Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/138299 / KG ZA 13-139
datum vonnis: 8 juli 2013
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat: mr. R.R. Schuldink te [vestigingsplaats],
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde,
advocaat: mr. W.B. Brusse te Almelo.
Partijen zullen hierna als ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde] (in mannelijk enkelvoud)’ worden aangeduid.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding inclusief producties
- de door [gedaagde] bij brief van 26 juni 2013 ingediende producties
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota en een chronologisch overzicht van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In deze zaak staat het navolgende vast.
2.2.
[eiser] is eigenaar van de bedrijfshal met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden gelegen te [plaats]aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [vestigingsplaats], sectie [XX], nummer [XXXX], ter grootte van 17 are en 20 centiare, hierna te noemen de ‘bedrijfshal’.
2.3.
De bedrijfshal wordt (gedeeltelijk) verhuurd aan WSB Project Management (hierna ‘WSB’).
2.4.
[A B.V.] te [vestigingsplaats], het voormalig bedrijf van [eiser], is op 15 september 2012 failliet verklaard en tot curator is aangesteld mr. J.J. Reiziger.
2.5.
[gedaagde] heeft alle activa van [A B.V.] van de curator gekocht en vervolgens ondergebracht in een besloten vennootschap met de naam [Y B.V.], zodat een (gedeeltelijke) doorstart is gemaakt.
2.6.
[A B.V.] maakte onder meer gebruik van een kantoorruimte en koelhuis gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats]. Deze onroerende zaken behoorden in eigendom toe aan [D] en deze vennootschap heeft voornoemde onroerende zaken verkocht en in november 2012 in eigendom overgedragen aan [gedaagde].
2.6.
Op 6 maart 2013 heeft er in [vestigingsplaats] een gesprek plaatsgevonden tussen [gedaagde], diens zoon de heer [T] en de heer [O] van de ABN AMRO bank ter zake de offerte die was uitgebracht door de bank om tot aankoop van de bedrijfhal te kunnen overgaan. [gedaagde] werd tijdens dit gesprek gebeld door [eiser].
2.7.
Op 12 maart 2013 heeft de heer [C] namens notariskantoor Endendijk Koene een e-mail aan [gedaagde] gezonden, waarbij als bijlagen zijn opgenomen de concept akten van levering en van hypotheek, alsmede de afrekening en [gedaagde] wordt uitgenodigd voor het tekenen van de akte van levering op 22 maart 2013.
In de conceptakte van levering is, voor zover hier van belang, de navolgende bepaling opgenomen:
“leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat
Artikel 2
1. Verkoper is verplicht aan koper eigendom te leveren die:
(…)
e. niet belast is met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst, tenzij hierna anders is vermeld.
(…)
3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, geheel ontruimd, vrij van huur of pacht of ander gebruiksrecht.”
2.8.
Bij e-mail van 12 maart 2013 heeft de heer [T] aan de heer [C] voor zover van belang het navolgende geschreven:
“De heer [eiser] kan het pand niet vrij van huur opleveren, daardoor kan ik niet verdergaan met de onderhandelingen.
De heer [eiser] heeft ons vervolgens aangegeven dat hij dan op zoek ging naar een andere koper, waarop ik akkoord heb gegeven.
Daardoor zijn de verdere onderhandelingen over de verkoop van het pand eenzijdig door de heer [eiser] opgezegd.
Dit is door ons geaccepteerd en daardoor is de voorlopige hypotheekakte bij de ABN AMRO doorgehaald.”
2.9.
De notaris heeft aan [gedaagde] een aangepaste conceptakte doen toekomen op 20 maart 2013, waarin - voor zover hier relevant - is opgenomen:
“leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat
Artikel 2
1. Verkoper is verplicht aan koper eigendom te leveren die:
(…)
e. niet belast is met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst, tenzij hierna anders is vermeld.
(…)
3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, onder gestanddoening van de tot eenendertig mei tweeduizend dertien lopende huurovereenkomst, met welke huurovereenkomst koper genoegzaam bekend is en waarvan partijen geen nadere omschrijving in deze akte verlangen.”
2.10.
[gedaagde] is op 22 maart 2013 niet bij de notaris verschenen voor het tekenen van de akte van levering en de notaris heeft om die reden en op verzoek van [eiser] een akte van non-comparitie opgemaakt.
3.Het geschil
Standpunt [eiser]
3.1.
[eiser] vordert - zakelijk weergegeven - dat de voorzieningenrechter bij vonnis,
uitvoerbaar bij voorraad:
uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde] gebiedt om uiterlijk 14 dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot notariële overdracht van de bedrijfshal en betaling van de koopprijs van € 375.000,- kosten koper aan [eiser], op straffe van verbeurte van een dwangsom, alsmede te bepalen dat indien [gedaagde] in gebreke mocht blijven hieraan uitvoering te geven machtiging wordt verleend aan [eiser] om dit vonnis in de plaats te doen stellen van de wilsverklaring van [gedaagde] in de notariële akte tot levering, waarbij tevens wordt bepaald dat de notariële akte tot levering rechtsgeldig in de daartoe bestemde openbare registers kan worden ingeschreven, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding, de nakosten en de wettelijke rente daarover, althans een zodanige voorziening te treffen die de voorzieningenrechter juist acht.
3.2.
[eiser] legt, samengevat, het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Partijen hebben in januari 2013 een mondelinge koopovereenkomst gesloten, inhoudende dat [gedaagde] de bedrijfshal van [eiser] zou kopen voor een bedrag van € 375.000,- kosten koper. [gedaagde] wist dat de bedrijfshal werd verhuurd en kan dit nu niet tegenwerpen om maar helemaal van de overeenkomst af te komen. Dat de koopovereenkomst rond was blijkt ook wel uit het feit dat de ABN AMRO bank op 4 maart 2013 de opdracht heeft gegeven aan het notariskantoor om de akte van hypotheek op te maken en dat het concept in orde was.
Aldus is naar de mening van [eiser] een koopovereenkomst tot stand gekomen, op grond waarvan [gedaagde] gehouden is tot het meewerken aan de levering van de bedrijfshal en tot betaling van de overeengekomen koopsom van € 375.000,-.
Standpunt [gedaagde]
3.3.
voert gemotiveerd verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing van de vorderingen van [eiser].
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk geworden dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorzieningen.
4.2.
Kern van het onderhavige geschil is de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Voor toewijzing van een vergaande vordering als de onderhavige geldt onder meer als criterium dat het (vrijwel) zeker moet zijn dat de bodemrechter tot de conclusie komt dat er sprake is van een tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst. De vorderingen van [eiser] strekken onder meer ook tot betaling van een geldsom. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom is terughoudendheid op zijn plaats, waarbij de rechter niet alleen zal hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling (restitutierisico), welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening. Met inachtneming hiervan overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
4.3.
Enerzijds heeft [eiser] gesteld dat partijen over alle relevante punten overeenstemming hebben bereikt (ook ten aanzien van het feit dat niet vrij van huur geleverd zou kunnen worden), de notaris tot tweemaal toe een conceptakte aan [gedaagde] heeft toegezonden en de bank de hypotheekakte zelfs al had goedgekeurd. Anderzijds heeft [gedaagde] aangevoerd dat partijen inderdaad begin 2013 hebben gesproken over de aankoop van de bedrijfshal door [gedaagde] en dat partijen in principe overeenstemming hadden over een koopprijs van € 375.000,-, maar dat [gedaagde] [eiser] heeft toegezegd dat het [eiser] vrij stond om een andere koper voor de bedrijfshal te zoeken nadat bleek dat [eiser] niet zou kunnen voldoen aan een voor [gedaagde] cruciale voorwaarde voor de aankoop, namelijk dat de bedrijfshal vrij van huur zou worden opgeleverd.
Uit de overgelegde stukken, meer in het bijzonder de conceptakten van de notaris, blijkt dat partijen in een vergevorderd stadium van onderhandelingen verkeerden. De intentie om tot koop over te gaan leidt echter niet zonder meer tot een overeenkomst en een gehoudenheid daartoe, temeer nu [gedaagde] - zeer begrijpelijk - als voorwaarde voor het doorgaan van de koop heeft gesteld dat de bedrijfshal vrij van huur zou worden opgeleverd. [gedaagde] had immers ook te kennen gegeven het pand voor eigen gebruik te willen aanschaffen. [eiser] heeft desgevraagd erkend dat de huurder van de bedrijfshal nog niet vertrokken is en dat ook de huurovereenkomst nog niet is opgezegd. Gelet op het feit dat in de tweede concept akte van levering als einddatum van de huurovereenkomst 31 mei 2013 is opgenomen, is onduidelijk hoe dit huuraspect zich verhoudt tot de eerder gemaakte afspraken. En hoewel - zoals [eiser] terecht stelt - het vreemd is dat de bank reeds op
4 maart 2013 het notariskantoor opdracht geeft tot het opmaken van de akte van hypotheek, blijkt nergens uit dat [gedaagde] akkoord is gegaan met de door het notariskantoor aan hem toegezonden concept akten, waarin trouwens in het eerste concept staat vermeld ‘vrij van huur’. Het telefoongesprek dat vervolgens op 6 maart 2013 tussen partijen heeft plaatsgevonden is ook niet verhelderend, nu de lezing van dat gesprek door beide partijen volstrekt tegenstrijdig is. Voorts kan er ook geen waarde worden gehecht aan de door de notaris op verzoek van [eiser] opgestelde verklaring van non-comparitie, nu deze slechts de standpunten van [eiser] bevat, alsmede de vaststelling door de notaris dat [gedaagde] op 22 maart 2013 niet is verschenen voor het ondertekenen van de akte van levering.
4.4.
Gelet hierop is naar het oordeel van de voorzieningenrechter een nader feitenonderzoek noodzakelijk naar de vraag of een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen en zo ja, of die koopovereenkomst al dan niet is ontbonden op grond van het feit dat de bedrijfshal in verhuurde staat blijkt te verkeren. Voor de beoordeling van deze vraag en de eventuele rechtsgevolgen daarvan zal voorts nader bewijs moeten worden geleverd. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter leent de onderhavige procedure zich daar echter niet voor. De vorderingen van Engberink zullen dan ook worden afgewezen.
4.5.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Wijst af de vorderingen.
II. Veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 589,- aan verschotten en € 816,- aan salaris van de advocaat.
III. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 juli 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.