Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/146871 / KG ZA 13-392
datum vonnis: 2 december 2013 (s)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
1.[eiser],
wonende te [woonplaats],
verder te noemen [eiser],
2. de besloten vennootschap
East Estate B.V.,
East Estate B.V.,
3. de besloten vennootschap
Fresh Vastgoed B.V.,
Fresh Vastgoed B.V.,
4. de besloten vennootschap
ACL Verzekeringen B.V.,
ACL Verzekeringen B.V.,
5. de besloten vennootschap
Finatis B.V.,
Finatis B.V.,
6. de besloten vennootschap
Mandatis B.V.,
Mandatis B.V.,
7. de besloten vennootschap
Solid Vastgoed B.V.,
Solid Vastgoed B.V.,
allen gevestigd te Oldenzaal,
eisers,
verder te noemen eisers 2 tot en met 7,
verder gezamenlijk te noemen [eiser],
advocaat: mr. C.P.B. Kroep te Enschede,
tegen
de besloten vennootschap
Heisterkamp Transport Vastgoed B.V.,
Heisterkamp Transport Vastgoed B.V.,
gevestigd te Oldenzaal,
gedaagde,
verder te noemen Heisterkamp,
advocaat: mr. W. van de Wetering te Enschede.
1.Het procesverloop
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- een elftal producties ingebracht door Heisterkamp;
- de behandeling ter terechtzitting;
- de pleitnota van [eiser];
- de pleitnota van Heisterkamp.
1.2
Tijdens de behandeling ter terechtzitting is ter sprake gekomen dat de besloten vennootschap Synvast B.V., die als 8e eisende partij op de dagvaarding is genoemd, inmiddels failliet is verklaard. Voor wat betreft deze besloten vennootschap is vervolgens de vordering ingetrokken.
1.3
Het vonnis is bepaald op vandaag.
2.Waarvan kan worden uitgegaan
2.1
De volgende feiten zullen in dit kort geding als tussen partijen voorlopig vaststaand worden aangemerkt.
2.2
Heisterkamp is eigenaar van het pompstation met buitenterrein. Met het buitenterrein worden de percelen met de nummers 3844, 3650, 3651 en 3652 - zoals op bovenstaande kaart weergegeven - bedoeld.
2.3
[eiser] is eigenaar van het Kantoorgebouw. Op bovenstaande kaart is het betreffende kantoorgebouw met nummer 25 weergegeven.
2.4
Op 31 mei 2011 heeft [naam 1] het buitenterrein verkocht en vervolgens geleverd aan Heisterkamp. In de betreffende leveringsakte is onder andere het volgende opgenomen:
“1. Het terrein (zijde A1) dat gelegen is voor het kantoorgebouw van de Hakenberg Groep mag door koper (alsmede eventuele rechtsopvolgers) niet worden bebouwd en zal uitsluitend dienen voor de stalling van personen- en bestelauto’s.
2. De stalling van personen- en bestelauto’s op het onder punt 1 genoemde terrein dient op correcte wijze te geschieden, zodanig dat dit geen afbreuk doet aan de waarde en uitstraling van het kantoorgebouw.
3. (…)”
“KWALITATIEVE VERPLICHTING.
De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden de sub 1 en 2 genoemde verplichting te vestigen als een kwalitatieve verplichting zoals bedoeld in artikel 6:252 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek en zullen derhalve van rechtswege overgaan op degene(n) die het registergoed onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het registergoed zullen verkrijgen.”
3.De standpunten van partijen
3.1
[eiser] vordert - verkort weergegeven - dat Heisterkamp het verbod wordt opgelegd om verhogingen aan te brengen en/of om vrachtwagens te stallen en/of te parkeren op het terrein gelegen tussen de autosnelweg A1 en het kantoorgebouw van [eiser]. Onder dit terrein wordt uitdrukkelijk begrepen het terrein waarover vanaf de A1 zicht mogelijk is op het kantoorgebouw van [eiser]. [eiser] vordert het voorgaande op straffe van een dwangsom. Ook vordert [eiser] veroordeling van Heisterkamp in de kosten van dit kort geding en in de nakosten.
3.2
Daartoe heeft [eiser] gesteld dat de percelen aan Heisterkamp zijn verkocht en geleverd met inbegrip van alle kwalitatieve verplichtingen. Heisterkamp houdt zich niet aan de kwalitatieve verplichtingen door op het terrein dat gelegen is voor het kantoorgebouw van [eiser] vrachtwagens te parkeren, te verhuren en te verkopen. Ook heeft Heisterkamp het terrein verhoogd in strijd met de kwalitatieve verplichtingen, waardoor de vrachtwagens nog meer het zicht belemmeren op het kantoorpand. De vrachtwagens belemmeren namelijk het zicht vanaf de A1 op het kantoorgebouw. Dat de gehele onderkant van het kantoorgebouw niet goed te zien is doet ernstige afbreuk aan de waarde en uitstraling van het kantoorgebouw. [eiser] lijdt daardoor schade.
Ook voert [eiser] aan dat het spoedeisend belang daarin is gelegen dat Heisterkamp ondanks toezegging nog altijd niet alle vrachtwagens voor het kantoorgebouw die het zicht belemmeren heeft verwijderd en ook gebruik blijft maken van de aangebrachte verhogingen. Door de belemmering van dit zicht lijdt [eiser] voortdurend schade en wordt er (mogelijk) klandizie verloren. Daarbij komt dat een inbreuk op de kwalitatieve verplichtingen naar haar aard spoedeisend is.
3.3
Heisterkamp voert verweer en betwist dat [eiser] een spoedeisend belang heeft.
Voorts stelt hij zich op het standpunt dat eisers sub 2 tot en met 7 niet ontvankelijk zijn in hun vordering, althans dat die vordering dient te worden afgewezen omdat deze eisers geen rechten kunnen ontlenen aan de betreffende kwalitatieve verplichting. Zij kunnen dat niet omdat zij geen partij zijn bij de koopovereenkomst van 4 april 2003 en ook niet bij de notariële akte, waarbij de percelen 3650, 3651 en 3652 aan [naam 1] zijn geleverd.
Ook stelt Heisterkamp zich op het standpunt dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen vanwege het feit dat Heisterkamp vrijwillig aan de vordering, zoals die al bij dagvaarding van 15 oktober 2013 was ingesteld, heeft voldaan. Heisterkamp heeft op maandag 28 oktober 2013 alle solotrekkers, die op het terrein vóór het kantoorgebouw waren gestald, verwijderd. Dat wil zeggen dat Heisterkamp alle solotrekkers die op het perceel 3650 tussen het kantoorgebouw en de A1 stonden heeft verwijderd.
Verder betwist Heisterkamp dat de kwalitatieve verplichting ook betrekking heeft op perceel 3652. De kwalitatieve verplichting betreft het terrein vóór het kantoorgebouw van de Hakenberg Groep. Perceel 3650 ligt vóór dit kantoorgebouw en perceel 3652 ligt naast dit kantoorgebouw.
Tevens stelt Heisterkamp zich op het standpunt dat de vordering van [eiser] afgewezen dient te worden aangezien [eiser] en de heren [N] al in mei 2010 toestemming hebben gegeven voor het stallen van vrachtauto’s. Daartoe verwijst Heisterkamp naar een schriftelijke verklaring van [W]. De toestemming is indertijd verkregen bij brief van 6 mei 2010. Deze brief is indertijd door [N], maar op verzoek van Heisterkamp ook door de zonen van [N],[X] en [Y] ondertekend. [eiser] moet in ieder geval geacht worden zo zeer de schijn te hebben gewekt dat [N] bevoegd was hem te vertegenwoordigen, ook waar het ging om het geven van toestemming voor het parkeren van vrachtauto’s, dat Heisterkamp erop mocht vertrouwen dat de toestemming bevoegd namens [eiser] is gegeven.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt een spoedeisend belang bij de onderhavige vorderingen te hebben. Met name de stelling dat het zicht vanaf de A1 op de zichtlocatie wordt belemmerd door het stallen van vrachtauto’s tussen het kantoorgebouw van [eiser] en de A1 en dat daardoor voortdurend schade wordt geleden door [eiser], maakt dat er sprake is van een spoedeisend belang.
Eisers 2 tot en met 7 kunnen geen rechten ontlenen aan de kwalitatieve verplichting.
4.2
Heisterkamp heeft zich op het standpunt gesteld dat de eisers 2 tot en met 7 geen rechten aan de kwalitatieve verplichting kunnen ontlenen omdat zij geen partij zijn bij de koopovereenkomst van 4 april 2003 en ook niet bij de notariële akte, waarbij de percelen 3650, 3651 en 3652 aan [naam 1] zijn geleverd.
4.3
[eiser] verwijst in dit kader naar de volgende passage uit de leveringsakte van
31 mei 2011:
“KWALITATIEVE VERPLICHTING.
De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden de sub 1 en 2 genoemde verplichting te vestigen als een kwalitatieve verplichting zoals bedoeld in artikel 6:252 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek en zullen derhalve van rechtswege overgaan op degene(n) die het registergoed onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen,waarbij tevens wordt bepaald dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het registergoed zullen verkrijgen.”
[eiser] begrijpt uit de hierboven onderstreepte tekst dat ook de huurders van het kantoorpand - zijnde eisers 2 tot en met 7 - nakoming kunnen vragen van de kwalitatieve verplichting.
4.4
De voorzieningenrechter volgt [eiser] niet in de uitleg die hij geeft aan de onderstreepte tekst. Voorshands is aannemelijk dat partijen met de hierboven onderstreepte tekst hebben beoogd dat niet slechts de koper van het perceel zich moet houden aan de overeengekomen kwalitatieve verplichting, maar ook degenen die van deze koper (rechthebbende) een recht tot gebruik van het perceel zullen verkrijgen. Met andere woorden zal de verplichting niet slechts overgaan op degene aan wie het perceel wordt verkocht, maar zal de verplichting ook overgaan op bijvoorbeeld een huurder als het perceel wordt verhuurd door de koper.
4.5
Bovenstaande in overweging nemend komt de voorzieningenrechter tot zijn voorlopig oordeel dat de eisers 2 tot en met 7 geen nakoming kunnen vorderen van een overeengekomen kwalitatieve verplichting die is overeengekomen tussen andere partijen. Een andere grondslag waarop het door hen gevorderde zou kunnen worden toegewezen, is gesteld noch gebleken. Voorshands oordeelt de voorzieningenrechter dan ook dat zij geen recht hebben op een verbod zoals door [eiser] gevorderd. De vorderingen zullen voor wat betreft eisers 2 tot en met 7 worden afgewezen. In het verdere vonnis zal nog slechts worden geoordeeld over de door [eiser] ingestelde vorderingen.
Aan de vordering is reeds voldaan
4.6
Heisterkamp heeft zich op het standpunt gesteld dat zij reeds aan het gevorderde heeft voldaan nu zij de vrachtwagens die recht voor het kantoorpand stonden heeft verwijderd.
4.7
De voorzieningenrechter overweegt dat [eiser] - kort gezegd - een verbod vordert om vrachtwagens te stallen op het terrein waarover vanaf de A1 zicht op het kantoorgebouw mogelijk is. De voorzieningenrechter oordeelt dat Heisterkamp niet reeds heeft voldaan aan het door [eiser] gevorderde. Heisterkamp heeft immers niet alle vrachtauto’s verwijderd die het zicht vanaf de A1 op het kantoorgebouw (gedeeltelijk) ontnemen. Ook de vrachtauto’s die op perceel 3652 geparkeerd staan ontnemen gedeeltelijk het zicht vanaf de A1 op het kantoorgebouw.
4.8
Voorts stelt Heisterkamp zich op het standpunt dat de kwalitatieve verplichting slechts ziet op perceel 3650 nu slechts dit perceel vóór het kantoorpand ligt en de tekst van de kwalitatieve verplichting spreekt van het terrein (zijde A1) dat gelegen is voor het kantoorgebouw van de Hakenberg Groep. Dat deze uitleg gegeven moet worden aan de tekst van de kwalitatieve verplichting wordt door [eiser] betwist.
4.9
De voorzieningenrechter overweegt over dit verweer van Heisterkamp als volgt. Voorshands is aannemelijk dat de kwalitatieve verplichting niet slechts betrekking heeft op perceel 3650. Uit de tekst van de betreffende kwalitatieve verplichting is vooralsnog af te leiden dat de bedoeling van deze verplichting is dat het zicht op het kantoorpand vanaf de A1 behouden blijft. Zo volgt uit het tweede onderdeel van die kwalitatieve verplichting dat de stalling van personen -en familieauto’s zodanig dient te gebeuren dat dit geen afbreuk doet aan de waarde en uitstraling van het kantoorgebouw. Anders gezegd is de kwalitatieve verplichting overeengekomen om de goede zichtlocatie van het kantoorpand van [eiser] te borgen. Als bedongen zou zijn dat de kwalitatieve verplichting slechts betrekking heeft op perceel 3650 - dat recht voor het kantoorgebouw ligt - dan zou het doel van deze verplichting (onverstoord zicht houden vanaf de A1 op het kantoorgebouw) maar in beperkte mate worden bereikt. Rijdend over de A1 kijkt men immers, zoals ook [eiser] heeft betoogd, niet met een blik van 90 graden naar het kantoorgebouw. Het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter over de uitleg van de woorden “het terrein dat gelegen is voor het kantoorgebouw” is dan ook dat hieronder tevens moet worden verstaan het terrein dat onderdeel uitmaakt van perceel 3652 en ligt tussen de A1 en het kantoorgebouw van [eiser].
Toestemming
4.1
Heisterkamp heeft zich op het standpunt gesteld dat de vordering van [eiser] niet voor toewijzing in aanmerking komt omdat [eiser] en de heren [N] al in mei 2010 toestemming hebben gegeven voor het stallen van vrachtauto’s. Daartoe verwijst Heisterkamp naar een schriftelijke verklaring van [W]. De toestemming is indertijd verkregen bij brief van 6 mei 2010. Deze brief is indertijd door [N], maar op verzoek van Heisterkamp ook door de zonen van [N], [N] ondertekend.
4.11
[eiser] betwist dat hij toestemming heeft gegeven aan Heisterkamp om vrachtauto’s in strijd met de kwalitatieve verplichting te stallen.
4.12
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Uit de brief van 6 mei 2010 volgt niet dat [eiser] deze toestemming zelf heeft gegeven. Ook volgt dit niet uit de verklaring van [W]. Wel blijkt uit de akte van 31 mei 2011 dat Heisterkamp de betreffende kwalitatieve verplichting heeft geaccepteerd. Nu uit niets blijkt dat [eiser] zelf deze toestemming heeft gegeven en door [eiser] betwist wordt dat hij een dergelijke toestemming heeft gegeven oordeelt de voorzieningenrechter vooralsnog dat het ervoor moet worden gehouden dat [eiser] geen toestemming heeft gegeven om in strijd met de overeengekomen kwalitatieve verplichting vrachtauto’s te stallen op het terrein tussen het kantoorgebouw en de A1.
4.13
Ook heeft Heisterkamp gesteld dat [eiser] in ieder geval geacht moet worden zo zeer de schijn te hebben gewekt dat [N] bevoegd was hem te vertegenwoordigen, ook waar het ging om het geven van toestemming voor het parkeren van vrachtauto’s, dat Heisterkamp erop mocht vertrouwen dat de toestemming bevoegd namens [eiser] is gegeven.
4.14
De voorzieningenrechter overweegt dat ten aanzien van de door Heisterkamp gestelde schijn dat [N] bevoegd was [eiser] te vertegenwoordigen het volgende. Om te komen tot het oordeel dat deze schijn door [eiser] gewekt is zal in ieder geval moeten komen vast staan dat door een toedoen van [eiser] zelf deze schijn is gewekt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is onvoldoende komen vast te staan dat [eiser] deze door Heisterkamp gestelde schijn door een toedoen van [eiser] zelf is gewekt. De voorzieningenrechter komt dan ook tot het voorlopig oordeel dat [eiser] deze schijn niet heeft gewekt. Ook dit verweer van Heisterkamp wordt afgewezen.
Dwangsom
4.15
De gevorderde dwangsom zal ten aanzien van [eiser] worden toegewezen, met dien verstande dat de voorzieningenrechter met inachtneming van alle omstandigheden van het geval aan de dwangsom van € 3000,- per dag een maximum zal verbinden van
€ 150.000,--.
Kosten van geding en nakosten
4.16
Heisterkamp zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding worden veroordeeld. De kosten van betekening van een vonnis komen in beginsel als nakosten voor rekening van de veroordeelde partij. Hierbij geldt volgens de bepalingen van het liquidatietarief rechtbanken en hoven echter wel de voorwaarde dat de veroordeelde partij gedurende veertien dagen na een daartoe strekkende aanschrijving de mogelijkheid heeft gehad om vrijwillig aan het vonnis te voldoen. De gevraagde vergoeding van de nakosten zal hierna dan ook, zoals overigens gevorderd, worden toegewezen mits voornoemde termijn van veertien dagen in acht is genomen.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. legt aan Heisterkamp het verbod op om nieuwe verhogingen aan te brengen op het hierna te noemen terrein en/of om het hierna te noemen terrein te verhogen en/of om vrachtwagens of andere (grote) voertuigen of andere obstakels te stallen en/of te parkeren en/of te verhuren en/of te verkopen op het terrein gelegen tussen de autosnelweg A1 en het kantoorgebouw van [eiser], waarbij onder terrein ook uitdrukkelijk wordt begrepen het terrein waarover vanaf de A1 zicht mogelijk is op het kantoorgebouw van [eiser] en/of het zicht op het kantoorgebouw van [eiser] enigszins te belemmeren, anders dan door het stallen van personen- en bestelauto’s;
II. veroordeelt Heisterkamp om aan [eiser] een dwangsom van € 3000,-- te betalen voor elke dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat Heisterkamp handelt in strijd met het onder I. genoemde verbod, zulks tot een maximum van € 150.000,--;
III. veroordeelt Heisterkamp in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 665,71 aan verschotten en € 816,-- aan salaris van de advocaat.
IV. veroordeelt Heisterkamp in de nakosten van deze procedure ten bedrage van respectievelijk € 131,-- zonder betekening en € 199,-- in geval van betekening, indien en voorzover gedaagde niet binnen een termijn van 14 dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan.
V. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
VI. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.L.J. Koopmans, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 december 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.