonruimte) doch ook op servicekosten als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW (: de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten). Er is daardoor sprake van een niet uitgesplitste prijs ofwel ‘all in-prijs’. Hoewel artikel 7:207 BW spreekt over ‘de huurprijs’ en niet over ‘de prijs’ kan het naar het oordeel van de kantonrechter niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest om gevallen waarin sprake is van ‘een prijs’ en niet van ‘een huurprijs’ uit te zonderen van de toepassing van artikel 7:207 BW. Gelet op de in artikel 7:258 BW jo artikel 17 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) neergelegde sanctie op het overeenkomen van een all in-prijs, dient ook in geval van een door de wetgever onwenselijke geachte ‘all in-prijs’ de huurder bij gebreken aan de woonruimte de uit artikel 7:207 BW voortvloeiende bescherming dienen toe te komen. Een andere opvatting zou er immers toe leiden dat de verhuurder zou worden beloond voor enerzijds het bedingen van een ‘all in-prijs’ en anderzijds het laten voortbestaan van gebreken.
5. Voorts bepaalt artikel 7:257 BW dat voor een dergelijke vordering tot vermindering van de huurprijs een vervaltermijn geldt van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. [Gedaagde] heeft bij die vervaltermijn aangesloten door bij zijn oorspronkelijke dagvaarding d.d. 27 maart 2012 vermindering van de huurprijs te vorderen vanaf 26 september 2011, ofwel vanaf zes maanden voorafgaande aan het uitbrengen van de inleidende dagvaarding. Gelet op die vervaltermijn dient de datum van 27 september 2011 te worden aangehouden. Het gaat er daardoor om of en zo ja welke gebreken op 27 september 2011 en daarna bestonden. Voor zover het debat (tevens) gaat over of en zo ja welke gebreken vóór 27 september 2011 bestonden, behoeft dat geen bespreking.
6. [Gedaagde] heeft aangevoerd dat het gehuurde met de volgende gebreken kampt: a) een niet of nauwelijks werkende verwarming vanaf het voorjaar van 2011, b) het afsluiten van water en van kabelsignaal vanaf februari 2012, c) lekkage in de centrale hal vanaf april/mei 2011 tot eind november 2011, d) vanaf mei 2011 verwijdert [eiser] het in de hal verzamelde huisvuil niet meer, e) het niet functioneren van de afzuiginstallatie van de douche vanaf april 2011 tot eind november 2011, f) vochtplekken op de slaapkamermuur en g) het pas na maanden klagen verhelpen van de toiletvoorziening en de lekkage in de keuken. Bij zijn conclusie van antwoord in het verzet heeft [gedaagde] daaraan toegevoegd dat h) één van de ramen niet op een normale manier te sluiten is
7. Wat betreft de door [gedaagde] gestelde gebreken geldt het volgende.
ad a) Aan het verweer van [eiser] dat de verwarmingsinstallatie immer naar behoren heeft gefunctioneerd, dient voorbij te worden gegaan. [Gedaagde] heeft aangevoerd dat de verwarming niet of nauwelijks heeft gewerkt, wat ook het geval is indien de verwarmingsinstallatie wordt uitgezet, althans de toevoer van verwarming naar het appartement van [gedaagde] afgesloten. Dat dit aan de orde is geweest blijkt afdoende uit het vonnis van de voorlopige voorzieningenrechter van 2 mei 2012 doch ook uit de door [eiser] bij zijn verzetdagvaarding gevoegde bijlage 9 van de pleitnota voor de zitting in het kort geding d.d. 27 maart 2012 (een en ander deel uit makend van productie 3). In die bijlage is immers weergegeven dat [eiser] ‘de verwarming op 1 december 2011 definitief heeft afgesloten’, welke situatie heeft voortbestaan tot 11 april 2012, zo blijkt uit genoemd vonnis. Uit de door [eiser] gebruikte bewoording van ‘definitief’ blijkt dat hij daarvoor de verwarming wisselend aan- dan wel afgesloten hield, wat hij ter zitting van 27 maart 2012 ook heeft erkend, zo is in dat vonnis vermeld. [Eiser] heeft niets aangevoerd op grond waarvan aan zijn uitlatingen op de zitting 27 maart 2012 thans geen betekenis (meer) mag worden gehecht. Het afsluiten van de verwarming naar het appartement van [gedaagde] moet zonder twijfel worden aangemerkt als een gebrek. Het gegeven dat [gedaagde], zo blijkt uit de stukken, dit heeft ondervangen door in zijn appartement een aantal elektrische kacheltjes te plaatsen, maakt dat niet anders.
ad b) Anders dan [eiser] thans heeft aangevoerd, is voldoende aannemelijk dat hij in februari 2012 de toevoer van water naar het door [gedaagde] bewoonde appartement heeft afgesloten. Niet alleen blijkt dit uit het vonnis van 2 mei 2012 waarin de voorlopige voorzieningenrechter heeft verwoord dat [eiser] zulks heeft erkend doch uit de hiervoor bedoelde door [eiser] bij zijn verzetdagvaarding gevoegde bijlage 9. In die bijlage, waarin [eiser] zelf zijn reactie op de ‘eisen van [gedaagde]’ heeft verwoord, is ook vermeld dat de watermeter op vrijdagavond 10 februari 2012 is afgesloten vanwege het niet betalen door [gedaagde]. [Eiser] heeft voorts erkend dat hij per 27 februari 2012 het kabelsignaal heeft onderbroken. Nu het vast staat dat [gedaagde] jarenlang wel in het genot is geweest van dat kabelsignaal en iedere (schriftelijke) aanwijzing ontbreekt op basis waarvan kan worden aangenomen dat dat kabelsignaal niet tot de door [eiser] te leveren zaken en diensten zou behoren, dient er vanuit te worden gegaan dat huurverhouding van partijen mede omvat de verplichting van [eiser] om het kabelsignaal tot in het appartement van [gedaagde] door te geven. Het afsluiten van water en het onderbreken van het kabelsignaal is dan ook een relevant gebrek.
ad c) Het staat vast dat de door [gedaagde] gestelde lekkage zich voordeed in de centrale hal aan het plafond nabij de centrale voordeur. Onomstreden is voorts dat die lekkage inmiddels is hersteld. Er zijn echter onvoldoende feiten gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat [gedaagde] in relevante mate in zijn woongenot van het appartement is aangetast. [Gedaagde] heeft immers niet gesteld dat hij in enigerlei zin door die lekkage is beperkt in zijn bewoning van het appartement of anderszins is benadeeld, terwijl niet aannemelijk is geworden dat die lekkage tot een gevaarlijke situatie heeft geleid.
ad d) [Gedaagde] heeft gesteld dat het verwijderen van zijn huisvuil, door hem geplaatst in de centrale hal van het appartementengebouw, behoort tot [eisers] overeengekomen verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat [eiser] vanaf maart 2011 nalaat dat afval af te voeren. [Eiser] heeft bestreden dat hij op zich heeft genomen om wekelijks het huisvuil van [gedaagde] af te voeren en dat het voor zich spreekt dat een huurder zijn eigen vuilnisafvoer regelt. Aan [eiser] moet worden toegegeven dat, vanwege het wezensvreemde karakter van zo’n verplichting, niet snel kan worden dat de verhuurder op zich heeft genomen om de afvoer van het huisvuil van de huurder te verzorgen. In het geval van dit appartementengebouw dat naast het zelfstandige appartement van [gedaagde] kennelijk nog twee niet zelfstandige woonruimtes kent, is er geen reden om daar anders over te denken. Aan de stelplicht van [gedaagde] moet dan ook zeker gewicht worden toegekend. Hij heeft echter niet meer aangevoerd dan dat [eiser] in een onderlinge bespreking van partijen met hun raadslieden op 5 oktober 2011 heeft toegegeven dat het verwijderen van het huisvuil tot zijn verplichtingen behoorde en dat hij toen beterschap heeft beloofd doch dat hij deze belofte niet is nagekomen. Hij heeft niet gesteld en dit is evenmin anderszins gebleken dat die belofte is vastgelegd, al is het maar in de correspondentie van partijen. Van belang is voorts dat [gedaagde] niet heeft toegelicht waarom hij in de kort geding procedure, leidend tot het vonnis van 2 mei 2012, met geen woord heeft gesproken over deze volgens hem geschonden verplichting van [eiser], de belofte van 5 oktober 2011 daaronder begrepen. Er is daardoor onvoldoende gesteld om aan te nemen dat het verwijderen van het huisvuil behoort tot de verplichtingen van [eiser] als verhuurder. Er kan dan ook niet tot de conclusie worden gekomen dat vanwege het niet door [eiser] verwijderen van dat afval sprake is van een gebrek.
ad e) [Eiser] heeft bestreden dat er zich ooit een gebrek heeft voorgedaan aan de afzuiginstallatie van de douche en heeft in dat kader uiteengezet dat het gaat om een gat in de muur waarin een rooster is geplaatst en die wijze van luchtafvoer eenvoudig doch wel correct is. [Gedaagde] heeft op dit betoog niet anders gereageerd dat met de losse zin dat ‘afzuiginstallatie in de douche niet functioneert’. Van [gedaagde] had echter mogen worden verwacht dat hij zijn klacht nader had uitgewerkt en bijvoorbeeld was ingegaan op de (on)juistheid van de door [eiser] gegeven beschrijving van de wijze waarop de douche ventileert. Dit alles heeft hij nagelaten. Daarbij komt dat [gedaagde] in zijn conclusie van antwoord in het verzet met die enkele zin doet voorkomen alsnog het gebrek nog steeds voort bestaat terwijl hij in zijn dagvaarding nog heeft gesteld dat het gebrek eind november 2011 is hersteld, zonder overigens te verduidelijken waaruit dat herstel heeft bestaan. Aan deze klacht dient dan ook als onvoldoende onderbouwd voorbij te worden gegaan.
ad f) [Eiser] heeft bestreden dat er op de muur van de slaapkamer vochtplekken aanwezig zijn. [gedaagde] is op die betwisting niet specifiek ingegaan doch heeft volstaan met de algemene opmerking dat er zich aan het gehuurde vele gebreken voordoen. [Gedaagde] heeft daardoor in onvoldoende mate aannemelijk gemaakt dat deze klacht zich voordoet.
ad g) [Gedaagde] is betreffende deze klacht zo weinig concreet geweest dat daaraan aanstonds als onvoldoende onderbouwd voorbij dient te worden gegaan.
ad h) Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] aan [eiser] kennis heeft gegeven dat één van de ramen niet meer normaal zou sluiten dan wel dat [eiser] daarmee anderszins bekend was. Dit gebrek, indien juist, kan daardoor niet aan een huurprijsvermindering ten grondslag worden gelegd.
8. Uit het voorgaande volgt [gedaagde] op een aantal essentiële onderdelen, te weten ten aanzien van de mogelijkheid om het appartement via de centrale verwarmingsinstallatie te verwarmen en daar op van aan te kunnen en om in het appartement van stromend leidingwater gebruik te maken, in aanmerkelijke mate in zijn huurgenot is aangetast. In mindere mate geldt dit ook voor het niet meer kunnen beschikken over een kabelsignaal voor radio en televisie. Die aantasting is te wijten aan [eiser] als verhuurder. [Eiser] is dan ook toerekenbaar in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen van de huurovereenkomst tekort geschoten.
9. Gelet op het voorgaande dient thans de vraag beantwoord te worden welke huurprijsvermindering gerechtvaardigd is en vanaf welk moment dat het geval en tot welk moment.
9.1 Uit wat hiervoor in overweging 7. ad a) is overwogen, blijkt dat [gedaagde] vanaf 1 december 2011 tot 11 april 2012 volledig van verwarming afgesloten is geweest en dat [eiser] in de periode voorafgaand aan 1 december 2011 de verwarming wisselend aan en uit heeft gezet. [Eiser] heeft [gedaagde] dan ook voornamelijk in de koude(re) maanden een betrouwbare verwarming ontzegd. Dat [gedaagde] vervolgens zelf in zijn verwarming heeft voorzien door elektrische kachels te plaatsen, waarvan de kosten vervolgens ten laste van [eiser] zijn gekomen, is onvoldoende relevant. Gelet op de mate waarin het ontbreken van een betrouwbare verwarming in de koude(re) op iemands leven kan ingrijpen, waardeert de kantonrechter de daarmee gepaard gaande aantasting van het huurgenot op 20% van de prijs, zulks over de periode van 27 september 2011 tot 11 april 2012.
9.2 Uit wat hiervoor in overweging 7. ad b) is overwogen, blijkt dat [eiser] [gedaagde] vanaf 10 februari 2012 van de toevoer van water heeft afgesloten. Uit de overgelegde kort geding dagvaarding d.d. 19 maart 2012 blijkt dat [eiser] de toevoer van water op 24 februari 2012 heeft hersteld. Nu het met water gaat om een eerste levensbehoefte en voor afsluiting door waterleidingbedrijven door de wetgever strenge eisen zijn gesteld, is het naar het oordeel van de kantonrechter redelijk om voor de periode waarin [gedaagde] leidingwater is ontzegd een vermindering van de prijs te bepalen van 40%.
9.3 Gelet op wat hiervoor in overweging 7. ad b) voorts is overwogen, staat voorts vast dat [eiser] het kabelsignaal per 27 februari 2012 heeft onderbroken. Uit [gedaagde]s conclusie van antwoord in het verzet blijkt dat de doorgifte van het kabelsignaal is herstel per 10 mei 2012. Gelet de aard van deze door [eiser] aan [gedaagde] te leveren dienst, is de kantonrechter van oordeel dat matiging van de prijs voor dit gebrek moet worden bepaald op 10%.
10. Uit wat hiervoor in overweging 9. is overwogen volgt dat de prijs per maand als volgt dient te worden verminderd:
- 27 september 2011 tot 10 februari 2012 25% van € 550,00 tot € 412,50
- 10 februari 2012 tot 24 februari 2012 25% + 40% van € 550,00 tot € 192,50
- 24 februari 2012 tot 27 februari 2012 25% van € 550,00 tot € 412,50
- 27 februari 2012 tot 11 april 2012 25% + 10% van € 550,00 tot € 357,50
- 11 april 2012 tot 10 mei 2012 10% van € 550,00 tot € 495,00
11. De over de maanden september 2011 tot en met mei 2012 verschuldigde prijs kan dan als volgt worden berekend:
- september 2011 (26/30 x € 550,00 + 4/30 x € 412,50) € 531,66
- oktober 2011 tot en met januari 2012 € 412,50
- februari 2012 (12/28 x € 412,50 + 14/28 x € 192,50 + 2/28 x € 357,50) € 298,57
- maart 2012 € 357,50
- april 2012 (10/30 x € 357,50 + 20/30 x € 495,00) € 449,17
- mei 2012 (9/31 x € 495,00 + 22/31 x € 550,00) € 534,03
Een en ander leidt tot een verminderde betalingsverplichting van [gedaagde] jegens [eiser] over de maanden van september 2011 tot en met mei 2012 van € 3.820,93.
12. In zijn verzetdagvaarding heeft [eiser] aangevoerd dat [gedaagde] over de maanden september 2010 tot en met januari 2011 € 150,00 per maand te weinig heeft betaald en dat hij vanaf februari 2012 in het geheel niet meer heeft betaald. Uit het vonnis in kort geding blijkt echter dat hij zich toen op het standpunt heeft gesteld dat [gedaagde] over een aantal maanden in 2011 een bedrag van € 150,00 heeft ingehouden en dat [gedaagde] in januari 2012 en februari 2012 niets heeft betaald. Over die onduidelijkheid behoeft de kantonrechter nadere inlichtingen.
13. Partijen dienen de kantonrechter dan ook voor te lichten welke bedragen [gedaagde] aan [eiser] over welke maanden heeft betaald over de periode vanaf september 2010 tot en met maart 2013 en daarvan zoveel mogelijk bewijzen (bankafschriften, kwitanties e.d.) te overleggen. Daartoe zal de zaak naar de rolzitting worden verwezen. Iedere partij mag reageren op de akte met bijlagen van de andere partij.
14. Ter voorlichting van partijen zij nog opgemerkt dat indien bij het volgend vonnis moet worden vastgesteld dat [gedaagde] op dat moment een achterstand heeft in de betaling van wat hij aan [eiser] is verschuldigd, een grotere omvang heeft dan een bedrag gelijk aan drie maanden aan huur à € 550,00, [gedaagde] de gerede kans loopt dat de huurovereenkomst om die reden wordt ontbonden en hij het gehuurde dient te ontruimen.
15. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
De beslissing
De kantonrechter:
- verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 26 maart 2013 te 10.30 uur voor uitlating en overlegging producties door [gedaagde] en [eiser];
- bepaalt dat iedere partij op de akte van de andere partij mag antwoorden op de rolzitting van dinsdag 9 april 2013 te 10.30 uur;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 12 maart 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer : 614295 CV 12-3644
datum : 14 mei 2013
Vonnis in de zaak van:
[EISER],
wonende te [plaats],
eisende partij in het verzet,
eisende partij in reconventie, hierna te noemen: ‘[eiser]’,
gemachtigde voorheen mr. O.C.A. Millaard, advocaat te Zwolle, thans mr. Ph.H. Elzerman, advocaat te Zwolle,
tegen
[GEDAAGDE],
wonende te [plaats],
gedaagde partij in het verzet,
verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: ‘[gedaagde]’,
gemachtigde mr. K. ter Mors, advocaat te Almelo,
toegevoegd d.d. 19 maart 2012 onder nr. 2EI0136.
Het verdere verloop van de procedure
Eerder is in deze zaak een tussenvonnis gewezen dat op 12 maart 2013 is uitgesproken. Ter uitvoering van dat vonnis hebben beide partijen op 26 maart 2013 een akte genomen, waarna zij ieder voor zich op 9 april 2013 hebben geantwoord op de akte van de andere partij.
De verdere beoordeling
in het verzet en in reconventie
1. De kantonrechter heeft geconstateerd dat het in overweging 10. van het tussenvonnis gebruikte percentage 25 niet overeenstemt met het in overweging 9.1 tot uitgangspunt genomen percentage van 20. Anders dan [eiser] meent, niet de weergave van ‘25%’ in overweging 10. doch de vermelding van ‘20%’ in overweging 9.1 een verschrijving. Er bestaat daardoor geen aanleiding om de in overweging 9.1 berekende huurprijsvermindering per maand of de in overweging 11. berekende totale huurprijsvermindering te herrekenen.
2. Bij voormeld tussenvonnis is overwogen dat partijen de kantonrechter dienen voor te lichten welke bedragen [gedaagde] aan [eiser] over welke maanden heeft betaald over de periode vanaf september 2010 tot en met maart 2013 en dat zij van een en ander zoveel mogelijk bewijzen in de vorm van bankafschriften en dergelijke dienen over te leggen.
3. Aan de bij zijn akte van 26 maart 2013 ingenomen stelling van [eiser] dat [gedaagde] heeft nagelaten de bij de aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen borgsom van
€ 250,00 te betalen, dient te worden voorbijgegaan. Die stelling is door [gedaagde] bestreden, terwijl uit niets blijkt dat partijen zo’n borgsom zijn overeengekomen en [eiser] geen verklaring heeft gegeven voor de omstandigheid dat hij het uitblijven van betaling van zo’n som nimmer eerder aan de orde heeft gesteld. Op dezelfde voet dient gepasseerd te worden [eisers] stelling bij die akte dat [gedaagde] ook nog huur is verschuldigd ‘over de zeven dagen voor de officiële aanvang van de huurovereenkomst’.
4. [Gedaagde] heeft niet eerder dan bij zijn antwoordakte van 9 april 2013 aangevoerd dat op het door hem verschuldigde bedrag nog een nader bedrag van € 200,00 in mindering moet worden gebracht vanwege ‘een korting die partijen kort voor het afblazen van het eerste kort geding zijn overeengekomen’. Die stelling is geen kracht bijgezet door het overleggen van stukken waaruit de juistheid van die stelling kan blijken. Nu die stelling niet eerder is opgebracht en [eiser] geen mogelijkheid heeft gehad om op die stelling te reageren, zal de kantonrechter aan die stelling voorbijgaan.
5. [Gedaagde] heeft bij zijn akte van 26 maart 2013 overgelegd de specificaties van zijn bijstandsuitkering van de gemeente [plaats] over de maanden augustus 2010 tot en met februari 2013. De kantonrechter maakt daaruit op dat de gemeente voor [gedaagde] steeds de huur aan [eiser] betaalde, met uitzondering van de maanden augustus 2011 tot en met mei 2012 waarin niet dan wel minder dan € 550,00 is betaald. Het door [eiser] gegeven overzicht sluit daar bij aan. Uit de door partijen verstrekte gegevens blijkt aldus dat [gedaagde] over de periode van september 2010 tot en met maart 2013 in totaal € 14.400,00 aan [eiser] heeft betaald.
6. De betalingsverplichting van [gedaagde] bedroeg echter uit de volgende bedragen:
- september 2010 t/m augustus 2011 (12 × € 550,00) € 6.600,00
- september 2011 t/m mei 2012 (ov. 11. van vonnis 12 maart 2013) € 3.820,93
- juni 2012 t/m maart 2013 (10 × € 550,00) € 5.500,00.
Een en ander leidt tot een totale betalingsverplichting van € 15.920,93.
7. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] over de periode tot en met maart 2013 een huurachterstand heeft ten bedrage van € 1.520,93. Dit bedrag zal in reconventie worden toegewezen.
8. Anders dan door [eiser] is bepleit, is er thans onvoldoende grond voor toewijzing van de door hem gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst van partijen en daaraan te verbinden ontruiming door [gedaagde] uit het gehuurde. Weliswaar heeft [gedaagde] al langere tijd een serieuze achterstand in de betaling van de huur, de kantonrechter kan er niet aan voorbij zien dat [eiser] zich een langere periode niet heeft gedragen als een goed verhuurder betaamt.
9. Ter voorlichting en voor een goed begrip van [gedaagde] merkt de kantonrechter op dat de hiervoor bedoelde afwijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming uit het gehuurde op geen enkele wijze aan de toewijzing van een herhaalde vordering in de weg staat indien mocht komen vast te staan dat hij opnieuw huurachterstand van betekenis heeft laten ontstaan.
10. Nu partijen over een weer in conventie en in reconventie in het gelijk en in het ongelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten tussen hen compenseren als hierna aan te geven.
De beslissing
De kantonrechter:
in het verzet
a. verklaart het verzet gegrond;
b. vernietigt het tussen partijen onder zaaksnummer 603768 CV 12-2256 bij verstek gewezen vonnis van 24 april 2012, en opnieuw rechtdoende:
c. vermindert de prijs van de woonruimte aan de [perceel] te [plaats] over de periode van september 2011 tot en met mei 2012 tot een bedrag van € 3.820,93;
d. compenseert de kosten van dit geding aldus dat elke partij belast blijft met de aan haar zijde gevallen kosten;
e. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
f. wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
g. veroordeelt [gedaagde] tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.520,93 aan huurachterstand berekend tot en met maart 2013;
h. compenseert de kosten van dit geding aldus dat elke partij belast blijft met de aan haar zijde gevallen kosten;
i. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
j. wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 14 mei 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.