Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: 2307122 CV EXPL 13-4880
datum vonnis: 25 september 2013
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
1.[eiser],
wonende te [woonplaats]
2. [eiseres],
wonende te [woonplaats]
eisers in conventie,
gedaagden in reconventie
verder te noemen [eisers],
advocaat: mr. A.F. van den Berg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie
verder te noemen [gedaagde],
advocaat: mr. M.T. van Daatselaar.
1.Het procesverloop
1.1
[eisers] hebben gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
1.2
Op 9 en 10 september 2013 heeft [gedaagde] aanvullende stukken in het geding gebracht.
1.3
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 11 september 2013. Ter zitting zijn verschenen: [gedaagde] vergezeld door mr. M.T. van Daatselaar en [eisers] vergezeld door
mr. A.F. van den Berg. De standpunten zijn toegelicht.
1.5
Het vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
In conventie en reconventie
2.1
[eisers] huren van [gedaagde] sinds 14 februari 2011 een woning aan de [adres] te [plaats]. Bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben [eisers] tevens een door [gedaagde] opgestelde brief ondertekend waarbij de huurovereenkomst werd opgezegd tegen een jaar later gelegen datum. Vervolgens kregen [eisers] met ingang van 10 februari 2012 een nieuwe huurovereenkomst aangeboden, die zij, evenals de brief waarbij deze overeenkomst tegen 1 maart 2013 werd opgezegd, hebben ondertekend op 7 maart 2013. De maandelijkse huurprijs bedraagt laatstelijk € 645,-- en maandelijks dient een bedrag van € 323,-- aan servicekosten te worden betaald voor de levering van gas, water, elektra en kabel. [eisers] hebben bij [gedaagde] geklaagd over onder meer gebreken aan de woning, achterstallig onderhoud, gevaar zettende situaties met betrekking tot de elektriciteit en het gas en schade die zij hebben geleden door wateroverlast. Op enig moment zijn [eisers] een bedrag op de maandelijkse betaling aan [gedaagde] gaan inhouden wegens gederfd woongenot en geleden schade. Daarop heeft [gedaagde] de levering van gas en elektriciteit aan [eisers] stopgezet.
3.Het geschil
Conventie
3.1
[eisers] vorderen - samengevat weergegeven - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen tot levering van gas en elektriciteit, dan wel [eisers] toe te staan om op kosten van [gedaagde] zelf voor de benodigde aansluiting van gas en energie te zorgen. Voorts vorderen [eisers] [gedaagde] op straffe van verbeurte van een dwangsom te verbieden de door hen gehuurde woning zonder hun toestemming te betreden. Tot slot vorderen [eisers] veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
Reconventie
3.2
[gedaagde] vordert - samengevat weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] is geëindigd per 1 maart 2013, [eisers] te veroordelen tot ontruiming van de woning en afgifte van de sleutels, [eisers] te veroordelen tot betaling van de tot en met februari berekende huurachterstand en vanaf maart 2013 tot het betalen van een gebruiksvergoeding. De subsidiaire vordering is identiek aan de primaire, met dien verstande dat thans ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevraagd en veroordeling van [eisers] tot betaling van de huurachterstand over de periode tot en met september 2013 en betaling van een gebruiksvergoeding vanaf oktober 2013.
In conventie en reconventie
3.3
Partijen hebben verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en reconventie
4.1
Gelet op de samenhang van de procedure in conventie met die in reconventie zullen de geschillen gezamenlijk worden behandeld.
4.2
[eisers] zijn van mening dat de opzegging van de huurovereenkomst met ingang van
1 maart 2013 niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden, omdat geen gronden voor de opzegging van de huurovereenkomst worden genoemd. Bovendien hebben [eisers] gedwaald bij het ondertekenen van de laatst verlengde huurovereenkomst, hebben zij de overeenkomst onder druk ondertekend en is er misbruik gemaakt van de omstandigheid dat [eisers] dringend woonruimte nodig hadden.
4.3
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] bij brief van 27 februari 2012 met ingang van 1 maart 2013 de huur van de woning aan [eisers] heeft opgezegd. Op 7 maart 2012 hebben [eisers] deze opzegging voor akkoord ondertekend. Ter zitting hebben [eisers] onbetwist gesteld dat zij reeds gelijktijdig met het tekenen van de verlengde huurovereenkomst de brief waarin [gedaagde] de huurovereenkomst opzegde voor akkoord dienden te ondertekenen. Zonder akkoord met de opzegbrief kregen ze geen nieuwe verlengde huurovereenkomst aangeboden. [eisers] stellen dat zij uit onwetendheid over hun rechten steeds ingestemd hebben met deze handelwijze van [gedaagde].
4.4
Niet rechtsgeldig is een opzegging, waarmee de (potentiële) huurder reeds bij het aangaan van de (al dan niet tijdelijke) huurovereenkomst – en dus bij voorbaat – afstand doet van zijn recht op huurbescherming (Hoge Raad, 19 april 1996, NJ 1996, 684). Van een dergelijke opzegging is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in casu sprake, nu [eisers] op dezelfde datum als waarop de verlengde huurovereenkomst is aangegaan, op verzoek van [gedaagde] de opzeggingsbrief hebben ondertekend. Een dergelijke opzegging is in strijd met het wettelijke stelsel van huurbescherming en is nietig. Ook de omstandigheid dat – zo is onbestreden gesteld – de opzeggingsbrief geen opzeggingsgrond bevat, is reden om tot nietigheid van de opzegging te concluderen.
4.5
Van de zijde van [gedaagde] is ter onderbouwing van het standpunt dat de opzegging van de huurovereenkomst rechtsgeldig zou hebben plaatsgevonden, nog een beroep gedaan op het arrest van het Gerechtshof ’s Hertogenbosch van 30 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3442. De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] hierin niet. Anders dan in het onderhavige geschil, was in de zaak die bij het Hof ter beoordeling voorlag, sprake van een gemeenschappelijk belang hadden bij het opstellen van de aanvullende overeenkomst. Naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter valt in casu niet in te zien dat [eisers] enig belang hebben bij het ondertekenen van de opzeggingsbrief.
4.6
Uit de stellingen van [eisers] blijkt duidelijk dat zij niet de bedoeling hebben gehad om de huurovereenkomst te laten eindigen, maar dat zij enkel de opzegging tekenden om vervolgens weer in aanmerking te komen voor een nieuwe huurovereenkomst. De overeenkomst is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dan ook niet met wederzijds goedvinden geëindigd. De huurovereenkomst duurt derhalve voort, zodat niet gezegd kan worden dat [eisers] zonder recht of titel in de woning verblijven.
4.7
Tussen partijen is een geschil ontstaan over de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst en de nakoming van deze verplichtingen. Door [eisers] is gesteld en door [gedaagde] niet betwist dat het gas en het elektra in juni 2013 door [gedaagde] zijn afgesloten. Door dit eenzijdig handelen is [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. De vordering in conventie van [eisers] ten aanzien van deze verplichtingen is toewijsbaar, zij het dat ter zitting door [gedaagde] onbetwist is gesteld dat de gastoevoer weer is hersteld, zodat de toewijzing zal worden beperkt tot het in stand laten van deze voorziening.
4.8
De conventionele vordering om [gedaagde] te verbieden de door [eisers] gehuurde woning zonder hun toestemming binnen te treden zolang de huurovereenkomst duurt, komt voor toewijzing in aanmerking. Het is [gedaagde] immers in beginsel niet toegestaan om de woning zonder toestemming van [eisers] te betreden. In het midden kan blijven of [gedaagde] in het verleden zonder toestemming van [eisers] de woning heeft betreden, zoals door hun is gesteld. Bovendien is evident dat [eisers] gehouden zijn toestemming te geven indien en voor zover het verhuurdersbelang betreding van de woning noodzakelijk doet zijn.
4.9
In reconventie vordert [gedaagde] primair te bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per 1 maart 2013 is geëindigd en subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden. In rechtsoverweging 4.7 is reeds overwogen dat de huurovereenkomst is blijven voortduren, zodat de primaire vordering in reconventie reeds daarom niet kan worden toegewezen. Aan de subsidiaire vordering legt [gedaagde] ten grondslag dat sprake is van een dermate ernstige tekortkoming in de nakoming van de op de [eisers] als huurders rustende verplichting dat dit de toewijzing tot de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. [gedaagde] stelt in dat kader dat [eisers] een betalingsachterstand hebben, die door [gedaagde] over de periode van maart 2012 tot en met februari 2013 is becijferd op € 6.173,36.
4.1
Ook de subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kan niet worden gehonoreerd. Daaraan staat in de weg dat in een kort geding slechts een voorlopig rechterlijk oordeel kan worden gegeven. De toewijzing van de vordering tot ontbinding zou daarmee in strijd zijn.
4.11
Vervolgens dient beoordeeld te worden of, gelet op de door [gedaagde] gestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst door [eisers], de vordering tot ontruiming voor toewijzing in aanmerking komt.
4.12
Op grond van de huurovereenkomst waren [eisers] gehouden om maandelijks een bedrag van € 645,-- aan huur te betalen en een bedrag van laatstelijk € 323,- voor de levering van gas, water, elektra en kabel, verder te noemen de servicekosten. Nadat [eisers] diverse keren, onder meer bij brief van 25 juni 2012 tevergeefs bij [gedaagde] hadden geklaagd over gebreken aan de woning, achterstallig onderhoud, gevaarzettende situaties met betrekking tot gas en elektriciteit, hebben [eisers] een bedrag op de huurprijs ingehouden en hebben zij vanaf juli 2012 € 650,-- per maand aan [gedaagde] betaald.
4.13
De voorzieningenrechter verstaat de stellingen van [eisers] aldus, dat zij de betaling van de huur gedeeltelijk hebben opgeschort vanwege substantiële gebreken aan de woning (artikelen 6:262 BW juncto 7:205 BW).
4.14
[eisers] hebben de door hen gestelde gebreken weliswaar in hun brief van 25 juni 2012 en ter zitting uitgebreid verwoord, doch een gedocumenteerde onderbouwing van die gebreken hebben zij niet gegeven. Derhalve kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet worden aangenomen dat sprake is van genoemde gebreken, laat staan dat deze gebreken dermate ernstig zijn dat zij leiden tot vermindering van het huurgenot als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro.
4.15
Het staat [eisers] vrij om - buiten deze kort gedingprocedure, die zich daartoe niet leent - de gestelde gebreken alsnog te onderbouwen en bij de kantonrechter, dan wel de huurcommissie, een vordering instellen tot verlaging van de huurprijs in verband met vermindering van huurgenot als gevolg van die gebreken. Daarbij wijst de voorzieningenrechter er echter op dat artikel 7:257 lid 1 en Pro 3 bepaalt dat geen huurvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering. Dit leidt tot de conclusie dat als een dergelijke vordering thans direct zou worden ingesteld, een vordering tot huurverlaging in het voor [eisers] meest gunstige geval niet eerder kan worden toegewezen dan met ingang van maart 2013.
4.16
[eisers] hebben toegegeven dat zij vanaf juli 2012 maandelijks € 650,-- aan [gedaagde] hebben betaald, in plaats van het laatstelijk verschuldigde bedrag aan huur en servicekosten dat gedurende de looptijd van de huurovereenkomst is gestegen van € 909,95 naar laatstelijk € 968,--. [gedaagde] bevestigt dit, maar stelt in het door haar opgestelde en overgelegde overzicht van de bedragen die zij ingevolge de huurovereenkomst van [eisers] heeft ontvangen, dat [eisers] in oktober 2012 zelfs minder dan € 650,-- heeft betaald. De voorzieningenrechter gaat er, gelet op het verhandelde ter zitting en de inhoud van de brief van 25 juni 2012, vooralsnog vanuit dat er aldus een (aanzienlijk) bedrag is ingehouden op de te betalen huursom. Nu uit het onder rechtsoverweging 4.16 overwogene volgt dat een vordering tot huurverlaging, gelet op de te hanteren vervaltermijn van zes maanden, niet meer kan worden toegewezen over de periode vanaf juli 2012 tot maart 2013, komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat [eisers] over deze periode een aanzienlijk bedrag te weinig huur hebben betaald. Daarmee zijn [eisers] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van een uit de huurovereenkomst voortvloeiende kernverplichting. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter rechtvaardigt dit de in reconventie gevorderde ontruiming, zij het op een andere termijn dan gevorderd. De vordering zal op een termijn van vier weken na betekening van dit vonnis worden toegewezen.
4.17
Met betrekking tot vordering tot betaling van achterstallige huur, overweegt de voorzieningenrechter dat partijen weliswaar met elkaar eens zijn dat vanaf juli 2012 minder huur is betaald, maar dat zij van mening verschillen over hoeveel er nu precies is betaald. Door [gedaagde] zijn weliswaar overzichten overgelegd van door haar van [eisers] ontvangen bedragen, maar de juistheid van dat overzicht wordt door [eisers] betwist. Bankafschriften of betalingsbewijzen die de juistheid van het overzicht onderbouwen zijn niet in het geding gebracht. Derhalve is nader feitenonderzoek nodig, waarvoor dit kort geding zich niet leent. De vordering tot veroordeling van [eisers] tot betaling van achterstallige huur kan dan ook niet worden toegewezen.
4.18
De vordering tot veroordeling van [eisers] tot betaling van een maandelijkse vergoeding van € 911,-- vanaf 1 oktober 2013 voor elke maand dat [eisers] de woning nog gebruiken, komt voor toewijzing in aanmerking.
4.19
De proceskosten in conventie komen voor rekening van [gedaagde] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld. Gelet op het feit dat de reconventionele vorderingen deels worden afgewezen en deels worden toegewezen, acht de voorzieningenrechter het juist om [eisers] als de deels in het ongelijk gestelde partij te veroordelen tot betaling van een deel van de proceskosten in reconventie, die aan de kant van [gedaagde] tot op deze uitspraak worden begroot op € 100,-- aan salaris advocaat.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
In conventie
I. Veroordeelt [gedaagde] tot levering van elektriciteit binnen twee dagen na betekening van dit vonnis en het in stand laten van de gasvoorziening, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag voor elke dag dat zij met de levering in gebreke blijft, zo lang de huurovereenkomst voortduurt.
II. Verbiedt [gedaagde] de door [eisers] van haar gehuurde woning zonder hun toestemming binnen te treden, zo lang de huurovereenkomst duurt, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- voor elke overtreding van dit verbod.
III. Veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten in conventie, die aan de kant van [eisers] tot op deze uitspraak worden begroot op € 169,79 aan verschotten en
€ 400,-- aan salaris advocaat, waarvan te betalen aan de griffier van deze rechtbank, team kanton- en handelsrecht, locatie Almelo:
- € 69,62 wegens exploitkosten (75% van € 92,82).
IV. Verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
V. Wijst af het meer of anders in conventie gevorderde.
In reconventie
VI. Veroordeelt [eisers] om binnen vier weken na betekening van het onderhavige vonnis de woning aan de [adres] te Almelo met al de hunnen en al het hunne te ontruimen en de woning c.a. met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking aan [gedaagde] te stellen.
VII. Veroordeelt [eisers] tot betaling van de som van € 911,-- per kalendermaand voor elke maand dat [eisers] de onderhavige woning nog zullen gebruiken, gerekend vanaf 1 oktober 2013.
VIII. Verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IX. Veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten in reconventie, die aan de kant van [gedaagde] tot op deze uitspraak worden begroot op € 100,-- aan salaris advocaat.
X. Wijst af het meer of anders in reconventie gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G.G. Vermeulen, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 september 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.