Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 139704 KGZA 13-190
Uitspraak : 13 augustus 2013 (s.r.)
Vonnis in de zaak van:
stichting
Woningstichting De Woonplaats
Woningstichting De Woonplaats
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede
eisende partij, hierna ook wel de Woonplaats te noemen,
gemachtigde: mr. R.J. Leijssen, advocaat te Enschede
tegen
mevrouw [gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij, hierna ook wel [gedaagde] te noemen,
gemachtigde: mr. B. Bentem, advocaat te Enschede.
1.
De procedure
1.
[gedaagde] huurt van De Woonplaats een woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. De Woonplaats heeft bij dagvaarding van 3 juli 2013 gevorderd [gedaagde] te veroordelen om haar medewerking te verlenen aan de renovatie van deze woning en de werklieden van de door De Woonplaats ingeschakelde aannemer op eerste verzoek toegang te verschaffen tot haar huurwoning. De Woonplaats vordert tevens om haar toe te staan de renovatie zonodig met de sterke arm te laten uitvoeren, en om [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
2.
De Woonplaats voert ter onderbouwing het volgende aan. Op verzoek van huurders in de wijk [wijk], waarin de door [gedaagde] gehuurde woning ligt, worden 117 woningen onder handen genomen voor groot onderhoud en woningverbetering. De werkzaamheden zijn te beschouwen als groot onderhoud/renovatie in de zin van artikel 7:220 BW Pro lid 3. De huurders zijn over de plannen uitgebreid geïnformeerd, onder meer door brieven en tijdens informatiebijeenkomsten. Ook is een brochure uitgegeven getiteld
Groot onderhoud 117 woningen [wijk]waarin door de huurders te maken individuele keuzes zijn opgenomen.
Groot onderhoud 117 woningen [wijk]waarin door de huurders te maken individuele keuzes zijn opgenomen.
De werkzaamheden houden onder meer in een verbetering van isolatie van de muren en het dak, waardoor het energieverbruik zal dalen; daarnaast vinden diverse andere bouwkundige verbeteringen plaats. Gezien de aard van de werkzaamheden, en de tijdsduur van gemiddeld drie en een halve week, kunnen de bewoners tijdens het werk in de woningen blijven en worden er geen wisselwoningen ter beschikking gesteld. Voor iedere woning zal tijdelijk een eigen mobiele badkamer worden geplaatst. De aan de renovatie verbonden huurverhoging van € 50,00 per maand is gerechtvaardigd gezien de verbetering aan het woongenot en de lagere energiekosten in de toekomst. Van de huurders heeft 95% ingestemd met de renovatie; het plan moet daarom op grond van 7:220 lid 3 BW als redelijk worden beschouwd.
De Woonplaats heeft er belang bij dat alle woningen in de wijk tegelijk worden gerenoveerd. Omdat de werkzaamheden op korte termijn worden uitgevoerd heeft zij spoedeisend belang bij haar vordering.
3.
[gedaagde] betwist dat het voorstel van de Woonplaats jegens haar redelijk is. De aangekondigde huurverhoging is niet terecht. Ook heeft [gedaagde] bezwaar tegen het feit dat tijdens de werkzaamheden geen wisselwoning wordt aangeboden. Doordat al enkele woningen zijn gerenoveerd, weet [gedaagde] dat het werk veel stof en vuil oplevert, en het is onverantwoord om het eenjarige kind van [gedaagde] daarin te laten wonen. Het stof, het lawaai en de onrust van de werkzaamheden leveren een gezondheidsrisico op voor het kind. Dat geldt des te meer voor het verwijderen van asbest, dat onderdeel uitmaakt van het werk aan de badkamer. Het is onbegrijpelijk dat die verwijdering wordt uitgevoerd in aanwezigheid van de bewoners.
Omdat de woning van [gedaagde] waarschijnlijk in het najaar of de winter zal worden bewerkt, is het veel te koud voor verantwoord gebruik van een mobiele badkamer.
[gedaagde] heeft handtekeningen van tientallen buurgenoten in het geding gebracht, die ook bezwaar maken tegen de wijze waarop het werk wordt uitgevoerd, en een hogere vergoeding en/of een wisselwoning wensen.
4.
In deze kort geding procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vordering van De Woonplaats in een bodemprodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is.
5.
De vraag of [gedaagde] gehouden is medewerking te verlenen aan de onderhouds- dan wel renovatiewerkzaamheden zal worden beantwoord op basis van een belangenafweging. Voorop staat dat De Woonplaats als goed verhuurder rekening zal moeten houden met de overlast die haar huurders ondervinden als gevolg van werkzaamheden. Zij heeft dat ook gedaan door een aantal maatregelen te nemen, zoals het zoveel mogelijk uitvoeren van het werk vanaf de buitenzijde van de woning, het plannen van alle werkzaamheden binnen een tijdsbestek van ruim drie weken, het gedeeltelijk laten opslaan van meubilair, het verstrekken van afdekmateriaal, het ter beschikking stellen van een woonkamerwoning voor overdag en de plaatsing van mobiele badkamers. Verder is de werkwijze na een proef met vier woningen aangepast, om de belasting voor de bewoners verder te beperken.
Op het verweer van [gedaagde] over het risico van het asbestverwijderen, heeft De Woonplaats gesteld dat dit zal gebeuren door een gespecialiseerd bedrijf en dat er voor de bewoners geen enkel risico bestaat.
6.
Dat de voorzieningen in het geval van [gedaagde] dermate ontoereikend zijn dat van haar niet kan worden gevergd mee te werken, is onvoldoende aannemelijk geworden. Hoewel onweerlegbaar vaststaat dat er gedurende een periode van enkele weken flinke overlast zal zijn, is het niet redelijk te verlangen dat voor die relatief korte periode een wisselwoning wordt aangeboden. De kosten van dergelijke voorzieningen, die gezien de collectieve aard van het project dan aan alle bewoners zou moeten worden aangeboden, staan niet in verhouding tot wat het oplevert. Daarbij is van belang dat het gebruik van een wisselwoning voor bewoners van [wijk] twee verhuizingen binnen een tijdsbestek van enkele weken zou betekenen, met alle overlast en kosten van dien.
De stelling, dat de aanwezigheid van een jong kind van één jaar een reden is om voor [gedaagde] een uitzondering te maken en haar wel een wisselwoning aan te bieden, volgt de voorzieningenrechter niet. Er zijn geen bijzondere (medische) omstandigheden aangevoerd die verblijf van het kind in huis tijdens de werkzaamheden onaanvaardbaar maken, er is ook geen medische verklaring overgelegd. Op het verweer met betrekking tot de asbestverwijdering heeft De Woonplaats gesteld dat dit verantwoord zal plaatsvinden door een gespecialiseerd bedrijf en [gedaagde] heeft daarop niet meer gereageerd; het verweer zal daarom als onvoldoende gemotiveerd worden gepasseerd.
Ook de verzamelde handtekeningen van buurtgenoten leiden niet tot een ander oordeel. Daarbij wordt opgemerkt dat deze kennelijk zijn verzameld nadat de werkzaamheden bij de proefwoningen zijn uitgevoerd en dat De Woonplaats daarna heeft besloten tot aanpassing van de werkwijze. Daarnaast is het feit dat de ondertekenaars te kennen geven een wisselwoning of een extra vergoeding te willen, niet relevant voor de vraag of [gedaagde] gezien haar persoonlijke omstandigheden in redelijkheid haar medewerking aan de werkzaamheden kan weigeren. De ondertekenaars hebben zelf wel ingestemd met de plannen van De Woonplaats.
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen kan [gedaagde] als goed huurder haar medewerking niet onthouden. Dit geldt temeer nu zij niet heeft betwist dat de maatregelen om de woningen te isoleren nuttig zijn en mede in het belang van de bewoners. Bovendien is het belang van De Woonplaats om alle werkzaamheden in een keer te kunnen uitvoeren evident.
7.
Of het redelijk is om na het afronden van de werkzaamheden een huurverhoging door te voeren van € 50,00 (of een ander bedrag al naar gelang de specifieke omstandigheden van het geval) kan in de onderhavige procedure niet worden beoordeeld, en blijft dan ook buiten de belangenafweging.
8.
Gelet op al het voorgaande dient het primair gevorderde te worden toegewezen.
9.
De vordering om de renovatie zonodig met de sterke arm te laten uitvoeren kan niet worden toegewezen. De deurwaarder kan alleen de hulp van politie en justitie inroepen als het gaat om beslag en ontruiming, en dat is hier niet aan de orde.
10.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Daarbij wordt overwogen dat niet duidelijk is waarom De Woonplaats de vordering heeft aangebracht bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank en niet bij de kantonrechter te [woonplaats]. Deze zou in deze zaak immers ook bevoegd zijn en een gelijke voorziening kunnen treffen. Door de handelwijze van De Woonplaats moet [gedaagde], als de in het ongelijk gestelde partij, € 863,00 aan griffierecht betalen, terwijl dit bij de kantonrechter slechts € 112,00 is. Ook het salaris gemachtigde is in civiele procedures veel hoger. In dat licht bezien is het onjuist de nadelige gevolg van de keuze van De Woonplaats op [gedaagde] af te wentelen en is het billijk een gedeelte van het griffierecht als nodeloos veroorzaakt voor rekening van De Woonplaats te laten.
Vonnis in kort geding
I Veroordeelt [gedaagde] om haar medewerking te verlenen aan de renovatie van haar woning aan de [adres] te [woonplaats], zoals omschreven in de brochure
Groot onderhoud 117 woningen [wijk], en de werklieden van de door De Woonplaats ingeschakelde aannemer op eerste verzoek toegang te verschaffen tot haar huurwoning en volledig mee te werken met deze renovatie.
Groot onderhoud 117 woningen [wijk], en de werklieden van de door De Woonplaats ingeschakelde aannemer op eerste verzoek toegang te verschaffen tot haar huurwoning en volledig mee te werken met deze renovatie.
II Veroordeeld [gedaagde] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van De Woonplaats begroot op € 606,79 waaronder € 400,00 wegens het salaris van de gemachtigde.
III Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
IV Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. W.K.F. Hangelbroek, voorzieningenrechter, en op 13 augustus 2013 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.